Risarcimento del danno da occupazione senza titolo

Un proprietario fa appello per ottenere un risarcimento per occupazione sine titulo di un suo immobile. La Corte d’Appello rigetta la richiesta, confermando la decisione di primo grado. La sentenza stabilisce che per ottenere il risarcimento non è sufficiente dimostrare l’occupazione illegittima, ma è necessario allegare e provare specificamente il danno subito, come la perdita di concrete opportunità di locazione o vendita. La sola violazione del diritto di proprietà non genera un risarcimento automatico.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 novembre 2024 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Occupazione Sine Titulo: Perché la Sola Illegittimità Non Basta per il Risarcimento

Molti proprietari di immobili credono che, in caso di occupazione sine titulo del proprio bene, il risarcimento del danno sia una conseguenza automatica. Tuttavia, una recente sentenza della Corte di Appello di Salerno ribadisce un principio fondamentale, consolidato dalla Cassazione a Sezioni Unite: non basta subire l’illecito, bisogna anche dimostrare il danno. Analizziamo questa decisione per capire quali sono gli oneri a carico del proprietario che intende agire in giudizio.

Il Contesto del Caso: Dalla Richiesta di Rilascio al Danno

Un proprietario di alcuni immobili agiva in giudizio per ottenere il rilascio dei beni, occupati da una società per quasi due decenni, e un cospicuo risarcimento per l’illegittima detenzione.

La decisione in Primo Grado

Il Tribunale di Salerno, in primo grado, dichiarava cessata la materia del contendere per quanto riguarda il rilascio (poiché gli immobili erano stati restituiti nel corso della causa), ma rigettava la domanda di risarcimento. La motivazione del giudice era chiara: il proprietario si era limitato a chiedere una condanna generica, senza allegare alcuna circostanza specifica da cui desumere il danno. In altre parole, non aveva indicato quali concrete opportunità di guadagno (come una locazione a terzi o una vendita vantaggiosa) avesse perso a causa dell’occupazione.

I motivi dell’Appello

Il proprietario impugnava la sentenza, insistendo sulla richiesta di risarcimento danni per un importo di € 196.000,00. L’appellante sosteneva che la lunga occupazione senza titolo da parte della società costituisse di per sé un danno risarcibile.

Occupazione sine titulo e l’Onere della Prova

Il cuore della controversia risiede nella qualificazione del danno da occupazione sine titulo. Per anni, la giurisprudenza si è divisa tra due orientamenti principali: uno che considerava il danno in re ipsa (implicito nel fatto stesso dell’occupazione) e uno che richiedeva una prova specifica del pregiudizio subito.

Il Principio delle Sezioni Unite: Dal “Danno in re ipsa” al “Danno Presunto”

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sent. n. 33645/22) hanno risolto il contrasto, abbandonando il concetto di “danno in re ipsa” e sostituendolo con quello di “danno presunto”. Questo significa che il danno non è automatico, ma può essere provato anche tramite presunzioni. Tuttavia, il proprietario ha l’onere di allegare, fin dall’inizio della causa, i fatti specifici che costituiscono il fondamento del suo diritto al risarcimento. Deve, cioè, indicare quale concreta possibilità di esercizio del suo diritto di godimento (diretto o indiretto) gli è stata preclusa dall’occupazione altrui.

Le Motivazioni della Corte d’Appello

La Corte d’Appello ha rigettato l’impugnazione, aderendo pienamente ai principi espressi dalle Sezioni Unite. I giudici hanno osservato che i motivi di appello si concentravano sulla valutazione delle prove, senza però scalfire il nucleo della decisione di primo grado: la mancata allegazione del fatto costitutivo del diritto al risarcimento.

L’Importanza dell’Allegazione dei Fatti

Il punto cruciale, evidenziato dalla Corte, è che il “fatto costitutivo” del diritto al risarcimento non è la semplice detenzione illegittima dell’immobile. È, invece, la perdita di una concreta possibilità di godimento che deve essere specificata nell’atto introduttivo del giudizio. Il proprietario avrebbe dovuto indicare, ad esempio, di aver perso l’opportunità di affittare l’immobile a un canone di mercato o di venderlo a un prezzo conveniente.
Poiché l’attore, in primo grado, si era limitato a chiedere una condanna al pagamento di una somma, senza fornire alcuna allegazione specifica in tal senso, la sua domanda è stata correttamente rigettata, e l’appello non ha potuto sanare questa originaria carenza.

