Occupazione usurpativa: cessazione della materia del contendere

Un ente pubblico, dopo essere stato condannato per occupazione usurpativa di un terreno privato, ha formalmente acquisito l’area durante il giudizio in Cassazione. La Corte ha dichiarato la cessazione della materia del contendere ma ha condannato l’ente al pagamento delle spese legali applicando il principio della soccombenza virtuale, ritenendo infondati i suoi motivi di ricorso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Occupazione Usurpativa: Cosa Succede se l’Ente Pubblico Acquisisce il Terreno a Causa in Corso?

L’occupazione usurpativa si configura quando un ente pubblico si appropria di un terreno privato senza un valido titolo, trasformandolo in modo permanente. Ma cosa accade se, nel corso di un lungo contenzioso legale, l’ente decide di regolarizzare la propria posizione? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su questo scenario, introducendo i concetti di “cessazione della materia del contendere” e “soccombenza virtuale”.

I Fatti del Caso: Un’Occupazione Eccessiva

La vicenda ha origine dalla costruzione di un istituto tecnico commerciale da parte di un Ente Provinciale. Durante i lavori, l’ente ha occupato una superficie di terreno superiore a quella prevista (681,66 mq in più), di proprietà di privati cittadini. Questa azione ha dato luogo a una occupazione usurpativa, poiché l’occupazione di tale porzione aggiuntiva era avvenuta senza alcun titolo legittimo.
I proprietari del terreno hanno quindi agito in giudizio per ottenere il risarcimento del danno. Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello hanno dato loro ragione, condannando l’ente pubblico, nel frattempo divenuto Ente Metropolitano, a risarcire la perdita della proprietà.

La Svolta in Cassazione: L’Acquisizione Sanante

L’Ente Metropolitano ha impugnato la decisione davanti alla Corte di Cassazione. Tuttavia, durante il giudizio, è intervenuto un fatto nuovo e decisivo: l’ente ha attivato la procedura di “acquisizione sanante” prevista dall’art. 42-bis del Testo Unico Espropriazioni. Con un’apposita delibera, ha disposto l’acquisizione formale dell’area di 681,66 mq al proprio patrimonio indisponibile, determinando contestualmente l’indennizzo spettante ai proprietari.
Questo atto ha fatto venir meno l’interesse dei proprietari a proseguire la causa per il risarcimento. Di conseguenza, la Corte di Cassazione ha dichiarato la “cessazione della materia del contendere”, chiudendo di fatto la disputa nel merito.

Le Motivazioni della Corte sull’Occupazione Usurpativa

Nonostante la chiusura del caso nel merito, restava da decidere una questione fondamentale: chi doveva pagare le spese legali del giudizio di Cassazione? Per rispondere, la Corte ha applicato il principio della “soccombenza virtuale”, analizzando cioè quali sarebbero state le sorti del ricorso dell’ente se il processo fosse proseguito.

Il Principio della Soccombenza Virtuale

La Corte ha esaminato i tre motivi di ricorso presentati dall’ente, concludendo che sarebbero stati tutti respinti. Poiché l’ente avrebbe perso la causa, è stato identificato come la parte “virtualmente soccombente” e, di conseguenza, condannato a pagare le spese legali ai proprietari dei terreni.

La Legittimazione Passiva dell’Ente

L’ente sosteneva di non essere il soggetto responsabile dell’occupazione, indicando il Comune come possibile responsabile della realizzazione di una strada di collegamento. La Corte ha respinto questa argomentazione, sottolineando che la Corte d’Appello aveva già chiarito, in modo inequivocabile, che l’ente espropriante era proprio l’Ente Provinciale, e che l’intera opera, strada compresa, era riconducibile alla sua iniziativa.

La Corretta Valutazione del Terreno

L’ente contestava anche la valutazione economica del terreno. Secondo i giudici di merito, sebbene l’area fosse inedificabile in quanto destinata a strada dal piano regolatore, il suo valore non poteva essere meramente agricolo. Trovandosi in un’area ampiamente urbanizzata e a forte vocazione turistica, dovevano essere considerate le “utilizzazioni intermedie tra l’agricola e l’edificatoria”. La Cassazione ha confermato questa impostazione, ritenendola in linea con il principio secondo cui la stima deve basarsi sul valore venale pieno del bene, che tiene conto di tutte le sue potenzialità economiche.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre importanti spunti di riflessione. In primo luogo, conferma che la procedura di acquisizione sanante (art. 42-bis) è uno strumento efficace per la Pubblica Amministrazione per regolarizzare situazioni di occupazione usurpativa, anche a contenzioso in corso. In secondo luogo, chiarisce che tale regolarizzazione non cancella le responsabilità processuali pregresse. Se l’ente pubblico ha intentato un ricorso palesemente infondato, sarà comunque tenuto a rifondere le spese legali alla controparte, in applicazione del principio di soccombenza virtuale. La decisione ribadisce, infine, che la valutazione di un terreno espropriato deve sempre riflettere il suo effettivo valore di mercato, considerando la sua collocazione e le sue potenzialità, anche se formalmente inedificabile.

