Occupazione senza titolo: risarcimento e usucapione

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di occupazione senza titolo di un immobile destinato alla valorizzazione, il danno è presunto (in re ipsa). La sentenza chiarisce inoltre i criteri per l’attenuazione dell’onere probatorio nell’azione di rivendicazione e rigetta la domanda di usucapione degli occupanti per mancanza di prove sul possesso uti dominus.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Occupazione senza titolo: quando il danno è presunto e l’usucapione fallisce

L’occupazione senza titolo di un immobile rappresenta una delle sfide legali più complesse per i proprietari, specialmente quando gli occupanti invocano l’acquisto della proprietà per usucapione. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti fondamentali su come gestire queste controversie, definendo i confini del risarcimento danni e i requisiti probatori per chi rivendica il bene.

I fatti del caso

La vicenda ha origine con una società immobiliare che, avendo acquisito un complesso di unità abitative precedentemente appartenenti allo Stato, ha convenuto in giudizio numerosi occupanti. L’obiettivo era ottenere la dichiarazione di occupazione senza titolo, il rilascio degli immobili e il pagamento di un’indennità per il periodo di permanenza abusiva.

Gli occupanti si sono difesi sostenendo di aver abitato gli immobili sin dai primi anni ’80 (a seguito di un evento sismico) e hanno proposto domanda riconvenzionale per far dichiarare l’avvenuto acquisto per usucapione. Mentre il Tribunale di primo grado aveva accolto parzialmente le tesi degli occupanti, la Corte d’Appello ha ribaltato la decisione, confermando la proprietà della società ma negando inizialmente il risarcimento danni, ritenendo non provata la concreta perdita economica.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte, intervenuta sul ricorso principale degli occupanti e su quello incidentale della società, ha stabilito principi di grande rilievo pratico.

L’attenuazione dell’onere della prova

Uno dei punti cardine riguarda l’azione di rivendicazione. Normalmente, chi rivendica la proprietà deve fornire una prova rigorosa della titolarità del bene. Tuttavia, la Corte ha confermato che tale onere è attenuato quando il convenuto non contesta l’originaria appartenenza del bene a un comune dante causa (in questo caso, lo Stato) e si limita a opporre l’usucapione. In tali circostanze, è sufficiente dimostrare un valido titolo di acquisto.

Il fallimento della tesi dell’usucapione

La Cassazione ha rigettato i ricorsi degli occupanti sottolineando che la mera permanenza nell’immobile non equivale a possesso utile per l’usucapione. Per usucapire, non basta il corpus (la detenzione materiale), ma serve l’animus possidendi, ovvero l’intenzione di comportarsi come proprietario. Gli occupanti, in sede difensiva, si erano definiti “conduttori”, ammettendo implicitamente di riconoscere l’altruità del bene, configurando così una semplice detenzione qualificata e non un possesso uti dominus.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla distinzione tra danno-evento e danno-conseguenza. Riguardo al risarcimento per l’occupazione senza titolo, i giudici hanno richiamato l’orientamento delle Sezioni Unite. Sebbene l’occupazione abusiva non sia un danno punitivo, essa costituisce un danno “presunto” quando impedisce al proprietario di esercitare il diritto di godimento, sia esso diretto o indiretto.

Nel caso specifico, essendo la società proprietaria un ente con finalità istituzionale di “valorizzazione, gestione e alienazione” del patrimonio, l’occupazione abusiva rappresenta di per sé un ostacolo al perseguimento di tali obiettivi. Pertanto, il pregiudizio economico è insito nella natura stessa dell’attività della società, rendendo superflua un’ulteriore prova specifica della perdita di occasioni di affitto o vendita.

Le conclusioni

La sentenza conclude accogliendo il ricorso della società immobiliare sulla questione del risarcimento. La Corte d’Appello dovrà ora riconsiderare la domanda risarcitoria partendo dal presupposto che l’occupazione abusiva di un bene destinato alla valorizzazione economica genera un danno risarcibile, paramettrabile ai canoni locativi di mercato.

Per i proprietari, questa pronuncia rappresenta un’importante tutela: chi occupa abusivamente un immobile non solo rischia lo sfratto, ma è tenuto a indennizzare il proprietario per tutto il tempo dell’occupazione, senza che quest’ultimo debba dimostrare di aver perso specifici contratti di affitto, purché la finalità produttiva del bene sia evidente.

