Onere della prova amministratore: chi prova le spese?

Un ex amministratore di condominio è stato citato in giudizio per la restituzione di somme non giustificate. La Corte di Cassazione ha confermato che l’onere della prova amministratore per le spese effettuate spetta a lui stesso, in qualità di mandatario. La produzione tardiva di documenti durante la consulenza tecnica non invalida la decisione se il giudice li esclude correttamente dal calcolo finale, basandosi solo su prove ritualmente acquisite e conosciute dalle parti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Onere della Prova Amministratore: La Cassazione sulla Prova delle Spese

La gestione dei fondi condominiali è una delle responsabilità più delicate per un amministratore. Ma cosa succede quando, al termine del mandato, i conti non tornano? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un punto cruciale: l’onere della prova amministratore. La decisione chiarisce in modo inequivocabile su chi ricada la responsabilità di dimostrare la correttezza delle spese sostenute durante la gestione.

I Fatti di Causa: L’azione del Condominio contro l’ex amministratore

Il caso ha origine dalla richiesta di un condominio di ottenere la restituzione di una cospicua somma (oltre 73.000 euro) da parte del suo ex amministratore giudiziario. Secondo il condominio, tale importo rappresentava la differenza tra le somme incassate e le spese documentate, includendo anche compensi ritenuti illegittimi.

Il Tribunale di primo grado aveva accolto in gran parte la domanda, condannando l’ex amministratore al pagamento di circa 61.000 euro. La Corte d’Appello, successivamente, aveva parzialmente riformato la decisione, riducendo l’importo a circa 39.000 euro. La riduzione era dovuta all’esclusione di un attivo iniziale non provato dal condominio e di alcuni documenti prodotti tardivamente. Tuttavia, la Corte confermava la necessità per l’amministratore di giustificare le spese effettuate.

La Decisione della Corte di Cassazione e l’onere della prova dell’amministratore

L’ex amministratore ha presentato ricorso in Cassazione, lamentando principalmente due violazioni:

1. Violazione dell’art. 2697 c.c. (Onere della prova): Sosteneva che l’onere di provare entrate e uscite dovesse ricadere sul condominio, che era in possesso di tutta la documentazione contabile.
2. Violazione dell’art. 115 c.p.c. (Disponibilità della prova): Contestava che la decisione si fosse basata su una perizia (CTU) che utilizzava documenti prodotti tardivamente dal condominio e mai formalmente depositati nel fascicolo di causa.

La Suprema Corte ha rigettato entrambi i motivi, ritenendoli infondati.

La questione dei documenti prodotti tardivamente

Anche il secondo motivo di ricorso, relativo all’utilizzo di documenti prodotti in ritardo e non allegati alla perizia, è stato respinto. La Cassazione ha osservato che la Corte d’Appello aveva già affrontato e risolto la questione. Infatti, i giudici di secondo grado avevano escluso dal calcolo i documenti che erano stati prodotti tardivamente e non erano stati allegati alla relazione del CTU. Al contrario, avevano considerato validi altri documenti, regolarmente allegati alla perizia e quindi conoscibili e utilizzabili dalla difesa dell’amministratore. Di conseguenza, la Corte d’Appello aveva già corretto il calcolo, accogliendo parzialmente la doglianza e rideterminando la somma dovuta. Il tentativo dell’ex amministratore di sollevare nuovamente la questione è stato interpretato come un tentativo di riesaminare il merito della vicenda, non consentito in sede di legittimità.

Le motivazioni

La Cassazione ha ribadito un principio consolidato: l’amministratore di condominio agisce come un mandatario dei condomini. In quanto tale, ha l’obbligo di rendiconto della sua gestione. Questo obbligo non si esaurisce con la semplice presentazione di un bilancio, ma richiede la prova rigorosa delle operazioni compiute.

Citando precedenti sentenze (Cass. n. 1186/2019), la Corte ha spiegato che l’onere della prova amministratore si articola così:
– L’amministratore (mandatario) deve provare non solo le somme incassate, ma anche l’entità e la causale degli esborsi effettuati. Deve fornire tutti i documenti giustificativi che permettano di verificare la conformità del suo operato a criteri di buona amministrazione.
– Il condominio (mandante), invece, ha l’onere di provare di aver versato somme superiori a quelle indicate nel rendiconto dall’amministratore.

Nel caso specifico, la Corte d’Appello aveva correttamente applicato questo principio, ponendo a carico dell’ex amministratore la prova dei pagamenti e a carico del condominio la prova di eventuali entrate non contabilizzate.

Le conclusioni

L’ordinanza in esame rappresenta un importante monito per tutti gli amministratori di condominio. La tenuta di una contabilità precisa e la conservazione meticolosa di tutti i documenti giustificativi non sono solo obblighi formali, ma strumenti essenziali per poter adempiere correttamente al proprio dovere di rendiconto. In caso di contenzioso, non sarà sufficiente affermare di aver speso i fondi nell’interesse del condominio; sarà necessario provarlo documentalmente. La mancanza di prove ricade inesorabilmente sull’amministratore, che rischia di dover restituire di tasca propria le somme non adeguatamente giustificate.

Su chi ricade l’onere della prova per le spese sostenute dall’amministratore di condominio?
L’onere di provare le spese effettuate durante la gestione ricade sull’amministratore. In qualità di mandatario, deve fornire i documenti giustificativi che attestino non solo l’importo ma anche la causale degli esborsi.

Cosa succede se i documenti a prova delle spese vengono prodotti tardivamente in giudizio?
Se i documenti vengono prodotti tardivamente e non sono resi disponibili alle parti (ad esempio, non allegandoli alla relazione del perito), il giudice deve escluderli dal calcolo. La decisione può basarsi solo su prove ritualmente acquisite e conosciute dalle parti nel corso del processo.

