Occupazione sine titulo: restituzione del terreno

Un proprietario ha citato in giudizio un Condominio e un Comune per l’occupazione sine titulo di un suo terreno. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’autorizzazione a costruire del Comune non giustifica la violazione della proprietà privata e che il Condominio è tenuto alla restituzione della porzione di suolo illecitamente occupata, indipendentemente da un precedente risarcimento ottenuto dal proprietario nei confronti del Comune per un’altra opera.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Occupazione Sine Titulo: Diritto alla Restituzione Anche con Permesso Comunale

L’occupazione sine titulo di una proprietà privata costituisce un illecito permanente che non può essere sanato da un’autorizzazione amministrativa. Questo è il principio fondamentale ribadito dalla Corte di Cassazione in una recente ordinanza, che ha chiarito la prevalenza del diritto di proprietà rispetto a permessi edilizi e a situazioni di fatto consolidate. Il caso analizzato offre spunti cruciali per comprendere i limiti della tutela proprietaria e le responsabilità di chi costruisce su suolo altrui.

I Fatti del Caso: Un Terreno Conteso

Un proprietario terriero si è rivolto al tribunale per ottenere la restituzione di una porzione del suo suolo, occupata illecitamente sia dal Comune locale che da un Condominio confinante. Il Comune aveva realizzato un muraglione di contenimento, mentre il Condominio aveva edificato una parte del proprio stabile e installato dei sottoservizi sul terreno del ricorrente. In un precedente giudizio, la madre del proprietario aveva ottenuto dal Comune il risarcimento del danno per il deprezzamento subito dal terreno a causa del muro, ma non la cessione della proprietà. Nonostante ciò, il Tribunale e la Corte d’Appello avevano rigettato la richiesta di restituzione nei confronti del Condominio, ritenendo che la costruzione fosse stata autorizzata dal Comune e che il precedente risarcimento avesse già compensato il proprietario.

La Decisione della Corte di Cassazione e l’Occupazione Sine Titulo

La Suprema Corte ha accolto le ragioni del proprietario, cassando la sentenza d’appello e affermando principi di diritto di notevole importanza. I giudici hanno smontato la tesi difensiva del Condominio e le motivazioni dei giudici di merito, chiarendo la natura e le conseguenze dell’occupazione sine titulo.

Le Motivazioni

La Corte ha innanzitutto chiarito che l’autorizzazione a costruire rilasciata da un Comune ha una valenza puramente amministrativa e regola i rapporti tra il costruttore e la pubblica amministrazione. Tale permesso, tuttavia, non può in alcun modo ledere i diritti di terzi, in particolare il diritto di proprietà. Costruire su un terreno altrui, anche con un permesso edilizio valido, costituisce un illecito civile.

In secondo luogo, la Corte ha sottolineato l’irrilevanza del precedente risarcimento ottenuto dalla madre del ricorrente. Quel risarcimento compensava il danno da deprezzamento causato dall’opera pubblica (il muro del Comune), ma non aveva alcuna relazione con la distinta e autonoma occupazione illecita posta in essere dal Condominio. Di conseguenza, il diritto del proprietario di chiedere la restituzione della porzione di suolo occupata dal Condominio rimaneva intatto.

Infine, la Cassazione ha affrontato il tema della buona fede del costruttore, escludendo l’applicabilità dell’art. 936 del codice civile. Tale norma, che in alcuni casi limita il diritto del proprietario di chiedere la demolizione di opere fatte da terzi in buona fede, si applica solo quando la costruzione è realizzata interamente sul suolo altrui. Nel caso di specie, invece, l’edificio condominiale insisteva solo in parte sul terreno del ricorrente, configurando un’ipotesi di sconfinamento che non gode della stessa tutela.

Le Conclusioni

La sentenza riafferma con forza la centralità del diritto di proprietà e il suo primato rispetto agli atti amministrativi. Le conclusioni pratiche sono chiare: chiunque costruisca deve preventivamente accertarsi dei confini e della titolarità dei suoli, poiché un permesso comunale non offre alcuna protezione contro le azioni del legittimo proprietario. Per i proprietari, questa decisione conferma che l’occupazione sine titulo è un illecito permanente contro cui è sempre possibile agire per ottenere la restituzione del bene, anche a distanza di anni e indipendentemente da altre vicende che abbiano interessato il fondo.

