Oneri accessori locazione: quando si rischia lo sfratto

In una locazione commerciale, il mancato pagamento degli oneri accessori per sei anni ha portato alla risoluzione del contratto, nonostante l’inquilino avesse saldato i canoni di locazione arretrati. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, ritenendo l’inadempimento grave e respingendo le eccezioni del conduttore, inclusa quella sull’esercizio abusivo del diritto da parte del locatore, a causa di vizi procedurali nel ricorso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Oneri accessori locazione: il mancato pagamento giustifica la risoluzione del contratto?

Nel contesto dei contratti di locazione commerciale, l’attenzione si concentra spesso sul pagamento puntuale del canone. Tuttavia, una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci ricorda che anche il mancato versamento degli oneri accessori locazione può costituire un inadempimento talmente grave da portare alla risoluzione del contratto. Questa pronuncia offre spunti fondamentali sulla gestione degli obblighi contrattuali e sui limiti delle eccezioni che l’inquilino può sollevare.

I Fatti del Caso

Una società operante nel settore della grande distribuzione aveva affittato un locale commerciale in una nota località turistica per adibirlo a supermercato, bar e ristorante. Il contratto prevedeva, oltre al canone annuo, l’integrale pagamento degli oneri condominiali e consortili.

La società locatrice avviava una procedura di sfratto per morosità, lamentando il mancato pagamento di alcune mensilità di canone del 2020 e, soprattutto, degli oneri accessori accumulati dal 2014 al 2019, per un importo superiore a 220.000 euro.

Durante il procedimento, la società conduttrice saldava i canoni arretrati ma non gli oneri accessori. Il Tribunale, e successivamente la Corte d’Appello, dichiaravano la risoluzione del contratto proprio a causa del grave inadempimento relativo al mancato pagamento degli oneri. La società conduttrice ricorreva quindi in Cassazione, basando la propria difesa su quattro motivi principali.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso della società conduttrice, confermando la risoluzione del contratto di locazione. La decisione si fonda non tanto sull’analisi nel merito di tutte le questioni sollevate, quanto sulla inammissibilità di gran parte dei motivi di ricorso per vizi procedurali. La Corte ha ribadito che il mancato pagamento di oneri accessori di importo così rilevante costituisce un grave inadempimento contrattuale, sufficiente a giustificare la fine del rapporto.

Le motivazioni: l’importanza degli oneri accessori locazione e i limiti processuali

La Corte ha smontato le argomentazioni della ricorrente punto per punto, evidenziando soprattutto le carenze processuali del ricorso.

1. Distinzione tra canoni e oneri: Il ricorrente sosteneva che la giustificazione per il mancato pagamento durante il periodo pandemico si applicasse solo ai canoni e non agli oneri. La Corte ha ritenuto irrilevante questo punto, poiché la risoluzione era stata pronunciata esclusivamente per il mancato versamento degli oneri pregressi (2014-2019) e non per i canoni del 2020, che erano stati saldati.

2. Contestazione sulla documentazione: La società conduttrice lamentava di non aver ricevuto i bilanci e i rendiconti completi a giustificazione degli oneri richiesti. La Corte d’Appello aveva però già stabilito che la locatrice aveva fornito documenti sufficienti (rendiconti e riparti) per permettere al conduttore di verificare la debenza delle somme. La Cassazione ha qualificato questa doglianza come un tentativo di riesaminare il merito dei fatti, attività preclusa in sede di legittimità.

3. Abuso del diritto: L’argomento più interessante era quello relativo all’esercizio abusivo del diritto da parte della locatrice, che aveva atteso sei anni prima di richiedere il pagamento degli oneri. La Corte d’Appello aveva ritenuto questa eccezione tardiva, in quanto sollevata per la prima volta in appello. La Cassazione ha confermato l’inammissibilità della censura, sottolineando che il ricorrente non aveva adeguatamente dimostrato, in spregio al principio di autosufficienza, di aver sollevato la questione nei tempi e modi corretti in primo grado e di averla specificamente riproposta in appello.

Le conclusioni: cosa insegna questa ordinanza

Questa pronuncia della Cassazione offre due importanti lezioni pratiche.

In primo luogo, ribadisce che gli oneri accessori locazione non sono un elemento secondario del contratto, ma una parte integrante dell’obbligazione del conduttore. Un inadempimento significativo e prolungato nel loro pagamento può compromettere l’equilibrio contrattuale e portare alla risoluzione del rapporto, anche se il canone principale viene regolarmente pagato.

