Occupazione sine titulo: quando il contratto non basta

Il Tribunale di Venezia ha dichiarato l’occupazione sine titulo di alcuni immobili di proprietà demaniale da parte di un privato. La decisione si fonda su due punti chiave: la cessione del contratto di locazione commerciale, avvenuta tramite cessione di ramo d’azienda, è stata ritenuta inopponibile all’ente proprietario a causa di un divieto di cessione nel contratto originale; il contratto di locazione abitativo è stato dichiarato nullo per mancata registrazione. Di conseguenza, il Tribunale ha ordinato il rilascio immediato degli immobili.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Occupazione Sine Titulo: La Decisione del Tribunale di Venezia

L’occupazione sine titulo di un immobile si verifica quando una persona lo utilizza senza averne il diritto, ovvero senza un valido contratto di locazione, comodato o altro titolo idoneo. Una recente sentenza del Tribunale di Venezia ha affrontato un caso complesso che coinvolgeva proprio questa fattispecie, chiarendo principi fondamentali in materia di cessione di contratto di locazione e nullità per mancata registrazione. Analizziamo insieme la vicenda e le conclusioni del giudice.

I Fatti di Causa

L’Amministrazione Demaniale citava in giudizio un privato, accusandolo di occupare senza alcun titolo valido tre unità immobiliari di sua proprietà: un locale commerciale adibito a bar, un’unità abitativa e le relative aree scoperte comuni. L’ente pubblico chiedeva al Tribunale di accertare la propria proprietà e di condannare l’occupante al rilascio immediato dei beni.

La Difesa del Convenuto

L’occupante si costituiva in giudizio, seppur tardivamente, sostenendo di avere pieno diritto a rimanere negli immobili. Per quanto riguarda il locale commerciale, affermava di essere subentrato nel contratto di locazione originariamente stipulato tra l’ente e una società. Tale subentro era avvenuto a seguito della cessione del ramo d’azienda ‘bar’ da parte della società a suo favore. Riteneva, inoltre, che il contratto si fosse tacitamente rinnovato nel tempo.

Per l’immobile a uso abitativo, sosteneva parimenti l’esistenza di un contratto di locazione valido, rinnovatosi automaticamente fino al 2025, in assenza di una tempestiva disdetta da parte del proprietario.

L’Analisi del Tribunale sull’Occupazione Sine Titulo

Il Tribunale ha accolto integralmente la domanda dell’Amministrazione Demaniale, ritenendo fondata l’azione di rivendica. Nonostante l’occupazione materiale degli immobili non fosse in discussione, la controversia si concentrava sull’esistenza di un valido titolo a fondamento di tale occupazione. Il Giudice ha smontato le tesi del convenuto punto per punto.

Le Motivazioni della Decisione

Per l’immobile commerciale, il Tribunale ha evidenziato una clausola cruciale nel contratto di locazione originale, stipulato tra l’ente e la società. L’articolo 15 del contratto vietava espressamente la sublocazione o la cessione, anche parziale, del contratto stesso, pena la risoluzione immediata. Di conseguenza, la successiva cessione del ramo d’azienda, che includeva il contratto di locazione, è stata considerata inopponibile all’ente proprietario. L’occupante, pertanto, non era mai validamente subentrato nel contratto, che si era di fatto risolto. L’occupazione sine titulo era quindi evidente, rendendo inapplicabile qualsiasi meccanismo di rinnovo automatico.

Per quanto riguarda l’immobile ad uso abitativo, la situazione era ancora più netta. Il giudice ha accertato che il contratto di locazione invocato dal convenuto non era mai stato registrato. Questa omissione, secondo la legge, comporta la nullità radicale del contratto. Un contratto nullo è un contratto che non produce alcun effetto giuridico sin dall’origine. Anche in questo caso, quindi, non poteva esserci alcun rinnovo automatico, e l’occupazione risultava priva di qualsiasi fondamento legale.

Le Conclusioni del Tribunale

Sulla base di queste motivazioni, il Tribunale ha emesso la seguente decisione:

1. Dichiara la proprietà dell’Amministrazione Demaniale sugli immobili in questione.
2. Condanna l’occupante al rilascio immediato dei beni, liberi da persone e cose.
3. Condanna il convenuto al pagamento delle spese legali in favore dell’ente pubblico.

Questa sentenza ribadisce due principi fondamentali: la cessione di un contratto di locazione all’interno di una cessione d’azienda non è automatica se il contratto originale la vieta espressamente, e la mancata registrazione di un contratto di locazione abitativo ne causa la nullità insanabile, rendendo l’occupazione illegittima fin dall’inizio.

La cessione di un contratto di locazione tramite cessione di ramo d’azienda è sempre valida nei confronti del locatore?
No. Se il contratto di locazione originale contiene una clausola che vieta espressamente la cessione o la sublocazione, la cessione del contratto, anche se parte di una cessione di ramo d’azienda, è inopponibile al locatore, che può chiedere la risoluzione del contratto e il rilascio dell’immobile.