Un’autorizzazione a costruire rilasciata dal Comune rende lecita l’occupazione del terreno di un’altra persona?
No. L’autorizzazione a costruire è un atto amministrativo che riguarda i rapporti tra il costruttore e la Pubblica Amministrazione, ma non può pregiudicare il diritto di proprietà di terzi. Occupare un terreno altrui, anche con un permesso edilizio, costituisce un illecito civile.

Se il proprietario di un terreno ha già ricevuto un risarcimento dal Comune per il deprezzamento del suolo, può ancora chiedere la restituzione di una parte dello stesso terreno occupata da un terzo (es. un Condominio)?
Sì. La Corte ha chiarito che non vi è alcuna relazione tra la domanda di risarcimento del danno per un illecito compiuto dal Comune e la diversa domanda di restituzione del medesimo bene, occupato senza titolo da un soggetto terzo come un Condominio. Si tratta di due illeciti distinti.

La regola che impedisce al proprietario di chiedere la demolizione di un’opera costruita da un terzo in buona fede (art. 936 c.c.) si applica anche se l’opera occupa solo una parte del terreno?
No. La Corte di Cassazione ha specificato che le limitazioni al diritto di chiedere la demolizione previste dall’art. 936 c.c. si applicano solo all’ipotesi di opere realizzate interamente sul suolo altrui, e non ai casi in cui la costruzione occupa solo una porzione del fondo confinante.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4805 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4805 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 24/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22370/2020 R.G. proposto da : COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

COMUNE DI AVELLINO, COGNOME NOMECOGNOME NOME, PERICOLO COGNOME, PERICOLO COGNOME, PERICOLO MYRIAM

-intimati-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO NAPOLI n. 6233/2019 depositata il 19/12/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/02/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Premesso che:

NOME COGNOME convenne davanti al Tribunale di Avellino il Condominio di INDIRIZZO il Comune di Avellino, COGNOME NOME ed il geom. COGNOME COGNOME chiedendo la restituzione della porzione di suolo in sua proprietà, riportato in catasto al foglio, p.lla 643, di circa 64 mq, perché occupata sine titulo dal Comune, dal fabbricato condominiale e da ‘sottoservizi’ condominiali nonché la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni.

Tale porzione di suolo era sorta dal frazionamento di un terreno in declivio di proprietà di NOME, madre e dante causa dell’attore, in tre parti per effetto della costruzione, ad opera del Comune in via di fatto senza dichiarazione di pubblica utilità, di un muraglione di contenimento. Si erano venute a formare tre porzioni: quella a monte del muro, una occupata dal muro e una a valle del muro. La porzione oggetto di causa è quest’ultima.

La COGNOME nel 1993 aveva incardinato un giudizio avverso il Comune per ottenere il risarcimento dei danni causati dalla illegittima occupazione e la Corte d’Appello di Napoli, con sentenza n.1512/2005, confermata in Cassazione, aveva escluso l’acquisto della proprietà da parte del Comune in assenza di provvedimento ablativo e aveva riconosciuto alla attrice il risarcimento del danno conseguente al deprezzamento subito dalla porzione de qua a causa della presenza del muro.

Il Tribunale di Avellino, con sentenza n. 2301/2015, rigettava le domande. NOME COGNOME proponeva appello. Con la sentenza in epigrafe, la Corte d’Appello di Napoli ha riformato parzialmente la pronuncia impugnata condannando il Comune di Avellino alla restituzione della porzione di fondo contestata. Si tratta di una

sotto-porzione detenuta dal Comune e destinata a strada senza uscita. La Corte territoriale ha confermato il rigetto delle domande restitutorie nei confronti del Condominio e la domanda di risarcimento danni.

Con specifico riguardo alla domanda di restituzione nei confronti del Condominio, la Corte di Appello, pur riconoscendo che l’edificio del Condominio insisteva in parte sul terreno in contestazione e che alcuni suoi impianti insistevano sotto il terreno in contestazione, ha escluso potersi ravvisare in capo al condominio un comportamento illecito atteso che la costruzione dell’edificio e la ‘posa dei sottoservizi’ condominiali erano state autorizzate dal Comune e che lo stesso attore-appellante nella prima memoria ex art. 183, sesto comma, c.p.c. aveva dichiarato che il Condominio ‘non aveva inteso detenere o possedere il suolo’. La Corte di Appello ha poi giustificato la decisione di rigetto della domanda di restituzione con l’affermazione per cui la madre dell’attore appellante aveva già ottenuto il risarcimento per la perdita di valore del suolo cosicché tale domanda ‘non poteva che riferirsi alla porzione di suolo residuata a seguito dell’opera pubblica e nell’attuale stato’;
per la cassazione della sentenza in epigrafe il COGNOME ricorre con otto motivi;