In secondo luogo, emerge con forza l’importanza del rigore processuale. Le eccezioni, anche se potenzialmente fondate nel merito come quella sull’abuso del diritto, devono essere sollevate tempestivamente e riproposte correttamente in ogni grado di giudizio. Il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione impone alla parte di fornire alla Corte tutti gli elementi necessari per decidere, senza che questa debba ricercare atti nei fascicoli precedenti. La negligenza processuale può vanificare anche le migliori argomentazioni di merito.

Il mancato pagamento dei soli oneri accessori, a fronte di un canone di locazione regolarmente saldato, può portare alla risoluzione del contratto?
Sì. La Corte ha confermato che il mancato pagamento di oneri accessori di importo rilevante (in questo caso, per sei annualità) costituisce un inadempimento grave che da solo può giustificare la risoluzione del contratto di locazione, indipendentemente dal pagamento del canone.

Attendere diversi anni prima di richiedere il pagamento degli oneri accessori arretrati costituisce un esercizio abusivo del diritto da parte del locatore?
Potenzialmente sì, ma l’eccezione deve essere sollevata correttamente e tempestivamente nel corso del giudizio di primo grado. Nel caso di specie, la Corte ha dichiarato inammissibile la doglianza perché il ricorrente non ha dimostrato di averla formulata in modo adeguato nei gradi di merito, rendendo impossibile per la Cassazione valutarne la fondatezza.

Per contestare gli oneri accessori, è sufficiente affermare di non aver ricevuto i bilanci condominiali completi?
No. Secondo la decisione, se il locatore fornisce al conduttore i documenti essenziali, come i rendiconti e i piani di riparto delle spese, questi sono considerati sufficienti per permettere al conduttore di contestare la debenza delle somme. La pretesa di ricevere documentazione ulteriore, come i bilanci integrali, non è stata ritenuta fondata per bloccare la richiesta di pagamento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 20116 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 20116 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/07/2024

LOCAZIONE AD USO DIVERSO

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4530/2023 R.G. proposto da

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, con domicilio telematico all’indirizzo PEC de i propri difensori

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO , con domicilio telematico all’indirizzo PEC dei propri difensori

-controricorrente –

Avverso la sentenza n. 223/2022 della CORTE DI APPELLO DI CAGLIARI -SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI, depositata il giorno 1° agosto 2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14 marzo 2024 dal AVV_NOTAIOigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con contratto del 10 giugno 2014, la RAGIONE_SOCIALE concesse in locazione alla RAGIONE_SOCIALE ad uso commerciale (in specie, per l’esercizio , in via prevalente , dell’attività di supermercato e, in via accessoria, dell’attività di bar e ristorazione) un locale commerciale sito in Arzachena, località Porto Cervo, verso un canone annuo di euro 120.000, da pagarsi in rate mensili, con integrale carico sul conduttore degli oneri condominiali e consortili nelle misure rispettivamente quantificate dal Condominio Porto Cervo Villaggio II Fase e dal RAGIONE_SOCIALE.
Adducendo il mancato versamento dei canoni (per il periodo da marzo a giugno dell’anno 20 20) e degli oneri accessori (per le annualità dal 2014 al 2019), la RAGIONE_SOCIALE intimò convalida di sfratto per morosità alla RAGIONE_SOCIALE.

Corrisposti, nelle more dell’udienza, i richiesti canoni, denegata ordinanza di provvisorio rilascio e disposto il mutamento del rito, l’adito Tribunale di Tempio Pausania, all’esito del giudizio di prime cure, dichiarò la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice, condannandola al rilascio del cespite e al pagamento della somma di euro 220.983,63, a titolo di oneri accessori insoluti.

La decisione in epigrafe indicata ha rigettato l’appello interposto dalla RAGIONE_SOCIALE.

Ricorre per cassazione la RAGIONE_SOCIALE, affidandosi a quattro motivi, cui resiste, con controricorso, la RAGIONE_SOCIALE.

Parte ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

r.g. n. 4530/2023 AVV_NOTAIO. est. NOME AVV_NOTAIO

Il primo motivo denuncia « errata e falsa applicazione dell’art. 3, comma 6-bis, del d.l. 23 febbraio 2020, n. 6, come convertito dalla legge 5 marzo 2020, n. 13, e degli artt. 1256 e 1455 cod. civ. ».