Quando spetta il risarcimento per l’occupazione abusiva di un immobile?
Il risarcimento spetta quando l’occupazione priva il proprietario della facoltà di godimento e, in caso di soggetti che gestiscono patrimoni per valorizzarli, il danno è considerato presunto in quanto l’abuso impedisce le finalità istituzionali di gestione.

Posso usucapire una casa se ci abito da oltre vent’anni dopo un’emergenza?
Non basta abitare l’immobile per molto tempo; occorre dimostrare di essersi comportati come proprietari esclusivi e che la permanenza non sia iniziata come mera detenzione o per tolleranza, specialmente se si è riconosciuta l’altruità del bene definendosi conduttori.

Chi occupa una proprietà dello Stato può diventarne proprietario?
È possibile solo se il bene fa parte del patrimonio disponibile e se l’occupante prova un possesso continuo e ininterrotto per vent’anni con l’intenzione di possedere come proprietario, purché lo Stato o i successivi acquirenti non abbiano inviato atti interruttivi.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4932 Anno 2026

Civile Sent. Sez. 2 Num. 4932 Anno 2026

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/03/2026

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 24002/2024 R.G. proposto da:

COGNOME NOME COGNOME, PISANI BRUNO, rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME COGNOME;

– ricorrenti –

contro

RAGIONE_SOCIALE IN LIQUIDAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME, unitamente all’avvocato COGNOME NOME;

– controricorrente e ricorrente incidentale – e nei confronti di

COGNOME NOME, COGNOME GRAZIA, COGNOME NOME, tutti rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME;

– ricorrenti incidentali adesivi –

nonché nei confronti di

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME;

– intimati – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI NAPOLI n. 3134/2024, depositata il 10/07/2024;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 02/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME;

udite le conclusioni del Sostituto Procuratore Generale, nella persona del dott. NOME COGNOME;

uditi gli avvocati NOME COGNOME NOME per parte ricorrente, NOME COGNOME per i ricorrenti incidentali adesivi, NOME COGNOME per parte controricorrente.

FATTI DI CAUSA

La RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE, d’ora in avanti ‘CDP’) aveva convenuto innanzi al Tribunale di Napoli diciannove soggetti, tra cui gli odierni ricorrenti e i ricorrenti incidentali adesivi, al fine di ottenere la dichiarazione di occupazione sine titulo di un immobile sito in Napoli alla INDIRIZZO, con conseguente condanna dei convenuti al rilascio delle unità abitative comprese nel suddetto immobile e al pagamento dell’indennità di occupazione.
A sostegno delle proprie pretese, parte attrice aveva dedotto: di essere proprietaria del fabbricato sopraindicato sito in Napoli in virtù di atto di fusione per incorporazione della società RAGIONE_SOCIALE in RAGIONE_SOCIALE (oggi RAGIONE_SOCIALE), effettuato con rogito del 29.11.2011; detto immobile era stato trasferito dallo RAGIONE_SOCIALE alla sRAGIONE_SOCIALE con d.m. dell’Economia e delle Finanze del 21.07.2003, con efficacia decorrente dal giorno della relativa pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, intervenuta in data 25.09.2003; detto immobile era occupato senza alcun titolo dai convenuti i quali, nonostante gli inviti a liberare le unità abitative, non avevano ottemperato alle richieste.
Si erano costituiti i convenuti con separate difese, chiedendo il rigetto delle domande attoree.

NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME avevano spiegato -unitamente ad altri convenuti – domanda riconvenzionale chiedendo che fosse dichiarata: la carenza di legittimazione attiva di parte attrice; l’avvenuto acquisto per usucapione dell e singole unità abitative nel possesso di ciascuno di loro; l’esistenza del diritto di prelazione dei convenuti conduttori nell’acquisto dell’immobile.

Il Tribunale di Napoli -dichiarata la contumacia di due dei convenuti, il non luogo a provvedere nei confronti di altri due e la rinuncia di parte attrice nei confronti di un altro, stante la sua irreperibilità – accoglieva la domanda di accertamento dell ‘occupazione sine titulo degli immobili occupati limitatamente a cinque dei convenuti (COGNOME NOME, COGNOME NOME, gli eredi di NOME COGNOME deceduto in corso di giudizio: COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME), condannando gli stessi al pagamento delle indennità di occupazione a favore di RAGIONE_SOCIALE, liquidate in diverse misure; statuizioni, queste ultime, non impugnate.
Accoglieva le domande riconvenzionali – avanzate da 11 dei 13 restanti convenuti costituiti dichiarando a favore di tutti l’avvenuto acquisto a titolo di usucapione delle porzioni del fabbricato oggetto di causa da ciascuno occupate.

