Mancato pagamento oneri condominiali

La Corte d’Appello di Roma ha respinto il ricorso di un locatore, confermando che per ottenere la risoluzione del contratto e il pagamento degli oneri condominiali, non basta una generica richiesta di pagamento. È necessario assolvere all’onere della prova, fornendo al conduttore i bilanci approvati e i criteri di riparto delle spese. In assenza di tale documentazione, la domanda del locatore è infondata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 13 giugno 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Oneri Condominiali: Quando il Locatore Deve Provare le Spese?

La gestione degli oneri condominiali rappresenta una delle questioni più comuni e spinose nei rapporti di locazione. Una recente sentenza della Corte d’Appello di Roma chiarisce un punto fondamentale: l’onere della prova spetta interamente al locatore. Non è sufficiente una semplice richiesta di pagamento per giustificare un’azione di sfratto o la risoluzione del contratto. Vediamo nel dettaglio cosa ha stabilito la Corte.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine da un’azione di sfratto per morosità avviata da un locatore nei confronti di una società conduttrice. L’accusa era il mancato pagamento di una somma consistente a titolo di oneri condominiali. La società conduttrice si è opposta fin da subito, sostenendo di non aver mai ricevuto dal locatore la documentazione necessaria a verificare la correttezza degli importi richiesti, come i bilanci condominiali e i criteri di ripartizione delle spese.

Il Tribunale di primo grado aveva dato ragione alla società conduttrice, respingendo la domanda di risoluzione del contratto e di rilascio dell’immobile, pur condannando la società al pagamento di una somma ridotta. Il locatore, insoddisfatto, ha presentato appello, portando la questione davanti alla Corte d’Appello.

La Decisione della Corte e l’Onere della Prova sugli Oneri Condominiali

La Corte d’Appello ha confermato integralmente la decisione di primo grado, rigettando l’appello del locatore. Il punto cruciale della sentenza risiede nell’applicazione del principio dell’onere della prova, sancito dall’art. 2697 del Codice Civile. Secondo i giudici, il locatore che agisce in giudizio per il recupero degli oneri condominiali non può limitarsi ad affermare il proprio credito.

Egli ha il dovere di provare i fatti che costituiscono il fondamento del suo diritto. Questo significa che deve dimostrare non solo l’esistenza del debito, ma anche il suo esatto ammontare e i criteri con cui è stato calcolato. Una generica richiesta di pagamento o la produzione di un semplice estratto conto redatto dall’amministratore di condominio non sono considerati prove sufficienti se contestati dal conduttore.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha motivato la sua decisione richiamando consolidati orientamenti della Corte di Cassazione e l’art. 9 della Legge n. 392/1978. Questa norma stabilisce che il conduttore ha diritto, prima di effettuare il pagamento, di ottenere l’indicazione specifica delle spese e di prendere visione dei documenti giustificativi.

Nel caso specifico, il locatore non aveva mai fornito alla società conduttrice i bilanci preventivi e consuntivi approvati dall’assemblea condominiale, né i relativi criteri di ripartizione. Le uniche comunicazioni erano state delle raccomandate con richieste generiche di pagamento. Di fronte alle ripetute richieste di documentazione da parte del conduttore, anche durante il processo, il locatore non ha mai adempiuto a tale onere.

Di conseguenza, la Corte ha concluso che il credito del locatore non era sufficientemente provato. L’inadempimento del conduttore non poteva considerarsi grave al punto da giustificare la risoluzione del contratto, poiché la sua richiesta di visionare i documenti era legittima e propedeutica al pagamento. Inoltre, la Corte ha respinto anche la domanda relativa agli adeguamenti ISTAT, in quanto non richiesti formalmente a mezzo raccomandata come previsto dalla legge.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

Questa sentenza ribadisce un principio di fondamentale importanza per la tutela dei diritti di entrambe le parti nel contratto di locazione. Per i locatori, emerge la necessità di una gestione trasparente e documentata degli oneri condominiali. Per poter agire legalmente in caso di morosità, è indispensabile essere in possesso e fornire tempestivamente al conduttore tutta la documentazione giustificativa, in particolare i bilanci approvati e i criteri di riparto. In caso contrario, il rischio è di vedere la propria domanda respinta in tribunale.