Cosa succede se un contratto di locazione a uso abitativo non viene registrato?
La mancata registrazione del contratto di locazione a uso abitativo ne determina la nullità radicale. Ciò significa che il contratto è come se non fosse mai esistito e non produce alcun effetto giuridico, rendendo l’occupazione dell’immobile priva di titolo (sine titulo).

Il rinnovo automatico di un contratto di locazione può sanare vizi precedenti come un divieto di cessione o la mancata registrazione?
No. Il meccanismo di rinnovo automatico, sia per i contratti commerciali sia per quelli abitativi, presuppone l’esistenza di un contratto originario valido ed efficace. Se il contratto si è risolto (ad esempio, per cessione vietata) o è nullo (per mancata registrazione), non può esserci alcun rinnovo.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI VENEZIA N. 3996 2025 – N. R.G. 00013949 2023 DEPOSITO MINUTA 05 08 2025 PUBBLICAZIONE 05 08 2025

TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA

Sezione Prima Civile

VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 13949/2023

Oggi 17 Aprile 2025 , tramite note scritte, innanzi al dott. NOME COGNOME sono comparsi:

per

e per

, l’AVVOCATURA DELLO STATO DI VENEZIA , che conclude

come da note depositate;

per NOME COGNOME nessuno;

Il Giudice pronuncia sentenza ex artt. 127 ter e 281 sexies c.p.c., tramite deposito telematico nel termine ex art. 127 ter cpc, senza darne previa lettura alle parti.

Il Giudice

dott. NOME COGNOME

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA

Sezione Prima Civile

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. NOME COGNOME ha pronunciato ex artt. 127 ter e 281 sexies c.p.c. la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 13949/2023 promossa da:

(C.F. P.

(C.F.

entrambi con il patrocinio dell’AVVOCATURA DELLO STATO DI VENEZIA

contro

NOME COGNOME (C.F. ), con il patrocinio dell’avv. NOME COGNOME NOME C.F.

CONCLUSIONI

Le parti hanno concluso come da note sostitutive d’udienza ex ar.t 127 ter cpc.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con l’atto di citazione, Il e l’

chiedevano, nei confronti del convenuto sig. NOME COGNOME, di:

‘a) accertare e dichiarare la proprietà dell’amministrazione demaniale delle aree così indicate:

unità commerciale allibrata al catasto fabbricati del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 22;

area abitativa allibrata al Catasto fabbricati del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 23;

aree scoperte comuni alle unità immobiliari di cui sopra, allibrate al catasto del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 13 – 14 e sub 15;

Condannare il signor NOME COGNOME al rilascio e alla restituzione dei citati cespiti, liberi da persone e da cose;

ATTORI

CONVENUTO

c) Compensi professionali integralmente rifusi’.

L’azione si basa sull’assunto che il convenuto occupi sine titulo l’unità residenziale identificata attualmente al Catasto fabbricati del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 23 nonché l’unità commerciale, identificata al Catasto fabbricati del medesimo Comune, al foglio 26, particella 411, sub 22, nonché lo scoperto, identificato con i sub 13-14 e al sub 15 della particella 411, foglio 26, che costituirebbe area comune a più unità immobiliari del medesimo compendio, intestato al Demanio dello Stato, ivi compresa quella utilizzata dal sig. NOME COGNOME.
Con comparsa di costituzione, depositata tardivamente, il convenuto osservava, in relazione all’immobile commerciale, destinato a bar, che lo stesso fosse stato concesso in locazione, nel corso dell’anno 2005, alla società RAGIONE_SOCIALE, con contratto di locazione del 05.12.2005, della durata di anni 6+6. Con comunicazione del 17.04.2012, i sigg. NOME COGNOME e avrebbero informato l’allora Filiale Veneto, dell’ della liquidazione di RAGIONE_SOCIALE e che, con atto del 29.02.2012, detta società in liquidazione avesse ceduto il ramo di azienda denominato “bar”, all’interno del quale sarebbe stato ricompreso detto contratto di locazione, al Sig. NOME COGNOME che, contestualmente, avrebbe chiesto il subentro nello stesso.
L’Agenzia del Demanio mai avrebbe riscontrato tale comunicazione.

Il convenuto riteneva, quindi, che il Sig. COGNOME NOME fosse pacificamente subentrato nel Contratto, a far data dal 29.02.2019, ai sensi dell’art. 2558 c.c.. Il sistema del rinnovo tacito di cui all’art. 28, L. 392/78, d’altronde, troverebbe piena applicazione anche con riferimento ai contratti stipulati con la Pubblica Amministrazione, senza necessità che nel contratto di locazione venga inserita un’apposita clausola, essendo tale rinnovazione automatica conseguenza diretta di una previsione legislativa, a carattere imperativo. Al contrario, qualsiasi clausola difforme, rispetto al disposto normativo, sarebbe stata nulla e sostituita di diritto ex art. 1419, co. 2, c.c. Ne deriverebbe, pertanto, che anche i contratti di locazione commerciali stipulati tra un privato ed un ente pubblico si rinnovino tacitamente, di sei anni in sei anni, a meno che non intervenga disdetta, da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza. Il subentro ed il rinnovo, dunque si sarebbero verificati anche nel caso di specie.
Con riguardo all’immobile ad uso abitativo, d’altra parte, il contratto di locazione prot. 26940/05 del 28.03.2005, mai risolto, non sarebbe scaduto nel novembre 2013, poiché automaticamente rinnovatosi, sino al 31.10.2017, e, nuovamente, fino al 31.10.2021, e, al netto di comunicazione tempestiva di disdetta inviata da parte dell’ , mai pervenuta, ancora fino al 2025.

