Onere della prova: chi paga i danni all'immobile?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 11801/2025, interviene su un caso di locazione tra privati e un ente comunale. Al termine del contratto, i proprietari richiedevano un risarcimento per i danni all’immobile, adibito a scuola. La Corte ha stabilito un principio chiave sull’onere della prova: il locatore deve solo dimostrare il deterioramento del bene; spetta poi al conduttore (l’inquilino) provare che il danno deriva da un uso conforme al contratto o da cause a lui non imputabili. La sentenza d’appello, che aveva posto l’intero onere a carico dei proprietari, è stata annullata con rinvio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Onere della Prova in Locazione: Chi Paga i Danni all’Immobile?

Nei rapporti di locazione, una delle questioni più spinose riguarda la responsabilità per i danni riscontrati sull’immobile al termine del contratto. A chi spetta dimostrare la causa del deterioramento? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha fornito un chiarimento fondamentale sul corretto riparto dell’onere della prova tra locatore e conduttore, ribaltando una decisione di merito che aveva erroneamente addossato l’intera responsabilità probatoria sul proprietario.

Il Caso: Un Immobile Scolastico Conteso

La vicenda ha origine da un contratto di locazione stipulato nel 1994 tra due privati e un ente comunale, avente ad oggetto un complesso immobiliare destinato a uso scolastico. Al momento del recesso dal contratto da parte del Comune, i proprietari agivano in giudizio per ottenere il pagamento delle somme necessarie a ripristinare l’immobile, lamentando un grave stato di deterioramento. La loro richiesta si basava su due punti: in via principale, il ripristino dello stato dei luoghi come descritto nel contratto originario; in via subordinata, il ripristino a un buono stato manutentivo, quantificando i danni in oltre 469.000 euro.

Le Decisioni dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello rigettavano la domanda di risarcimento. I giudici di merito ritenevano che, per quanto riguarda la domanda principale, la descrizione contrattuale (che parlava di un immobile ad uso abitativo) non corrispondesse alla realtà dei fatti, dato che l’edificio era adibito a scuola sin dal 1971. Per quanto riguarda la domanda subordinata, pur riconoscendo il “precario stato di conservazione” dell’immobile, la Corte d’Appello sosteneva che i locatori non avessero fornito la prova che tale deterioramento fosse dipeso da un uso non conforme alla destinazione scolastica prevista dal contratto.

L’Onere della Prova secondo la Cassazione

I proprietari ricorrevano in Cassazione, lamentando, tra le altre cose, la violazione delle norme che regolano l’onere della prova (artt. 1590 e 2697 c.c.). La Suprema Corte ha accolto questo motivo, ritenendolo fondato e decisivo. I giudici hanno ribadito un principio fondamentale in materia di responsabilità del conduttore.

Il principio riaffermato

Secondo la Cassazione, in tema di risarcimento del danno per inadempimento dell’obbligo di restituire la cosa locata nello stesso stato in cui la si è ricevuta, la ripartizione dell’onere della prova funziona così:
1. Il locatore (proprietario) ha l’onere di provare il fatto costitutivo della sua pretesa: deve cioè dimostrare che l’immobile ha subito un deterioramento tra il momento della consegna e quello della restituzione.
2. Il conduttore (inquilino), per liberarsi dalla responsabilità, ha l’onere di provare il fatto impeditivo: deve cioè dimostrare che il deterioramento si è verificato per un uso conforme al contratto o per una causa a lui non imputabile.

La Corte d’Appello aveva erroneamente invertito questo schema, richiedendo al locatore di provare non solo il danno, ma anche la sua causa, ovvero l’uso non conforme da parte del Comune.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La decisione della Cassazione si fonda sull’analisi dei motivi di ricorso. Il primo motivo, relativo alla violazione delle norme sull’onere probatorio, è stato accolto. La Corte ha chiarito che il principio stabilito dagli articoli 1590 e 2697 del codice civile è chiaro: una volta che il locatore ha provato l’esistenza di un danno materiale e misurabile, la presunzione di colpa ricade sul conduttore. Quest’ultimo deve attivarsi per dimostrare che la sua condotta è stata diligente e che il danno è riconducibile al normale deperimento d’uso o a un evento fortuito. La Corte d’Appello, rigettando la domanda per mancata prova dell’uso anomalo da parte del locatore, ha sovvertito questa regola.

