Omessa pronuncia e usucapione in condominio

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di disputa sulla proprietà di aree adiacenti a un edificio condominiale. I ricorrenti sostenevano la natura comune delle aree o, in subordine, di averle acquisite per usucapione. La Corte d’Appello aveva confermato la proprietà esclusiva in capo alle resistenti, basandosi sull’interpretazione dei titoli di acquisto. La Cassazione ha rigettato il primo motivo di ricorso, relativo all’errata interpretazione dei contratti, ma ha accolto il secondo, ravvisando un vizio di omessa pronuncia. La Corte d’Appello, infatti, non si era espressa sulla domanda di usucapione, pur essendo stata ritualmente proposta. Di conseguenza, la sentenza è stata cassata con rinvio per un nuovo esame limitatamente a tale punto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Omessa pronuncia su usucapione: la Cassazione annulla e rinvia

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio fondamentale del diritto processuale: il giudice ha il dovere di pronunciarsi su tutte le domande formulate dalle parti. Quando ciò non avviene, si verifica un vizio di omessa pronuncia che porta all’annullamento della decisione. Il caso in esame riguarda una complessa disputa sulla proprietà di alcune aree esterne a un edificio condominiale, dove la mancata valutazione della domanda di usucapione è risultata fatale per la sentenza d’appello.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla richiesta di alcuni condomini di accertare i loro diritti su un’area adiacente al fabbricato. Essi lamentavano che due sorelle, anch’esse proprietarie di unità immobiliari, avevano illegittimamente recintato e occupato porzioni di terreno, sostenendone la proprietà esclusiva in base a un testamento olografo del loro padre. Quest’ultimo, a sua volta, aveva acquistato le aree dall’originario costruttore.

Le Decisioni dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale in primo grado sia la Corte d’Appello avevano dato ragione alle sorelle convenute. I giudici di merito, analizzando gli atti di compravendita originari, avevano concluso che il costruttore si era riservato la proprietà esclusiva di quelle porzioni di terreno per poi venderle separatamente. Di conseguenza, le aree non erano mai diventate parti comuni dell’edificio e la pretesa dei condomini era stata respinta.

## L’omessa pronuncia e il ricorso in Cassazione

I condomini soccombenti hanno impugnato la decisione d’appello davanti alla Corte di Cassazione, basando il loro ricorso su due motivi principali:

1. Errata interpretazione dei contratti: Sostenevano che i giudici avessero interpretato male gli atti di vendita, violando le norme sul condominio secondo cui le aree esterne, in assenza di una chiara riserva di proprietà, diventano automaticamente comuni con la vendita della prima unità immobiliare.
2. Omessa pronuncia sulla domanda di usucapione: In subordine, i condomini avevano chiesto sin dal primo grado di essere dichiarati proprietari delle aree per usucapione, avendo esercitato su di esse un possesso pubblico e ininterrotto per oltre vent’anni. Su questa specifica domanda, la Corte d’Appello non si era minimamente espressa.

Le Motivazioni

La Suprema Corte ha rigettato il primo motivo. Ha chiarito che l’interpretazione dei contratti e degli atti è un compito del giudice di merito. Se tale interpretazione è logica e ben motivata, non può essere messa in discussione in sede di legittimità, anche se fosse possibile un’interpretazione alternativa. Nel caso specifico, la Corte d’Appello aveva fornito una lettura plausibile dei titoli di proprietà, che escludeva la natura condominiale delle aree.

Tuttavia, la Corte ha accolto pienamente il secondo motivo. L’omessa pronuncia rappresenta un grave errore procedurale. I ricorrenti avevano sollevato una domanda specifica e autonoma, quella di usucapione, che avrebbe potuto portare a un esito della causa a loro favorevole, indipendentemente dall’interpretazione dei contratti. Il fatto che la Corte d’Appello avesse completamente ignorato tale domanda ha reso la sua sentenza viziata e incompleta.

Le Conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata. La causa è stata rinviata alla Corte d’Appello, in diversa composizione, che dovrà ora riesaminare la vicenda, ma con un compito preciso: valutare nel merito se sussistono i presupposti per l’acquisto della proprietà delle aree contese tramite usucapione da parte dei condomini. Questa pronuncia ribadisce l’importanza per il giudice di esaminare tutte le questioni sollevate, garantendo il pieno diritto di difesa delle parti.

Quando un giudice incorre nel vizio di omessa pronuncia?
Un giudice incorre nel vizio di omessa pronuncia quando omette di decidere su una domanda o un’eccezione che è stata ritualmente proposta dalle parti nel corso del giudizio.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza d’appello in questo caso?
La sentenza è stata annullata perché la Corte d’Appello non ha esaminato né si è pronunciata sulla domanda di usucapione avanzata dai ricorrenti, nonostante questa fosse stata chiaramente formulata sia in primo grado sia come specifico motivo d’appello.