il Comune, il Condominio e le altre parti convenute originariamente in causa sono rimaste intimante;

la parte ricorrente ha depositato memoria;

considerato che:

il primo motivo di ricorso reca la seguente rubrica: ‘violazione e/o falsa applicazione degli art. 832 e s.s. e disp. connesse, anche con riferimento agli artt. 42 Cost e ss. ex art 360, primo comma, n. 3 c.p.c.’ per avere la Corte di Appello ritenuto la condotta del Condominio non illecita e per avere conseguentemente rigettato la domanda di restituzione rivolta nei confronti del Condominio pur essendo stato accertato, all’esito dell’istruttoria in primo grado e

pur essendo stato confermato in appello, che il fabbricato condominiale era stato edificato, senza titolo, in parte, sul terreno in questione e che erano stati posti in opera ‘sottoservizi’ all’interno del terreno. Sostiene il ricorrente che i giudici di merito avrebbero dovuto condannare anche il Condominio sia al rilascio del suolo con l’arretramento del fabbricato condominiale fino alla linea di confine, come risultante dalla ctu espletata, sia alla rimozione delle opere illegittimamente realizzate sullo stesso;
2. con il secondo motivo viene lamentata, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 e n. 5 c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt. 832 e disp. connesse c.c. anche con riferimento agli artt. 934 e ss. c.c., dell’art 2697 c.c. e disp. connesse. Il ricorrente sostiene che la Corte di Appello ha errato ad escludere l’illecita occupazione da parte dei condomini. Il ricorrente censura la decisione per avere la Corte di Appello attribuito valenza probatoria alla memoria ex art 183 co VI c.p. prodotta in primo grado in cui l’attore aveva dedotto che ‘il condominio non ha mai inteso esercitare alcuna forma di detenzione e/o possesso sul suolo del deducente avendo ritenuto lo stesso un vincolo pubblico o comunque una strada del comune’, sebbene si trattasse di una memoria prodotta in una fase anteriore all’espletamento della c.t.u. che aveva accertato il fatto illecito. Il ricorrente evidenzia che, tali deduzioni erano già state da lui smentite con successive memorie depositate nel medesimo grado di giudizio, con le quali aveva insistito esplicitamente per la condanna al rilascio del suolo da parte dei condomini. Deduce che, ai fini dell’illecita occupazione, non assumono rilevanza la volontarietà o la buona fede dell’occupante. Lamenta che la Corte di Appello ha escluso la illiceità della costruzione del fabbricato condominiale con annessi sottoservizi occupanti il suolo in quanto realizzati previa autorizzazione comunale laddove, invece, l’intervento de quo, pur essendo formalmente legittimo sul piano amministrativo, integra
un illecito rispetto al ricorrente. Questi lamenta inoltre che la Corte di Appello ha rigettato la domanda di restituzione malgrado non vi fosse prova di un diritto del Condominio di occupare il terreno, che la Corte di Appello ha fatto riferimento alla destinazione di parte del terreno ‘a spazio aperto al pubblico’ senza considerare che, rispetto alla sotto-porzione occupata dal Condominio, tale riferimento era fuori luogo;

3. il terzo motivo di ricorso reca la seguente rubrica: ‘violazione degli artt. 163 e 112 c.p.c. e disposizioni connesse ex art 360 primo comma, n.3 c.p.c. Omesso esame di fatto ex art 360 primo comma n. 5, c.p.c. Violazione e/o falsa applicazione dell’art 112 c.p.c. e disposizioni connesse, nonché degli artt. 132 n.4, c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. e dell’art. 111 e 24 Cost sotto vari profili ex art 360 primo comma, n.3, c.p.c.’.