Per i conduttori, la sentenza conferma il diritto a non pagare “alla cieca”. Essi possono legittimamente richiedere e ottenere la documentazione relativa alle spese condominiali prima di procedere al pagamento. Se tale documentazione viene negata, la loro posizione in un eventuale contenzioso risulta rafforzata. La trasparenza, quindi, non è solo una questione di correttezza, ma un requisito legale imprescindibile per la validità delle richieste economiche legate al contratto di locazione.

È sufficiente per il locatore inviare un estratto conto per richiedere gli oneri condominiali?
No. Secondo la sentenza, un generico estratto conto dell’amministratore non è una prova sufficiente se il conduttore contesta la richiesta, in quanto non dimostra l’approvazione delle spese e i criteri di ripartizione.

Chi ha l’onere della prova in una causa per oneri condominiali non pagati?
L’onere della prova spetta interamente al locatore. Egli deve dimostrare i fatti costitutivi del suo diritto, fornendo la documentazione che giustifica l’importo richiesto.

Cosa deve fornire il locatore per provare il suo diritto al rimborso degli oneri condominiali?
Il locatore deve produrre i rendiconti condominiali (bilanci preventivi e consuntivi) approvati dall’assemblea dei condomini e i relativi criteri di ripartizione delle spese. Questi documenti sono necessari per rendere la richiesta di pagamento legittima.

Testo del provvedimento

SENTENZA CORTE DI APPELLO DI ROMA N. 3575 2025 – N. R.G. 00003903 2021 DEPOSITO MINUTA 09 06 2025 PUBBLICAZIONE 09 06 2025

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Corte D’Appello di Roma 7° SEZIONE

R.G. NUMERO_DOCUMENTO/2021

La Corte D’Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:

Dottor NOME COGNOME

Presidente

Dr.ssa NOME COGNOME

Consigliere

AVV_NOTAIO

Cons. Ausiliario rel.

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di II grado

tra

( , elettivamente domiciliato in Roma al INDIRIZZO, presso lo RAGIONE_SOCIALE AVV_NOTAIO ( ) che lo rappresenta e difende in forza di mandato a margine del ricorso d’appello, pec: ; Parte_1 C.F._1 CodiceFiscale_2 Email_1

appellante

( , in liquidazione, in persona del liquidatore Sig. ,con sede in INDIRIZZO, elettivamente domiciliata in Roma alla INDIRIZZO presso lo studio AVV_NOTAIO‘AVV_NOTAIO ( ) del foro di Roma che, unitamente e disgiuntamente all’AVV_NOTAIO del foro di Civitavecchia, la rappresenta giusta procura in allegato telematico; e appellata Controparte_1 P.IVA_1 CP_2 C.F._3 Email_2 Email_3

CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate nel ricorso d’appello e per parte appellata quelle rese nella memoria di costituzione nonché per entrambe quelle formulate nella udienza, ex art. 127 ter c.p.c. , del 04.06.2025

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con sentenza n. 7255/2021, nel procedimento Rg. 36549/20 avente ad oggetto opposizione alla convalida di sfratto e pagamento oneri condominiali, il Tribunale di Roma ha emesso il seguente dispositivo: ‘ ……………. , definitivamente pronunciando, così provvede: respinge la domanda di risoluzione del contratto e di rilascio AVV_NOTAIO‘immobile, accoglie la domanda di condanna del resistente al pagamento di €. 3.145,92 a titolo di oneri condominiali arretrati, in favore di parte ricorrente. spese compensate. Roma, data del deposito’
Il procedimento di primo grado ha avuto il seguente svolgimento: ‘ Parte ricorrente ha intimato convalida di sfratto per l’immobile di INDIRIZZO INDIRIZZO nei confronti AVV_NOTAIOa società convenuta, la quale si è costituita opponendosi. Sono state presentate memorie integrative a seguito di conversione del rito. Il ricorrente ha concluso chiedendo l’immediato rilascio, per morosità, AVV_NOTAIO‘immobile sito in Roma alla INDIRIZZO, INDIRIZZO, INDIRIZZO. 14, con contestuale risoluzione del contratto locativo per inadempimento; -il pagamento AVV_NOTAIOa somma di €. 3.145,92, o di quell’altra maggiore o minore ritenuta di giustizia, a titolo di rimborso di oneri condominiali ad oggi non pagati, nonché al pagamento dei canoni locativi e degli ulteriori oneri condominiali dovuti sino al giorno AVV_NOTAIO‘effettivo rilascio, con interessi e rivalutazione come per legge; – il pagamento AVV_NOTAIOe spese, competenze e compensi dovuti per tutte le fasi del presente giudizio. Il resistente ha
formulato le proprie deduzioni. All’udienza del 19.1.2021 la controversia è stata trattenuta in decisione’.