Conclusioni: Cosa Insegna Questa Sentenza

La decisione in commento offre una lezione pratica fondamentale per i proprietari di immobili: l’azione per il risarcimento del danno da occupazione sine titulo deve essere preparata con cura. Non è sufficiente lamentare l’illegittimità della detenzione, ma è indispensabile allegare e, successivamente, provare quali specifiche e concrete opportunità economiche sono state perse. Affidarsi all’idea di un risarcimento automatico è un errore che può compromettere l’esito dell’intera causa, come dimostra chiaramente questo caso.

In caso di occupazione sine titulo di un immobile, il risarcimento del danno è automatico?
No, la sentenza chiarisce che il risarcimento non è automatico. Il danno non è considerato “in re ipsa” (nel fatto stesso), ma deve essere allegato e provato dal proprietario.

Cosa deve fare il proprietario per ottenere il risarcimento del danno da occupazione sine titulo?
Il proprietario deve allegare, fin dall’atto introduttivo del giudizio, le specifiche e concrete possibilità di esercizio del diritto di godimento che ha perso. Ad esempio, deve indicare la perdita di opportunità di locazione a terzi, di occasioni di vendita vantaggiose o di utilizzazione diretta del bene che gli avrebbero procurato un vantaggio economico.

Un contratto di comodato stipulato dal precedente proprietario è valido nei confronti del nuovo acquirente dell’immobile?
No. La sentenza ribadisce il principio secondo cui un contratto di comodato stipulato dall’alienante non è opponibile al nuovo acquirente del bene. Il nuovo proprietario ha il diritto di far cessare in qualsiasi momento il godimento del bene da parte del comodatario e di ottenerne la piena disponibilità.

Testo del provvedimento

SENTENZA CORTE DI APPELLO DI SALERNO N. 968 2024 – N. R.G. 00000902 2022 DEL 06 11 2024 PUBBLICATA IL 07 11 2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

CORTE DI APPELLO DI SALERNO PRIMA SEZIONE CIVILE

LA CORTE DI APPELLO di Salerno in persona dei Magistrati

Dott NOME COGNOME

Presidente Rel

Dott. NOME COGNOME Consigliere

Dott. NOME COGNOME

Nella causa civile iscritta al n 902/22 vertente

TRA

: elettivamente domiciliato presso Avv. NOME COGNOME che lo rappresenta e difende per procura in calce alla citazione in appello

APPELLANTE

in persona del Legale

Rappresentante p.t. elettivamente domiciliata presso Avv. A. COGNOME che la rappresenta e difende per procura allegata alla comparsa di costituzione.

APPELLATO

Avente ad oggetto : Appello a Sent. n. 3278/22 del Tribunale di Salerno

Viste le conclusioni ed a seguito della scadenza dei termini di legge ha pronunziato la seguente

SENTENZA

Con atto di citazione ritualmente notificato in data 26.10.2022 proponeva appello a sentenza n. 3278/22 emessa dal Tribunale di Salerno in data 29.09.2022, notificata in data 3.10.2022, con la quale il primo giudice dichiarava la parziale cessazione della materia del contendere sulla domanda di rilascio e rigettava la domanda risarcitoria con regolamentazione delle spese di lite.

Al primo motivo evidenziava che la sentenza aveva omesso ogni statuizione in ordine alla domanda di riconoscimento del contratto di comodato formulata da controparte sicchè doveva considerarsi fatto certo ed acquisito che la

ha detenuto senza titolo l’immobile in questione a far data dal 19.04.2001.

Ai motivi secondo, terzo, quarto e quinto lamentava la erroneità della decisione in punto di risarcimento dei danni.

Al sesto motivo lamentava la erronea determinazione in punto spese.