Avverso la sentenza di prime cure interponeva appello CDP innanzi alla Corte d’Appello di Napoli, che con sentenza n. 3134/2024 – in parziale accoglimento del gravame dichiarava l’occupazione senza titolo delle rispettive porzioni del complesso immobiliare di cui è causa con riferimento ai 13 convenuti e in particolare -per quanto ancora qui di interesse -con riferimento a NOME COGNOME e NOME COGNOME, oggi ricorrenti principali, nonché nei confronti di NOME COGNOME e NOME COGNOME COGNOME; rigettava la domanda di indennità da occupazione abusiva avanzata dall’appellante.
A sostegno della sua decisione, per quanto ancora di interesse, la Corte territoriale così argomentava:

qualificata la domanda attrice come azione di rivendicazione ex art. 948 c.c. , in assenza di contestazione da parte dei convenuti dell’originaria appartenenza del bene ad un comune dante causa , la società rivendicante ha assolto all’onere probatorio su di essa incombente limitandosi a dimostrare di avere acquistato tale bene in base ad un valido titolo, ossia l’allegato atto di trasferimento dell’immobile dallo RAGIONE_SOCIALE alla RAGIONE_SOCIALE (poi incorporata nella RAGIONE_SOCIALE, oggi RAGIONE_SOCIALE), rappresentato dal Decreto del RAGIONE_SOCIALE dell’Economia e delle Finanze del 21.7.2003, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 25.09.2003;
-l’attenuazione dell’onere probatorio a carico di CDP è possibile in quanto i convenuti costituitisi in primo grado, deducendo l’avvenuto acquisto per usucapione, ciascuno per la porzione di fabbricato occupata, non hanno mai contestato l’originaria appar tenenza del bene al patrimonio RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE;

-quanto all’usucapione asseritamente compiutasi a favore degli appellati, dalla disamina delle emergenze processuali acquisite nel corso del giudizio non è dato desumere un compendio probatorio idoneo ad accertare una situazione di fatto in ordine all’occ upazione del fabbricato tale da comprovare l’esercizio sullo stesso, da parte degli appellati, del possesso uti dominus affermato a sostegno del preteso acquisto ad usucapionem ;

-quanto alla richiesta dell’appellante di condanna degli occupanti abusivi al pagamento dell’indennità di occupazione, essa va rigettata in assenza di allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che sarebbe andata perduta a causa dell’occupazione abusiva.

Avverso la suddetta pronuncia NOME COGNOME e NOME COGNOME propongono ricorso per cassazione, affidato a tre motivi e illustrato da memoria.

Al ricorso principale resiste RAGIONE_SOCIALE con controricorso contenente ricorso incidentale con un unico motivo illustrato da memoria, contrastato dai ricorrenti principali con controricorso.

NOME COGNOME propone anch’egli ricorso incidentale adesivo con quattro motivi, al quale resiste RAGIONE_SOCIALE

Propongono separati ricorsi incidentali adesivi NOME COGNOME e NOME COGNOME.

NOME COGNOME si costituisce ai soli fini della partecipazione alla discussione orale in pubblica udienza.

Il Sostituito Procuratore Generale si è espresso per il rigetto del ricorso principale e dei ricorsi incidentali adesivi, nonché per il rigetto del ricorso incidentale.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente, si deve al precisare che, nel giudizio di cassazione, il controricorso che non sia volto a contraddire il ricorso, ma anzi ad aderire a taluna delle censure in esso contenute, è qualificabile come ricorso incidentale di tipo adesivo (per tutte, di recente: Sez. L, Ordinanza n. 6154 del 07/03/2024, Rv. 670349 – 01).

Pertanto, per i loro contenuti, i controricorsi di COGNOME, COGNOME e COGNOME devono essere qualificati come ricorsi incidentali adesivi, non già quali controricorsi come pure si legge negli atti.