Il secondo motivo, con cui i ricorrenti lamentavano un’omessa pronuncia sulla violazione degli obblighi di custodia per danni causati da terzi, è stato invece respinto. La Corte ha ritenuto che i giudici di merito, pur non menzionandolo esplicitamente, avessero implicitamente valutato e escluso tale profilo, basandosi sulle risultanze della perizia tecnica (CTU) che attestava un degrado generale ma non specifici atti di vandalismo.

Infine, il terzo motivo, che denunciava un’errata valutazione delle prove, è stato dichiarato inammissibile per genericità e per non essere stato formulato secondo i rigorosi criteri richiesti per contestare in sede di legittimità l’apprezzamento dei fatti operato dal giudice di merito.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza rafforza la tutela del locatore. Stabilisce che, di fronte a un immobile riconsegnato in cattive condizioni, il proprietario non è tenuto a condurre complesse indagini per dimostrare la colpa dell’inquilino. È sufficiente che dimostri, anche tramite perizie e fotografie, la differenza tra lo stato iniziale e quello finale del bene. A quel punto, la palla passa al conduttore, che dovrà fornire una prova liberatoria convincente per evitare di essere condannato al risarcimento dei danni. La causa è stata quindi rinviata alla Corte d’Appello di Napoli, che dovrà riesaminare la vicenda applicando il corretto principio sull’onere della prova.

A chi spetta l’onere della prova per i danni a un immobile in affitto?
Al locatore spetta provare il deterioramento dell’immobile avvenuto tra l’inizio e la fine del contratto. Una volta provato questo, l’onere si sposta sul conduttore, che deve dimostrare che il danno è derivato da un uso conforme al contratto o da una causa a lui non imputabile.

Il locatore può chiedere il risarcimento se non prova un uso scorretto della cosa da parte del conduttore?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, il locatore deve solo dimostrare che l’immobile è stato danneggiato. Non è tenuto a provare che il conduttore ha usato il bene in modo scorretto. È il conduttore che, per non pagare, deve provare di averlo usato correttamente.

Cosa succede se un giudice sbaglia ad applicare il principio sull’onere della prova?
La sua sentenza può essere annullata (cassata) dalla Corte di Cassazione. In questo caso, la causa viene rinviata a un altro giudice dello stesso grado (in questa vicenda, un’altra sezione della Corte d’Appello), che dovrà decidere nuovamente la questione attenendosi al principio di diritto indicato dalla Cassazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 11801 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 11801 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22143/2022 R.G., proposto da

NOME COGNOME e NOME COGNOME rappresentati e difesi dagli Avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME in virtù di procura a margine del ricorso;

-ricorrenti-

nei confronti di

Comune di Torre del Greco , in persona del Sindaco in carica; rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME in virtù di procura rilasciata su foglio separato;

-controricorrente-

per la cassazione della sentenza n. 1971/2022 del la CORTE d’APPELLO di NAPOLI, depositata il 12 maggio 2022, notificata il 17 giugno 2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del l’11 marzo 2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Rilevato che:

Il Tribunale di Napoli -accogliendo parzialmente le domande proposte da NOME COGNOME e NOME COGNOME nei confronti del Comune di Torre del Greco in seguito al recesso dell’ente dal contratto di locazione stipulato nel 1994, avente ad oggetto il complesso immobiliare di loro proprietà adibito dall’ amministrazione comunale ad uso scolastico -rigettò, tra le altre, quella, formulata in via principale, avente ad oggetto la condanna del Comune al pagamento della somma (quantificata in Euro 687.605,45) necessaria per ripristinare lo stato dei luoghi conformemente alla descrizione contenuta nel contratto di locazione, nonché quella, formulata in via subordinata, avente ad oggetto la condanna dell’ente al pagamento della somma (quantificata dal CTU in Euro 469.362,64) necessaria per rispristinare l’immobile in buono stato manutentivo;
la Corte d’ appello di Napoli -accogliendo il gravame degli attorilocatori solo sul punto delle spese -ha confermato, tra le altre, le dette statuizioni di rigetto, sui rilievi:

