Occupazione sine titulo: risarcimento e prova del danno

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 33626/2024, ha rigettato il ricorso di un soggetto che occupava un immobile. La Corte ha ribadito i principi stabiliti dalle Sezioni Unite, affermando che il danno da occupazione sine titulo non è in re ipsa, ma deriva dalla perdita della concreta possibilità di godimento del bene. Tale danno può essere liquidato in via equitativa, utilizzando come parametro il canone locativo di mercato. È stato inoltre dichiarato inammissibile il motivo con cui si sosteneva la legittimità dell’occupazione sulla base di una sentenza di primo grado poi riformata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Occupazione Sine Titulo: Come si Prova il Danno per il Mancato Godimento dell’Immobile?

L’occupazione sine titulo di un immobile rappresenta una delle questioni più dibattute nel diritto immobiliare. Quando un soggetto occupa una proprietà senza averne il diritto, il proprietario subisce un danno. Ma come si quantifica questo pregiudizio? È sufficiente dimostrare l’occupazione illegittima o è necessario provare un’ulteriore e specifica perdita economica? La Corte di Cassazione, con la recente ordinanza n. 33626 del 20 dicembre 2024, è tornata sul tema, consolidando i principi espressi dalle Sezioni Unite e offrendo chiarimenti fondamentali per proprietari e operatori del diritto.

I Fatti del Caso

La vicenda trae origine dalla richiesta di risarcimento danni avanzata dai proprietari di un immobile nei confronti di una persona che lo occupava illegittimamente. In primo grado, il Tribunale aveva condannato l’occupante al pagamento di una somma significativa, comprensiva del danno per il mancato godimento del bene e delle spese di ristrutturazione.

Successivamente, la Corte d’Appello aveva parzialmente modificato la decisione, escludendo dal risarcimento le spese di ristrutturazione ma confermando la condanna per il danno da mancato godimento. Insoddisfatta della pronuncia, l’occupante ha proposto ricorso in Cassazione, sollevando due questioni principali.

I Motivi del Ricorso e la Questione della Prova del Danno

Primo Motivo: Il Danno da Occupazione Sine Titulo è automatico?

L’occupante sosteneva che il danno non potesse essere considerato in re ipsa, cioè implicito nella stessa occupazione abusiva. Secondo la sua tesi, i proprietari avrebbero dovuto fornire la prova concreta di aver subito una perdita patrimoniale, dimostrando, ad esempio, di aver perso una specifica opportunità di affittare o vendere l’immobile. A suo avviso, la sola indisponibilità del bene non era sufficiente per fondare una pretesa risarcitoria.

Secondo Motivo: L’Occupazione era davvero Illegittima?

In secondo luogo, la ricorrente affermava che la sua occupazione non era sine titulo. Ella sosteneva di aver posseduto l’immobile in virtù di una sentenza di primo grado che, sebbene poi riformata in appello, le aveva inizialmente trasferito la proprietà. Tale circostanza, a suo dire, rendeva legittima la sua permanenza nell’immobile per tutto il periodo in cui quella sentenza era stata efficace.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, fornendo motivazioni chiare e allineate ai più recenti orientamenti giurisprudenziali.

Sul primo punto, la Suprema Corte ha richiamato la fondamentale sentenza delle Sezioni Unite (n. 33645/2022), che ha risolto i precedenti contrasti interpretativi. Il danno da occupazione sine titulo non è un danno automatico o astratto, ma si identifica con la perdita della concreta possibilità di esercitare il diritto di godimento del bene. Questo significa che il proprietario non deve necessariamente dimostrare di aver perso un contratto di locazione già pronto, ma deve provare che avrebbe potuto utilizzare il bene in modo economicamente rilevante (affittandolo, usandolo direttamente, etc.).

Il fatto costitutivo del diritto al risarcimento è quindi la perdita di questa possibilità. Se il danno non può essere provato nel suo preciso ammontare, il giudice può liquidarlo in via equitativa, utilizzando come parametro di riferimento il cosiddetto “danno figurativo”, che corrisponde al valore locativo di mercato dell’immobile.

