Occupazione sine titulo: Danno e risarcimento

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 2189/2024, ha stabilito principi chiave in materia di occupazione sine titulo. Il caso riguarda la richiesta di rilascio di un immobile da parte del proprietario. La Corte ha chiarito che il danno derivante dall’occupazione illegittima è da considerarsi presunto (‘in re ipsa’), in quanto lede la facoltà di godimento del proprietario. Di conseguenza, il risarcimento è dovuto a prescindere dalla prova di un concreto pregiudizio. La Corte ha inoltre ribadito il principio ‘iura novit curia’, secondo cui il giudice può qualificare diversamente la domanda delle parti, purché i fatti a fondamento restino invariati.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Occupazione Sine Titulo: La Cassazione Conferma il Danno Presunto

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione si è pronunciata su un tema cruciale del diritto immobiliare: l’occupazione sine titulo e il conseguente diritto al risarcimento del danno per il proprietario. La decisione chiarisce che il pregiudizio derivante dalla perdita di disponibilità del bene è da considerarsi presunto, semplificando l’onere probatorio per chi subisce l’illegittima occupazione. Analizziamo i dettagli di questa importante pronuncia.

I Fatti di Causa: Da un Comodato Parziale all’Occupazione Totale

La vicenda trae origine dalla richiesta di un proprietario di rientrare in possesso di un vasto appezzamento di terreno con annesso fabbricato rurale. L’immobile era occupato da due persone che, a loro difesa, sostenevano l’esistenza di un contratto di comodato. Tuttavia, in giudizio è emerso che l’accordo originario, risalente a decenni prima e stipulato con i danti causa delle parti, riguardava unicamente un singolo locale al piano terra, mentre gli occupanti avevano esteso il loro godimento all’intera proprietà senza alcun titolo legittimante.

Il Percorso Giudiziario: La Decisione dei Giudici di Merito

Il caso è stato esaminato in due gradi di giudizio prima di giungere in Cassazione, con esiti parzialmente diversi.

La Sentenza di Primo Grado

Il Tribunale di Velletri aveva qualificato l’intero rapporto come un contratto di comodato senza termine, dichiarandolo risolto. Di conseguenza, aveva riconosciuto agli occupanti il diritto al rimborso delle sole spese straordinarie, negando quello per migliorie e addizioni, tipico dei possessori.

La Decisione della Corte d’Appello

La Corte d’Appello di Roma ha riformato la decisione. Ha stabilito che il comodato era limitato a un solo locale e che, per il resto dell’immobile, si trattava di una vera e propria occupazione sine titulo. Pertanto, ha condannato gli occupanti al rilascio dell’intera proprietà. Inoltre, ha accolto l’eccezione di compensazione sollevata dal proprietario, estinguendo il credito degli occupanti per le riparazioni con il controcredito del proprietario per l’indennità di occupazione.

L’Analisi della Cassazione sull’Occupazione Sine Titulo

Gli occupanti hanno impugnato la sentenza d’appello dinanzi alla Corte di Cassazione, sollevando due motivi principali, entrambi respinti.

Primo Motivo: Qualificazione Giuridica della Domanda e il Principio “Iura Novit Curia”

I ricorrenti lamentavano che la Corte d’Appello avesse erroneamente deciso su una domanda di rivendicazione della proprietà che, a loro dire, non era stata riproposta in appello. La Cassazione ha ritenuto il motivo infondato. Ha chiarito che il giudice di secondo grado non ha deciso su una domanda nuova, ma ha semplicemente operato una diversa qualificazione giuridica dei medesimi fatti, ovvero l’occupazione senza titolo. Questo rientra pienamente nel potere del giudice in base al principio iura novit curia (‘il giudice conosce le leggi’), che gli consente di applicare la corretta norma di diritto ai fatti costitutivi della pretesa, che sono rimasti immutati sin dal primo grado.

Secondo Motivo: L’Occupazione Sine Titulo e la Natura del Danno

Il punto centrale del ricorso riguardava il risarcimento. I ricorrenti sostenevano che il proprietario non avesse fornito alcuna prova del danno subito a causa dell’occupazione. La Corte Suprema ha rigettato anche questa doglianza, richiamando un fondamentale intervento delle Sezioni Unite (sentenza n. 33645/2022). Secondo tale orientamento, il danno da occupazione sine titulo è da considerarsi in re ipsa, cioè presunto nella stessa violazione del diritto di proprietà.

Le Motivazioni

La Corte ha spiegato che il diritto di proprietà include la facoltà di godere e disporre del bene in modo pieno ed esclusivo. L’occupazione illegittima da parte di terzi comprime questa facoltà, causando un pregiudizio che è intrinseco alla violazione stessa. Questo danno, definito come ‘danno (emergente) normale’ o ‘presunto’, consiste nella perdita della possibilità di esercitare il diritto di godimento, che ha un valore economico intrinseco. Non è quindi necessario che il proprietario dimostri di aver perso specifiche occasioni di guadagno (ad esempio, un contratto di locazione sfumato). Il risarcimento spetta per la sola perdita della disponibilità del bene, che può essere quantificato in via equitativa, come avvenuto nel caso di specie attraverso una stima del valore locativo dell’immobile.

