Occupazione sine titulo: la prova della proprietà

Alcuni eredi hanno citato in giudizio un Comune e un Istituto Case Popolari per ottenere il risarcimento del danno derivante dall’occupazione sine titulo di alcuni immobili. Tali beni, originariamente acquistati dai loro danti causa come aree dirute a seguito di bombardamenti bellici, erano stati inseriti in un progetto di esproprio. I giudici di primo e secondo grado avevano rigettato la domanda, sostenendo che gli eredi non avessero provato la proprietà degli edifici ricostruiti, in quanto diversi dalle aree dirute originariamente acquistate. La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza d’appello, chiarendo che per un’azione risarcitoria da occupazione sine titulo, è sufficiente dimostrare la proprietà del suolo (area di sedime), non essendo necessaria la rigorosa probatio diabolica richiesta per l’azione di rivendicazione. Il focus deve essere sul titolo di proprietà del terreno, non sull’identità tra l’edificio originario e quello ricostruito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Occupazione Sine Titulo: Proprietà del Suolo vs. Edificio Ricostruito

Una recente sentenza della Corte di Cassazione affronta un’interessante questione in materia di occupazione sine titulo e prova della proprietà, specialmente in contesti di ricostruzione post-bellica e successivi espropri. Il caso riguarda la richiesta di risarcimento danni da parte di alcuni eredi per l’occupazione illegittima di immobili che, al momento dell’acquisto da parte dei loro avi, erano semplici ruderi.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine da un atto di citazione con cui alcuni eredi convenivano in giudizio un Comune e l’Istituto Autonomo Case Popolari locale. Gli eredi chiedevano il risarcimento del danno per l’occupazione, a loro dire illegittima, di alcuni immobili di loro proprietà. Tali beni erano stati inseriti in un progetto di esproprio per la riqualificazione di un’area urbana, ma gli atti della procedura non erano mai stati notificati agli eredi, che non avevano quindi ricevuto alcun indennizzo.

La particolarità del caso risiede nell’origine di tali proprietà: i danti causa degli eredi avevano acquistato, con atti del 1946 e 1952, non degli edifici integri, ma delle aree dirute, ovvero terreni con i resti di fabbricati distrutti dai bombardamenti della Seconda Guerra Mondiale.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale in primo grado che la Corte di Appello avevano rigettato la domanda degli eredi. La motivazione principale era la mancata prova della proprietà. Secondo i giudici di merito, gli eredi non avevano dimostrato di essere proprietari degli edifici oggetto dell’occupazione, in quanto i loro antenati avevano acquistato semplici aree dirute. Poiché gli immobili occupati erano edifici ricostruiti e ristrutturati, la Corte d’Appello li ha considerati beni oggettivamente diversi da quelli originariamente acquistati, concludendo per una mancanza di prova della proprietà in capo agli attori.

L’errore sulla prova nell’occupazione sine titulo

La Corte d’Appello aveva ritenuto che, per vincere la causa, gli eredi avrebbero dovuto dimostrare la corrispondenza tra l’edificio attuale e quello originario, un accertamento che però non era stato richiesto. Questo approccio ha confuso il piano della consistenza fisica dell’immobile con quello della titolarità giuridica del suolo.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso degli eredi, cassando la sentenza d’appello per plurimi errori di diritto. I giudici supremi hanno chiarito diversi principi fondamentali.

In primo luogo, la Corte ha stabilito che il giudice d’appello ha erroneamente confuso la questione della consistenza del bene (rudere vs. edificio ricostruito) con il profilo cruciale dell’appartenenza dell’area espropriata. L’unico aspetto che avrebbe dovuto essere indagato era la sussistenza della prova della titolarità dell’area di sedime in capo agli eredi.

In secondo luogo, è stato commesso un errore nel confondere il regime probatorio dell’azione risarcitoria da occupazione sine titulo con quello, molto più rigoroso, dell’azione di rivendicazione della proprietà (art. 948 c.c.). Per quest’ultima è richiesta la cosiddetta probatio diabolica, ossia la prova di un acquisto a titolo originario. Per una domanda di risarcimento, invece, l’onere della prova è meno gravoso.

La Corte ha inoltre sottolineato che, per il principio dell’accessione (art. 934 c.c.), qualsiasi costruzione edificata su un suolo appartiene al proprietario del suolo stesso, salvo l’esistenza di un diritto di superficie. Pertanto, è illogico separare la domanda relativa all’edificio da quella relativa al terreno su cui insiste. L’esproprio incide innanzitutto sul suolo. Il giudice del rinvio dovrà quindi verificare se gli eredi abbiano effettivamente dimostrato, tramite i titoli di proprietà, l’acquisto della proprietà delle aree oggetto di esproprio da parte dei loro danti causa.