L’interpretazione di un contratto da parte di un giudice può essere sempre contestata in Cassazione?
No, l’interpretazione di un contratto rientra nella valutazione di merito del giudice. Non può essere contestata in Cassazione se è plausibile e motivata in modo logico, anche qualora esistesse un’interpretazione alternativa. La Corte di Cassazione valuta la legittimità della decisione, non il suo contenuto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1386 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1386 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 20/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4068/2020 R.G. proposto da :

NOMECOGNOME, NOMECOGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE , rappresentati e difesi dall’avvocato NOME (CODICE_FISCALE;

-ricorrenti- contro

COGNOME rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME (CODICE_FISCALE e COGNOME NOME (CODICE_FISCALE;

-controricorrente-

nonché contro

COGNOME NOME COGNOME;

-intimata-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di CATANZARO n. 2307/2019, depositata il 3/12/2019. 11/12/2024

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del l’ dal Consigliere NOME COGNOME

PREMESSO CHE

NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno convenuto in giudizio NOME COGNOME e NOME COGNOME chiedendo di accertare i diritti a loro spettanti su un’area e di condannare le convenute alla cessazione di condotte pregiudizievoli e al ripristino dello stato originario di tale area. Per quanto interessa il presente giudizio, gli attori hanno dedotto di essere proprietari di appartamenti collocati in un edificio e che le convenute di recente avevano tentato di impossessarsi dell’intera superficie circostante il fabbricato; in particolare NOME COGNOME aveva posto una siepe sul lato destro del fabbricato e NOME COGNOME aveva collocato una rete di recinzione nella parte di terreno posta dietro il fabbricato, cementificando anche parte del terreno retrostante e latistante. Le convenute si sono costituite e hanno esposto che con testamento olografo del 1980 NOME COGNOME aveva trasferito loro la proprietà dei terreni de quibus , in particolare disponendo che ‘alla mia figlia NOME lascio pure la piccola fascia di terra adibita ad orto che circonda il detto quartino, mentre alla mia figlia NOME lascio in eredità la piccola fascia di terra posta a destra del portone’.
Con la sentenza n. 126/2014, il Tribunale di Catanzaro dichiarava che il terreno di settanta metri quadri posto a destra del fabbricato è di proprietà esclusiva di COGNOME NOME e che il terreno di cinquanta metri quadri posto a sinistra del fabbricato principale è di proprietà esclusiva di COGNOME NOME.

La sentenza è stata appellata in via principale da NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME; NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno appellato in via incidentale. Con la

sentenza n. 2307/2019, la Corte d’appello di Catanzaro ha confermato la pronuncia di primo grado in relazione ai terreni di metri quadri settanta e di metri quadri cinquanta latistanti all’edificio.

Avverso la sentenza ricorrono per cassazione NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Resiste con controricorso NOME COGNOME

L’intimata NOME COGNOME non ha proposto difese.

I ricorrenti hanno depositato memoria.

CONSIDERATO CHE

Preliminarmente va esaminata l’eccezione di tardività della notificazione e del deposito del controricorso sollevata dai ricorrenti in memoria. L’eccezione è fondata. Il ricorso è stato notificato a NOME COGNOME (e a NOME COGNOME) il 24 gennaio 2020 e il controricorso è stato notificato il 23 luglio 2021 e depositato il 10 agosto 2021, quando erano ormai trascorsi i termini fissati dall’art. 370 c.p.c. Al riguardo la controricorrente deduce (pagg. 14-17 del controricorso) che la notificazione del ricorso non è stata idonea a fare decorrere i termini di cui all’art. 370, in quanto effettuata presso un difensore (l’avvocato NOMECOGNOME che, nominato in primo grado insieme a due altri difensori, aveva ‘dopo pochi mesi dall’inizio del secondo grado .. dichiarato di volere rinunciare al mandato’, rinuncia al mandato che risulterebbe dal fatto che gli atti successivi all’iniziale costituzione in appello sono privi della firma e anche dell’indicazione quale difensore dell’avvocato NOME e dal fatto che il medesimo non ha partecipato alle udienze tenutesi davanti alla Corte d’appello di Catanzaro. Il Collegio ritiene, a fronte del mancato deposito di una rinuncia formale da parte dell’avvocato NOMECOGNOME presso il cui studio NOME COGNOME e NOME COGNOME avevano eletto domicilio, non vi fossero elementi processuali sufficienti dai quali controparte potesse ricavare tale rinuncia. Ai sensi della giurisprudenza di
questa Corte (cfr., in particolare, Cass. n. 17291/2019), per la rinuncia al mandato da parte del procuratore ad litem non è prescritto alcun atto formale, e quindi la rinuncia può desumersi da atti che dimostrino l’abbandono, da parte del procuratore, delle sue funzioni, in coincidenza con l’assunzione di esse da parte di altro procuratore; la rinuncia del difensore al mandato può pertanto avvenire per facta concludentia , ma in tal caso non basta la sola assenza del difensore dalle udienze, occorrendo anche altri fatti i quali, considerati insieme a detta assenza, inducano a ritenere cessato il rapporto tra la parte ed il difensore, fatti che secondo l’apprezzamento del Collegio non sono appunto ravvisabili nel caso in esame. Il controricorso è pertanto da ritenersi inammissibile.
II. Il ricorso è articolato in due motivi.