Sempre preliminarmente, va dichiarato inammissibile il ricorso incidentale di NOME COGNOME per intervenuta formazione del giudicato interno sul rilascio e il risarcimento danni, pronunciato dal Tribunale con la sentenza di primo grado, da lei non impugnata.

Tanto chiarito, è ora possibile procedere all’esame dei motivi dei ricorsi. Con il primo motivo i ricorrenti principali COGNOME e COGNOME denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 922, 948, 1158, 2697 e 2967 c.c., 112, 115, 116 c.p.c. e 111 cost. in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3) e n. 5) error in iudicando. A giudizio dei ricorrenti principali, al caso di specie andava applicata la regola tradizionale in tema riparto dell’onere probatorio (art. 2697 c.c. e 948 c.c.), senza alcuna tenuità del rigore accordato, invece, dalla Corte partenopea al rivendicante. Tanto perché, innanzitutto, la proposizione della domanda di usucapione – che è modo di acquisto della proprietà a titolo originario – contro l’intestatario formale non implica alcun riconoscimento del diritto. In secondo luogo, ricorrenti si dichiarano proprietari per usucapione in forza di un possesso, risalente al
1980 (anno del tragico evento sismico, che aveva indotto i ricorrenti all’occupazione dell’immobile de qua in attesa che il Comune di Napoli consegnasse loro un alloggio di edilizia popolare), antecedente rispetto ai titoli vantati dall’attore. Infine, dalle difese dei convenuti in primo e secondo grado, era evidente che sia l’eccezione di carenza di legittima zione di CDP che l’eccezione di usucapione erano volte a contrastare tanto la proprietà RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, dante causa dei convenuti costituitisi nel giudizio di rivendicazione, che quella della RAGIONE_SOCIALE, dante causa del rivendicante (RAGIONE_SOCIALE), con ciò dovendo escludersi la non contestazione (da parte degli odierni ricorrenti) dell’originaria appartenenza dell’immobile ad un unico dante causa comune.
Analogo a tale motivo è il primo motivo di entrambi i ricorsi incidentali adesivi di COGNOME e COGNOME COGNOME.

Il motivo è infondato.

E’ utile sintetizzare i principi in tema di distribuzione degli oneri di prova in materia di azione di rivendicazione (per tutte: Cass. Sez. 2, Sentenza n. 28865 del 19/10/2021, Rv. 662516 – 01): essendo l’usucapione un titolo d’acquisto a carattere originario, la sua invocazione, in termini di domanda o di eccezione, da parte del convenuto con l’azione di rivendicazione, non suppone, di per sé, alcun riconoscimento idoneo ad attenuare il rigore dell’onere probatorio a carico del rivendicante, il quale, anche in caso di mancato raggiungimento della prova dell’usucapione, non è esonerato dal dover provare il proprio diritto, risalendo, se del caso, attraverso i propri danti causa fino ad un acquisto a titolo originario o dimostrando che egli stesso o alcuno dei suoi danti causa abbia posseduto il bene per il tempo necessario ad usucapirlo. Il rigore probatorio rimane, tuttavia, attenuato quando il convenuto, nell’opporre l’usucapione, abbia riconosciuto, seppure implicitamente, o comunque non abbia specificamente contestato, l’appartenenza del bene al rivendicante o ad uno dei suoi danti causa all’epoca in cui assume di avere iniziato a possedere. Per contro, la mera deduzione, da parte del convenuto, di un acquisto per usucapione il cui dies a quo sia successivo al titolo del rivendicante o di uno dei suoi danti causa ,
disgiunta dal riconoscimento o dalla mancata contestazione della precedente appartenenza, non comporta alcuna attenuazione del rigore probatorio a carico dell’attore, che a maggior ragione rimane invariato qualora il convenuto si dichiari proprietario per usucapione in forza di un possesso remoto rispetto ai titoli vantati dall’attore.

Nel caso che ci occupa, dalla sentenza impugnata risulta che, per un verso, non si metteva in dubbio l’originaria appartenenza dell’immobile allo RAGIONE_SOCIALE e per altro verso, la decisione si fondava sulla avvenuta usucapione delle unità abitative in causa, stante la natura di bene disponibile.

E’ , quindi, evidente l’implicito riconoscimento del comune dante causa , ossia lo RAGIONE_SOCIALE, quale originario proprietario dell’immobile de quo (bene peraltro ritenuto appartenente al patrimonio disponibile dai due giudici del merito), le cui unità abitative erano occupate senza titolo dai convenuti/appellati.

