Onere della prova condominio: sentenza chiarisce

Un condominio ha citato in giudizio il suo ex amministratore per un ingente ammanco di cassa. Nonostante la mancata costituzione in giudizio dell’amministratore, il Tribunale ha respinto la domanda del condominio. La sentenza sottolinea che l’onere della prova del condominio non viene meno: l’attore doveva fornire documentazione sufficiente (estratti conto, ricevute di pagamento) per dimostrare la cattiva gestione, cosa che non è avvenuta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 1 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Onere della Prova Condominio: Quando la Mancata Documentazione Fa Perdere la Causa

In una recente sentenza, il Tribunale di Roma ha affrontato un caso emblematico che evidenzia l’importanza cruciale dell’onere della prova del condominio nelle azioni di responsabilità contro l’ex amministratore. Anche in presenza di una gestione opaca e della mancata consegna dei documenti, il condominio non può esimersi dal fornire prove concrete a sostegno della propria richiesta di risarcimento. Analizziamo insieme questa decisione per capire quali lezioni pratiche se ne possono trarre.

I Fatti del Caso: Ammanco di Cassa e Azione Legale

Un condominio citava in giudizio il proprio ex amministratore, accusandolo di aver generato un ammanco di cassa di oltre 139.000 euro. Secondo l’attore, tale somma derivava da una serie di mancati pagamenti, tra cui contributi previdenziali per il portiere, quote consortili, retribuzioni e TFR.

Nonostante una precedente condanna a consegnare tutta la documentazione condominiale, l’ex amministratore era rimasto inadempiente e, inoltre, non si era costituito nel nuovo giudizio, venendo dichiarato contumace. Il condominio, forte di queste premesse, chiedeva la condanna dell’ex amministratore al risarcimento dei danni per la cattiva gestione (mala gestio).

La Decisione del Tribunale e l’Onere della Prova del Condominio

Contrariamente alle aspettative, il Tribunale ha rigettato integralmente la domanda del condominio. La decisione si fonda su un principio cardine del nostro ordinamento giuridico: l’onere della prova, sancito dall’art. 2697 del Codice Civile. Il giudice ha chiarito che spetta a chi agisce in giudizio (l’attore, in questo caso il condominio) dimostrare i fatti che costituiscono il fondamento del proprio diritto.

La Mancanza di Documentazione Probatoria

Il punto debole della posizione del condominio è stata la totale assenza di documentazione idonea a dimostrare la fondatezza della propria pretesa. Sebbene l’amministratore abbia il dovere di agire con la diligenza del buon padre di famiglia e di rendicontare la propria gestione, il condominio aveva l’onere di produrre in giudizio elementi sufficienti a ricostruire i flussi finanziari.

Nello specifico, mancavano:

* Ricevute di pagamento delle quote da parte dei singoli condomini.
* Estratti del conto corrente condominiale del periodo in questione.
* Fatture e documenti giustificativi delle spese sostenute.

Senza questi elementi, era impossibile per il giudice verificare se il disavanzo fosse effettivamente dovuto a una distrazione di fondi da parte dell’amministratore o, piuttosto, alla morosità di alcuni condomini. Il condominio si è limitato a produrre prospetti riepilogativi di parte, ritenuti insufficienti a fornire una prova certa.

L’Irrilevanza della Contumacia dell’Amministratore

La sentenza chiarisce un altro aspetto fondamentale: la contumacia del convenuto (cioè la sua assenza dal processo) non equivale a un’ammissione di colpa. Sebbene la mancata consegna della documentazione e il rifiuto di rendere il conto siano indici a sfavore dell’amministratore, questi elementi non sono sufficienti a sollevare il condominio dall’onere della prova del condominio.

Il giudice non può basare una condanna su mere supposizioni. Di conseguenza, è stata respinta anche la richiesta di una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) contabile, poiché, in assenza di una base documentale minima, si sarebbe trattato di un’indagine puramente esplorativa, non ammessa dalla legge.

Le Motivazioni

Le motivazioni della sentenza si concentrano sul rigore richiesto per dimostrare un illecito contrattuale. L’incarico dell’amministratore è assimilato a un mandato con rappresentanza. Per ottenere un risarcimento, il condominio (mandante) deve provare non solo l’inadempimento dell’amministratore (mandatario), ma anche il nesso di causalità tra tale inadempimento e il danno subito, oltre all’esatto ammontare del danno stesso.