1) Il primo motivo contesta alla Corte d’appello di avere male interpretato il contenuto degli atti di vendita, con ciò violando sia l’art. 1117 c.c. che l’art. 1362 c.c.: l’art. 1117 c.c. sarebbe stato violato perché per costante giurisprudenza la nascita di un condominio non richiede un formale atto costitutivo, verificandosi pleno iure attraverso la costruzione sul suolo comune di un edificio i cui piani o porzioni di piano vengano attribuiti a due o più soggetti in proprietà esclusiva; sarebbe poi stato violato l’art. 1362 c.c. in quanto erroneamente il giudice di merito ha ritenuto che con il contratto del 1976 NOME COGNOME abbia voluto trasferire a NOME COGNOME e NOME COGNOME l’intero terreno latistante al fabbricato cosiddetto principale, senza tenere in considerazione quanto accertato dal consulente tecnico d’ufficio e erroneamente facendo richiamo al testamento di NOME COGNOME, che ha trasferito un bene del quale non aveva la titolarità e del quale non poteva quindi disporre, senza considerare infine che il venditore con l’atto del 1975 non poteva fare alcuna riserva e/o esclusione relativamente al suolo confinante con il fabbricato, atteso l’obbligo di riservare appositi spazi per parcheggi cui all’art. 41 -sexies della legge n.
1150 del 1942; la Corte d’appello ha quindi compiuto una errata ricognizione della fattispecie concreta in base alle risultanze della causa, che dà luogo a un vizio di motivazione censurabile ai sensi dell’art. 360, n. 5 c.p.c.

Il motivo non può essere accolto. Non sussiste la violazione dell’art. 1117 c.c. nei termini denunciati. La Corte d’appello, nell’affermare che al caso di specie vadano ‘applicate in via generale le norme sul condominio’ e che la nascita del medesimo ‘è data dal primo atto di trasferimento’ di una delle unità immobiliari avvenuto nel 1975 dall’originario unico proprietario del fabbricato, ha fatto corretta applicazione dei principi affermati da questa Corte (si veda ad esempio Cass. n. 21440/2022, secondo cui atto costitutivo del condominio è ‘il primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali’). Non sussiste neppure la violazione dell’art. 1362 c.c. Ad avviso della Corte d’appello dall’esame del primo atto di trasferimento avvenuto nel 1975 emerge che il costruttore COGNOME si era riservato la proprietà esclusiva del terreno posto a sinistra e a destra del fabbricato, che è poi stato trasferito con l’atto di compravendita stipulato nel 1976 tra il medesimo e NOME COGNOME e NOME COGNOME (avente ad oggetto, oltre due appartamenti, anche ‘due piccoli spazi di pochi metri quadrati posti ai lati del fabbricato, restando però liberi gli altri due spazi posti all’entrata e sul lato posteriore del fabbricato stesso’) e del quale ha poi disposto, con testamento del 1980, NOME COGNOME in favore delle figlie NOME e NOME (lascio ‘alla mia figlia NOME.. pure la piccola fascia di terra adibita ad orto che circonda il detto quartino, mentre alla mia figlia NOME lascio in eredità la piccola fascia di terra posta a destra del portone’). L’interpretazione dei titoli operata dalla Corte d’appello è contestata dai ricorrenti, che di tali titoli propongono una interpretazione alternativa, ma è interpretazione che al giudice di
merito spettava compiere e che, in quanto plausibile e motivata, non è censurabile da questa Corte di legittimità (cfr., ex multis , Cass. n. 28319/2017). Generico è poi il riferimento all’obbligo di cui all’art. 41 -sexies della legge urbanistica n. 1150/1942, non specificando il motivo se le aree in questione fossero state vincolate al momento della costruzione dell’edificio ad appositi spazi per il parcheggio.

2. Il secondo motivo contesta, sia pure parlando nella rubrica di ‘omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio’, l’omessa pronuncia da parte della Corte d’appello del motivo di gravame avente ad oggetto la domanda di usucapione (l’area oggetto di causa, anche a non volerla ritenere comune in base agli atti di acquisto, tale andrebbe considerata per effetto del ‘possesso ultraventennale, risalente quanto meno al 1981, in favore di tutte le parti in causa’), domanda ad avviso dei ricorrenti già proposta in primo grado e da essi riproposta in appello.
Il motivo è fondato. A fronte dell’affermazione del giudice di primo grado secondo cui ‘non potrebbe sostenersi che la proprietà delle aree in questione sia stata acquistata per usucapione dagli attori, non essendo stata proposta domanda al riguardo’, i ricorrenti nell’atto di appello, alle pagg. 22 e ss., hanno sostenuto di avere proposto la domanda in primo grado e la fondatezza della medesima, riproponendola nelle loro conclusioni (cfr. la trascrizione delle medesime alla pag. 2 della sentenza impugnata). Su tali doglianze nulla ha detto la Corte d’appello, così incorrendo nel vizio di omessa pronuncia.
III. La sentenza impugnata va pertanto cassata in relazione al motivo accolto e la causa va rinviata alla Corte d’appello di Catanzaro, che provvederà pure in relazione alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo, rigettato il primo motivo di ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Catanzaro, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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