Seguiva sentenza gravata.

formulava atto d’appello contestando il provvedimento indicato sotto diversi profili e ne chiedeva la riforma con vittoria di spese. Parte_1

Si costituiva la , come in atti, impugnando l’atto d’appello perché inammissibile ed infondato in fatto e diritto, chiedendone il rigetto con vittoria di spese. Controparte_3

All’udienza del 03.11.2021 per la trattazione, rinunciata la richiesta sospensiva, veniva fissata la nuova udienza di discussione del 26.03.2025 che veniva rinviata al 04.06.2025 per la precisazione AVV_NOTAIOe conclusioni rese, ex art. 127 ter C.P.C..

La Corte si è riservata per i provvedimenti di rito.

L’appello è stato formulato sul seguente motivo:

La sentenza è illegittima ed ingiusta per omessa valutazione del contratto e AVV_NOTAIOe diffide stragiudiziali depositate in atti, per erroneo esame di un fatto decisivo del giudizio, per omessa pronuncia e per la susseguente violazione AVV_NOTAIO‘art. 91 c.p.c. laddove è stata rigettata la domanda principale di risoluzione cui ha fatto conseguire la illegittima compensazione AVV_NOTAIOe spese di lite.

La Corte così ragiona

ha intimato convalida di sfratto per morosità per l’immobile in Roma alla INDIRIZZO nei confronti AVV_NOTAIOa la quale si è costituita opponendosi e deducendo il mancato rispetto AVV_NOTAIO‘art. 9 AVV_NOTAIOa Lex 392/1978, la prescrizione. L’intimante richiedeva il pagamento di € 5.848,83 per oneri condominiali senza offrirne il dettaglio ed il sistema di riparto utilizzato. Parte_1 Controparte_1

Tale importo nella memoria integrativa veniva ridotto alla luce del parziale adempimento.

Il ricorrente ha concluso chiedendo l’immediato rilascio, per morosità, AVV_NOTAIO‘immobile per cui è causa, con contestuale risoluzione del contratto locativo per inadempimento ed il pagamento AVV_NOTAIOa somma di €. 3.145,92, o di quell’altra maggiore o minore ritenuta di giustizia, a titolo di rimborso di oneri condominiali ad oggi non pagati, nonché al pagamento dei canoni locativi e degli ulteriori oneri condominiali dovuti sino al giorno AVV_NOTAIO‘effettivo rilascio, con interessi e rivalutazione come per legge; nonché il pagamento AVV_NOTAIOe spese di lite.
Le somme relative ad oneri condominiali 2018 – 2019 non sono state richieste nel corso del rapporto locatizio (o almeno non è documentata alcuna diffida o azione giudiziale in merito) ma vi sono solo due raccomandate del 17.12.2019 e del 16.01.2020 in cui la parte locatrice indica genericamente l’importo di € .4.966,83 che è stato contestato dall’AVV_NOTAIO, patrocinio conduttrice, con raccomandate del 30.01.2020 per mancanza AVV_NOTAIOe prove bilanci approvati e dei criteri di riparto.

Anche l’atto d’intimazione AVV_NOTAIOa convalida di sfratto per morosità indica genericamente l’importo AVV_NOTAIOa morosità per oneri condominiali in € 5.848,83 senza alcuna documentazione a conforto, se non un generico estratto conto AVV_NOTAIO‘Amministratore.