Le Conclusioni

L’ordinanza in commento consolida un principio di grande importanza pratica: in caso di occupazione sine titulo, il proprietario ha diritto a un risarcimento per il solo fatto di essere stato privato del godimento del suo bene. Il danno è presunto e la sua liquidazione può basarsi su criteri equitativi, come il valore locativo di mercato. Questa interpretazione rafforza la tutela del diritto di proprietà e semplifica l’azione legale per chi subisce un’occupazione abusiva, allineando il diritto a un principio di giustizia sostanziale.

Il danno derivante da un’occupazione sine titulo deve essere provato dal proprietario?
No. Secondo la Corte di Cassazione, che richiama un orientamento delle Sezioni Unite, il danno da occupazione sine titulo è ‘presunto’ o ‘in re ipsa’. La perdita della disponibilità del bene costituisce di per sé un danno risarcibile, senza che il proprietario debba fornire la prova specifica di un ulteriore pregiudizio economico.

Cosa significa che il danno da occupazione sine titulo è ‘in re ipsa’?
Significa che il danno è considerato implicito nella stessa condotta illecita, ovvero nell’occupazione abusiva. La violazione del diritto del proprietario di godere del proprio bene è di per sé un danno patrimoniale, rappresentato dal valore economico del godimento perduto, e non richiede prove aggiuntive.

Il giudice può cambiare la qualificazione giuridica della domanda fatta dalle parti?
Sì. In virtù del principio ‘iura novit curia’ (‘il giudice conosce le leggi’), il giudice ha il potere-dovere di applicare la corretta disciplina giuridica ai fatti presentati in giudizio, anche se le parti hanno inquadrato la questione in modo giuridicamente errato. L’importante è che i fatti costitutivi della domanda rimangano gli stessi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 2189 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 2189 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 19537/2019 R.G. proposto da:

NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) , che li rappresenta e difende;

– ricorrenti –

contro

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), che lo rappresenta e difende;

– controricorrente e ricorrente incidentale –

avverso la SENTENZA di CORTE D’APPELLO di ROMA n. 2303/2019 depositata il 06/05/2019;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/06/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

NOME COGNOME conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Velletri NOME COGNOME e NOME COGNOME al fine di sentirli condannare al rilascio di un appezzamento di terreno di circa otto ettari su cui insiste un fabbricato rurale di due piani con adiacenti stalle, fienile e

grotta. A sostegno della pretesa, adduceva l’attore la propria qualità di unico ed esclusivo proprietario degli immobili, contestualmente lamentando l’occupazione senza alcun titolo da parte dei convenuti; in via subordinata, chiedeva che, ove fosse eventualmente accertata dal Tribunale l’esistenza di un contratto di comodato, questo fosse dichiarato cessato o risolto per inadempimento dei convenuti.

1.1. Il Tribunale di Velletri accertava che il rapporto originariamente instauratosi sin dal 1962 tra gli aventi causa dell’attore e l’avente causa dei convenuti dovesse essere ricondotto ad un contratto di comodato gratuito senza termine che dichiarava risolto, sicché la conseguente qualifica di comodatari attribuita ai convenuti COGNOME e COGNOME conduceva il Tribunale a riconoscere loro il rimborso e le sole spese straordinarie necessarie e urgenti, ex art. 1808, comma 2, cod. civ., non già le riparazioni, i miglioramenti e le addizioni pretesi dai convenuti nella loro qualità di possessori, ex art. 1150 cod. civ.
NOME COGNOME e NOME COGNOME impugnavano la sentenza del Tribunale di Velletri innanzi alla Corte d’Appello di Roma. La Corte territoriale, disposto il mutamento di rito da ordinario a speciale locatizio, in parziale accoglimento dell’appello principale e in accoglimento dell’appello incidentale, condannava gli appellanti al rilascio degli immobili per cui è causa, in quanto occupati senza titolo, rigettava la domanda di pagamento degli appellanti in accoglimento dell’eccezione di compensazione avanzata dal NOME. A sostegno della sua decisione osservava la Corte che:
-l’originaria concessione in comodato doveva intendersi limitata al godimento di un solo locale al piano terreno per stessa ammissione delle parti, mentre nessuna prova era stata fornita circa l’esistenza di un rapporto di comodato con riferimento alla restante parte di immobili occupati dagli appellanti;

con riferimento alla concessione in comodato dell’unico locale al piano terreno è ravvisabile l’ interversio possessionis da parte degli