Solo al fine di comporre amichevolmente la questione insorta, confermando la proprietà di tutti gli immobili in capo all’ , e quindi senza necessità di ulteriore indagine circa la domanda di cui al punto A), il convenuto proponeva all’attrice, quanto segue:

‘1 ) La riconsegna spontanea immediata delle aree scoperte comuni alle unità immobiliari di cui sopra, allibrate al catasto del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 13 – 14 e sub 15, garantendo unicamente l’accesso all’unità bar;

La riconsegna spontanea dell’immobile ad uso abitazione identificata al Catasto fabbricati del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 23, non appena destinatario di alloggio ERP del Comune di Cavallino Treporti;

Riconsegna spontanea dell’unità commerciale ad uso Bar identificata al catasto fabbricati del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 22, non appena maturati i requisiti minimi per poter ottenere il trattamento minimo di pensione, indicativamente al 31.12.2024, al più tardi al 30.07.2025;

4) Spese compensate ‘.

In ogni caso, il convenuto concludeva come segue:

‘ nel merito:

-rigettare la domanda attrice in relazione alla riconsegna dell’immobile commerciale adibito a bar, poiché detenuto regolarmente in funzione di contratto di locazione con scadenza al 31.12.2025 stipulato tra la e la Eredi COGNOME RAGIONE_SOCIALE e per l’effetto giunto valido ed efficace in capo al Sig. COGNOME NOME per effetto della cessione del ramo d’azienda ‘bar’ del 29.02.2012; Co

con vittoria di spese e compensi di lite ‘.

In seguito alla prima udienza, la causa veniva rinviata alla scorsa udienza di discussione, ex art. 281sexies cpc, sostituita con note scritte, ex art. 127 ter cpc, in cui parte attrice concludeva come da atto di citazione, mentre il convenuto non compariva.

All’esito del procedimento, dunque, si ritiene fondata l’azione di rivendica proposta, per totale acquiescenza del convenuto.

L’occupazione degli immobili, d’altro canto, è anch’essa pacifica, mentre verte contestazione unicamente sulla sussistenza di un titolo a suo fondamento.

Sul punto, si osserva che il contratto di locazione, stipulato da RAGIONE_SOCIALE e avente ad oggetto l’immobile ad uso commerciale (bar), prodotto come doc. 11 attoreo, contiene, all’art. 15, la pattuizione del divieto di sublocazione o cessione, anche parziale, del contratto, a pena di risoluzione dello stesso. Appare evidente, dunque, che la cessione del ramo d’azienda sia rimasta inopponibile all’ e che l’odierno convenuto non possa essere subentrato nel contratto di locazione in questione, il quale si è risolto, con conseguente inoperatività del rinnovo automatico ex lege da lui stesso invocato, ex art. 28 L. 392/78.
In merito al contratto di locazi one dell’immobile ad uso abitativo, invece, è pacifico che lo stesso non sia mai stato registrato, dallo stesso convenuto, sig. NOME COGNOME con conseguenti sua nullità radicale ed inoperatività, anche in tal caso, di alcun rinnovo automatico ex lege.

La domanda attorea, pertanto, deve essere accolta, con condanna del convenuto alle spese di lite, liquidate secondo i parametri tabellari minimi dello scaglione di valore di riferimento (sino ad euro 520.000,00), vista la semplicità delle questioni trattate, senza computo di fase istruttoria.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:

dichiara la proprietà dell’Amministrazione Demaniale delle aree così indicate:

unità commerciale allibrata al catasto fabbricati del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 22;

area abitativa allibrata al Catasto fabbricati del Comune di Cavallino Treporti al foglio

26, particella 411, sub 23;

aree scoperte comuni alle unità immobiliari di cui sopra, allibrate al catasto del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 13 – 14 e sub 15;

condanna il signor NOME COGNOME al rilascio immediato dei citati cespiti, liberi da persone e da cose;

condanna altresì la parte convenuta a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in € 6.023,00 per compensi, oltre c.u., dirittti di Cancelleria, spese di notifica, i.v.a., c.p.a. e 15% per spese generali.

Sentenza resa ex articoli 127 ter e 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante deposito telematico, senza previa lettura alle parti, ed allegazione al verbale.

Il Giudice dott. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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