Concludeva per la riforma della sentenza nel senso di riconoscere che la società ha occupato e/o detenuto senza titolo dal 19.04.2001 al 30.04.2018 gli immobili di proprietà del dott. siti nel Comune di Lancusi di Fisciano, alla INDIRIZZO e, per l’effetto dichiarare l’inesistenza e/o la nullità di titolo non provato e dichiarare dovuta all’ appellante la somma di euro € 196.000,00 oltre interessi per risarcimento da occupazione senza titolo, ovvero per indennità.

Con condanna dell’appellato al p agamento della predetta somma e delle spese di lite del doppio grado.

Si costituiva la parte appellata la quale eccepiva la inammissibilità dell’appello ex art 342 cpc, nel merito deduceva la inammissibilità del primo motivo di appello, integrante nuova domanda, e contestava il contenuto dell’ intero appello di cui chiedeva il rigetto.

A seguito della udienza del 2.05.2024, tenuta con modalità di trattazione scritta, in cui venivano precisate le conclusioni la Corte, con ordinanza del 10.05.2024 assegnava la causa a sentenza con i termini di cui all’art. 190 cpc.

Alla scadenza dei termini la Corte nella camera di consiglio del 26.09.2024 decideva la controversia.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va disattesa la eccezione di inammissibilità dell’appello ex art 342 cpc proposta da parte appellata.

Dalla disamina del contenuto dell’atto di appello risultano osservati i precetti dettati dalla norma secondo il testo oggi vigente (applicabile agli atti di appello proposti successivamente alla data dell’Il settembre 2012) interpretato nel senso che l’impugnazione deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice.
Resta tuttavia escluso, in considerazione della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata, che l’atto di appello debba rivestire particolari forme sacramentali o che debba contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado (Cass. SS. UU. n. 18868/17, n. 27199/17).

Al fine di delibare il primo motivo di gravame, correlato alle deduzioni proposte in comparsa di costituzione in appello, occorre precisare che in primo grado l’attore, odierno appellante, così concludeva: Dato atto che la Società convenuta detiene senza titolo gli immobili descritti in premessa, condannare tale società, in persona del legale rapp.te p.t., a rilasciare immediatamente detti immobili, liberi e vuoti di persone e di cose, in favore dott. .

In subordine, ove occorra in ragione delle avverse difese, pronunciare – in via progressivamente gradata od alternativa – l’inesistenza, la nullità, l’inefficacia, l’annullamento, la risoluzione o comunque la cessazione di eventuali titoli o rapporti dedotti dalla convenuta a sostegno della propria detenzione e, quindi, condannare la medesima società, in persona del legale rappRAGIONE_SOCIALE, a rilasciare immediatamente i predetti immobili, liberi e vuoti di persone e di cose.

In ogni caso, condannare la società convenuta a pagare all’attore anche ai sensi dell’art. 2043 c.c. ovvero dell’art. 2041 c.c. – gli importi dei frutti civili ovvero dei danni o, comunque, delle giuste indennità spettanti per la detenzione e la fruizione dei citati immobili dalla data del rogito di acquisto del dott. sino al rilascio, da commisurare almeno al canone corrente di mercato relativo a detti immobili e da determinare, occorrendo, anche a mezzo di CTU od equitativamente, oltre rivalutazione ed interessi maturati e maturandi a partire dal citato atto di acquisto sino al soddisfo.
La convenuta nel costituirsi chiedeva il rigetto delle domande evidenziando che il cespite immobiliare era da essa detenuto in virtù di atto di comodato stipulato verbalmente fra essa società e la del dott. con previsione di durata sino a quando il dott. non avesse reperito altri locali idonei all’esercizio dell’attività.

Il primo giudice in sentenza dava atto dell’intervenuta cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio, come concordemente convenuto dalle parti in causa, attesa la restituzione degli immobili come verificatasi in corso di causa.

Rigettava la domanda risarcitoria evidenziando che l’attore non aveva fornito quantomeno a titolo di allegazione le circostanze in fatto, sulle quali basare la domanda di risarcimento del danno, essendosi limitato a chiedere la condanna della convenuta al risarcimento medesimo.

