Onere della prova locatore: danni e cauzione

Un locatore ha trattenuto il deposito cauzionale per presunti danni all’immobile. La Corte di Cassazione ha dichiarato il suo ricorso inammissibile, sottolineando che l’onere della prova del locatore non si limita a dimostrare il danno, ma include la necessità di provare una corretta contestazione al momento della riconsegna dell’immobile, supportata da richieste istruttorie specifiche e pertinenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Onere della Prova Locatore: Quando è Legittimo Trattenere la Cauzione?

La fine di un contratto di locazione può talvolta trasformarsi in un campo di battaglia legale, specialmente quando si discute della restituzione del deposito cauzionale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito principi fondamentali riguardo all’onere della prova del locatore in caso di danni all’immobile. Questa decisione chiarisce che non è sufficiente lamentare un danno, ma è necessario dimostrare di averlo contestato in modo specifico e tempestivo, supportando tale affermazione con prove adeguate in giudizio.

I Fatti del Caso: La Controversia sulla Cauzione

Al termine di un contratto di locazione, un inquilino chiedeva la restituzione del suo deposito cauzionale di 1.200 euro. Il proprietario dell’immobile, tuttavia, si rifiutava, trattenendo la somma a titolo di compensazione per una serie di controcrediti. Nello specifico, il locatore lamentava il mancato pagamento dell’ultima mensilità del canone (400 euro), il costo per la sostituzione di un piatto doccia rotto (oltre 1.000 euro) e le spese per la ricostituzione del libretto di manutenzione della caldaia, che sosteneva fosse stato smarrito.

Il Tribunale di primo grado accoglieva parzialmente le ragioni del locatore, condannandolo a restituire solo 800 euro, ovvero la cauzione decurtata del canone non pagato. La Corte d’Appello, successivamente adita dal proprietario, confermava la decisione, rigettando le pretese relative al risarcimento per il piatto doccia. Il giudice d’appello sottolineava una lacuna probatoria cruciale: il locatore non aveva fornito prove adeguate, come un verbale di riconsegna o capitoli di prova testimoniale ben articolati, che dimostrassero una verifica congiunta e una contestazione specifica dei danni al momento della restituzione dell’appartamento.

La Decisione della Corte di Cassazione e l’Onere della Prova del Locatore

Il proprietario ha quindi proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che la Corte d’Appello avesse erroneamente interpretato l’art. 1590 del codice civile, imponendogli un obbligo di contestazione non previsto dalla norma. A suo dire, sarebbe stato sufficiente rilevare il danno, senza doverlo formalmente contestare al conduttore presente alla riconsegna.

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile per due ragioni principali. In primo luogo, ha qualificato la censura del ricorrente come un tentativo di far valere un errore di fatto del giudice di merito, vizio non denunciabile in sede di legittimità. In secondo luogo, e questo è il punto centrale, la Corte ha ritenuto la doglianza non pertinente rispetto alla motivazione della sentenza d’appello. Il problema, infatti, non era se il locatore avesse o meno l’obbligo di contestare il danno, ma che non aveva soddisfatto l’onere della prova locatore in tribunale. Egli non aveva formulato richieste di prova orale specifiche per dimostrare “la verifica congiunta dello stato dell’immobile all’atto della riconsegna ed alla rilevazione e contestazione specifica dei danni”.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte di Cassazione ha evidenziato che la motivazione della Corte d’Appello si basava sull’assenza di un’adeguata articolazione probatoria. Il locatore, nel suo ricorso, si era limitato a lamentare una violazione di legge, senza però affrontare il vero nucleo della decisione impugnata: la sua incapacità di provare, secondo le regole processuali, i fatti posti a fondamento della sua pretesa. I giudici di legittimità hanno osservato che, analizzando i capitoli di prova proposti dal locatore, non emergeva alcun elemento volto a dimostrare quella verifica congiunta e quella contestazione specifica che la Corte d’Appello aveva ritenuto mancare. In sostanza, il ricorso era stato impostato su un piano astratto (l’interpretazione dell’art. 1590 c.c.) senza però colpire il fondamento concreto della decisione, ovvero la debolezza delle prove offerte.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Locatori e Conduttori