In questo caso, il condominio ha allegato un ammanco, ma non ha fornito gli strumenti per provarlo. Non ha dimostrato che le somme necessarie fossero state effettivamente versate dai condomini e fossero quindi nella disponibilità dell’amministratore, il quale le avrebbe poi distratte. La mancanza di questa prova fondamentale ha reso impossibile accertare la responsabilità del convenuto, portando al rigetto della domanda.

Le Conclusioni

Questa pronuncia offre un importante monito per i condomini e i nuovi amministratori che subentrano in gestioni problematiche. Per agire con successo contro un ex amministratore per ammanchi di cassa non è sufficiente lamentare la mancata consegna dei documenti. È indispensabile intraprendere un meticoloso lavoro di ricostruzione contabile, basato su tutte le prove documentali reperibili (estratti conto bancari, prove dei versamenti dei condomini, solleciti a fornitori). Solo con una solida base probatoria è possibile soddisfare l’onere della prova del condominio e ottenere giustizia in tribunale.

La mancata comparizione (contumacia) dell’ex amministratore è sufficiente per vincere la causa?
No. La sentenza chiarisce che la contumacia, pur essendo un comportamento che può essere valutato negativamente dal giudice, non solleva il condominio dall’onere di provare i fatti posti a fondamento della propria domanda risarcitoria.

Cosa deve provare un condominio per ottenere il risarcimento da un ex amministratore per ammanchi di cassa?
Il condominio deve fornire prove documentali concrete che permettano di ricostruire i flussi finanziari. In particolare, deve dimostrare l’effettivo incasso delle quote dai condomini e la discrepanza tra le somme incassate e quelle utilizzate per i pagamenti dovuti, provando così che l’ammanco è imputabile a una condotta illecita dell’amministratore e non ad altre cause, come la morosità dei condomini.

Il giudice può ordinare una perizia contabile (CTU) se il condominio non fornisce alcuna documentazione?
No. La sentenza specifica che una CTU non può essere un mezzo per sopperire alla totale mancanza di prove da parte dell’attore. Se non viene fornita una base documentale minima (come estratti conto o registri), la perizia avrebbe un carattere meramente esplorativo e non può essere disposta.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI ROMA N. 12912 2025 – N. R.G. 00012425 2022 DEPOSITO MINUTA 22 09 2025 PUBBLICAZIONE 22 09 2025

N.R.G. 12425/2022

REPUBBLICA ITALIANA

I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O

TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

SEZIONE V CIVILE

Il Giudice, in persona della dott.ssa NOME COGNOME, ha pronunciato la seguente S E N T E N Z A

nel procedimento civile di I grado iscritto al n. 12425/2022 del Ruolo Generale degli Affari Civili,

TRA

(c.f.

, elettivamente

domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avv. NOME COGNOME che lo rappresenta e difende giusta procura in atti

ATTORE

contro

CONVENUTO CONTUMACE

MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione ritualmente notificato il conveniva in giudizio chiedendo la condanna di quest’ultimo al risarcimento del danno, pari ad euro 139.005,84, oltre interessi e rivalutazione monetaria, ex artt. 1129, 1130, 1131,1176 e 1710 c.c. nonché alla ulteriore somma di euro 20.000,00 a titolo di responsabilità aquiliana ex art. 2059 c.c.

L’attore esponeva:

-che il era stato amministratore del Condominio sino al 25.2.2020;

-che il convenuto non provvedeva alla consegna della documentazione;

che, pertanto, veniva condannato dal Tribunale di Roma (R.G. 37355/2020) alla riconsegna della documentazione condominiale richiesta (obbligo rimasto inadempiuto);

che dai conteggi effettuati dal nuovo amministratore emergeva un ammanco di cassa pari ad euro 139.005,84, oltre interessi e rivalutazione monetaria;

che tale somma derivava dal mancato pagamento: delle spettanze INPS del portiere dello stabile (euro 60.310,93), delle somme dovute per la partecipazione al Consorzio di INDIRIZZO (euro 22.258,90 a seguito di accordo transattivo), delle retribuzioni del portiere dello stabile e dei suoi sostituti (euro 20.000,00), del TFR del portiere (euro 33.591,59), di altri debiti (euro 2.844,42);

che il convenuto doveva essere condannato al risarcimento dei danni per mala gestio.

Alla udienza del 16.9.2022, il Giudice dichiarava la contumacia del convenuto, concedendo i termini ex art. 183, c. 6, c.p.c.

Con la prima memoria ex art. 183, c. 6, c.p.c. il chiedeva l’emissione di una ingiunzione di pagamento ex art. 186 ter c.p.c., dell’importo di € 75.00,00 .

