Onere non apparente: quando risponde il venditore?

Una società acquista un immobile commerciale e scopre un vincolo di uso pubblico sull’area parcheggio. Dopo aver pagato il Comune per rimuovere il vincolo, fa causa al venditore per la riduzione del prezzo a causa di questo ‘onere non apparente’. La Corte di Cassazione stabilisce che se il vincolo deriva da uno strumento urbanistico generale (es. Piano Regolatore), si presume legalmente conosciuto da tutti e quindi è ‘apparente’, esonerando il venditore da responsabilità. Il caso è stato rinviato per accertare l’origine del vincolo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 19 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Onere non apparente e Vincoli Urbanistici: La Cassazione Traccia il Confine della Responsabilità del Venditore

Nell’acquisto di un immobile, una delle maggiori preoccupazioni per il compratore è la possibile scoperta di pesi o limitazioni non dichiarati dal venditore. La legge tutela l’acquirente attraverso la garanzia per vizi e oneri che diminuiscono il godimento del bene, come previsto dall’art. 1489 del Codice Civile. Ma cosa succede quando questo peso è un vincolo urbanistico? La sua natura pubblica lo rende sempre conoscibile? Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione interviene proprio su questo punto, chiarendo la distinzione cruciale per determinare se si tratti di un onere non apparente e, di conseguenza, se il venditore ne sia responsabile.

Il Caso: Un Parcheggio “Pubblico” su Terreno Privato

Una società operante nel settore automobilistico acquistava un immobile a uso commerciale. Successivamente, presentando un progetto di ristrutturazione al Comune, scopriva che l’area antistante, destinata a parcheggio, era gravata da un vincolo di uso pubblico risalente a molti anni prima. Per poter destinare l’area a parcheggio esclusivo per i propri clienti, la società era costretta ad avviare una procedura di “monetizzazione”, versando al Comune una somma considerevole per rimuovere il vincolo.

Ritenendo di aver subito un danno, la società acquirente citava in giudizio il venditore, chiedendo una riduzione del prezzo di acquisto. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello davano ragione all’acquirente, qualificando il vincolo come un onere non apparente e condannando il venditore alla restituzione di parte del prezzo.

La Decisione della Corte di Cassazione sull’onere non apparente

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha ribaltato la prospettiva, accogliendo il ricorso dell’erede del venditore. Il punto centrale della decisione è la distinzione fondamentale riguardo alla fonte del vincolo urbanistico.

La Distinzione Fondamentale: Piano Regolatore vs. Provvedimento Specifico

La Corte ha chiarito che esiste una differenza sostanziale tra:
1. Vincoli derivanti da strumenti urbanistici generali (come il Piano Regolatore Generale, oggi Piano di Governo del Territorio): questi atti, una volta approvati e pubblicati, hanno valore di prescrizione normativa con efficacia erga omnes (cioè, verso tutti). Per essi vige una presunzione legale di conoscenza da parte di tutti i cittadini. Di conseguenza, i vincoli da essi imposti non possono essere considerati “non apparenti”.
2. Vincoli derivanti da provvedimenti amministrativi particolari (come una concessione edilizia, un permesso di costruire o una convenzione urbanistica specifica): questi atti riguardano singoli soggetti e specifiche proprietà. Non essendo assistiti da una presunzione generale di conoscenza, i vincoli che ne derivano possono essere qualificati come “non apparenti” se non dichiarati nell’atto di vendita e non altrimenti conosciuti dall’acquirente.

L’Errore della Corte d’Appello

Secondo la Cassazione, i giudici di merito hanno errato nel non indagare quale fosse la fonte primaria del vincolo di parcheggio pubblico. Si sono fermati alla lettura della concessione edilizia, un provvedimento particolare, senza verificare se tale obbligo fosse già previsto a monte, nello strumento urbanistico generale applicabile all’area. Questa verifica è invece decisiva per stabilire la natura, “apparente” o “non apparente”, dell’onere.