Premesso che i canoni di locazione originariamente impagati (poi corrisposti prima dell’udienza per la convalida) erano relativi ad un periodo di piena crisi pandemica, parte ricorrente assume l’erronea applicazione della norma emergenziale sopra citata, per avere la Corte d’appello riferito l’eccezione di esclusione di responsabilità del debitore (anche) al pagamento degli oneri condominiali e consortili: per contro « la giustificazione della morosità maturata nel periodo pandemico era riferita fin dall’att o di opposizione alla convalida ai soli canoni locatizi ».
1.1. Proprio quest’ultima puntualizzazione (enfatizzata nel ricorso introduttivo con il carattere grassetto) disvela la non decisività della doglianza in esame, giustificante la inammissibilità della stessa: ed invero, l’impugnata risoluzione del contratto è stata pacificamente pronunciata per l’inadempimento nella corresponsione degli oneri accessori (consortili e condominiali), sicché priva di alcuna incidenza risulta l’indagine – sollecitata dal motivo – sulla corretta individuazione, ad opera della Corte d’appello, dell’oggetto dell’eccezione in parola.
Con il secondo motivo, per « errata e falsa applicazione dell’art. 255 cod. civ. », si denuncia l’ingiusto rigetto, ad opera del giudice di primo grado, della istanza di audizione dei testi COGNOME e COGNOME, non comparsi alla udienza fissata per la loro escussione su capitoli di prova già ammessi, istanza istruttoria riproposta in appello e disattesa dalla Corte di secondo grado « senza nient’altro motivare ».

2.1. Il motivo è inammissibile, per plurime, concorrenti ed autonome, ragioni.

In primis, per la mancata riproduzione in ricorso – in spregio al principio di autosufficienza – del contenuto dei capitoli di prova su cui dovevano essere sentiti i testimoni e dei provvedimenti di rigetto al

riguardo adottati dai giudici, di primo e di secondo grado: lacunosità che preclude a questa Corte, per un verso, il vaglio di decisività del mezzo istruttorio di cui si lamenta l’illegittima mancata acquisizione e, per altro verso, inibisce in radice la praticabilità di ogni sindacato sulla conformità a diritto di provvedimenti dal tenore non illustrato.

In secondo luogo, parte ricorrente deduce di aver riproposto la istanza istruttoria nell’atto di appello (peraltro, senza trascrivere o riportare, anche solo nei passaggi essenziali, il contenuto di tale atto e senza altresì specificarne, in violazione del disposto dell’art. 366, primo comma, num. 6, cod. proc. civ., la collocazione nel fascicolo di parte e l’acquisizione al fascicolo del presente giudizio): ma un’attività processuale del genere, seppure in ipotesi effettivamente compiuta, non era comunque idonea ad attivare il dovere decisorio della Corte d’appello, occorrendo a tal fine la proposizione di specifico motivo di appello censurante la reiezione delle istanze istruttorie.
A ciò aggiungasi che la parte qui ricorrente ha altresì omesso di allegare l’avvenuta nuova sottoposizione (oltremodo da compiersi in modo specifico e non mercé il generico richiamo agli atti difensivi) della richiesta di prova testimoniale al giudice di prime cure in sede di precisazione delle conclusioni, condizione imprescindibile per poter ‘ coltivare ‘ la questione nel successiv o giudizio di impugnazione (sul tema, Cass. 04/04/2022, n. 10767; Cass. 13/09/2019, n. 22883; Cass. 31/05/2019, n. 15029).
Il terzo motivo, per « errata e falsa applicazione dell’art. 9 della legge 27 luglio 1978, n, 392 », critica la gravata sentenza nella parte in cui « ha ritenuto insussistente il diritto della conduttrice RAGIONE_SOCIALE a farsi consegnare copia integrale dei rendiconti condominiali e consortili sulla scorta dei quali la locatrice RAGIONE_SOCIALE le ha addebitato, pro quota , i relativi oneri annuali ».

3.1. Il motivo è infondato.

r.g. n. 4530/2023 AVV_NOTAIO. est. NOME AVV_NOTAIO

La Corte sassarese non ha affatto negato il rivendicato diritto della conduttrice: per contro, ha ritenuto soddisfatto lo stesso allorquando « con la richiesta di pagamento RAGIONE_SOCIALE ha trasmesso anche tutti i rendiconti e i riparti dai quali RAGIONE_SOCIALE avrebbe potuto trarre, se effettivamente esistente, ogni elemento utile per contestare la debenza delle somme ».

A fronte di ciò, l’impugnante in questo àmbito si limita a confutare l’inidoneità dei documenti assunti nella gravata sentenza a fondamento della decisione: deduce, infatti, che « la RAGIONE_SOCIALE si è limitata a produrre – ed a suo tempo a consegnare a COGNOME -le semplici tabelle di ripartizione degli oneri fra i vari condomini e consorziati, ma non i bilanci, non i rendiconti condominiali ».

Argomentazione inammissibile sotto un duplice profilo.