Sul secondo motivo, la Cassazione lo ha dichiarato inammissibile per difetto di specificità. La ricorrente non aveva adeguatamente contestato la ratio decidendi della Corte d’Appello. I giudici di secondo grado avevano infatti spiegato che la sentenza di primo grado, che trasferiva la proprietà, aveva natura costitutiva e la sua efficacia era subordinata al passaggio in giudicato. Poiché la sentenza era stata riformata in appello, tale condizione non si era mai verificata, rendendo l’occupazione priva di un valido titolo fin dall’inizio. Non avendo criticato specificamente questo ragionamento giuridico, il motivo di ricorso è stato respinto.

Le Conclusioni

L’ordinanza in commento consolida un principio di fondamentale importanza pratica: il proprietario di un immobile occupato abusivamente ha diritto al risarcimento per la perdita della possibilità di godimento del bene. Per ottenere tale risarcimento, non è richiesta la prova di un mancato guadagno specifico, ma è sufficiente allegare e provare la perdita della concreta facoltà di utilizzo del bene. Il danno può essere quantificato dal giudice sulla base del valore locativo di mercato, come risarcimento per la compressione del diritto di proprietà. La decisione conferma inoltre il rigore formale richiesto per i ricorsi in Cassazione, che devono colpire il cuore del ragionamento giuridico della sentenza impugnata per non essere dichiarati inammissibili.

Il proprietario di un immobile oggetto di occupazione sine titulo deve provare una specifica perdita economica per ottenere il risarcimento?
No. Secondo la Corte, il fatto costitutivo del diritto al risarcimento è la perdita della concreta possibilità di esercitare il diritto di godimento del bene (diretto o indiretto, come la locazione). Non è necessario provare di aver perso una specifica occasione di guadagno.

Come viene calcolato il danno da occupazione sine titulo?
Se il danno non può essere provato nel suo preciso ammontare, il giudice può liquidarlo con valutazione equitativa. Un parametro comunemente utilizzato è il canone locativo di mercato, che rappresenta il valore dell’utilità che il proprietario non ha potuto conseguire.

Una sentenza di primo grado, successivamente riformata in appello, può costituire un titolo valido per l’occupazione di un immobile?
No. La Corte ha ritenuto che una sentenza traslativa della proprietà, avente natura costitutiva, produce i suoi effetti solo con il passaggio in giudicato. Se viene riformata in appello, l’evento del passaggio in giudicato non si verifica, e quindi l’occupazione basata su di essa è da considerarsi priva di titolo valido.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 33626 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 33626 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 20/12/2024

RISARCIMENTO DANNI PER OCCUPAZIONE SINE TITULO DI BENE IMMOBILE

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9884/2020 R.G. proposto da

COGNOME NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME con domicilio telematico all’indirizzo PEC de l proprio difensore

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME COGNOME NOME

, rappresentati e difesi dall’Avv. NOME COGNOME con domicilio telematico all’indirizzo PEC del proprio difensore

-controricorrenti – avverso la sentenza n. 1730/2019 della CORTE DI APPELLO DI CATANIA, depositata il giorno 16 luglio 2019;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24 settembre 2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Rilevato che

NOME COGNOME e NOME COGNOME domandarono giudizialmente la condanna di NOME COGNOME al risarcimento dei danni per la illegittima occupazione di un bene immobile di loro proprietà;

all’esito del giudizio di prime cure, l’adito Tribunale di Siracusa accolse la domanda e condannò la convenuta al pagamento di euro 22.813,75 per il mancato godimento dell ‘ immobile, di euro 8.708,34 per interessi e di euro 12.155,26 per spese vive di ristrutturazione;

in parziale accoglimento dell’appello interposto da NOME COGNOME, la sentenza in epigrafe indicata ha ridotto la condanna, espungendo gli importi ascritti a titolo di spese di ristrutturazione e confermando per il resto le statuizioni di prime cure;

ricorre per cassazione NOME COGNOME articolando due motivi; resistono, con unitario controricorso, NOME COGNOME e NOME COGNOME

con ordinanza interlocutoria n. 20136/2022, la trattazione del ricorso, fissata davanti alla Sesta Sezione-3, è stata differita in attesa della pronuncia delle Sezioni Unite sul tema del risarcimento da abusiva occupazione di immobile;

all’esito di detta pronuncia, la trattazione è stata poi rifissa ta per la odierna adunanza camerale, in vista della quale parte controricorrente ha depositato memoria illustrativa; parte ricorrente ha ridepositato telematicamente la memoria depositata in occasione della prima trattazione.