Richiamava i diversi orientamenti della giurisprudenza della S.C., quello secondo cui il danno subito dal proprietario, in caso di occupazione altrui e senza titolo del suo cespite immobiliare, è in re ipsa, discendendo dalla perdita stessa della disponibilità del bene e dall’impossibilità di conseguire l’utilità ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso e quello per cui è insostenibile la tesi secondo cui il danno da occupazione abusiva di immobile è in re ipsa, realizzando una sostanziale coincidenza dell’evento (il mancato godimento), che è un elemento del fatto produttivo del danno, con il danno-conseguenza, il quale va invece provato dal danneggiato che ne chieda in giudizio il risarcimento.
Concludeva nel senso che, premesso che il danno derivante dalla illegittima condotta della parte convenuta non può considerarsi in re ipsa, esso può essere dimostrato col ricorso a presunzioni semplici, rilevando che la parte attrice non aveva provato il danno neanche con l’allegazione di semplici presunzioni, in merito all’utilità che avrebbe potuto ritrarre dalla disponibilità del bene, mancando ogni prova -anche a livello indiziario -in ordine alla possibilità di locazione a terzi, ovvero al verificarsi di occasioni di vendita od anche alla possibilità di utilizzazione diretta.
Aggiungeva che la tesi accolta in sentenza era corroborata da altra e recente giurisprudenza della S.C. in tema di valutazione dei danni in caso di occupazione di un immobile “sine titulo”, concludendo per il rigetto della domanda in quanto nel caso di specie, l’atto re, lungi dal fornire quantomeno a titolo di allegazione delle circostanze in fatto, sulle quali basare la domanda di risarcimento del danno, si era limitato a chiedere la condanna della convenuta al risarcimento medesimo.

Orbene dall’intero tenore e cont enuto della motivazione emerge con chiarezza che il primo giudice ha ritenuto che la fattispecie concreta in esame dovesse ritenersi sussumibile nell’ambito della categoria di occupazione sine titulo.

Tale statuizione implicita nel rigetto della domanda di risarcimento danni da occupazione illegittima ma argomentata nella parte motiva non è stata oggetto di gravame incidentale.

Peraltro pur accedendo alla diversa tesi per cui la parte pienamente vittoriosa nel merito in primo grado, in ipotesi di gravame formulato dal soccombente, non ha l’onere di proporre appello incidentale per richiamare in discussione le proprie domande o eccezioni non accolte nella pronuncia, da intendersi come quelle che risultino superate o non esaminate perché assorbite, essendo soltanto tenuta a riproporle espressamente nel giudizio di appello in modo tale da manifestare la sua volontà di chiederne il riesame, al fine di evitare la presunzione di rinunzia derivante da un comportamento omissivo (Cass., S.U. n. 13195/18, Cass. n. 33649/23), nel caso di specie le deduzioni fattuali esposte in primo grado e ribadite in appello non portano a diversa conclusione.
E difatti nella comparsa di risposta in primo grado la società riconosce la proprietà dell’immobile in capo all’attore, ma invoca la esistenza un titolo contrattuale (comodato) che sarebbe intercorso tra la originaria

accertare ” l’esistenza a far data dal trasferimento dell’immobile oggetto di causa….avvenuta il 19.4.2001 di un contratto di comodato ….

Sul punto va applicato il principio secondo cui il contratto di comodato di un bene stipulato dall’alienante di esso in epoca anteriore al suo trasferimento non è opponibile all’acquirente del bene stesso, atteso che le disposizioni dell’art. 1599 c.c. non sono estensibili, per il loro carattere eccezionale, a rapporti diversi dalla locazione.

L’acquirente a titolo particolare della cosa data in precedenza dal venditore in comodato non può, quindi, risentire alcun pregiudizio dall’esistenza di tale comodato e ha, pertanto, il diritto di far cessare, in qualsiasi momento, a suo libito, il godimento del bene da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa (Cass. n. 664/16).