Questa ordinanza offre una lezione fondamentale per le parti di un contratto di locazione. Per il locatore, emerge chiaramente che per trattenere legittimamente il deposito cauzionale a fronte di danni, non basta affermare che l’immobile sia stato danneggiato. È cruciale documentare tutto meticolosamente. La redazione di un verbale di riconsegna dettagliato, firmato da entrambe le parti, in cui si elencano eventuali danni, è la pratica migliore. In assenza di questo, se si intende agire in giudizio, è indispensabile formulare capitoli di prova testimoniale estremamente precisi, che non lascino dubbi sulla dinamica della riconsegna e sulla specifica contestazione dei vizi. Per il conduttore, questa decisione rafforza l’importanza di partecipare attivamente alla riconsegna dell’immobile, pretendendo una verifica congiunta e la formalizzazione di un verbale per tutelarsi da contestazioni future e infondate.

Chi ha l’onere della prova se il locatore vuole trattenere la cauzione per danni all’immobile?
Il locatore ha l’onere di provare non solo l’esistenza dei danni, ma anche che questi siano imputabili al conduttore e che siano stati specificamente rilevati e contestati al momento della riconsegna dell’immobile.

È sufficiente per il locatore dimostrare l’esistenza di un danno per trattenere la cauzione?
No. Secondo la decisione in esame, il locatore deve anche dimostrare di aver adempiuto al suo onere probatorio in giudizio, articolando mezzi di prova idonei a dimostrare la verifica congiunta e la contestazione specifica dei danni al momento della restituzione dell’immobile.

Cosa succede se il locatore non articola correttamente la richiesta di prova in giudizio?
Se le richieste di prova (ad esempio, i capitoli per i testimoni) non sono formulate in modo specifico e pertinente a dimostrare i fatti necessari (come la contestazione dei danni alla riconsegna), il giudice può ritenerle inammissibili o irrilevanti, con la conseguenza che la pretesa del locatore venga respinta per mancanza di prove.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 16160 Anno 2024

ORDINANZA

sul ricorso N. 5012/2023 R.G. proposto da:

COGNOME NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avv. NOME COGNOME rappresentato e difeso dagli avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME come da procura in calce al ricorso, domicilio digitale ; avvEMAIL

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, domiciliato in Roma, INDIRIZZO presso la cancelleria della Corte di cassazione, rappresentato e difeso dagli avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME come da procura in calce al controricorso, domicilio digitale EMAIL e EMAIL

– controricorrente –

N. 5012/23 R.G.

avverso la sentenza del la Corte d’appello di Milano, n. 368/2022, depositata il 15.7.2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 14.3.2024 dal Consigliere relatore dr. NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME premesso di aver condotto in locazione un’unità immobiliare sita in Turate in INDIRIZZO di proprietà di NOME COGNOME e di aver versato al locatore a titolo di deposito cauzionale la somma di € 1.200,00, chiese al Tribunale di Como la condanna del predetto alla restituzione della cauzione, perché trattenuta nonostante l’intervenuta cessazione anticipata del rapporto e la riconsegna dell’immobile. NOME COGNOME, costituitosi, eccepì di aver trattenuto la relativa somma a compensazione di suoi controcrediti, in quanto il conduttore, che in data 18.6.2018 aveva dato comunicazione di disdetta del rapporto di locazione per il 3 0.9.2018, aveva riconsegnato l’immobile il 30.8.2018 senza corrispondere l’ultima mensilità di canone, quella di settembre 2018, e senza rimborsare le somme necessarie per la riparazione dei danni arrecati a ll’appartamento, consist enti nella rottura del piatto doccia, nonché nello smarrimento del libretto di manutenzione della caldaia; in via riconvenzionale l’Imerti chiese dunque accertarsi in suo favore il controcredito complessivo di € 1.653,60, di cui € 400,00 a titolo di rateo mensile di locazione di s ettembre 2018, € 1.073,60 per costo sostituzione piatto doccia danneggiato ed € 180,00 per attività di manutenzione straordinaria necessitata dallo smarrimento e ricostituzione del libretto di manutenzione, con compensazione del suo controcredito con quell o vantato dall’attore e conseguente condanna dello stesso
N. 5012/23 R.G.

al pagamento della differenza residua. Il Tribunale di Como, con sentenza n. 75/2021 del 27.1.2021, condannò NOME COGNOME al pagamento in favore del COGNOME della somma di € 800,00 a titolo di restituzione della cauzione trattenuta, detratto il canone non versato, e compensò tra le parti le spese di dinanzi alla Corte d’appello di Milano che, nel contraddittorio con NOME COGNOME, lo rigettò con sentenza del 15.7.2022.