Tanto smentisce, quindi, quanto sostenuto nel primo motivo di ricorso, ove si individuano due diversi danti causa (lo RAGIONE_SOCIALE, dante causa dei convenuti costituitisi nel giudizio di rivendicazione; la RAGIONE_SOCIALE, dante causa del rivendicante RAGIONE_SOCIALE).

Tanto, al contempo, milita a sostegno della motivazione della Corte territoriale, la quale, dunque, facendo corretta applicazione del secondo inciso della massima sopra riportata, ha attenuato l’onere probatorio incombente su CDP, rivendicante, a fronte della mancata contestazione dell’appartenenza del bene al patrimonio (disponibile) RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE (v. sentenza pag. 18, 4° capoverso).

Ne deriva, logicamente, che non è possibile affermare che la Corte territoriale abbia tratto il suo convincimento in ordine all’attenuazione dell’onere probatorio a favore della rivendicante CDP dalla mera invocazione, in termini di domanda o di eccezione, dell’usucapione da parte dei convenuti.

Ne deriva, inoltre, l’irrilevanza del possesso remoto risalente al 1980, da parte degli originari convenuti/appellati, rispetto al titolo di acquisto della

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE (prima della fusione per incorporazione con RAGIONE_SOCIALE, oggi RAGIONE_SOCIALE) risalente al 25.09.2003.

In secondo luogo, l’occupazione senza titolo consapevolmente attuata dagli odierni ricorrenti esclude la presunzione dell’ animus possidendi ai fini dell’usucapione (v. infra ).

2. Con il secondo motivo COGNOME e COGNOME denunciano violazione e falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4) c.p.c. per l’errore di percezione del giudice sul contenuto oggettivo della prova a carico del rivendicante. I ricorrenti denunciano l’inidoneità della mera allegazione, anche alla luce della mancata trascrizione in atti del contenuto -anziché della produzione in giudizio – del d.m. del 21.07.2003, da cui si sarebbe dovuta attingere la prova dell’effettivo trasferimento degli immobili oggetto di causa in favore della detta dante causa (RAGIONE_SOCIALE) dal suo precedente proprietario (la P.A.). Espongono i ricorrenti principali che il trasferimento in favore di RAGIONE_SOCIALE di taluni dei beni immobili indicati nel d.m. del 27.03.2000 (con il quale il RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE, del Bilancio e della Programmazione Economica stabiliva di procedere all’alienazione dei beni immobili di proprietà RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE), era stato disposto dall’art. 7, comma 10, del d.l. n. 63/2002 (convertito nella legge 15 maggio 2002, n. 112, istitutiva della RAGIONE_SOCIALE); dalla menzionata norma non emergerebbe alcun elemento dal quale il giudice di merito avrebbe potuto attingere il convincimento per cui i beni trasferiti alla RAGIONE_SOCIALE ( dante causa della rivendicante) riguardassero i beni oggetto di contestazione, atteso che l’unico documento da cui si poteva desumere che lo RAGIONE_SOCIALE avesse trasferito «proprio» i beni in discussione, e non altri, era soltanto l’Allegato A al d.m. del 21.07.2003, non presente né riportato nel suo contenuto in atti. Secondo i ricorrenti: a fronte di tali mancanze documentali risulta inesistente la prova in ordine al contenuto dei titoli di acquisto richiamati dal rivendicante, con evidente travisamento della prova da parte della Corte territoriale, che ha commesso un errore di percezione del contenuto oggettivo della prova dedotta da RAGIONE_SOCIALE.
Analoga doglianza è rinvenibile nel secondo motivo di entrambi i ricorsi incidentali adesivi di COGNOME e COGNOME.

Questa censura è infondata.