Con ordinanza del 15.4.2023, il Giudice ordinava a ‘ di rendere il conto relativamente all’attività gestoria svolta a favore del Condominio attore dal 1.1. 2014 al 24.2.2020, con i relativi giustificativi, con termine sino al 30 novembre 2023 per il deposito ‘.

Con ordinanza del 13.6.2024, questo Giudice ‘ vista la rituale notifica della richiesta di rendiconto di gestione al contumace; atteso che non sono stati prodotti documenti necessari al fine di una ctu contabile (es assegni pagamenti effettuati dai condomini per portieri/forniture, estratto c/c bancario ove presente, etc) cui non possono supplire istanze di prova orale (capp in memoria ex art 183 c 6° cpc generici e privi di un principio di prova scritta a supporto) ‘ r inviava per la precisazione delle conclusioni al l’udienza del 29.5.2025 , all’esito della quale tratteneva la causa in decisione con i termini ex art. 190 c.p.c.
*

La domanda non merita accoglimento.

Orbene, l’amministratore di condominio si raffigura alla stregua di un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza con conseguente applicazione, tra le parti, delle norme sul mandato (SS.UU. n. 9148/2008; Cass n. 7874/21). Onde, in caso di inadempimento nello svolgimento del proprio incarico, l’amministratore sarà tenuto a rispondere dei relativi danni a titolo di responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c. nei confronti dell’organizzazione condominiale.

L’amministratore deve esercitare il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia, anche se deve ritenersi, alla luce della crescente specializzazione della figura dell’amministratore del condominio, che la diligenza debba essere valutata alla stregua del più rigido criterio di cui all’art. 1176, comma 2, c.c. con riguardo alle obbligazioni inerenti l’esercizio di un’attività professionale ormai compiutamente regolamentata anche dal legislatore (con indicazione puntuale degli obblighi ai quali rimane tenuto nell’adempimento del mandato) con la novella di cui alla L. n. 220/12. In ogni caso, l’amministratore è tenuto al rispetto del regolamento e delle norme di cui agli artt. 1130, 1131 e 1135 c.c. ed è tenuto, in particolare, al risarcimento dei danni cagionati dalla sua negligenza e dal cattivo uso dei suoi poteri.
Nel caso di specie, in assenza di una contabilizzazione idonea a ricostruire i rapporti fra le parti, era onere dell’ente di gestione di documentare (attesa la natura del rapporto che legava le parti) tutti i pagamenti degli oneri da parte dei singoli condomini anno per anno nel corso della gestione del onde poter verificare se i disavanzi allegati erano da imputare ad una condotta dell’amministratore volta a distrarre i fondi o alla morosità dei condomini. In particolare, il avrebbe dovuto documentalmente dimostrare se la situazione di cassa, volta per volta, avrebbe consentito di pagare i fornitori e se i canoni dovuti dal conduttore del locale affittato siano stati effettivamente corrisposti al (o ne sia stata semplicemente omessa la contabilizzazione).
Ebbene, non producendo elementi di riscontro in ordine al pagamento degli oneri da parte dei singoli condomini che avrebbero dovuto, all’uopo, conservare le ricevute (sostanzialmente nulla è stato depositato al riguardo), non versando gli estratti del conto corrente dai quali poter risalire ai movimenti di dare-avere in capo al per il periodo di riferimento e non producendo le fatture rilasciate dai terzi creditori ma solo prospetti riepilogativi di parte o accordi transattivi con i fornitori/creditori, non è emersa prova (non conseguibile neanche con la ctu che non è mezzo di prova ed allo stato meramente esplorativa) che il convenuto abbia distratto in proprio favore (chè tale è la contestazione) le somme ricevute per corrispondere il dovuto ai terzi dai condomini onde poter concludere che il Condominio è rimasto creditore, degli importi corrispondenti non versati, nei confronti dell’amministratore.
Non sussiste, pertanto, il diritto dell’attore alla ripetizione della richiesta somma né è emersa l’esistenza di un danno risarcibile.

Non rileva infine che il contumace non abbia reso il conto della gestione iussu iudicis ex art 263 coc, posto che tale inadempimento pur se indice a disfavore dell ‘ amministratore contumace, tuttavia in assenza totale di documentazione come sopra evidenziato riguardante i

versamenti dei condomini dal 2014 al 2020 verso fornitori, portiere etc non consente in ogni caso di appurare l ‘ an ed in specie il quantum degli asseriti ammanchi, di cui si chiede ristoro.

Nulla sulle spese stante la contumacia di

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza disattesa:

rigetta la domanda;

nulla sulle spese.

Roma, 22.9.2025

Il giudice Dott.ssa NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.