Cosa succede se un ente pubblico acquisisce formalmente un terreno oggetto di una causa per occupazione usurpativa mentre il processo è in corso?
La causa si conclude con una pronuncia di “cessazione della materia del contendere”, perché l’interesse dei proprietari a ottenere una sentenza di risarcimento viene meno, essendo stata la questione risolta attraverso l’acquisizione formale e la liquidazione dell’indennizzo.

In caso di cessazione della materia del contendere, chi paga le spese legali?
Le spese legali vengono decise applicando il principio della “soccombenza virtuale”. Il giudice valuta come si sarebbe conclusa la causa nel merito e condanna al pagamento delle spese la parte che, con ogni probabilità, avrebbe perso.

Come viene calcolato il valore di un terreno non edificabile in caso di occupazione usurpativa?
Il valore non è limitato a quello meramente agricolo. La stima deve basarsi sul criterio del valore venale pieno, considerando tutte le caratteristiche del fondo, come la sua ubicazione in un territorio urbanizzato o a vocazione turistica, che ne possono aumentare il valore di mercato attraverso possibilità di utilizzazioni intermedie.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 27230 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 27230 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 21/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 35887/2019 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE , C.F. CODICE_FISCALE (già RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE ai sensi della L.R. n. 8/2014), in persona del AVV_NOTAIO Metropolitano pro-tempore AVV_NOTAIO giusto decreto sindacale n. 173 del16 ottobre 2019 rappresentata e. difesa dall’AVV_NOTAIO (C.F.: CODICE_FISCALE, pec: EMAIL, fax CODICE_FISCALE) con studio in RAGIONE_SOCIALE, INDIRIZZO, per procura in calce al ricorso, la quale dichiara di voler ricevere gli avvisi e le comunicazioni tramite l’indirizzo di posta elettronica certificata indicata ed elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO.
Ricorrente

contro

NOME , nato a RAGIONE_SOCIALE DATA_NASCITA, residente in INDIRIZZO, C.F.: CODICE_FISCALE, che è rappresentato e difeso da sé medesimo, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 86 c.p.c, essendo iscritto all’albo delle Giurisdizioni Superiori, e per NOME NOME , nato a RAGIONE_SOCIALE il

DATA_NASCITA, residente Sant’Alessio Siculo (ME), INDIRIZZO, C.F.: CODICE_FISCALE, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO giusta procura speciale rilasciata su separato foglio e spillata in calce al ricorso, entrambi n.q. di unici eredi di COGNOME NOME, deceduto il 29.04.2001, elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, ove l’AVV_NOTAIO del foro di RAGIONE_SOCIALE, iscritto all’albo delle Giurisdizioni Superiori, ha il proprio recapito professionale in Roma, il quale dichiara di voler ricevere le comunicazioni e/ o notificazioni a mezzo PEC: EMAIL (da valere espressamente anche quale domicilio digitale), o tramite fax al n.NUMERO_TELEFONO.
Controricorrenti

nonché contro

NOME NOME , nata a Calatabiano (CT), il DATA_NASCITA, residente in INDIRIZZO Teresa di Riva INDIRIZZO, codice fiscale CODICE_FISCALE, COGNOME NOME , nata a RAGIONE_SOCIALE (ME) DATA_NASCITA, residente in NOME Teresa di Riva INDIRIZZO INDIRIZZO, codice fiscale CODICE_FISCALE, e COGNOME NOME , nata a S. Alessio Siculo (ME) il DATA_NASCITA, residente in INDIRIZZO Teresa di Riva INDIRIZZO, INDIRIZZO, codice fiscale CODICE_FISCALE, tutte nella qualità di eredi di NOME NOME (codice fiscale CODICE_FISCALE; nato a RAGIONE_SOCIALE l’DATA_NASCITA e deceduto in RAGIONE_SOCIALE il 23/03/2002) e tutte rappresentate e difese, giusta procura del 5 dicembre 2019 rilasciata su foglio separato ma da considerarsi materialmente congiunta al controricorso, dall’AVV_NOTAIO del Foro di RAGIONE_SOCIALE (cod. fisc. CODICE_FISCALE) il quale ai fini delle comunicazioni/notificazioni indica il numero di fax NUMERO_TELEFONO e l’indirizzo di posta elettronica certificata: EMAIL (da valere espressamente anche quale domicilio digitale) e con tutte elettivamente domiciliate in
Roma (INDIRIZZO), INDIRIZZO (cap 00193), presso lo studio professionale dell’AVV_NOTAIO.