Quanto all’asserita mancanza di prova della sussistenza del titolo, è sufficiente replicare che il Decreto Ministeriale di cui si discute (d.m. 21.07.2003, pubblicato il 25.09.2033 in G.U. del 25.09.2003, n. 223) è un atto normativo secondario, cioè un regolamento o comunque un atto avente contenuto normativo, adottato nell’ambito della potestà regolamentare attribuita dalla legge (art. 17 L. 400/1988), che non ha natura di atto meramente amministrativo (Sez. 5, Ordinanza n. 25995 del 15/10/2019, Rv. 655448 -01; Sez. L, Sentenza n. 15065 del 02/07/2014, Rv. 631597 -01), essendo stato emanato in attuazione dell’art. 7 legge n. 112/2002, istitutiva della RAGIONE_SOCIALE con il compito istituzionale di valorizzare, gestire e alienare il patrimonio RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.
Quando, dunque, un atto secondario ha natura normativa, cioè integra il sistema delle fonti, il giudice lo deve applicare d’ufficio, quindi, è soggetto al principio iura novit curia senza necessità di produzione in giudizio da parte di chi se ne vuole avvalere (tra le varie, Cass. Sez. L, Sentenza n. 14851 del 03/08/2004, Rv. 575189 – 01), contrariamente a quanto espressamente sostenuto nel ricorso incidentale adesivo di NOME COGNOME (pag. 17, 2° capoverso).

Non è ipotizzabile, quindi, alcun travisamento di prova da parte del giudice, anche tenendo presente che il d.m. di cui si discute era stato regolarmente pubblicato in Gazzetta Ufficiale, come sopra riportato.

Con il terzo motivo i ricorrenti principali denunciano violazione e falsa applicazione degli art. 115-116 c.p.c. e dell’art. 2697 c.c. circa un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3) e 5), c.p.c., nonché in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4) c.p.c. , per l’errore di percezione sul contenuto oggettivo della prova ai fini dell’usucapione. Sostengono i ricorrenti l’illegittimità della decisione per avere la Corte partenopea ritenuto che le missive datate 12.12.1992 dell’Ufficio del Registro del Bollo e Demanio di Napoli e le raccomandate inviate dalla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE
sRAGIONE_SOCIALE in data 22.11.2010, oltre quelle inviate in data 27.6.2012 dalla RAGIONE_SOCIALE al fine di far cessare l’occupazione abusiva e ottenere la restituzione delle unità abitative, fossero state ricevute dagli odierni ricorrenti, e che le stesse fossero idonee ad interrompere il ventennio ai fini dell’usucapione. Ciò in quanto in primis non v’è in atti prova che tali missive siano giunte ai destinatari COGNOME e COGNOME; inoltre, ad esse non è consentito attribuire efficacia interruttiva del possesso, stante la loro natura stragiudiziale; infine, esse non contengono alcuna inequivoca volontà di ottenere la restituzione dei beni, leggendosi nelle predette lettere un mero invito a regolarizzare la posizione. Inoltre, la Corte d’Appello, avendo ritenuto non idonei gli elementi probatori esaminati su tale aspetto, avrebbe quanto meno dovuto riesaminare anche le istanze istruttorie chieste dagli odierni ricorrenti e, quindi, consentire l’escussione dei testi su fatti decisivi oggetto di domanda.
Analoga doglianza è rinvenibile nel terzo motivo di entrambi i ricorsi incidentali adesivi di COGNOME e COGNOME.

Il motivo è inammissibile.

Come costantemente affermato da questa Corte, qualora la decisione di merito si fondi su di una pluralità di ragioni, tra loro distinte e autonome, singolarmente idonee a sorreggerla sul piano logico e giuridico, la ritenuta infondatezza delle censure mosse ad una delle rationes decidendi rende inammissibili, per sopravvenuto difetto di interesse, le censure relative alle altre ragioni esplicitamente fatte oggetto di doglianza, in quanto queste ultime non potrebbero comunque condurre, stante l’intervenuta definitività delle altre, alla cassazione della decisione stessa (tra le tante, Sez. 3 – , Ordinanza n. 5102 del 26/02/2024; Sez. 5, Ordinanza n. 11493 del 11/05/2018).
Nel caso in esame, la Corte d’Appello ha utilizzato due autonome rationes decidendi per escludere l’usucapione: una prima ratio basata sulla esistenza di atti interruttivi rappresentati dalle missive (v. sentenza pagg. 19 e 20). E una seconda autonoma ratio decidendi (v. sentenza pag. 20) basata sulla insussistenza della prova di un possesso ad usucapionem , sia

per mancanza di prova di atti di ordinaria e straordinaria amministrazione, sia per l’irrilevanza della residenza anagrafica e delle attivazioni delle utenze, circostanze ritenute compatibile anche con una situazione di mera detenzione qualificata.