-che all’accoglimento della domanda principale relativa agli importi necessari per ripristinare lo stato dei luoghi, conformemente alla descrizione contenuta nel contratto, ostava il fatto che questa descrizione, corrispondente a quella contenuta nella licenza edilizia rilasciata nel 1968 agli originari costruttori (nella quale si parlava di un complesso immobiliare in tre piani, di cui il seminterrato adibito ad autorimessa e il primo e il secondo piano, divisi in quattro appartamenti ciascuno, adibiti a civile abitazione), non corrispondeva allo stato effettivo dell’immobile al momento della consegna al Comune di Torre del Greco, in occasione della stipulazione della locazione del 1994,
atteso che già dal 1971 l’immobile era stato destinato ad uso scolastico con relativa radicale trasformazione dei locali rispetto alla situazione originaria;

che, invece, la domanda subordinata, relativa agli importi necessari per il ripristino dei locali in buono stato manutentivo, non poteva essere accolta perché, pur avendo il CTU accertato il « precario stato di conservazione in cui risultava il complesso immobiliare all’atto della riconsegna ai locatori », tuttavia non vi era prova che esso deterioramento fosse dipeso « da un uso della cosa locata non conforme alla destinazione (scolastica) indicata in contratto »; inoltre i locatori non potevano pretendere il risarcimento dei danni per le spese di riparazione dell’immobile, diritto che presupponeva la prova dell ‘uso scorretto della cosa;
propongono ricorso per cassazione NOME COGNOME e NOME COGNOME sulla base di tre motivi;

risponde il Comune di Torre del Greco con controricorso;

la trattazione del ricorso, già fissata per l’adunanza camerale del 10 dicembre 2024 (in vista della quale entrambe le parti avevano depositato memoria) è stata, previo rinvio a nuovo ruolo, effettuata all’odierna adunanza , in vista della quale la parte ricorrente ha depositato nuova memoria, peraltro ripetitiva della precedente;

il Pubblico Ministero non ha presentato conclusioni scritte.

Considerato che:

tutti i motivi di ricorso censurano la statuizione di rigetto della domanda subordinata avente ad oggetto la condanna dell’ente al pagamento della somma (quantificata dal CTU in Euro 469.362,64) necessaria per ripristinare l’immobile in buono stato manutentivo;

con il primo motivo viene denunciata ‘ violazione e falsa applicazione degli artt. 1588, 1590 e 2697 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. ‘ ;

i ricorrenti deducono che la Corte d’ appello, dopo aver reputato dimostrato il deterioramento dell’immobile alla stregua delle risultanze della CTU, nel rigettare la domanda per mancata prova della circostanza che esso fosse dipeso da un uso della cosa non conforme alla destinazione indicata nel contratto, avrebbe sov vertito l’ onere probatorio incombente sulle parti, attribuendolo al solo locatore;

deducono che, al contrario, secondo l’ orientamento della giurisprudenza di legittimità, una volta che il locatore abbia dimostrato di avere subìto un deterioramento della cosa foriero di una perdita patrimoniale, spetterebbe al conduttore dare la prova che esso è dipeso dall’uso della cosa in conformità al contrat to, ovvero da causa a lui non imputabile;

con il secondo motivo viene denunciata ‘ violazione dell’art. 111, comma 6, Cost. e dell’art. 132 c.p.c. e dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4. ‘;

i ricorrenti osservano che sin dal ricorso introduttivo avevano dedotto, oltre alla carenza di manutenzione, anche -e soprattutto -la violazione degli obblighi di custodia gravanti sul conduttore, che aveva consentito il grave danneggiamento dell’immobile ad opera di terzi, rilevato dal CTU; la Corte d ‘ appello, nel rigettare la domanda di pagamento della somma di Euro 469.362,64, si sarebbe limitata ad esaminare il solo profilo dell’omessa manutenzione, senza argomentare alcunché sulla violazione degli obblighi di custodia; la sentenza sarebbe, dunque, viziata per mancanza assoluta di motivazione sul punto o, in subordine, per omessa pronuncia;
con il terzo motivo viene denunciata ‘ violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c. ‘ ;

i ricorrenti deducono che la Corte territoriale, nel discostarsi immotivatamente dalle conclusioni della CTU (che avrebbe riscontrato l’esistenza di danneggiamenti e asportazioni), avrebbe violato i canoni di ragionevolezza e prudenza che presiedono alla valutazione delle prove; imputano, inoltre, al giudice del merito un errore di percezione del contenuto della relazione peritale;