appellanti, ex art. 1141 cod. civ., sebbene – con una prima lettera raccomandata del 1991 e successivamente con atto di citazione notificato nel luglio 1994 ai fini di conseguire la restituzione dei beni – il COGNOME avesse interrotto l’altrui acquisto per usucapione;

merita accoglimento l’appello incidentale condizionato del COGNOME dove viene reiterata la richiesta di condanna al rilascio dei beni poiché occupati senza titolo, non avendo pregio l’eccezione di difetto di legittimazione attiva del COGNOME in quanto l’onere probatorio a suo carico può ritenersi attenuato (e comunque la sua qualità di proprietario riconosciuta alla luce dell’atto di assegnazione del 15.12.1951 in favore della madre dell’appellato e della dichiarazione di successione in atti), posto che i convenuti in primo grado hanno pacificamente riconosciuto di essere stati immessi nel godimento iniziale dai danti causa del COGNOME, spiegando altresì domanda riconvenzionale per il pagamento di migliorie e riparazioni;
-gli appellanti principali hanno avanzato domanda, tra l’altro, di pagamento di somme per riparazione e miglioramenti effettuati come possessori ex art. 1150 cod. civ.: detto credito deve ritenersi estinto per compensazione con il credito vantato dall’appellato a titolo di indennità di occupazione.

La sentenza della Corte d’Appello di Roma è stata impugnata per cassazione da NOME COGNOME e NOME COGNOME, e il ricorso affidato a due motivi.

Si difendeva NOME COGNOME depositando controricorso e ricorso incidentale condizionato.

Resistevano al ricorso incidentale condizionato NOME COGNOME e NOME COGNOME, depositando a loro volta controricorso.

In prossimità dell’adunanza entrambe le parti hanno fatto pervenire memorie.

CONSIDERATO CHE:

RICORSO PRINCIPALE

Con il primo motivo ( ex art. 360, comma 1, n. 4) cod. proc. civ.) si deduce nullità della sentenza per violazione degli artt. 112 e 342 cod. proc. civ., per avere la Corte d’Appello statuito su una domanda di rivendicazione ex art. 948 cod. civ. non ritualmente riproposta in sede di gravame. Il Tribunale di Velletri, accogliendo la domanda formulata in via subordinata a titolo contrattuale proposta dall’allora attore, rigettava implicitamente la domanda formulata in via principale fondata sulla rivendicazione del diritto dominicale. Il giudice del gravame ha, però, ritenuto che avverso il rigetto della domanda di rivendicazione il COGNOME avesse proposto espressa impugnazione incidentale condizionata: detta statuizione deve considerarsi errata – per violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato – poiché nessuna espressa doglianza è stata, invece, mossa avverso la sentenza del Tribunale di Velletri nell’appello incidentale condizionato, che non elevava nessuna censura sulla domanda di rivendicazione implicitamente rigettata dal giudice di prime cure, come più volte precisato dalla Corte di legittimità (Cass. Sez. U, n. 11799 del 12.05.2017; Cass. Sez. 6-2, n. 10406 del 02.05.2018; Cass. Sez. 2, n. 2855 del 12.02.2016): se ne trova traccia solo nelle conclusioni in cui NOME COGNOME chiedeva che la Corte condannasse gli appellanti al rilascio dell’immobile. Tale laconica e generica conclusione non può considerarsi idonea ad investire la Corte d’Appello della domanda di rivendicazione.
1.1. Il motivo è infondato: non si è in presenza di domanda respinta o non esaminata (per le quali è previsto l’appello incidentale eventualmente condizionato), ovvero non esaminata dal giudice di prime cure perché assorbita. Nel caso di specie, il giudice di seconde cure ha deciso su fatti costitutivi immutati, vertenti sin dall’agire in primo grado sull’ occupazione sine titulo, già posti dall’attore a base delle sue richieste di rilascio degli immobili (oltre che di risarcimento danni). Non sono ravvisabili, dunque, vizi di ultrapetizione, poiché si tratta di diversa qualificazione della domanda. E’ principio
consolidato espresso da questa Corte, dal quale non vi è ragione di discostarsi, in virtù del quale in materia di procedimento civile, sussiste vizio di «ultra» o «extra» petizione, ex art. 112 cod. proc. civ., quando il giudice pronunzia oltre i limiti delle domande proposte dalle parti, ovvero su questioni non formanti oggetto del giudizio e non rilevabili d’ufficio, attribuendo un bene non richiesto o diverso da quello domandato. Tale principio va peraltro posto in immediata correlazione con il principio iura novit curia di cui all’art. 113, comma 1, cod. proc. civ., rimanendo sempre salva la possibilità per il giudice di assegnare una diversa qualificazione giuridica ai fatti e ai rapporti dedotti in lite, nonché all’azione esercitata in causa, ricercando le norme giuridiche applicabili alla concreta fattispecie sottoposta al suo esame, e ponendo a fondamento della sua decisione principi di diritto diversi da quelli erroneamente richiamati dalle parti ( ex plurimis , di recente: Cass. Sez. L, n. 5832 del 03.03.2021).
Con il secondo motivo ( ex art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ.) si deduce violazione degli artt. 1223, 2697 e 2729 cod. civ., per avere la Corte d’Appello riconosciuto in capo all’odierno resistente un credito da indennità da occupazione sine titulo in assenza di qualsivoglia allegazione e prova. I ricorrenti lamentano che l’odierno resistente non ha prospettato alcun peculiare utilizzo che avrebbe potuto fare dei beni occupati. La Corte di legittimità, secondo il più recente orientamento, ha stabilito che il danno da occupazione senza titolo non può considerarsi un danno in re ipsa (tra le tante: Cass. n. 12045 del l’08.05. 2019; Cass. Sez. 3, n. 13701 del 25.05.2018).
2.1. Il motivo è infondato: l’orientamento richiamato dal ricorrente (come d’altra parte l’opposto orientamento citato dai controricorrenti: v. p. 17) è superato dalle Sezioni Unite di questa Corte (Cass. Cass. Sez. U, Sentenza n. 33645 del 15/11/2022, Rv. 666193 – 02), che hanno chiarito come il danno da occupazione sine titulo rappresenti un’azione lesiva che attinge il diritto pieno di proprietà e che viene in rilievo – unitamente alla tutela reale – per la