Le Motivazioni della Sentenza

La motivazione giuridica della Corte si basa sul principio che le prescrizioni dei piani regolatori generali, avendo natura normativa e portata generale, sono equiparabili a fonti del diritto. Vige il principio ignorantia legis non excusat (l’ignoranza della legge non scusa), pertanto ogni cittadino è tenuto a conoscerle. Un vincolo che discende da tale strumento non può essere considerato “nascosto” o “non apparente” ai fini della responsabilità del venditore ai sensi dell’art. 1489 c.c. L’acquirente non può invocare la propria ignoranza per pretendere una riduzione del prezzo, poiché aveva il dovere di informarsi sulla disciplina urbanistica della zona.
La responsabilità del venditore sorgerebbe solo se il vincolo fosse stato imposto da un atto specifico e particolare, non conoscibile attraverso la semplice consultazione della normativa urbanistica generale.

Conclusioni: Cosa Cambia per Chi Compra e Vende Immobili

Questa ordinanza ha importanti implicazioni pratiche. Per chi acquista un immobile, essa sottolinea l’imprescindibile necessità di una due diligence approfondita, che non si limiti al controllo dei titoli di proprietà e degli ultimi permessi edilizi, ma si estenda all’analisi degli strumenti urbanistici generali vigenti nel Comune. Per i venditori, invece, la decisione offre una maggiore tutela rispetto a pretese basate su vincoli di natura generale, che si presumono noti a tutti. La sentenza, cassando la decisione d’appello, ha rinviato la causa a un’altra sezione della Corte territoriale, che dovrà ora riesaminare i fatti per individuare la vera fonte del vincolo e, solo allora, decidere sulla sua apparenza e sulla conseguente responsabilità del venditore.

Quando un vincolo urbanistico su un immobile è considerato ‘non apparente’?
Un vincolo è ‘non apparente’, e quindi genera la responsabilità del venditore se non dichiarato, quando deriva da provvedimenti amministrativi specifici e particolari (come una singola concessione edilizia) che non sono assistiti da una presunzione legale di conoscenza generale.

Il venditore è sempre responsabile se non dichiara un vincolo sull’immobile venduto?
No. Secondo la Corte, se il vincolo deriva da uno strumento urbanistico generale (es. Piano Regolatore), che ha efficacia verso tutti (erga omnes), si presume legalmente conosciuto. In questo caso, il vincolo è considerato ‘apparente’ e il venditore non è responsabile se non lo ha dichiarato, a meno che non abbia specificamente garantito nell’atto l’assenza di qualsiasi peso.

Cosa deve fare l’acquirente per tutelarsi da vincoli urbanistici?
L’acquirente deve svolgere un’accurata verifica (due diligence) che vada oltre l’esame dell’atto di provenienza. È fondamentale analizzare gli strumenti urbanistici generali vigenti nel Comune (come il Piano Regolatore Generale o il Piano di Governo del Territorio) per accertare l’esistenza di eventuali vincoli sull’area di interesse, poiché la loro conoscenza è legalmente presunta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1441 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1441 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 15/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 7120/2019) proposto da:

PELLEGATTA NOME (C.F.: CODICE_FISCALE, in qualità di erede di NOME NOME, rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, dall’Avv. NOME COGNOME, nel cui studio in Roma, INDIRIZZO ha eletto domicilio;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA, in persona del suo legale rappresentante pro -tempore , rappresentata e difesa, giusta procura in calce al controricorso, dall’Avv. NOME COGNOME, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’Avv. NOME COGNOME;

-controricorrente – avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano n. 4022/2018, pubblicata il 5 settembre 2018, notificata il 15 febbraio 2019;

R.G.N. 7120/19

C.C. 13/12/2023

Vendita -Cosa gravata da oneri -Riduzione prezzo

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 13 dicembre 2023 dal Consigliere relatore NOME COGNOME

lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delle parti, ai sensi dell’art. 380 -bis .1. c.p.c.

FATTI DI CAUSA

1. -Con atto di citazione notificato il 14 giugno 2013, la RAGIONE_SOCIALE conveniva, davanti al Tribunale di Monza, COGNOME NOME, chiedendo che il convenuto fosse condannato alla restituzione di una quota del prezzo versato, all’esito della riduzione del corrispettivo di euro 1.250.000,00 pattuito nella vendita immobiliare ad uso commerciale conclusa tra le parti il 7 novembre 2007, nella misura di euro 65.000,00, oltre al risarcimento dei danni.