Ebbene, le censure contro questa seconda ratio sono infondate perché attengono alla valutazione delle risultanze istruttorie (mancanza di prova dell’esecuzione di lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione, irrilevanza della residenza anagrafica e delle attivazioni delle utenze), che certamente spetta al giudice di merito e non già alla Corte di Cassazione.

In applicazione del citato principio di diritto, si rivela quindi inammissibile per difetto di interesse la censura sul valore di atto interruttivo attribuito alle missive dalla C orte d’Appello, perché è evidente che, anche accogliendo tale censura e ritenendo l’inidoneità delle missive ai fini dell’interruzione del termine per usucapire, resterebbe comunque infondata la censura contro la seconda autonoma ratio che ha escluso, con accertamento in fatto, la prova di comportamenti integranti il possesso ad usucapionem , piuttosto che una detenzione, considerando altresì che gli stessi ricorrenti si erano dichiarati ‘ conduttori ‘ (v. conclusioni domande riconvenzionali di COGNOME NOME nonché di COGNOME NOME e COGNOME NOME a pag. 4 sentenza).
4. Con un quarto motivo, infine, il ricorrente incidentale adesivo NOME COGNOME deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 1158, 1140 e 1141 c.c. e ss., in relazione all’art. 360 comma 1, n. 3) c.p.c., errores in iudicando e in procedendo , nella parte in cui viene erroneamente dichiarata detenzione qualificata un’ipotesi di possessio ad usucapionem . A giudizio di COGNOME, il comportamento di essi convenuti rispetto ai cespiti singolarmente occupati, appare, sin dalle prime difese in primo grado, del tutto inequivocabile avendo dato prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva per usucapione e, quindi, non solo del corpus , ma anche dell’ animus , che può, comunque, essere desunto in via presuntiva, così come legittimamente statuito dal Tribunale di Napoli, atteso che vi è stato, da parte degli occupanti, svolgimento di attività
corrispondenti all’esercizio del diritto di proprietà sulla cosa: di contro, la rivendicante RAGIONE_SOCIALE, sulla quale gravava l’onere di dimostrare il contrario, non ha mai assolto tale onere né fornito elementi tali da cui poter far conseguire tale possesso dell’ immobile da parte degli occupanti in base ad un titolo od altro diritto per la qualifica di detentori.

Il motivo è inammissibile.

Innanzitutto, come già rilevato supra , dagli atti di difesa nei giudizi di merito degli odierni ricorrenti emerge la consapevolezza dell’occupazione senza titolo degli immobili de qua : tanto esclude la possibilità di ricorrere alla presunzione di un animus possidendi e, unitamente all’assenza degli elementi oggettivi del possesso ad usucapionem riscontrata dal giudice di seconde cure, accantona definitivamente l’ipotesi dell’errore di percezione del contenuto oggettivo della prova ai fini della pretesa usucapione.
La doglianza è, comunque, inammissibile per difetto di specifica indicazione dei documenti su cui si fonda, ai sensi dell’art. 366, n. 6 c.p.c.

Per superare la tesi della Corte napoletana sulla configurabilità di una detenzione qualificata, il ricorrente tenta di fornire la prova del possesso ad usucapionem (che spetta senz’altro a chi lo invoca: per tutte: Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21470 del 30.11.2012) traendola dallo stesso contenuto della missiva inviata dall’Ufficio del Registro del Bollo e Demanio di Napoli nel 1992, che però non riproduce, senza neppure offrire elementi utili a questo giudice per la reperibilità di tali documenti nel fascicolo e dalle difese in primo grado.
5. Con l’unico motivo di ricorso incidentale, la controricorrente RAGIONE_SOCIALE deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c. , dell’art. 2043 c.c. e dell’art. 7 della legge 15 maggio 2002, n. 112, ai sensi dell’art. 360, comma 1, nn. 3) e n. 5) c.p.c. La ricorrente incidentale impugna il capo della sentenza ove la Corte d’Appello partenopea ha rigettato l’istanza di riconoscimento di un’indennità di occupazione a carico dei ricorrenti principali e adesivi, pure riconosciuti quali detentori abusivi delle unità abitative di cui è causa. CDP rileva, innanzitutto, che la statuizione sia stata resa dalla Corte territoriale in violazione del principio dispositivo, non
avendo le controparti nelle precedenti fasi del giudizio mai contestato il titolo della ricorrente incidentale all’indennizzo dei danni derivanti dall’occupazione illegittima, essendosi limitate al più a spiegare le proprie difese in atti su una diversa quantificazione rispetto a quella operata dal CTU. In ogni caso, a giudizio della ricorrente, proprio le finalità istituzionali della RAGIONE_SOCIALE prescritte dall’art. 7, comma 1, legge n. 112/2002, sono rappresentate dalla «valorizzazione, gestione ed alienazione del patrimonio RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE»: pertanto, la perdurante occupazione abusiva da parte dei convenuti dell’immobile in contestazione rappresenta una causa impeditiva in re ipsa di qualunque iniziativa volta al perseguimento delle suddette finalità istituzionali e, quindi, costituisce un danno in re ipsa , da liquidarsi nella misura stimata dal CTU nella relazione di perizia di ufficio depositata nel giudizio di primo grado, oltre le indennità successive da calcolarsi fino al rilascio, in uno alla rivalutazione, interessi legali, o nella diversa somma che riterrà di determinare.
Il motivo è fondato.