Venendo all’esame dei motivi secondo, terzo, quarto e quinto nei quali l’appellante lamenta la erroneità della decisione in punto di risarcimento dei danni va preliminarmente richiamato il contenuto dell’atto di citazione in primo grado nel quale il ha chiesto la condanna della Società convenuta al pagamento, anche ai sensi dell’art 2043 cc ovvero dell’art 2041 cc, dei frutti civi li ovvero dei danni o delle indennità spettanti per la detenzione fruizione degli immobili a far data dall’acquisto del bene e sino al rilascio.
Orbene il caso di occupazione abusiva caratterizzata dall’originario difetto di titolo è soggetta al regime de lla responsabilità di cui all’art. 2043 cod. civ., mentre è estraneo all’occupazione sine titulo il paradigma dell’arricchimento senza causa (art. 2041), nel quale l’assenza di giusta causa dello spostamento patrimoniale non riveste il carattere dell’anti giuridicità, mentre la diminuzione patrimoniale che qui si fa valere corrisponde a un danno per la presenza di un fatto illecito.
Le SS.UU. della Suprema Corte con sentenza n. 33645/22 hanno precisato che la violazione del contenuto del diritto, in quanto integrante essa stessa un danno risarcibile è suscettibile di tutela non solo reale ma anche risarcitoria, ritenendo che il concetto di ‘danno in re ipsa’ vada sostituito con quello di ‘danno presunto’ o ‘danno normale’, privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato.

Nella fattispecie di occupazione abusiva d’immobile è richiesta l’allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa, in quanto il non uso, il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile di risarcimento.

E dunque ‘nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta’; ‘nel caso di occupazione senza titolo di ben e immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del ca none locativo di mercato’; ‘nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in man canza dell’occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato’.
Il primo giudice ha rigettato la domanda risarcitoria evidenziando che l’attore non aveva fornito quantomeno a titolo di allegazione le circostanze in fatto, sulle quali basare la domanda di risarcimento del danno, essendosi limitato a chiedere la condanna della convenuta al risarcimento medesimo.

I motivi di appello appaiono tutti incentrati sulla esistenza e valutazione della prova (documentale e testimoniale) fornita in giudizio del danno richiesto non attingendo specificamente la ratio della decisione, conforme ai principi di diritto in materia, che si fonda non sulla mancata valorizzazione del compendio probatorio in atti bensì sulla mancata allegazione in atto introduttivo (o nella comparsa ex art 183 I termine cpc) del fatto costitutivo del diritto al risarcimento che non è la detenzione sine titulo in se bensì la indicazione specifica della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta.
Di tal che i motivi vanno rigettati.

Il sesto motivo non è fondato.

Correttamente il primo giudice ha compensato integralmente le spese di lite tra le parti (salvo quelle di CTU, poste a carico definitivo dell’attore in virtù del principio di causalità) in presenza di decisione che da un lato ha dichiarato cessata la materia del contendere in relazione al rilascio e dall’altro ha rigettato la domanda risarcitoria.

Al rigetto dell’appello segue la condanna dell’appellante al pagamento delle spese di lite del grado.

Sussistono i presupposti d i cui all’art. 13 comma 1 -quater d.P.R. 115/2002, per il versamento a carico dell’appellante dell’ulteriore contributo unificato di cui all’art. 13 comma 1 – bis d.P.R. 115/2002.

PQM

Definitivamente pronunziando in merito sull’appello proposto, con atto di citazione notificato in data 26.10.2022, da a sentenza

n. 3278/22 emessa dal Tribunale di Salerno in data 29.09.2022, notificata in data 3.10.2022, così provvede:

Rigetta l’appello.

Conferma la gravata sentenza.

Condanna l’appellante al pagamento delle spese di lite del grado che liquida in € 7.500,00 oltre rimborso forfettario spese generali, Iva e cpa con attribuzione all’Avv. A. COGNOME.

Sussistono i presupposti di cui all’art. 13 comma 1-quater d.P.R. 115/2002, per il versamento a carico dell’appellante dell’ulteriore contributo unificato di cui all’art. 13 comma 1 – bis d.P.R. 115/2002.

Salerno 26.09.2024

Il Presidente Est Dott.ssa NOME COGNOME

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