Al riguardo, l’attrice assumeva che aveva appreso soltanto nel giugno 2008, al momento in cui aveva presentato al Comune di Meda la documentazione relativa alla ristrutturazione dell’immobile acquistato, al fine di destinarlo ad uso produttivo, che il bene, sin dal 1982, era gravato da un vincolo a favore del Comune sull’area antistante l’immobile e posta al confine con la pubblica via, sicché aveva dovuto proporre istanza di monetizzazione dell’area, versando al Comune la somma di euro 64.561,20.

Si costituiva in giudizio COGNOME COGNOME il quale contestava la fondatezza, in fatto e in diritto, delle domande avversarie, chiedendone il rigetto.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 1860/2015, depositata il 25 giugno 2015, accertava il diritto dell’attrice alla riduzione del prezzo e, per l’effetto, condannava il convenuto al pagamento della somma di euro 63.920,00, respingendo la domanda risarcitoria.

2. -Proponeva appello avverso la sentenza di primo grado COGNOME COGNOME il quale lamentava: 1) che la qualificazione del vincolo gravante sull’area come ‘non apparente’ era in contrasto con la sua natura pubblicistica, trattandosi di un’area di terreno destinata a ‘standard pubblico’ secondo lo strumento urbanistico; 2) che l’esistenza del vincolo non aveva determinato alcun danno, in quanto l’onere gravante sul terreno non ne aveva limitato il godimento, atteso che anche dopo la monetizzazione dell’area, da parte dell’acquirente, sussisteva ancora la limitazione della destinazione a parcheggio; 3) che la quantificazione della riduzione del prezzo effettuata nel giudizio di prime cure non teneva conto della circostanza che comunque l’acquirente poteva utilizzare l’area come parcheggio al servizio della propria attività commerciale anche prima della monetizzazione, sicché la riduzione era eccessiva, a fronte del valore di tutto il compendio immobiliare oggetto della compravendita; 4) che la condanna del solo convenuto alle spese di lite era illegittima, poiché, a fronte dell’accoglimento della domanda di riduzione del prezzo, era stata disattesa l’ulteriore domanda di risarcimento dei danni, sicché sussisteva una reciproca soccombenza, che avrebbe dovuto giustificare la compensazione per intero delle spese.
Si costituiva nel giudizio d’impugnazione la RAGIONE_SOCIALE, la quale chiedeva il rigetto dell’appello.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Milano, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello spiegato e, per l’effetto, confermava integralmente la sentenza impugnata.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che, in ordine agli oneri ‘non apparenti’, la responsabilità del venditore poteva essere esclusa solo ove fosse stata data la prova che il compratore ne avesse avuto conoscenza effettiva, e non la mera possibilità di conoscenza, oppure che il vincolo fosse stato espressamente menzionato nell’atto di trasferimento; b ) che, nella fattispecie, il compratore non aveva conoscenza di tale vincolo ed, inoltre, non era stata allegata all’atto di trasferimento la concessione edilizia, come richiamata nell’atto, il cui contenuto in presenza della specifica prestazione di garanzia, da parte del convenuto, circa la libertà degli immobili venduti -la società acquirente non aveva nemmeno ragionevole motivo di verificare; c ) che l’area esterna, antistante l’immobile del venditore, era adibita ad uso parcheggio, ma pubblico, mentre, solo a seguito della monetizzazione, l’acquirente aveva ottenuto il mutamento di desti nazione, persistendo la destinazione come parcheggio, ma non più pubblico bensì riservato ai clienti e, in genere, all’attività commerciale della società, il che evidentemente aveva una dimensione del tutto diversa, sotto ogni profilo; d ) che, al fine di poter utilizzare, per sé ed in via esclusiva, l’area in questione, ceduta come del tutto libera da pesi e oneri di qualsiasi natura, la società acquirente aveva dovuto corrispondere al Comune la somma da questo determinata e, pertanto, la riduzione del prezzo, in misura
corrispondente proprio alla somma equivalente alla monetizzazione effettuata dell’area ceduta, risultava frutto di una valutazione logico-giuridica del tutto corretta; e ) che la mancata compensazione delle spese di lite non era censurabile, tanto più in considerazione della circostanza che, nel liquidare le spese in favore dell’attrice, il Tribunale aveva motivato la quantificazione in ragione del minor importo oggetto della condanna.

-Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, NOME in qualità di erede di NOME

Ha resistito con controricorso la RAGIONE_SOCIALE

4. -Le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1489 c.c., per avere la Corte di merito erroneamente omesso di considerare che il vincolo dedotto, in quanto derivante dallo strumento urbanistico, avesse valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo, con efficacia erga omnes , come tale assistito da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari, con l’effetto che non avrebbe potuto essere invocato dal compratore quale fonte di responsabilità del venditore che non l’avesse eventualmente dichiarato nel contratto.
L’istante obietta che l’individuazione delle aree da destinare a standards urbanistici si sarebbe potuta ricavare direttamente dallo strumento urbanistico generale, in ordine al quale vi

sarebbe stata una presunzione legale di conoscenza dei destinatari (e ciò con precipuo riferimento, nel caso di specie, al mappale n. 490 gravato da standard pubblico, come da estremi della concessione edilizia richiamati nell’atto di vendita).

1.1. -Il motivo è fondato nei termini che seguono.

Si premette che nella vendita di cosa gravata da onere reale, la responsabilità del venditore, ex art. 1489 c.c., è esclusa solo nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa oppure si tratti di onere apparente ovvero trascritto o espressamente menzionato nell’atto di trasferimento dell’immobile al terzo, non essendo a tal fine sufficiente una clausola generica o di mero stile (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 57 del 04/01/2018; Sez. 2, Sentenza n. 22363 del 26/09/2017; Sez. 2, Sentenza n. 8500 del 08/04/2013; Sez. 2, Sentenza n. 2856 del 11/03/1995).
Tanto premesso, alla stregua della consolidata giurisprudenza di questa Corte, i vincoli inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati nelle forme previste, hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo, con efficacia erga omnes , come tale assistita da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicché i vincoli in tal modo imposti, a differenza di quelli inseriti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare, non possono qualificarsi come oneri ‘non apparenti’ gravanti sull’immobile, secondo l’art. 1489 c.c., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore, che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto (Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 14289 del 04/06/2018; Sez. 2, Sentenza n. 2737 del 23/02/2012; Sez. 2, Sentenza n. 4971 del 02/03/2007; Sez. 2, Sentenza n. 19812 del 04/10/2004; Sez. 2, Sentenza n. 18653 del 16/09/2004; Sez. 1, Sentenza n. 793 del 19/01/2001).

A fondamento della richiamata discriminazione si pone l’argomento a mente del quale gli strumenti di governo del territorio di portata generale (quali gli attuali piani di governo del territorio e, prima, i piani regolatori generali) involgono interessi diffusi e, come tali, si differenziano sensibilmente dai provvedimenti (permessi di costruire -e, prima, concessioni edilizie -, convenzioni urbanistiche) destinati a regolamentare le attività che il privato può mettere in atto, avuto riguardo ai propri beni, nei limiti contemplati dall’art. 42, secondo comma, Cost.
Sicché soltanto con riferimento ai primi è legittimamente invocabile una presunzione di conoscenza a cura della generalità dei consociati, laddove, per contro, i secondi sono rigorosamente circoscritti ad ambiti ristretti, che concernono interessi di uno o più singoli, contemperati con quelli degli altri consociati, sulla scorta di regole predefinite applicate dall’ente territoriale preposto.

Ed invero, proprio per il connotato settoriale che le contraddistingue, la normativa vigente si preoccupa anche di tutelare la riservatezza delle pratiche di natura urbanistica depositate da privati cittadini, circoscrivendo la cerchia di coloro che possono legittimamente averne conoscenza ai portatori di interessi diretti, concreti e attuali.