Le Conclusioni

La sentenza in esame riafferma un principio cruciale: nell’ambito di una domanda di risarcimento per occupazione sine titulo, l’attore deve fornire la prova della sua proprietà, ma non è tenuto a superare la probatio diabolica. Il focus dell’indagine deve essere sul titolo di proprietà del suolo. La trasformazione fisica dell’immobile, da rudere a edificio ricostruito, non interrompe il nesso di proprietà se il titolo originario riguarda il terreno. La Corte ha quindi rinviato la causa alla Corte di Appello, in diversa composizione, che dovrà riesaminare il caso attenendosi ai principi di diritto enunciati, valutando correttamente i titoli di proprietà del terreno e le altre risultanze istruttorie.

Per chiedere un risarcimento per occupazione sine titulo, devo dimostrare che l’edificio attuale è identico a quello che possedevo in origine?
No. La Cassazione ha chiarito che l’elemento cruciale è la prova della proprietà dell’area di sedime (il terreno) su cui sorge l’immobile. La diversità tra l’edificio originario (magari diruto) e quello attuale non è di per sé sufficiente a rigettare la domanda di risarcimento.

Che tipo di prova della proprietà è richiesta in una causa per danni da occupazione illegittima?
Non è richiesta la cosiddetta probatio diabolica (la prova ‘diabolica’ di risalire a un acquisto a titolo originario), che è tipica dell’azione di rivendicazione della proprietà. Per una domanda di risarcimento è sufficiente dimostrare un valido titolo di acquisto della proprietà del bene occupato, un onere probatorio meno gravoso.

Se un edificio viene ricostruito su un rudere, a chi appartiene la nuova costruzione?
In base al principio dell’accessione (art. 934 c.c.), tutto ciò che viene costruito sul suolo appartiene al proprietario del suolo stesso, a meno che non esista un diritto di superficie. Pertanto, la domanda relativa all’occupazione dell’edificio si estende necessariamente anche al suolo.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 19620 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 19620 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 16/07/2025

SENTENZA

sul ricorso 16849-2021 proposto da: COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi da ll’AVV_NOTAIO

– ricorrenti – contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso da ll’AVV_NOTAIO

-controricorrente –

nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 1939/2020 RAGIONE_SOCIALE CORTE D’APPELLO di RAGIONE_SOCIALE, depositata in data 28/12/2020

udita la relazione RAGIONE_SOCIALE causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME;

udito il Procuratore Generale, nella persona del Sostituto AVV_NOTAIO NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 14.1.2014 COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME evocavano in giudizio il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e l’RAGIONE_SOCIALE innanzi il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE, invocandone la condanna al risarcimento del danno da occupazione sine titulo di alcuni immobili, di proprietà degli attori, che erano stati inseriti in un progetto di esproprio interessante l’area RAGIONE_SOCIALE cd. Kalsa di RAGIONE_SOCIALE, senza tuttavia che gli atti inerenti alla detta procedura fossero mai stati notificati agli attori stessi, i quali pertanto non avevano ricevuto, a differenza degli altri proprietari di immobili ricadenti nel detto progetto, alcun indennizzo a fronte RAGIONE_SOCIALE perdita RAGIONE_SOCIALE proprietà RAGIONE_SOCIALE aree interessate all’interve nto di riqualificazione. Gli attori deducevano, in particolare, che gli immobili di loro proprietà erano loro pervenuto per successione di COGNOME NOME e COGNOME
Provvidenza, che con distinti atti del 1946 e del 1952 li avevano a suo tempo acquistati dai rispettivi proprietari, in condizione diruta, a fronte dei bombardamenti avvenuti nel corso del secondo conflitto bellico mondiale.