(per quanto qui ancora interessa) che, in relazione alla pretesa contestazione dei danni al piatto doccia, effettuata al delegato del COGNOME (tale NOME COGNOME) all’atto della riconsegna dell’immobile, non risultava articolato alcun capitolo di prova orale in ordine alla verifica in assenza di un verbale di riconsegna e di idonea articolazione di prova orale sul Avverso detta sentenza, NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, basato su un unico motivo, cui resiste con controricorso, illustrato da memoria, NOME lite. NOME COGNOME propose gravame Osservò il giudice d’appello congiunta e alla rilevazione e contestazione specifica dei danni, sicché -punto -non risultava offerta alcuna idonea prova da parte dell’COGNOME.
COGNOME.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1 -Con l’unico motivo, si denuncia la nullità della sentenza , ai sensi dell’ art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., per violazione e falsa applicazione dell’art. 1590 c.c. per aver la Corte territoriale nel ritenere non provata la circostanza che ‘ il locatore avrebbe sollevato all’atto della riconsegna dell’immobile contestazione al conduttore in merito al danno lamentato della rottura del piatto doccia ‘ – di fatto ritenuto che il locatore, diversamente da quanto statuito dall’art. 1590 c.c., abbia l’obbligo di contestare, e provare di aver contestato, il danno e non già
N. 5012/23 R.G.

semplicemente di rilevare o far rilevare all’atto della riconsegna dell’immobile l’esistenza dello stesso ; la Corte, conseguentemente, ha errato anche nel non ammettere la prova orale sul rilevamento del danno all’atto della riconsegna, articolata ai capitoli 3, 4, 5 e 6 della memoria di costituzione di primo grado e riproposta nel ricorso in appello, e così facendo, ha violato gli artt. 24 e 111 Cost., nonché gli artt. 115, 116, 177, 187, 188, 189 e 244 c.p.c.; la Corte, comunque, è incorsa nella suddetta violazione anche in via autonoma, là dove, nonostante il chiaro tenore letterale dei capitoli di prova orale nn. 3 e 4, citati e riscritti alla lettera G) del ricorso , ha affermato che ‘ Non risulta dedotto alcun capitolo di prova per il teste NOME COGNOME in ordine … alla rilevazione … dei danni che sarebbe stata fatta in quella sede, come si evince dalle richieste istruttorie indicate nelle conclusioni dell’atto di appello ‘.
2.1 -Il ricorso è inammissibile per due gradate ragioni.

La prima è che l’unica articolata censura ha una struttura che -se fosse pertinente alla motivazione – la ricondurrebbe ad un vizio denunciabile ai sensi dell’art. 395 n. 4 c.p.c., in quanto deduce l’esistenza di un fatto processuale che la Corte avrebbe negato.

La seconda ragione è che, comunque, la doglianza non è pertinente rispetto alla motivazione adottata dalla Corte ambrosiana: questa ha affermato che ‘ non risulta dedotto alcun capitolo di prova per il teste COGNOME in ordine alla verifica congiunta dello stato dell’immobile all’atto della riconsegna ed alla rilevazione e contestazione specifica dei danni che sarebbe stata fatta in quella sede, come si evince dalle richieste istruttorie indicate nelle conclus ioni dell’atto di appello ‘ . Ora, leggendo i capitoli indicati sub G) nell’esposizione del fatto , non
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si rinviene alcun articolato che presenti quello specifico contenuto indicato dalla Corte d’appello .

3.1 In definitiva, il ricorso è inammissibile. Le spese di lite, liquidate come in dispositivo con riguardo al petitum (e in relazione a due sole voci, la memoria depositata dal controricorrente non potendo essere considerata tale, difettando ogni argomentazione ulteriore rispetto al controricorso), seguono la soccombenza.

In relazione alla data di proposizione del ricorso principale (successiva al 30 gennaio 2013), può darsi atto dell’applicabilità dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n.115 (nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228).

P. Q. M.

la Corte dichiara il ricorso inammissibile e condanna il ricorrente alla rifusione delle spese di lite , che liquida in € 600,00 per compensi, oltre rimborso forfetario spese generali in misura del 15%, oltre accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n.115, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, al competente ufficio di merito, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte di cassazione, il giorno

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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