1.2. -Ora, la Corte distrettuale si è limitata a negare la ‘apparenza’ del vincolo e, dunque, la conoscenza o la

conoscibilità da parte del compratore -in ragione del mero riferimento alla mancata allegazione, all’atto di trasferimento, della concessione edilizia, presupponendo implicitamente che detto provvedimento amministrativo costituisse la fonte primaria del vincolo medesimo.

Nondimeno, questa conclusione non è corroborata da alcuna indagine sull’asservimento volontario dell’area ad uso pubblico ovvero sulla ricorrenza di un obbligo urbanistico di destinazione a parcheggi (ossia sulla sua natura, quale mera assunzione di un’obbligazione a cura degli originari proprietari del fondo su cui è stato eretto il fabbricato ovvero quale integrazione di una limitazione discendente da previsione di piano regolatore o da altra prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia erga omnes ).
Orbene, nella fattispecie, il fatto che l’area in questione di cui al mappale n. 490 -fosse destinata a standard pubblico ( recte ad area soggetta all’uso di parcheggio pubblico) è stato desunto solo dall’asettica lettura della concessione edilizia (ossia del provvedimento particolare a valle) che, sebbene richiamata nell’atto di compravendita, non era stata ad esso allegata, senza alcun accertamento della sussistenza di una prescrizione urbanistica generale (a monte).

La Corte ha altresì aggiunto che nell’atto espressamente si garantiva l’inesistenza di alcun vincolo.

Per l’effetto, non è stata svolta alcuna verifica circa l’esistenza di un vincolo ‘conformativo’ (in ordine alla natura variabile di tale vincolo: Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 37574 del 22/12/2022; Sez. 6-1, Ordinanza n. 20457 del 05/09/2013; Sez.

1, Sentenza n. 10012 del 06/05/2011; Sez. 1, Sentenza n. 2613 del 07/02/2006) sull’area privata per la destinazione indicata di parcheggio pubblico -sin dalla previsione degli strumenti urbanistici generali, ove siffatto vincolo avesse potuto desumersi già dal certificato di destinazione urbanistica (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 16795 del 26/06/2018; Sez. 2, Sentenza n. 22363 del 26/09/2017).

1.3. -Sul punto, si evidenzia che la realizzazione di parcheggi, se rientranti negli standards urbanistici, indipendentemente dalla titolarità del sedime o dalla loro collocazione a servizio di determinati esercizi commerciali, è destinata naturalmente all’uso indistinto a beneficio della collettività.

Senonché non emerge alcun indice argomentativo da cui è stato tratto il convincimento che tale asservimento -con la relativa individuazione dell’area asservita allo scopo fosse avvenuto solo al momento in cui è stata rilasciata la concessione edilizia per la costruzione dell’opera principale (ossia, nella fattispecie, del capannone ad uso commerciale).

Ovvero che solo con tale provvedimento, in ossequio alla disciplina regionale di riferimento e alla natura dei parcheggi (quali opere di urbanizzazione), sia stata individuata l’area, che pur essendo privata -è stata considerata funzionale alla soddisfazione dello standard , conformemente agli interessi dell’intervento edilizio assentito.

E tanto tenuto conto del fatto che solitamente l’obbligo della pianificazione attuativa nel comparto interessato, risultante dalle norme tecniche di attuazione del Piano delle Regole del P.G.T., si

estende alla previsione secondo cui l’edificazione dello stesso comparto comporta la realizzazione di spazi e servizi pubblici al suo interno (in particolare, i parcheggi pubblici), necessari per il soddisfacimento delle necessità urbanizzative indotte dalle quote residenziali o commerciali o ad uso uffici proposte dai proprietari dei lotti.