Nella resistenza dei convenuti, che eccepivano, tra l’altro, la mancata dimostrazione, da parte degli attori, RAGIONE_SOCIALE loro qualità di eredi, il Tribunale, con sentenza n. 957 del 2914, rigettava la domanda, ritenendo, per l’appunto, non dimostrata la predett a qualità. Inoltre, il Tribunale osservava che, anche a voler ritenere sussistente la legittimazione degli attori, quest’ultimi non avevano dato la prova RAGIONE_SOCIALE proprietà dei beni oggetto di causa, in quanto con gli atti del 1946 e del 1952 erano stati acquistati non già dei fabbricati, ma RAGIONE_SOCIALE aree dirute a seguito dei bombardamenti, e dunque i cespiti immobiliari interessati dall’esproprio erano oggettivamente diversi da quelli a suo tempo acquistati dai danti causa dei medesimi attori.
Con la sentenza impugnata, n. 1939/2020, la Corte di Appello di RAGIONE_SOCIALE rigettava il gravame interposto dagli odierni ricorrenti avverso la decisione di prime cure, ritenendo che, a prescindere dalla prova RAGIONE_SOCIALE qualità di eredi, comunque la domanda fosse infondata nel merito, posta la diversità degli immobili interessati dall’esproprio rispetto a quelli oggetto degli acquisti del 1946 e del 1952 e la conseguente mancanza di prova RAGIONE_SOCIALE proprietà dei beni asseritamente occupati sine titulo dagli appellati.
Propongono ricorso per la cassazione di detta decisione COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, affidandosi a cinque motivi.

Resistono con separati controricorsi il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e l’RAGIONE_SOCIALE .

In prossimità dell’udienza pubblica, il P.G. ha depositato requisitoria scritta, insistendo per l’accoglimento del ricorso, ed il controricorrente RAGIONE_SOCIALE. ha depositato memoria.

E’ comparso all’udienza pubblica il P.G., nella persona del AVV_NOTAIO, il quale ha insistito per l’accoglimento del ricorso.

RAGIONI RAGIONE_SOCIALE DECISIONE

Con il primo motivo, i ricorrenti lamentano la nullità RAGIONE_SOCIALE sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c. ed omessa pronuncia sul primo motivo di appello, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe del tutto omesso di pronunciarsi sulla questione RAGIONE_SOCIALE prova RAGIONE_SOCIALE qualità di eredi, che gli odierni ricorrenti deducono di aver ritualmente fornito, mediante produzione, in uno al verbale di udienza del 17 gennaio 2017, del certificato storico anagrafico.
Con secondo motivo, i ricorrenti denunciano invece la violazione o falsa applicazione degli artt. 934 c.c. e 115 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto non conseguita la prova RAGIONE_SOCIALE proprietà, in capo agli odierni ricorrenti, dei beni oggetto di causa, sul presupposto che quanto a suo tempo acquistato dai danti causa dei COGNOME fosse, sostanzialmente, un immobile oggettivamente diverso da quello sottoposto alla procedura espropriativa posta in essere dal RAGIONE_SOCIALE e dall’RAGIONE_SOCIALE.
Con il terzo motivo, i ricorrenti contestano la violazione o falsa applicazione degli artt. 112 c.p.c. e 2729 c.c., nonché l’ omesso esame di fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe trascurato di considerare la documentazione prodotta agli atti del giudizio, ed in particolare le

osservazioni critiche alla C.T.U. depositate il 20.11.2016, le note dei CC.TT.PP. del 9.7.2013 e le note a verbale dell’udienza del 17.1.2017.

Con il quarto motivo, i ricorrenti si dolgono RAGIONE_SOCIALE violazione o falsa applicazione degli artt. 112 c.p.c. e 2729 c.c., nonché dell’ omesso esame di fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., perché la Corte palermitana avrebbe denegato qualsiasi valenza probatoria alla nota dell’AVV_NOTAIO del 7.11.2002 .

Ed infine, con il quinto ed ultimo motivo, i ricorrenti lamentano la violazione o falsa applicazione dell’art. 92 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché nonostante la ricorrenza di gravi ed eccezionali ragioni, vista l’incertezza RAGIONE_SOCIALE fattispecie, la Corte di merito avrebbe posto le spese ad esclusivo carico degli odierni ricorrenti.

Per motivi di ordine logico va esaminato con priorità il secondo motivo, che è fondato.

