Occupazione senza titolo: rilascio e risarcimento

Un proprietario concede l’uso temporaneo di un appartamento in base a un accordo verbale. L’ospite, alla scadenza del termine, si rifiuta di lasciare l’immobile, diventando un occupante senza titolo. Il Tribunale di Monza ha ordinato il rilascio immediato del bene e ha condannato l’occupante al pagamento di un’indennità per l’occupazione illegittima, liquidata in via equitativa, oltre al pagamento delle spese legali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Occupazione senza titolo: cosa fare se l’ospite non lascia casa

L’ospitalità può trasformarsi in un incubo legale quando chi viene accolto in un immobile si rifiuta di lasciarlo alla scadenza degli accordi. Questo scenario, purtroppo comune, porta a una situazione di occupazione senza titolo, un illecito che lede il diritto di proprietà. Una recente sentenza del Tribunale di Monza offre un quadro chiaro su come la legge interviene per tutelare i proprietari, ordinando non solo il rilascio del bene ma anche il risarcimento del danno subito. Analizziamo questo caso per capire quali sono i passi da seguire e quali tutele offre l’ordinamento.

I Fatti del Caso: Da Accordo Verbale a Occupazione Illegittima

La vicenda ha origine da un accordo verbale con cui il proprietario di un appartamento concedeva a una persona l’utilizzo dell’immobile per una sola settimana, a fronte di un rimborso spese di 400 euro. Terminato il periodo concordato, l’ospite non solo non restituiva l’appartamento, ma chiedeva ulteriori proroghe, per poi interrompere ogni contatto e rimanere nell’immobile senza versare più nulla.

Il proprietario, dopo numerosi tentativi di recuperare il proprio bene e aver sostenuto costi per mutuo, utenze e spese condominiali, si è visto costretto a ricorrere alle vie legali. Nonostante le ricerche, l’occupante risultava irreperibile, costringendo il proprietario a procedere con una notifica per compiuta giacenza e a intentare una causa per ottenere la restituzione del bene e un risarcimento per l’occupazione senza titolo.

La Decisione del Tribunale di Monza

Il Giudice del Tribunale di Monza, accogliendo le richieste del proprietario, ha emesso una sentenza di condanna nei confronti dell’occupante, rimasto contumace (cioè assente dal processo). La decisione si articola in tre punti fondamentali:
1. Accertamento dell’occupazione senza titolo: Il Tribunale ha dichiarato che l’occupante deteneva l’immobile illegittimamente, non avendo alcun valido contratto o diritto per farlo.
2. Ordine di rilascio: È stato ordinato all’occupante di liberare l’appartamento entro 20 giorni dalla comunicazione del provvedimento.
3. Condanna al risarcimento: L’occupante è stato condannato a versare al proprietario la somma di 1.600,00 euro a titolo di indennità di occupazione, oltre al pagamento delle spese legali quantificate in 2.100,00 euro.

Le Motivazioni della Sentenza: Analisi del Diritto

La sentenza si basa su principi giuridici solidi che bilanciano il diritto di proprietà con le tutele processuali.

Qualificazione del Rapporto e Obbligo di Restituzione

Il giudice ha prima di tutto analizzato la natura dell’accordo iniziale. Che si trattasse di un ‘comodato d’uso oneroso’ o di una figura atipica di ‘precario oneroso’, il punto centrale, ai sensi dell’art. 1809 del Codice Civile, è l’obbligo di restituire il bene alla scadenza pattuita. L’occupante, non avendo provato l’esistenza di un valido motivo per permanere nell’immobile, è stato ritenuto inadempiente a tale obbligo fondamentale.

La Prova e le Conseguenze dell’Occupazione Senza Titolo

Il proprietario ha fornito prove sufficienti (messaggistica, esposti) della messa a disposizione dell’immobile, mentre l’occupante, assente dal giudizio, non ha contestato i fatti né dimostrato di avere un titolo valido per rimanere. L’occupazione senza titolo è stata quindi provata, configurandosi come un illecito civile. Il danno subito dal proprietario è stato identificato nella perdita della possibilità di godere del proprio bene, sia direttamente che indirettamente (ad esempio, dandolo in locazione).

La Liquidazione Equitativa del Danno

Uno degli aspetti più interessanti è come il giudice ha quantificato il risarcimento. In assenza di prove specifiche sull’ammontare del danno (come un potenziale canone di locazione perso), il Tribunale ha fatto ricorso alla liquidazione equitativa. Basandosi sui costi documentati dal proprietario per utenze e spese condominiali, ha stabilito un’indennità di 1.600 euro, ritenuta congrua e pari a circa il doppio delle spese vive sostenute.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa decisione del Tribunale di Monza ribadisce un principio fondamentale: chi occupa un immobile senza averne diritto è tenuto a rilasciarlo e a risarcire il proprietario per il danno causato. La sentenza offre importanti spunti pratici:
* La tutela è garantita anche con accordi verbali: Non è necessario un contratto scritto per dimostrare il proprio diritto alla restituzione.
* L’onere della prova è a carico dell’occupante: Una volta che il proprietario dimostra di aver concesso l’uso del bene, spetta a chi lo occupa dimostrare di avere un titolo valido per rimanere.
* Il risarcimento è dovuto: Il danno da occupazione illegittima è considerato implicito nella perdita di disponibilità del bene e può essere liquidato dal giudice anche in via equitativa, sulla base degli elementi disponibili.