Risulta agli atti che in data 28.02.2020 l’appena nominato Liquidatore AVV_NOTAIOa inviava all’amministrazione del Condominio raccomandata del seguente tenore: ‘ ‘Spett.le Amministrazione RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO , Roma, 28 febbraio 2020 – OGGETTO: titolare contratto di locazione appartamento B14 INDIRIZZO. Alla cortese attenzione del Sig. Egr. Amministratore, in Controparte_1 Controparte_1 Parte_2

riferimento alla messa in liquidazione AVV_NOTAIOa Vi comunico che in data 20 dicembre 2019 sono stato nominato liquidatore AVV_NOTAIOa stessa e con la presente Vi richiedo: Situazione Debitoria al 28/02/2020 . Situazione pagamenti effettuati e da Voi registrati. …………………………’ Controparte_4

Seguiva il lungo (per entrambe le parti) periodo di sospensione dal 09.03.2020 al 12.05.2020 (30.04.2020 per le imprese) , determinato dalla pandemia Covid19, durante il quale erano chiusi gli uffici AVV_NOTAIOa Dopo la riapertura degli uffici la società in data 07.05.2020 effettuava un bonifico di € 5.000,00, dichiarando di effettuarlo al fine di saldare, pur in presenza di contestazione, la morosità pregressa. Controparte_1

L’appellante si duole perché il Tribunale erroneamente ha ritenuto che fosse stata inviata una sola richiesta di pagamento degli oneri condominiali ad indirizzo errato confondendo gli indirizzi AVV_NOTAIOa parte conduttrice con quello AVV_NOTAIOa parte locatrice; in realtà le due raccomandate AR ricevute il 17/12/2019 e 21/01/2020 sono state regolarmente inviate e ricevute all’indirizzo AVV_NOTAIOa RAGIONE_SOCIALE riportato all’art 7 del contratto di locazione, ma in ogni caso non rispondono ai requisiti AVV_NOTAIO‘art.9 AVV_NOTAIOa Lex 392/198 in quanto l’inadempimento matura solo quando il locatore abbia formulato la richiesta con indicazione AVV_NOTAIOa specifica AVV_NOTAIOe spese e la menzione dei criteri di ripartizione (Cass. 12.2.1991 n. 1451).
Con riferimento agli oneri condominiali, la Corte di Cassazione ha da tempo statuito che ” qualora il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi AVV_NOTAIO‘art. 2697 cod. civ., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell’aver indirizzato la richiesta prevista dall’art. 9 AVV_NOTAIOa L. n. 392 del 1978, necessaria per
la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini AVV_NOTAIOa risoluzione, ma comprendono anche l’esistenza, l’ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto ” (Cass. civ., Sez. III, 28 settembre 2010, n. 20348) nonché Cass. civ., Sez. III, 13 novembre 2019, n. 29329, nella quale si è spiegato che ” il locatore che convenga in giudizio il conduttore per il pagamento AVV_NOTAIOe spese condominiali ex art. 9 AVV_NOTAIOa L. n. 392 del 1978 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti AVV_NOTAIO‘amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l’onere di sollevare specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo a tale scopo visione dei documenti giustificativi oppure ottenendone l’esibizione a norma AVV_NOTAIO‘art. 210 c.p.c .”; all’esito AVV_NOTAIO‘esibizione AVV_NOTAIOa suddetta documentazione il conduttore sarà in grado di sollevare contestazioni sulle singole spese e sui criteri di riparto.
Osserva la Corte che l’appellante non ha mai assolto l’onere probatorio, nonostante le ripetute richieste AVV_NOTAIOa parte conduttrice depositate in atti di esibire i bilanci approvati dall’Amministrazione condominiale (preventivi e consuntivi, indicazione specifica AVV_NOTAIOe spese e dei criteri di riparto ) e ciò in violazione AVV_NOTAIO‘art. 9 Lex 392/978 terzo comma; infatti sono stati solamente esibiti estratti conto provenienti dall’amministrazione condominiale, non sottoscritti, regolarmente contestati dall’AVV_NOTAIO COGNOME che ha sempre richiesto i bilanci d’approvazione AVV_NOTAIOe spese, in ultimo proprio all’udienza di precisazione conclusione e discussione del 16.4.21 in cui la precisava : ‘ per quanto riguarda gli oneri condominiali confermo che essi, per quanto effettivamente dovuti, saranno immediatamente pagati non appena la proprietà o l’amministratore già più volte espressamente sollecitato , darà copia dei bilanci dei bilanci degli ultimi cinque anni e dei relativi verbali d’approvazione ribadisco che riceverli è un diritto del conduttore e il fornirli è un onere AVV_NOTAIOa Controparte_1
proprietà propedeutico alla richiesta di pagamento. Peraltro non comprendiamo perché venga negato al conduttore qualcosa che dovrebbe essere pubblico all’interno di un condominio’.