Dal ragionamento che precede deriva che: un’opera è o può essere di urbanizzazione primaria anche se totalmente ed esclusivamente privata e sottratta a qualsivoglia uso pubblico, atteso che, in sostanza, l’essere opera di urbanizzazione nulla dice né quanto alla proprietà, né quanto all’uso; – i parcheggi pubblici sono standard s urbanistici imposti dalla legge per mitigare il carico insediativo degli interventi edificatori aventi impatto sul territorio, che i Comuni devono pretendere e conseguire in sede convenzionale, regolandone poi l’uso nell’interesse della collettività, con un normale libero accesso al pubblico; – la proprietà del bene è indifferente rispetto alla destinazione funzionale delle opere a parcheggio.
Ove già gli strumenti urbanistici generali avessero previsto tale destinazione dell’area, dunque, si sarebbe trattato di provvedimenti di immediata portata normativa, in ordine ai quali avrebbe potuto operare la presunzione di conoscenza della collettività, con la conseguente ‘apparenza’ del vincolo.

Solo nell’ipotesi in cui, invece, la concreta individuazione dell’area fosse stata operata solo con il provvedimento amministrativo particolare di concessione (o, comunque, con l’assunzione di una contestuale obbligazione), il vincolo sarebbe stato ‘non apparente’.

In ordine a tale discriminazione della fonte del vincolo nessun cenno vi è nella pronuncia impugnata, che si è limitata a recepire il dato riportato nella concessione, senza verificare che l’asservimento fosse già risalente ai precedenti strumenti di pianificazione del territorio.

Pertanto, in sede di rinvio, tale ponderazione dovrà essere rinnovata, individuando la fonte primaria del vincolo, allo scopo di farne discendere le relative conseguenze sulla sua ‘apparenza’.

2. -Con il secondo motivo la ricorrente si duole, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione e falsa applicazione dell’art. 1489 c.c., per avere la Corte territoriale ritenuto che la soggezione dell’area pertinenziale all’uso di parcheggio pubblico giustificasse la riduzione del prezzo per l’indebita apposizione di un onere ‘non apparente’ non menzionato nell’atto, mentre, in realtà, l’alienante si era limitato a vendere un’area antistante al capannone, quale area destinata a parcheggio, senza garantire che tale area potesse essere idonea a diventare spazio espositivo.
Si sarebbe trattato, dunque, di un vincolo conformativo inquadrabile nella zonizzazione dell’intero territorio comunale, o di parte di esso, sì da incidere su una generalità di beni, nei confronti di una pluralità indifferenziata di soggetti, in funzione della destinazione dell’intera zona in cui i beni ricadevano, in ragione delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche o del rapporto, per lo più spaziale, con un’opera pubblica, sicché il danno lamentato sarebbe stato inesistente, in quanto detto onere non avrebbe limitato il godimento del bene.
3. -Con il terzo motivo la ricorrente contesta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1489 c.c., per avere la Corte distrettuale quantificato la riduzione del prezzo in corrispondenza della somma sostenuta dall’acquirente per la monetizzazione del vincolo, mentre, in realtà, la determinazione della misura della riduzione avrebbe dovuto essere rapportata al deprezzamento dell’immobile, che nella fattispecie sarebbe stato di lieve entità, considerato che l’area risultava da sempre, senza interruzione, utilizzata a parcheggio al servizio dell’utenza diretta dell’esercizio commerciale della RAGIONE_SOCIALE, non incidendo sul contenuto del diritto di proprietà.
E quindi il vincolo esistente non avrebbe potuto comportare un deprezzamento di tutto il compendio immobiliare compravenduto.

4. -Con il quarto motivo la ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 92 c.p.c., per avere la Corte d’appello confermato la condanna integrale alle spese di lite del solo convenuto, benché, a fronte della domanda di condanna alla riduzione del prezzo, fosse stata respinta la concorrente domanda di risarcimento dei danni.

In ragione di tale rigetto, le spese di lite avrebbero dovuto essere, quindi, compensate.

5. -Tali ulteriori motivi sono assorbiti dall’accoglimento del primo, che ha valenza pregiudiziale.

6. -In definitiva, il primo motivo del ricorso deve essere accolto, nei sensi di cui in motivazione, mentre i rimanenti motivi sono assorbiti.

La sentenza impugnata va dunque cassata, limitatamente al motivo accolto, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, che deciderà uniformandosi agli enunciati principi di diritto e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche alla pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

accoglie, nei sensi di cui in motivazione, il primo motivo del ricorso, dichiara assorbiti i rimanenti motivi, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.