Controricorrenti

avverso la sentenza della Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE n° 653 depositata il 19 settembre 2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 9 ottobre 2024 dal consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1 .- Con sentenza n° 716 del 3 aprile 2014 il tribunale di RAGIONE_SOCIALE accertava che la RAGIONE_SOCIALE regionale di RAGIONE_SOCIALE, ora RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, nel costruire l’RAGIONE_SOCIALE aveva occupato la superficie complessiva di mq 11.882,66, anziché la minore estensione di mq 11.201,00, dei fondi di proprietà dei controricorrenti indicati in intestazione (attori in primo grado), donde un’occupazione usurpativa di mq 681,66, con irreversibile trasformazione del suolo.

Pertanto, sulla scorta della c.t.u. disposta in corso di causa, condannava la convenuta a pagare agli attori euro 30.531,55, oltre rivalutazione ed interessi, a titolo risarcitorio per la perdita della predetta quota di terreno.

2 .-L’appello della RAGIONE_SOCIALE regionale di RAGIONE_SOCIALE, basato su due motivi di merito e su un terzo motivo concernente le spese, veniva respinto.

Osservava la Corte territoriale che l’Ente espropriante era la RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, su istanza della quale il Comune di RAGIONE_SOCIALE aveva ordinato l’occupazione dei suoli dei proprietari NOME –NOME, donde l’infondatezza del primo mezzo col quale l’appellante aveva dedotto la propria carenza di legittimazione passiva.

Quanto al secondo motivo, era pur vero che il risarcimento andava liquidato sulla base del valore agricolo dei fondi occupati, ricadendo essi ‘ per intero in zona denominata su strada di previsione di Prg ‘

ed essendo, dunque, inedificabili: nondimeno, il valore al mq assunto dal c.t.u. sul presupposto dell’edificabilità del suolo (euro 44,79) poteva essere mantenuto, poiché all’interno della categoria dei suoli inedificabili, andavano valorizzate ‘ le possibilità di utilizzazioni intermedie tra l’agricola e l’edificatoria ‘.

E, nel caso di specie, l’area -pur ricadendo in zona destinata a strada di previsione del Prg ed essendo, quindi, inedificabile -si inseriva in territorio ampiamente urbanizzato, con rinomata vocazione turistica, come si desumeva anche dal valore di compravendita di terreni adiacenti risultante da atti pubblici esaminati dal c.t.u.: donde la congruità del valore al mq assunto dall’ausiliario.

3 .- Chiede la cassazione di tale sentenza la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, affidando il gravame a tre motivi.

Resistono i NOME–NOME, che concludono per la reiezione dell’impugnazione.

Il ricorso è stato assegnato per la trattazione in Adunanza Camerale ai sensi dell’art. 380 bis cod. proc. civ.

Con memoria ex art. 381bis .1 cod. proc. civ. del 14 settembre 2024 la ricorrente premette che il suolo di 681,66 mq (unitamente alla maggior porzione) è stato acquisito al proprio patrimonio indisponibile con delibera del Commissario ad acta n° 3 del 12 settembre 2022 e chiede che questa Corte dichiari la cessazione della materia del contendere.

Anche i resistenti NOME e NOME hanno depositato una memoria ai sensi del citato articolo.

RAGIONI DELLA DECISIONE

4.- Preliminarmente , osserva la Corte che l’acquisizione dell’area di mq 681,66 al patrimonio indisponibile della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE per effetto della delibera del Commissario ad acta n° 3 del 12 settembre 2022 -con la quale è stata disposto il trasferimento al patrimonio indisponibile del Comune, ex art. 42-bis del d.P.R. n°

327/2001, dell’intero fondo di mq 11.882,66 determina la cessazione della materia del contendere, sol che si consideri che l’indennizzo spettante ai COGNOME –COGNOME per l’occupazione illegittima della porzione di fondo in contestazione è stato liquidato nel predetto sopravvenuto provvedimento, determinando l’estinzione dell’interesse dei ricorrenti ad ottenere l’accoglimento della domanda risarcitoria promossa in questa sede e, dunque, la cessazione della materia del contendere.