Il ricorrente deduce che la Corte territoriale ha disatteso il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato ritenendo di non dover pronunciare sulla domanda di rilascio e di ripristino della porzione di suolo da parte dei condomini, malgrado fosse stata debitamente proposta con atto di citazione in primo grado e riproposta in appello. Evidenzia inoltre il ricorrente l’erroneità e l’illogicità della decisione impugnata nella parte in cui ha posto a giustificazione del rigetto della domanda restitutoria il riferimento alla sentenza ottenuta dalla madre di esso ricorrente posto che tale sentenza aveva solo riconosciuto alla attrice il risarcimento per deprezzamento dell’area;
4. con il quarto motivo di ricorso viene lamentata, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 832 c.c., 42 bis e disp. connesse del TU 8/6/2001 n. 327, per avere la Corte territoriale erroneamente condannato il Comune di Avellino al rilascio del suolo oggetto di causa nell’attuale consistenza e condizione, senza avere altresì disposto il rispristino dello status quo ante tramite la rimozione

delle opere realizzate illecitamente dal Condominio, in spregio anche ai principi sovranazionali in tema di garanzia della proprietà; 5. il quinto motivo di ricorso reca la seguente rubrica: ‘Nullità della sentenza per spregio e violazione degli artt. 111 e 24 Cost e dell’art 112 c.p.c. e degli artt. 132, secondo comma, n.4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. in relazione all’art 360 primo comma n.4 c.p.c. novellato, nonché comunque violazione dell’art 24 Cost ex art. 360 co 1 n. 3. Violazione e/o falsa applicazione dell’art 112 c.p.c. e disp. connesse, nonché degli artt.132 n.4 c.p.c. e 118 disp.att. c.p.c. e dell’art 111 e 24 Cost sotto vari profili ex art 360 co 1 n.3 c.p.c.’. Nella sostanza il ricorrente torna a lamentare il vizio di motivazione della decisione di rigetto della domanda di rilascio del suolo occupato dal condominio nella realizzazione del fabbricato condominiale, per essersi l’iter argomentativo del giudice di merito appiattito sull’ errato esame dei precedenti accadimenti processuali e sulle deduzioni attoree contenute negli scritti difensivi preliminari alla fase istruttoria;
6. con il sesto motivo viene lamentata, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art 91 c.p.c. e disp. connesse per avere la Corte d’appello condannato il ricorrente al pagamento delle spese processuali di primo grado in favore degli eredi del geom. COGNOME convenuto in giudizio ma rimasto contumace;

7. con il settimo motivo viene denunciata, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art 4, co.2 del DM 55/2014 e disp. connesse, nonché dell’art. 91 c.p.c. e disp. connesse, per avere la Corte d’appello erroneamente ripartito le spese processuali, condannando il ricorrente al duplice pagamento delle spese in favore sia dell’amministratore del Condominio, NOME COGNOME sia dei condomini eredi del geometra NOME COGNOME malgrado vantassero tutti la stessa posizione
processuale e fossero stati tutti assistiti in giudizio dal medesimo difensore;

con l’ottavo motivo il ricorrente prospetta la riforma del capo della sentenza relativo al riparto delle spese processuali del doppio grado di giudizio per effetto dell’accoglimento dei motivi di ricorso, in ossequio al principio di soccombenza;

i primi cinque motivi di ricorso possono essere esaminati congiuntamente in quanto connessi.

I motivi sono fondati.

Dalla lettura della sentenza impugnata emerge che la situazione in fatto è la seguente: il terreno di proprietà del ricorrente e di cui è stata chiesta la restituzione è occupato in parte dall’edificio condominiale l’edificio insiste peraltro anche su terreno non del ricorrente (v. sentenza impugnata pagina 5)-, in parte da ‘sottoservizi’ del condominio ed è destinato (per la parte non occupata dall’edificio) a spazio pubblico. La Corte di Appello ricorda che, già con sentenza resa nei confronti della madre del ricorrente e passata in giudicato, era stato accertato il carattere illecito della detenzione della occupazione del terreno da parte del Comune.
L’occupazione -detenzione illegittima di un terreno, costituisce illecito permanente, rispetto al quale sono esperibili le azioni reipersecutorie a tutela della non perduta proprietà (art. 832 c.c.) del bene, secondo le previsioni degli artt. 2043 e 2058 cod. civ., con diritto per il proprietario di ottenere dal giudice la restituzione dell’immobile. L’esistenza di manufatti realizzati sul terreno originariamente usurpato da Comune ad opera di terzi non solo non rileva come causa preclusiva della domanda nei confronti del Comune -cosa che la Corte di Appello ha correttamente ritenuto- ma neppure -al contrario di quanto la Corte di Appello ha affermato- come causa preclusiva della domanda nei confronti del terzo, nella specie il Condominio.
È errata l’affermazione della Corte di Appello per cui il Condominio non potrebbe essere ritenuto responsabile di illecito in danno del ricorrente, malgrado ne occupi la proprietà, perché l’occupazione è stata autorizzata dal Comune.