4. il primo motivo è fondato;

va ribadito il principio per cui ‘ in tema di risarcimento del danno per l’inadempimento o l’inesatto adempimento dell’obbligo del conduttore – previsto dall’art. 1590 c.c. – di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l’aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore l’onere di fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell’immobile, mentre sul conduttore grava l’onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile ‘ (Cass.15/03/2018, n.6387; v. anche, precedentemente, Cass. 05/02/2014, n. 2619 e, successivamente, Cass. 07/03/2019, n. 6596);
questo principio trova fondamento non solo nella regola generale che ripartisce l’onere probatorio in ragione della scomposizione della fattispecie basata sulla distinzione tra fatti costitutivi e fatti impeditivi, modificativi od estintivi del diritto azionato (art. 2697 cod. civ.), ma anche nella regola particolare di cui all’art. 1590, primo comma , seconda parte, cod. civ., che esclude la responsabilità del conduttore

per il ‘ deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità al contratto ‘ , con ciò onerandolo di dare la prova di tale uso, allorché il locatore abbia invece dimostrato l’avvenuto deterioramento;

5. il secondo motivo è infondato;

la Corte d ‘appello , con giudizio di merito insindacabile, alla luce della CTU, mentre ha reputato provato il degrado e il deterioramento dell’immobile, ha invece escluso la dimostrazione « di alcuna dannosità all’ immobile tale da comportare il richiesto ripristino » e ha richiamato l’orientamento di questa Corte, secondo cui il locatore non può pretendere, al termine del rapporto, il risarcimento dei danni per le spese di riparazione, se non offre la prova dell ‘ uso scorretto della cosa da parte del conduttore (Cass. 26/01/2015, n.1320);
non sussiste, dunque, né il vizio di motivazione costituzionalmente rilevante né quello di omessa pronuncia, poiché il danneggiamento ad opera di terzi, al contrario del deterioramento, non è stato ritenuto provato;

6. il terzo motivo è inammissibile;

non è correttamente denunciata né la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. (che sussiste solo allorché il giudice ponga a fondamento della decisione prove non dedotte dalle parti o violi il principio di non contestazione), né quella dell’art.116 cod. proc. civ. (la quale sussiste, con conseguente vizio di cui all’art. 360 n. 4 cod. proc. civ., solo quando il giudice di merito disattenda il principio di libera valutazione della prova in assenza di una deroga normativamente prevista, ovvero, all’opposto, valuti secondo prudente apprezzamento una prova o risultanza probatoria soggetta ad un diverso regime: Cass. 10/06/2016, n. 11892; Cass. 19/04/2021, n. 10253);
del tutto generico è, inoltre, il riferimento all’errore di percezione che evoca il tema del ‘ travisamento ‘ del la prova, il quale non è dedotto nei rigorosi limiti in cui le Sezioni Unite di questa Corte ne hanno ammesso, in astratto, la configurabilità (Cass., Sez. Un., 05/03/2024, n. 5792);

7. in definitiva, va accolto il primo motivo, rigettato il secondo e dichiarato inammissibile il terzo; la sentenza va cassata in relazione al motivo accolto con rinvio ad altra Sezione della Corte d’ appello di Napoli, comunque in diversa composizione, che provvederà a nuovo esame della domanda di pagamento delle somme necessarie al ripristino dell’immobile in buono stato manutentivo, conformandosi agli enunciati principi in tema di ripartizione dell’ onere probatorio tra le parti;
il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità (art. 385, terzo comma, cod. proc. civ.).

Per Questi Motivi

La Corte accoglie il primo motivo, rigetta il secondo e dichiara inammissibile il terzo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra Sezione della Corte d’appello di Napoli, comunque in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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