L’unica questione da regolare nella presente sede è, dunque, quella delle spese del giudizio di legittimità, che va decisa in base al principio della soccombenza virtuale (Cass., sez. 3, 11 gennaio 2006, n° 271; Cass., sez. 3, 2 agosto 2004, n° 14775).

Si passa, pertanto, a tale limitato fine, all’esame dei motivi.

5 .- Col primo motivo la ricorrente lamenta la violazione dell’art. 100 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n° 3 dello stesso codice.

Nel corso delle indagini peritali di primo grado era emerso che la RAGIONE_SOCIALE regionale di RAGIONE_SOCIALE aveva costruito l’RAGIONE_SOCIALE, ma non la strada di collegamento tra la INDIRIZZO e la INDIRIZZO, passante sulla frazione di mq 681,66: opera che poteva essere stata realizzata solo dal Comune di RAGIONE_SOCIALE, donde la legittimazione passiva di quest’ultimo e non della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.

Pertanto, la ricorrente -non essendo il soggetto che aveva posto in essere le attività giuridiche necessarie all’esecuzione della predetta strada, né l’esecutore materiale dei relativi lavori di realizzazione, né il titolare della predetta via, né il beneficiario dell’occupazione -non poteva essere tenuto a risarcire i proprietari.

6 .-Il mezzo sarebbe stato inammissibile, implicando una rivalutazione di una questione di fatto (peraltro anche contrastata da tutti i controricorrenti: pagine 14-17 del controricorso di NOME e NOME e pagine 8-12 del controricorso di COGNOME–

NOME), argomentata senza alcuna trascrizione degli atti e documenti processuali sui quali si fonda (dunque in violazione dell’art. 366 n° 6 cod. proc. civ.), e sulla quale questa Corte non può intervenire.

Invero, il motivo non denuncia (come sembrerebbe dalla rubrica) la violazione dell’art. 100 cod. proc. civ. (derivante dall’erronea individuazione o applicazione delle norme che individuano il soggetto tenuto a risarcire il danno da espropriazione o occupazione illegittima), ma sollecita nella presente sede un accertamento circa il soggetto cui imputare la realizzazione della strada.

Solo sulla scorta di tale preliminare accertamento, il mezzo in esame predica -a ben vedere -la violazione dell’art. 100 del codice di rito, ma senza indicare in che modo le affermazioni riportate in sentenza si pongano in contrasto con tale norma o con l’interpretazione ad essa data dalla giurisprudenza di legittimità.

Peraltro, la questione del soggetto cui è imputabile l’occupazione è stata implicitamente risolta dalla Corte territoriale, la quale -con espressione sintetica, ma inequivoca -ha constatato che l’Ente espropriante era la RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, ‘ su istanza della quale il Comune di RAGIONE_SOCIALE (…) ordinò l’occupazione d’urgenza degli immobili ‘.

Tale motivazione parte evidentemente dal presupposto (sottinteso ma chiaro ed incensurabile nella presente sede) che gli ‘ immobili ‘ costruiti sul lotto espropriato comprendessero anche la strada che passava sulla frazione di terreno dei proprietari, la cui occupazione deve pertanto essere ricondotta all’odierna RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.

7 .- Col secondo mezzo la ricorrente, sempre ai sensi dell’art. 360, primo comma, n° 3 cpc, lamenta la violazione degli artt. 2043 cod. civ., 39 della legge n° 2358/1865, 5bis del d.l. n° 333/1992, 32 e 37 del d.P.R. n° 321/2001, in seguito a Corte cost. n° 181/2011.

La Corte territoriale, dopo aver correttamente osservato che l’area

non era edificabile, avrebbe comunque considerato congruo, al fine di liquidare l’indennizzo, il valore indicato dal c.t.u. per i fondi edificabili, sulla constatazione che all’interno della categoria dei suoli inedificabili avrebbero rilievo anche le possibilità di utilizzazione intermedia tra l’agricola e l’edificatoria e che l’area in oggetto si inseriva in un territorio, quello del Comune di RAGIONE_SOCIALE, ampiamente urbanizzato con rinomata vocazione turistica.

Per contro, non aveva alcuna importanza che il suolo fosse suscettibile di uno sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo.

8 .- Il mezzo sarebbe stato manifestamente infondato.