Ritiene inoltre la Corte di riportarsi all’orientamento AVV_NOTAIOa Cassazione, Ordinanza n.18700/2021, che ha affermato che l’articolo 1104 Codice civile obbliga tutti i condòmini, siano essi proprietari o locatori, a contribuire alle spese necessarie per la conservazione o il godimento AVV_NOTAIOa cosa comune e quelle deliberate dall’assemblea: il proprietario può richiederle al locatore, sempre che provi di averle già pagate . La Cassazione nell’ordinanza 18700/2021 ha dichiarato inammissibile il ricorso di un proprietario che, in una controversia relativa ad un immobile ad uso non abitativo, preso atto del suo rilascio, aveva chiesto al conduttore il rimborso AVV_NOTAIOe spese condominiali, assertivamente anticipate, ma non ne aveva provato il pagamento.
Analoga motivazione per le morosità per il periodo successivo all’intimazione di sfratto per € 6.232,45, richieste solamente in sede di precisazione AVV_NOTAIOe conclusioni in primo grado, fornendo a supporto unicamente l’estratto conto condominiale, documentazione come detto contestata dalla Va disattesa anche la domanda sulle differenze Istat, soggette ad aggiornamento automatico, non corrisposte e non richieste a mezzo raccomandata alla parte conduttrice. Controparte_1

La domanda va disattesa perché, da prevalente orientamento AVV_NOTAIOa Cassazione, la clausola contrattuale che prevede l’aggiornamento automatico del canone su base annua è nulla (Cass. n. 9134/2013) in base al combinato disposto degli artt. 24 e 29 AVV_NOTAIOa legge n.392/78 perché l’art. 11 del d.l. n. 333/92 convertito in legge n.359/92 al comma secondo ultima parte stabilisce che per detti contratti resta ferma l’applicabilità AVV_NOTAIOa disciplina degli artt. 24 e 30 AVV_NOTAIOa legge n. 392/78

(Cass. n. 2884/05).

La Corte non essendo stato formulato appello incidentale in conferma AVV_NOTAIOa sentenza di primo grado dichiara l’appello infondato per cui lo rigetta.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate secondo il DM 147/2022, il valore AVV_NOTAIOa causa in € 4.897,00, gli scritti difensivi, la non particolare complessità AVV_NOTAIOa causa, in € 2.915,00, oltre € 120,00 per spese ed il 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

Deve darsi atto AVV_NOTAIOa sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte AVV_NOTAIO‘appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte d’Appello, definitivamente pronunciando sull’appello proposto da nei confronti AVV_NOTAIOa , come in atti, avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 7255/2021 così Parte_1 Controparte_3

provvede:

Rigetta l’appello.

Per l’effetto condanna al pagamento, in favore AVV_NOTAIOa AVV_NOTAIOe spese del presente grado del giudizio, che liquida in € 2.915,00, oltre € 120,00 per spese ed il 15 % per spese Parte_1 Controparte_1

generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

Dichiara tenuto al versamento in favore AVV_NOTAIO‘erario di un importo ulteriore, pari a quello del contributo unificato previsto per il gravame, se dovuto. Parte_1

Così deciso nella camera di consiglio AVV_NOTAIOa 7° SEZIONE, in data 05/06/2025.

Il Consigliere Ausiliario

relatore/estensore

Il Presidente Dottor NOME COGNOME

AVV_NOTAIO

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.