L’obbligo di rendiconto dell’amministratore riguarda solo le uscite?
No, l’obbligo di rendiconto è più ampio. L’amministratore deve fornire la prova non solo dell’entità e della causale degli esborsi, ma anche delle somme incassate e di tutti gli elementi necessari a valutare se il suo operato ha seguito i criteri di buona amministrazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20135 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20135 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 18/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3653/2020 R.G. proposto da

COGNOME difeso da ll’avvocato COGNOME

-ricorrente-

contro

CONDOMINIO INDIRIZZO ROMA, difeso da ll’avvocato NOME

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 4009/2019 depositata il 17/06/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME veniva nominato amministratore giudiziario di un condominio, con incarico anche di revisione contabile della precedente gestione. Dopo la cessazione del mandato, il Condominio lo conveniva in giudizio, chiedendo la restituzione di € 73.323,96 qua-

le differenza tra l’attivo ricevuto e le spese documentate, deducendo anche l’illegittimità di compensi trattenuti.

Il Tribunale accoglieva in larga parte la domanda, determinando il debito in € 61.091,50.

La Corte di appello , in parziale accoglimento del gravame dell’ex amministratore, riduceva la condanna a € 39.304,97, escludendo dal computo parte della documentazione prodotta tardivamente dal condominio e riconoscendo l’indebita inclusione di un attivo iniziale non provato (€ 29.225,46). Confermava invece la restituzione di € 11.683,54 per compensi non spettanti.

Ricorre in cassazione il COGNOME con due motivi. Resiste il Condominio con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – Il primo motivo denuncia violazione dell’art. 2697 c.c. Il ricorrente censura la sentenza impugnata per avere erroneamente attribuito a lui, ex amministratore, l’onere della prova dei pagamenti effettuati nel corso del mandato, benché tutta la documentazione contabile fosse nella disponibilità del Condominio. Deduce che l’attore, agendo per un credito, avrebbe dovuto fornire la prova dei fatti costitutivi della domanda (entrate ed uscite) e quindi produrre la documentazione nei termini di cui all’art. 183 c.p.c. Lamenta che la documentazione utilizzata dal CTU sia stata in larga parte prodotta solo nel corso della consulenza, non allegata alla perizia e non versata nel fascicolo d’ufficio, ma solo numerata.
Il motivo è infondato.

Si attaglia al caso attuale, oltre a Cass. n. 2428/2004, in tempi più recenti, Cass. n. 1186/2019, secondo cui l’obbligo di rendiconto che, quale mandatario con rappresentanza dei condomini, l’amministratore è tenuto a osservare con riferimento alle somme detenute per conto del condominio, può dirsi adempiuto quando egli abbia fornito la prova, attraverso i necessari documenti giustificativi, non soltanto della somma incassata e dell’entità e causale degli esborsi,

ma anche di tutti gli elementi funzionali all’individuazione e al vaglio delle modalità di esecuzione dell’incarico, onde stabilire se il suo operato si sia adeguato, o meno, a criteri di buona amministrazione.

Entra in gioco in particolare la prima parte della massima, relativa alla regola di ripartizione dell’onere della prova, che nel caso in esame è stata correttamente applicata dalla Corte di appello. Infatti, la sentenza impugnata ha affermato che l’onere della prova era a carico del mandatario (COGNOME quanto ai pagamenti indicati nel conto, mentre spettava al mandante (il Condominio) provare di aver versato somme superiori rispetto a quanto risultava dallo stesso conto.

-Il secondo motivo denuncia violazione dell’art. 115 c.p.c. Il ricorrente si duole che la sentenza d’appello abbia fondato la propria decisione sulle conclusioni del CTU, il quale a sua volta si è basato su documenti prodotti tardivamente dal condominio, acquisiti durante le operazioni peritali, ma mai versati in fascicolo. Sottolinea che la documentazione depositata presso il CTU non era disponibile alle parti in quanto non allegata alla relazione e che tale anomalia viola il principio di disponibilità della prova, impedendo il controllo del giudice e delle parti sulla fonte del convincimento.
Anche tale motivo è infondato.

La Corte di appello aveva già tenuto conto di questa censura, escludendo dal computo i documenti tardivamente prodotti che non erano stati allegati alla relazione del CTU. Ha precisato tuttavia che altri documenti, allegati all’elaborato peritale, erano stati conosciuti dal difensore e dal consulente di parte di COGNOME e dunque utilizzabili. Ha rideterminato in diminuzione gli introiti per quote condominiali, accogliendo così la doglianza relativa all’ammontare della somma con l’escludere dal calcolo i documenti inutilizzabili.
Precisato ciò, della censura non residua se non il tentativo del ricorrente di sovrapporre il proprio apprezzamento a quello che la

Corte territoriale ha espresso in una motivazione che non si espone a censure in sede di giudizio di legittimità. Fuori luogo è quindi il richiamo alla violazione del l’art. 115 cpc che come chiarito dalle sezioni unite -ricorre in caso di decisione in base a prove disposte su iniziativa del giudice fuori dai poteri officiosi riconosciutigli (cfr. Sez. U – , Sentenza n. 20867/2020).

Ciò esonera dall’esaminare il motivo di ricorso alla luce dei recenti approdi della giurisprudenza delle Sezioni Unite in tema di consulenza tecnica (cfr. Cass. SU 3086/2022).

In conclusione, il ricorso va rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente a rimborsare alla parte controricorrente le spese del presente giudizio, che liquida in € 4.000, 00 oltre a € 200 ,00 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi, e agli accessori di legge.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 10/06/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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