A seguito di Corte cost. n° 181/2011, la stima dei beni oggetto di esproprio o di occupazione acquisitiva o usurpativa deve essere effettuata in base al criterio del valore venale pieno, previsto in via generale dalla legge 25 giugno 1865, n° 2359, art. 39, con la conseguente possibilità di dimostrare che, pur senza raggiungere il livello dell’edificabilità, il fondo presenti caratteristiche che ne consentono lo sfruttamento per fini ulteriori e diversi da meramente quello agricolo, e quindi di attribuire allo stesso un valore di mercato tale da rispecchiare la possibilità di utilizzazioni intermedie tra quella agricola e quella edificatoria (Cass. Su, 19 marzo 2020, n° 7454, con menzione di altri precedenti).
La Corte territoriale ha fatto puntuale applicazione di tale principio, dando atto a pagina 5 della sentenza dei criteri -non manifestamente illogici o contraddittori e, dunque, non sindacabili in sede di legittimità (ampia urbanizzazione del territorio limitrofo; sua vocazione turistica; prezzi analoghi di compravendita di terreni adiacenti) -in base ai quali ha ritenuto di attribuire alla frazione di fondo in questione il valore giudicato congruo dal c.t.u., sebbene con riferimento ad aree edificabili.
In conclusione, il mezzo sarebbe stato respinto.

9 .-Col terzo motivo , formulato per l’ipotesi di rigetto del

secondo, la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE si duole della violazione dell’art. 2043 cod. civ., sulla base dell’art. 360, primo comma, n° 3 cpc.

Il ctu avrebbe erroneamente utilizzato, quali parametri di riferimento per l’accertamento del valore dei fondi, atti pubblici di compravendita degli anni 2004 e 2007, ossia successivi di oltre dieci anni all’occupazione del terreno, e ragguagliando poi il valore unitario al mq alla data del 21 luglio 1996 per mezzo degli indici Istat.

Sennonché, da un lato, i prezzi dei rogiti erano contrastanti tra loro e, dall’altro, anche l’uso degli indici Istat era scorretto, riflettendo essi le variazioni dei prezzi al consumo, ma non certo il prezzo dei terreni nell’anno dell’occupazione: donde la completa erroneità del valore al mq attribuito dal ctu.

10 .- Questo mezzo sarebbe stato inammissibile al pari del primo per la dirimente ragione che, in realtà, esso non denuncia la violazione dell’art. 2043 cod. civ., ma ancora una volta -incentra la critica sull’operato del c.t.u. e sulle erronee (a dire della ricorrente) modalità, seguite dal consulente, di accertamento del valore del terreno, senza neppure dedurre (allegazione che avrebbe consentito la sussunzione del motivo sub art. 360, primo comma, n° 5) le censure (che avrebbero dovuto essere precise e circostanziate) avanzate alla consulenza tecnica da parte del consulente di parte o dello stesso difensore.
Infatti, affinché gli eventuali errori e le lacune della consulenza tecnica determinino un vizio di motivazione della sentenza denunciabile in cassazione, è necessario che i relativi vizi logicoformali si concretino in una palese devianza dalle nozioni della scienza applicata al caso concreto o si sostanzino in affermazioni illogiche o scientificamente errate, con il relativo onere, a carico della parte interessata, di indicare le relative fonti di tale scienza che si assumono violate (Cass. 17324/2005).
11 .- In conclusione, il ricorso sarebbe stato respinto, con la

conseguenza che, pur essendo cessata la materia del contendere, occorre pronunciare la condanna della ricorrente alla rifusione delle spese del presente grado in favore dei resistenti.

Per la loro liquidazione -fatta in base al dm n° 55 del 2014, come modificato dal dm n° 147 del 2022, ed al valore della lite (euro 30,5 mila) -si rimanda al dispositivo che segue.

Non sussistono i presupposti di cui all’articolo 13, comma 1 -quater, del decreto del presidente della repubblica 30 maggio 2002 n° 115, per il raddoppio del contributo unificato.

p.q.m.

la Corte dichiara la cessazione della materia del contendere e condanna la ricorrente a rifondere le spese del presente grado in favore dei resistenti, che liquida -per ciascun gruppo dei controricorrenti -in euro 2.500,00 per competenze ed in euro 200,00 per esborsi, oltre al rimborso forfettario delle spese in ragione del 15%, oltre al cp ed all’iva, se dovuta.

Così deciso in Roma il 9 ottobre 2024, nella camera di

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