Considerato che

il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione di norme nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su fatto decisivo e discusso « con riferimento agli artt. 2043 e 2056 cod. civ. in relazione agli artt. 1223, 1226 e 2697 cod. civ. »;

r.g. n. 9884/2020 Cons. est. NOME COGNOME

parte ricorrente imputa al giudice territoriale di aver ritenuto il danno da mancato godimento di un immobile occupato abusivamente sussistente in re ipsa , cioè a dire discendente (come affermato nella gravata sentenza) « dalla perdita della disponibilità del bene, la cui natura è normalmente fruttifera e dalla impossibilità di conseguire l’utilità da esso ricavabile »: sostiene, per contro, che la parte istante era tenuta a provare l’effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto utilizzare il bene;
il motivo è infondato;

a composizione di divergenze ermeneutiche manifestate sul punto, questa Corte, nella tipica composizione di organo della nomofilachia, ha chiarito (Cass. Sez. U, 15/11/2022, n. 33645) che in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo:

(i) il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo: e se tale danno da perdita subita di cui si chiede il ristoro non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato;

(ii) il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, rappresentato dall ‘ impossibilità di concedere il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o di venderlo ad un prezzo più conveniente di quello di mercato;

a questi princìpi (già ribaditi in successivi arresti di legittimità: tra i tanti, Cass. 29/05/2023, n. 14947; Cass. 18/07/2024, n. 19849) risulta conforme la impugnata sentenza, la quale ha ritenuto la sussistenza del danno lamentato dall’attore in relazione alla perdita

della disponibilità della cosa normalmente fruttifera e, in via equitativa, parametrato l’utilità non conseguita al canone locativo dell’immobile;

con il secondo motivo, lamentando violazione e falsa applicazione di norme (art. 345 cod. proc. civ.; art. 2697 cod. civ.) nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, l’impugnante assume che nella specie era configurabile una occupazione senza titolo, in quanto la ricorrente « permaneva nel possesso e nel godimento dell’immobile in virtù di una sentenza di primo grado successivamente riformata » in appello;

la doglianza è inammissibile;

al fine di escludere che l’occupazione del bene ad opera della COGNOME fosse sorretta da valido titolo, la Corte d’appello ha ritenuto che la invocata sentenza di prime cure traslativa della proprietà avesse natura costitutiva, con efficacia condizionata al passaggio in giudicato della stessa, evento mai verificatosi in conseguenza della riforma in appello della sentenza stessa;

orbene, siffatta argomentazione – che fonda il dictum reso – non è oggetto di considerazione critica con il motivo in scrutinio: appare pertanto non assolto l’onere di specificità del motivo, prescritto dall’art. 366, primo comma, num. 4, cod. proc. civ., il quale impone al ricorrente, a pena di inammissibilità, di esprimere le ragioni del dissenso rispetto alla decisione gravata, da formulare in termini tali da soddisfare i caratteri di specificità, completezza e riferibilità a quanto pronunciato propri della natura di rimedio a critica vincolata del ricorso per cassazione e da costituire una censura precisa, puntuale e pertinente della ratio decidendi dell’impugnata sentenza (Cass., Sez. U, 28/10/2020, n. 23745; Cass. 24/02/2020, n. 4905);
il ricorso è, in definitiva, rigettato;

l’obiettiva controvertibilità, all’epoca di proposizione del ricorso de quo , della questione sottesa al primo motivo (sulla quale si riscontrava

r.g. n. 9884/2020 Cons. est. NOME COGNOME

contrasto in giurisprudenza, anche di legittimità) giustifica la integrale compensazione delle spese tra le parti del presente giudizio;

attes o l’esito del ricorso, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali (a tanto limitandosi la declaratoria di questa Corte: Cass., Sez. U, 20/02/2020, n. 4315) per il versamento al competente ufficio di merito da parte del ricorrente ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 – di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13;

p.q.m.

rigetta il ricorso;

dichiara interamente compensate tra le parti le spese del giudizio di legittimità;

ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento al competente ufficio di merito da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1bis .

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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