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Occupazione suolo pubblico: quando è dovuto il canone?

Una società radiofonica si opponeva alla richiesta di pagamento del canone per l’occupazione di suolo pubblico (COSAP) avanzata da un Comune per l’installazione di un traliccio e un box. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della società, stabilendo un principio fondamentale: per esigere il canone di occupazione suolo pubblico, non è sufficiente che una strada abbia le caratteristiche funzionali di una via comunale secondo il Codice della Strada. Il Comune deve fornire la prova rigorosa della sua proprietà sull’area o dell’esistenza di una servitù di pubblico passaggio. La mera classificazione funzionale non costituisce prova del diritto di proprietà.

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Occupazione suolo pubblico: la proprietà va provata, non presunta

Quando un Comune può richiedere il pagamento di un canone per l’occupazione suolo pubblico? È sufficiente che un’area funzioni come strada di collegamento per classificarla come pubblica e, di conseguenza, tassare chi la occupa? Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale: la classificazione funzionale di una strada secondo il Codice della Strada non è sufficiente a dimostrarne la natura demaniale. L’ente pubblico deve provare la sua proprietà o l’esistenza di una servitù di pubblico passaggio.

I Fatti di Causa: Un Canone Conteso

Una società radiofonica ha installato un box tecnico e un traliccio-ripetitore su un’area che, a dire di un Comune, faceva parte di una strada pubblica. Di conseguenza, l’amministrazione comunale ha emesso avvisi di pagamento per il Canone per l’Occupazione di Spazi ed Aree Pubbliche (COSAP) per diverse annualità.

La società ha impugnato tali richieste, sostenendo di non aver mai occupato alcuna area pubblica. In particolare, evidenziava che l’area in questione, sebbene un tempo parte di un’antica via, era di fatto interdetta al pubblico transito, essendo recintata e sorvegliata 24 ore su 24. Inoltre, il Comune non aveva mai provveduto alla sua manutenzione né l’aveva inserita nei registri delle strade comunali.

Mentre il Tribunale di primo grado aveva dato ragione alla società, la Corte d’Appello aveva ribaltato la decisione. Secondo i giudici d’appello, l’area era da considerarsi una strada comunale in base all’art. 2 del Codice della Strada, poiché congiungeva il centro abitato con una località periferica, rendendo irrilevante la situazione di fatto.

Il Ricorso in Cassazione e la questione della prova

Contro la sentenza d’appello, la società ha proposto ricorso per cassazione. Il motivo principale del ricorso si fondava su un punto cruciale: la Corte d’Appello aveva errato nel ritenere l’area una strada comunale basandosi unicamente sulla sua funzione, senza considerare che il Comune non aveva mai provato di esserne proprietario e ignorando la concreta situazione dei luoghi che escludeva qualsiasi uso pubblico.

Occupazione suolo pubblico: Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, cassando la sentenza impugnata. I giudici hanno stabilito che, ai fini della debenza del COSAP, l’elemento decisivo è la proprietà pubblica del bene o l’esistenza su di esso di una servitù di pubblico passaggio costituita nei modi di legge.

La Corte ha chiarito che le classificazioni previste dal Codice della Strada (art. 2, d.lgs. 285/1992) hanno finalità amministrative, legate alla regolamentazione della circolazione, e non sono idonee a determinare l’appartenenza di un’area al demanio pubblico.

Perché un’area possa considerarsi parte del demanio stradale, sono necessari due requisiti fondamentali:

1. Un titolo di proprietà: L’ente pubblico deve dimostrare di essere proprietario dell’area in base a un atto o a un fatto idoneo a trasferire il dominio (es. contratto, espropriazione, usucapione).
2. La destinazione all’uso pubblico: L’ente proprietario deve aver manifestato, anche tacitamente, la volontà di destinare quel bene alla fruizione della collettività.

La Corte d’Appello, secondo la Cassazione, ha commesso l’errore di dare per scontata la proprietà comunale basandosi esclusivamente su un criterio funzionale (il collegamento tra due località), che è rilevante per il Codice della Strada ma non per l’accertamento della proprietà. In questo modo, ha omesso di verificare il presupposto essenziale per la richiesta del canone.

Le Conclusioni: Proprietà Pubblica da Dimostrare, non da Presumere

La decisione della Cassazione riafferma un principio di garanzia per i cittadini e le imprese. Un ente pubblico non può esigere un canone per l’occupazione suolo pubblico basandosi su presunzioni o su classificazioni normative nate per altri scopi. L’onere della prova della natura pubblica di un’area ricade interamente sull’amministrazione che avanza la pretesa economica. Quest’ultima deve dimostrare, con prove concrete, di essere titolare di un diritto reale sul bene. In assenza di tale prova, nessuna richiesta di pagamento può essere considerata legittima.

Quando è dovuto il pagamento del COSAP (Canone per l’Occupazione di Spazi ed Aree Pubbliche)?
Il COSAP è dovuto per l’occupazione, permanente o temporanea, di strade, aree e relativi spazi che appartengono al demanio o al patrimonio indisponibile del Comune. Può essere previsto anche per l’occupazione di aree private soggette a una servitù di pubblico passaggio costituita secondo legge.

La classificazione di una strada secondo il Codice della Strada è sufficiente a dimostrare la sua proprietà pubblica?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che la classificazione delle strade prevista dall’art. 2 del D.Lgs. 285/1992 (Codice della Strada) è ininfluente ai fini dell’attribuzione della proprietà demaniale. Tale classificazione ha solo scopi amministrativi legati alla disciplina della circolazione.

Cosa deve provare un Comune per richiedere legittimamente il COSAP?
Per richiedere il COSAP, il Comune deve provare che l’area occupata appartiene al suo demanio o patrimonio indisponibile, oppure che su di essa grava una servitù di pubblico passaggio. Non è sufficiente dimostrare l’uso pubblico di fatto o la funzione di collegamento della strada, ma è necessario un titolo idoneo che attesti la proprietà pubblica.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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