Il danno da occupazione sine titulo rappresenta un’azione lesiva che attinge il diritto pieno di proprietà e che viene in rilievo per la violazione dell’ordine giuridico: è, perciò, un «danno (emergente) normale» o «presunto», come di recente chiarito dalle Sezioni Unite di questa Corte (Cass. Sez. U., n. 33645 del 15.11.2022, anche richiamate in memoria dal controricorrente-ricorrente incidentale), purché la richiesta risarcitoria sia stata elevata nella causa petendi della domanda, unitamente alla richiesta di tutela reale. Il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa, quale conseguenza immediata e diretta (causalità giuridica) della violazione cagionata dall’occupazione abusiva del «diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo» (art. 832 c.c.). Il godimento ha un valore economico ed esso, nell’ambito di una valutazione del danno, può essere il medesimo sia se il godimento è diretto, sia se è indiretto mediante la percezione dei frutti civili per il godimento che altri abbia della cosa. L’equivalente economico del godimento perduto quale spoliazione della facoltà di godimento indiretto
rientra nell’area della perdita subìta (danno emergente) e, per tale via. nel c.d. danno in re ipsa .

Stabilito, quindi, che il danno sussiste per la violazione in sé del diritto di godere, il risarcimento spetta al proprietario a prescindere che si denunci il mancato esercizio della facoltà di godere in modo diretto o in modo indiretto, con l’eventuale liquidazione equitativa parametrata sul canone locativo di mercato.

Le stesse Sezioni Unite (punto 4.9. della sentenza sopra citata) precisano che, nella fattispecie di occupazione abusiva d’immobile, è richiesta l’allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa. Ciò significa che il non uso, il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile di risarcimento: l’inerzia, facoltà pure riconosciuta al proprietario, resta una manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, mentre il danno conseguenza riguarda il pregiudizio al bene della vita che, mediante la violazione del diritto, si sia verificato. Alla reintegrazione formale del diritto violato, anche nella sua esplicazione di non uso, provvede infatti la tutela reale, non quella risarcitoria.
Nel nostro caso, la Corte d’Appello ha considerato la società attrice come se fosse un normale soggetto privato, libero di gestire i propri beni: pertanto, ha rigettato la pretesa risarcitoria valorizzando la mancata allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa (v. sentenza impugnata pag. 21, 2° capoverso), senza tuttavia valutare se l’onere di allegazione del pregiudizio potesse essere insito nella stessa finalità della società prevista dalla legge (v. art. 7 comma 1 legge 112/2002) ossia la «valorizzazione, gestione e alienazione del patrimonio RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE».
Finalità che, secondo la tesi della società, l’occupazione ha sicuramente impedito.

Per tale ragione, si rende necessario un nuovo esame da parte del giudice del rinvio (medesima Corte d’Appello in diversa composizione), che deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater d.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti principali e incidentali adesivi, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’ art. 13, comma 1bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso incidentale adesivo di COGNOME NOME; rigetta il ricorso principale dei COGNOME e gli altri ricorsi incidentali adesivi; accoglie il ricorso incidentale della RAGIONE_SOCIALE; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo ricorso incidentale accolto e rinvia alla Corte d’Appello di Napoli in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater d.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti principali e dei ricorrenti incidentali adesivi, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, il 2 ottobre 2025.

Il Consigliere estensore

Il Presidente NOME COGNOME

NOME COGNOME

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