L’autorizzazione a costruire data dal Comune ha rilevanza nei rapporti amministrativi tra autorizzante e autorizzato ma non può incidere sul diritto di proprietà di cui è titolare il ricorrente.

Dal punto di vista motivazionale inoltre è illogica e quindi fondatamente contestata dal ricorrente in riferimento all’art. 132 c.p.c., l’affermazione della Corte di Appello per cui il Condominio non potrebbe essere condannato alla restituzione avendo la madre del ricorrente ottenuto il risarcimento per il deprezzamento subito dal terrano a causa della costruzione del muro e quindi dalla sua separazione rispetto al resto della proprietà originariamente unica. Non vi è alcuna relazione tra la domanda, accolta, di risarcimento del danno per perdita di valore di un bene per effetto di un illecito compiuto dal Comune e la domanda di restituzione del medesimo bene, occupato senza titolo, da parte del Condominio.
È errata l’affermazione della Corte di Appello per cui il Condominio non potrebbe essere condannato alla restituzione per essere stati l’edificio condominiale e le relative opere di servizio realizzati su terreno già da tempo occupato dal Comune e ritenuto dal Condominio come di proprietà del Comune. La Corte di Appello pare evocare il concetto di buona fede rilevante ai sensi e per gli effetti del quarto comma dell’art. 936 c.c., come desumibile anche dalla ulteriore affermazione della medesima Corte per cui il ricorrente stesso aveva riconosciuto che ‘il Condominio non ha mai inteso esercitare alcuna forma di detenzione e/o possesso sul suolo del deducente avendo ritenuto lo stesso un vincolo pubblico o comunque una strada del Comune’.
Al di là della riferibilità della buona fede al condominio e ai condomini invece che all’autore della costruzione o opera, ciò che è

assorbente nel senso della erroneità della decisione impugnata è che il quarto comma dell’art. 936 c.c. (per cui ‘quando una costruzione o opera è fatta da un terzo con suoi materiali il proprietario del fondo non ha diritto di obbligare colui che le aveva fatte a levarle quando sono state fatte dal terzo in buona fede’) è applicabile solo in caso in cui la costruzione o opera insistano interamente sul suolo occupato e non per una parte soltanto, come nel caso di specie. Questa Corte di legittimità ha statuito infatti più volte (v. tra altre, le sentenze n.13539 del 21/12/1992 e n. 1841 del 1986), che, ‘con riguardo all’occupazione di porzione di fondo altrui con la costruzione di un edificio e per il caso in cui non ricorrano le condizioni fissate dall’art. 938 cod. civ. per l’attribuzione al costruttore della proprietà dell’edificio e del suolo occupato (cosiddetta accessione invertita) il diritto del proprietario di detto fondo di chiedere la demolizione della parte della costruzione illegittimamente realizzata e la restituzione di detta porzione va riconosciuto in base alle regole generali sulla tutela del diritto dominicale, dovendosi escludere l’applicabilità dell’art. 936 e quindi delle limitazioni a tale demolizione previste dal quarto e dal quinto comma del medesimo articolo (che la negano in caso di scienza e mancata opposizione del proprietario, di buona fede del costruttore ovvero di decorso di sei mesi dalla notizia dell’incorporazione), trattandosi di disposizioni che si riferiscono all’ipotesi diversa di opere realizzate dal terzo interamente sul suolo altrui e che trovano giustificazione nella peculiarità della relativa situazione in considerazione del presumibile più consistente vantaggio che al “dominus soli” può derivare dall’accessione diretta delle costruzioni attuate dal terzo’;
11. i primi cinque motivi di ricorso devono essere accolti;

il sesto, il settimo e l’ottavo motivo restano assorbiti atteso che, per effetto dell’accoglimento dei motivi precedenti, la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa deve essere rimessa alla

Corte di Appello di Napoli la quale dovrà, in relazione all’esito della controversia, liquidare le spese dell’intero processo sia per i gradi di merito sia per il presente giudizio di legittimità;

PQM

la Corte accoglie i primi cinque motivi di ricorso, dichiara assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, alla Corte di Appello di Napoli in diversa composizione.

Roma 20 febbraio 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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