Ancora una volta, per la mancata, o quantomeno adeguata o sufficiente, riproduzione (nei passaggi essenziali o d’interesse) del contenuto dei documenti di cui si asserisce l’errato apprezzamento; di poi, perché, al fondo, si risolve nel richiedere al giudice di legittimità un riesame sull’efficacia asseverativa di emergenze istruttorie, attività riservata alla discrezionale valutazione del giudice di merito, estranea, per natura e per funzione, al giudizio per cassazione.

Il quarto motivo, articolato per « errata e falsa applicazione degli artt. 1175 e 1375 cod. civ. », concerne il mancato accoglimento della eccezione di esercizio abusivo del diritto di credito da parte locatrice, consistito nell’aver azionato la pretesa relativa agli oneri accessori « repentinamente » dopo sei anni di inerzia dall’inizio del rapporto.

In particolare si contesta la sentenza impugnata: (i) per aver ritenuto la novità in appello della questione, proposta invece dalla conduttrice sin dalla comparsa di opposizione alla convalida di sfratto e reiterata nei successivi atti difensivi; (ii) per non aver considerato il

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contegno della locatrice contrario al principio di buona fede nella esecuzione del contratto e a generali obblighi di solidarietà.

4.1. Il motivo è inammissibile.

La impugnata pronuncia ha valutato l’eccezione sul preteso abuso del diritto « introdotta da RAGIONE_SOCIALE per la prima volta nel giudizio d’appello, pertanto tardiva e non scrutinabile »; ha poi comunque vagliato (« in ogni caso e per completezza ») nel merito la deduzione, ravvisandone l’infondatezza.

Orbene, è doveroso precisare che questa seconda considerazione, inserita in motivazione dopo una statuizione di inammissibilità della eccezione (con cui il giudice si era spogliato della potestas iudicandi sulla controversia) appare impropria, ultronea e ininfluente ai fini della decisione: e da ciò discende la inammissibilità, per difetto di interesse, del motivo nella parte in cui che richieda un sindacato in ordine a tale argomentazione di merito svolta ad abundantiam (cfr., sulle orme di Cass., Sez. U, 20/02/2007, n. 3840, cfr. Cass. 19/12/2017, n. 30393; Cass. 16/06/2020, n. 11675; Cass., Sez. U, 01/02/2021, n. 2155).
Eguale sorte merita la censura afferente la statuita inammissibilità della eccezione poiché sollevata per la prima volta in appello.

Per poter ritualmente investire la Corte di legittimità del compito di sindacare la pronuncia di inammissibilità, parte ricorrente, in ossequio al principio di specificità (sancito, a pena di inammissibilità del ricorso, dalle prescrizioni dettate dall’art. 366, primo comma, numm. 4 e 6 , cod. proc. civ.) aveva l’onere di precisare, nel ricorso, le ragioni di asserita erroneità della pronuncia ed era tenuto a riportare il contenuto dell’atto di appello (non potendosi limitare ad un generico rinvio allo stesso) nella misura necessaria a consentire alla Corte di comprendere il tenore di esso (cfr. Cass. 04/02/2022, n. 3612; Cass. 06/09/2021, n. 24048; Cass. 23/12/2020, n. 29495; Cass. 29/09/2017, n. 22880).
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Onere non sufficientemente assolto dalla ricorrente la quale, a sostegno del motivo in esame, ha operato una generica relatio all’atto di opposizione alla convalida di sfratto ed alla comparsa integrativa di costituzione nel giudizio di primo grado, omettendo, per l’ennesima volta, di rappresentare alla Corte – pur nei tratti essenziali -il contenuto di tali atti ed omettendo, sempre per l’ennesima volta, la c.d. localizzazione degli atti nel fascicolo processuale, tanto della fase di merito quanto (e soprattutto) del presente giudizio di legittimità ( ex plurimis, Cass., Sez. U., 18/03/2022, n. 8950).
Il ricorso è rigettato.

Il regolamento delle spese del giudizio di legittimità segue la soccombenza, con liquidazione secondo tariffa professionale.

A tteso l’esito del ricorso, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente – ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 – di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello prev isto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna parte ricorrente, RAGIONE_SOCIALE alla refusione in favore della controricorrente, RAGIONE_SOCIALE, delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in euro 8.500 per compensi professionali, oltre alle spese forfetarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00 ed agli accessori, fiscali e previdenziali, di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento al competente ufficio di merito da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto,

AVV_NOTAIO. est. NOME COGNOME

previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1bis .

Così deciso in Roma, nella Camera di AVV_NOTAIOiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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