La Corte di Appello ha ritenuto che gli immobili acquistati nel 1946 e nel 1952 dai danti causa degli odierni ricorrenti ‘… fossero comunque diruti e comunque totalmente danneggiati dagli eventi bellici, mentre gli immobili di cui gli appellanti hanno lamentato l’illegittima occupazione sono totalmente diversi, risultando proprio dalla documentazione dagli stessi richiamata già ristrutturati senza che peraltro risulti in alcun modo né tantomeno gli appellanti abbiano mai chiesto di provare, la esecuzione dei lavori da parte dei propri danti causa. Tale accertamento omesso risultava tuttavia necessario, dovendosi tener conto che, affinché sussista l’identità del fabbricato ricostruito rispetto a quello originario diruto, non è sufficiente che si dimostri che l’immobile, in parte crollato o demolito, sia esistente, ma è necessario che si dimostri la corrispondenza di quello attuale rispetto al precedente’ (cfr. pagg. 4 e 5 RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata). Di seguito,
la Corte distrettuale richiama la differenza tra ristrutturazione e nuova costruzione, e conclude affermando che ‘L’attività di ricostruzione su ruderi non rientra nella nozione di ristrutturazione edilizia, ma costituisce sempre una nuova costruzione, dovendosi considerare i ruderi privi di ogni consistenza e quindi alla stregua di un’area non edificata’ (cfr. ancora pag. 5). Dunque, la domanda proposta dagli odierni ricorrenti è stata rigettata perché ‘Gli appellanti invero hanno dedotto l’occupazione abu siva di costruzioni non più sussistenti alla data di acquisto degli immobili da parte dei loro danti causa, senza tuttavia rivendicarne l’area di sedime, la quale risulta essere stata (anche) oggetto di acquisto da parte di questi ultimi’ (cfr. pag. 6 RAGIONE_SOCIALE sentenza).
La Corte distrettuale è incorsa in plurimi errori di diritto.

Da un lato, ha fatto derivare il rigetto RAGIONE_SOCIALE domanda dalla ravvisata diversità dell’immobile oggetto RAGIONE_SOCIALE contestata occupazione senza titolo, rispetto a quello diruto oggetto degli acquisti del 1946 e del 1952, affermando che ai fini dell’accoglimento RAGIONE_SOCIALE pretesa risarcitoria occorresse la prova dell’identità del fabbricato occupato rispetto a quello originariamente acquistato. In tal modo, il giudice di appello ha confuso la questione RAGIONE_SOCIALE consistenza del cespite, e RAGIONE_SOCIALE natura degli interventi realizzati sullo stesso (rilevanti, di per sé, ai fini dell’applicazione RAGIONE_SOCIALE normativa in tema di distanze, o in relazione alla necessità di titoli autorizzativi per l’esecuzione RAGIONE_SOCIALE opere di trasformazione) con il profilo dell’appartenenza dell’area espr opriata. L’unico profilo che avrebbe dovuto essere indagato, infatti, era quello RAGIONE_SOCIALE sussistenza, in atti, RAGIONE_SOCIALE prova dell’appartenenza dell’area oggetto di esproprio in capo agli odierni ricorrenti.
Dall’altro lato, in relazione alla prova RAGIONE_SOCIALE proprietà, la Corte di merito ha ulteriormente confuso il criterio di cui all’art. 948 c.c.,

rilevante ai fini RAGIONE_SOCIALE dimostrazione dell’appartenenza del bene immobile nell’ambito RAGIONE_SOCIALE domanda di rivendicazione RAGIONE_SOCIALE relativa proprietà, con il diverso regime RAGIONE_SOCIALE prova prescritto per la domanda a contenuto risarcitorio derivante dall’occupazione sine titulo del cespite. Sotto questo profilo, inoltre, la Corte distrettuale è incorsa in un irriducibile contrasto logico, avendo da un lato rilevato la mancanza RAGIONE_SOCIALE cd. probatio diabolica prevista dall’art. 948 c.c. (cfr. pag. 6 RAGIONE_SOCIALE sentenza impugna ta), ma dall’altro lato considerato circostanza pacifica che gli odierni ricorrenti, e prima di loro i danti causa, fossero proprietari, per titolo, degli immobili diruti di cui è causa (cfr. pag. 4 RAGIONE_SOCIALE sentenza).
Ancora, la Corte palermitana ha erroneamente affermato che la domanda di occupazione proposta dai COGNOME si riferisse al solo edificio, e non anche all’area di sedime sulla quale esso insiste, così ipotizzando una sorta di separazione giuridica tra destino del suolo e dell’edificio, che il vigente ordinamento consente soltanto in presenza di un diritto di superficie.