violazione dell’ordine giuridico: è, perciò, un «danno (emergente) normale» o «presunto», purché la richiesta risarcitoria sia stata elevata nella causa petendi della domanda, unitamente alla richiesta di tutela reale. Il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa, quale conseguenza immediata e diretta (causalità giuridica) della violazione cagionata dall’occupazione abusiva del «diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo» (art. 832 cod. civ.). Il godimento ha un valore economico ed esso, nell’ambito di una valutazione del danno, può essere il medesimo sia se il godimento è diretto, sia se è indiretto mediante la percezione dei frutti civili per il godimento che altri abbia della cosa. E in effetti, nel caso che ci occupa, risulta sin dagli atti introduttivi in primo grado che i danti causa di NOME COGNOME avevano concesso il godimento di un solo locale al pianterreno del fabbricato a NOME COGNOME (rispettivamente, coniuge e padre di NOME COGNOME e NOME COGNOME) ben prima degli anni ‘ 80; che successivamente i COGNOME avevano occupato altri locali e altre porzioni del terreno e dei manufatti soprastanti; risulta anche che NOME COGNOME avesse chiesto la restituzione dei beni fin dagli anni ‘ 90. L’equivalente economico di tale godimento perduto per il COGNOME, quale spoliazione della sua facoltà di godimento indiretto, rientra nell’area della perdita subita (danno emergente) e, per tale via, nel c.d. danno in re ipsa . Stabilito, quindi, che il danno sussiste per la violazione in sé del diritto di godere, il risarcimento spetta al proprietario a prescindere che si denunci il mancato esercizio della facoltà di godere in modo diretto o in modo indiretto. Nel caso di specie, il giudice del merito ha affidato la liquidazione equitativa dell’indennità di occupazione alla valutazione stimata dal C.T.U. in € 23.670,51 annui: scelta insindacabile in sede di legittimità, poiché comunque riflette l’ equivalente in danaro del godimento indiretto perduto dal COGNOME.
II. RICORSO INCIDENTALE CONDIZIONATO

Con il primo motivo si chiede che la Suprema Corte di Cassazione voglia comunque disporre rilascio in base all’azione di rivendica ovvero in base all’azione di comodato. NOME COGNOME aveva, infatti, spiegato azione di rivendica nonché ampiamente provato la propria qualità di proprietario; inoltre, sin dall’atto di citazione in primo grado, aveva affermato l’immissione nel godimento degli immobili dei COGNOME per espressa volontà dei suoi danti causa; infine, i COGNOME rifiutavano la restituzione al proprietario degli immobili senza, tuttavia, mai rivendicarne la titolarità, né addurre altro legittimo titolo.
Con il secondo motivo del ricorso incidentale condizionato si deduce la violazione degli artt. 1150, 1223, 2697 e 2729 cod. civ., ex art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ., per avere la Corte d’Appello riconosciuto agli odierni ricorrenti un credito da migliorie e riparazioni in assenza di qualsivoglia allegazione prova.

Avendo il Collegio rigettato il ricorso principale, il ricorso incidentale resta assorbito.

In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso principale, dichiara assorbito quello incidentale condizionato; liquida le spese secondo soccombenza, come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso principale; dichiara assorbito il ricorso incidentale condizionato;

condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in € 3.5 00,00 per compensi, oltre ad €200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello

previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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