In realtà, la Corte di Appello avrebbe dovuto ragionare in termini diametralmente opposti a quanto è accaduto, verificando innanzitutto se gli odierni ricorrenti avessero effettivamente dimostrato la loro qualità di eredi degli originari acquirenti RAGIONE_SOCIALE aree dirute sulle quali oggi insistono gli immobili dei quali si contesta l’occupazione senza titolo, e poi accertando se, sulla scorta dei titoli di proprietà allegati, sussistesse, o meno, la prova dell’effettivo acquisto, da parte dei danti causa degli odierni ricorrenti, RAGIONE_SOCIALE proprietà RAGIONE_SOCIALE aree oggetto di esproprio da parte del RAGIONE_SOCIALE e dello RAGIONE_SOCIALE. A tal fine, la Corte di merito avrebbe dovuto considerare che l’esproprio non cade soltanto sulla costruzione realizzata sul suolo, ma innanzitutto su q uest’ultimo, e dunque comunque ritenere sufficiente, ai fini RAGIONE_SOCIALE prova del diritto
degli odierni ricorrenti, la dimostrazione RAGIONE_SOCIALE titolarità dell’area di sedime. Sotto questo profilo, la domanda di riconoscimento del danno da occupazione non poteva che essere riferita all’intero bene occupato, e dunque non soltanto alla costruzione, ma anche (ed anzi, innanzitutto) al suolo, poiché in linea di principio l’esproprio incide sulle aree, e non sui manufatti eventualmente insistenti su di esse.

Da quanto precede deriva l’ulteriore errore di diritto commesso dalla Corte distrettuale, nella parte in cui la stessa ha negato qualsiasi rilevanza, ai fini RAGIONE_SOCIALE prova, alla nota dell’AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO del 7.11.2002, con la quale quest’ultimo aveva evidenziato che le aree oggetto RAGIONE_SOCIALE domanda dei COGNOME non erano state comprese nelle procedure di esproprio, onde per poterle legittimamente occupare occorreva l’adozione, da parte del RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE dichiarazione di pubblica utilità e degli atti conseguenti. Detta comunicazione, infatti, non poteva essere ritenuta priva di qualsiasi rilievo istruttorio sol perché ‘…atto interno relativo ad un procedimento amministrativo…’ (cfr. pag. 6 RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata) ma avrebbe dovuto essere valutata, unitamente alle altre risultanze istruttorie, ai fini dell’apprezzamento complessivo sulla fondatezza, o meno, RAGIONE_SOCIALE domanda spiegata dagli odierni ricorrenti. Sotto questo profilo, è parzialmente fondato anche il quarto motivo, con il quale si denunzia la violazione e falsa applicazione dell’art . 2697 c.c., che invece resta assorbito per la restante parte, al pari del terzo, dovendo il giudice del rinvio procedere ad una nuova, complessiva, rivalutazione del compendio istruttorio, sulla base dei principi di diritto esposti in precedenza.
Egualmente assorbito è il primo motivo, con il quale viene denunziata l’omessa pronuncia RAGIONE_SOCIALE Corte di Appello in relazione alla legittimazione degli odierni ricorrenti. Sul punto, se da un lato va precisato che l’omessa pronuncia non si configura, poiché la Corte di

Appello ha ritenuto che la questione, proposta con il primo motivo di gravame, fosse assorbita dal rigetto nel merito dell’impugnazione, sul presupposto che l’eventuale accertamento RAGIONE_SOCIALE qualità di eredi, in capo agli appellanti, non avrebbe potuto comunque condurre all’accoglimento RAGIONE_SOCIALE domanda da essi proposta, ritenuta appunto -infondata dal giudice di seconda istanza (cfr. pag. 6 RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata), va tuttavia evidenziato che, per quanto detto, la questione RAGIONE_SOCIALE legittimazione degli odierni ricorrenti avrebbe dovuto essere esaminata prioritariamente dalla Corte di Appello, non potendosi ritenere corretta la statuizione di rigetto RAGIONE_SOCIALE loro domanda, sulla scorta del solo rilievo dell’omessa coincidenza tra i beni oggetto degli acquisti dei loro danti causa e quelli, risultanti dalla ristrutturazione o ricostruzione dei primi, assoggettati alla contestata occupazione sine titulo da parte del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE e dello RAGIONE_SOCIALE.
Il quinto motivo, con il quale si denuncia il governo RAGIONE_SOCIALE spese operato dalla Corte distrettuale, è del pari assorbito.

In definitiva, va accolto il secondo motivo e, in parte qua , il quarto, con assorbimento di tutti gli altri. La sentenza impugnata va conseguentemente cassata, in relazione alle censure accolte, e la causa rinviata, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di RAGIONE_SOCIALE, in differente composizione.

P.Q.M.

la Corte accoglie il secondo motivo del ricorso e, in parte qua , il quarto, con assorbimento di tutti gli altri. Cassa la sentenza impugnata, in relazione alle censure accolte, e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di RAGIONE_SOCIALE, in differente composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALE Seconda Sezione Civile, addì 29 maggio 2025.

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

IL RELATORE NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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