Cosa succede se un ospite a cui è stato concesso l’uso di un immobile si rifiuta di andarsene alla scadenza pattuita?
Diventa un occupante senza titolo. Il proprietario può agire in giudizio per ottenere un ordine di rilascio forzato dell’immobile e un risarcimento per il periodo di occupazione illegittima, come stabilito nella sentenza.

Come viene calcolato il risarcimento per un’occupazione senza titolo?
Secondo la sentenza, se il danno non può essere provato nel suo preciso ammontare, il giudice può liquidarlo in via equitativa. In questo caso, il giudice ha basato la sua valutazione sul doppio delle spese vive (utenze e condominio) sostenute dal proprietario durante l’occupazione.

È necessario un contratto scritto per chiedere la restituzione di un immobile concesso in uso?
No. La sentenza dimostra che anche in presenza di un accordo verbale, il proprietario può provare il suo diritto alla restituzione. L’onere di dimostrare un valido titolo per rimanere nell’immobile spetta a chi lo occupa.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI MONZA N. 2051 2025 – N. R.G. 00004502 2025 DEPOSITO MINUTA 17 11 2025 PUBBLICAZIONE 17 11 2025

Tribunale di Monza

Seconda Sezione

R.G. 4502/2025

Oggi 17.11.2025 h.11,00 dinanzi al AVV_NOTAIO compare l’AVV_NOTAIO per la quale richiama la notifica fatta al resistente per compiuta giacenza presso l’immobile quale domicilio anche attuale; da atto di avere in ogni caso rinotificato ex art 143 cpc esibendo certificati di residenza negativi effettuati presso i comuni di Cormano ( tramite PRA) , e presso Napoli (luogo di nascita) e presso l’anagrafe nazionale ; si riserva il deposito telematico
Insiste in domanda

Nessuno per parte resistente

Il AVV_NOTAIO pronuncia sentenza ex art 447 bis cpc come di seguito allegata al presente verbale

REPUBBLICA ITALIANA In nome del Popolo Italiano Tribunale di Monza

il AVV_NOTAIO, AVV_NOTAIO NOME COGNOME all’udienza del 1 7.11.2025 ha pronunciato la seguente SENTENZA Nella causa tra

(c.f. ), nato a Milano, il DATA_NASCITA, residente in INDIRIZZO, C.F.

rappresentato e difeso dall’ AVV_NOTAIO

Ricorrente

Contro

23/11/1969, irreperibile

contumace

MOTIVI IN FATTO E DIRITTO

Con ricorso del 26.6.2025 il sig. dato atto di essere pieno proprietario dell’unità immobiliare sita in INDIRIZZO, INDIRIZZO (interno n. 43), ha allegato che, nel mese di settembre 2024, tramite conoscenze comuni, il sig. concedeva al sig. l’utilizzo dell’appartamento di sua proprietà a titolo di comodato d’uso oneroso verbale per una settimana e precisamente dal 23 settembre 2024 al 30 settembre 2024, concordando un importo di euro 400,00 a titolo di copertura spese (il sig. consegnava un anticipo di euro 100 e il giorno successivo all’ingresso effettuava il saldo di euro 300,00)
Alla scadenza del termine convenuto il sig. anziché restituire l’immobile chiedeva di

prolungare la permanenza ancora di sette/dieci giorni perché a suo dire aveva difficoltà

a reperire altra abitazione ma, decorsi i giorni di proroga, non manteneva l’impegno preso e non rilasciava l’appartamento di proprietà del ricorrente, accampando le più svariate scuse

(c.f.:

C.F.

, nato a Napoli, il

Precisava infine che, dopo diverse proroghe concesse, l’appartamento non è stato liberato nonostante le numerose e reiterate richieste della proprietà : l’uso improprio dell’appartamento (interno 43) non è cessato ed il comodatario ha cessato ormai da diversi mesi di corrispondere l’importo concordato per spese per l’immobile almeno a far data dal 23 settembre 2024 a tutt’oggi (euro 5.587,20 per copertura rate del mutuo per 10 mesi + euro 797,62 per utenze + euro 25,34 per spese condominiali)

L’attore aveva addirittura presentato un esposto nei confronti del sig. ed introdotto la mediazione rimasta senza esito.

L’attore , richiamato dunque l’art 1809 c.c ed esercitata l’azione personale di restituzione ha chiesto disporsi il rilascio e la condanna al pagamento della somma di euro 4.610,16 a titolo di indennità di occupazione

E’ rimasto contumace il resistente che, pur effettuate le ricerche formali sulla residenza ( con esito irreperibile) a detta dell’attore occupa tuttora l’immobile, donde appunto la richiesta di rilascio.

All’odierna parte attrice , regolarizzata la notifica ha dunque insistito in domanda

—000—

Si premette in diritto quanto alla qualificazione giuridica offerta del rapporto da parte dell’attore ,che da un lato secondo la giurisprudenza la figura atipica del precario immobiliare oneroso è caratterizzata dalla concessione in godimento di un bene immobile che, pur remunerata (normalmente in maniera parziale), sia provvisoria, revocabile e finalizzata alla custodia del bene. Essa si distingue sia dal comodato, ancorché precario, per la presenza di un corrispettivo; sia dalla locazione per la possibilità riconosciuta al concedente di far cessare in qualsiasi momento il godimento.
Per altro verso anche nel comodato , tipicamente gratuito, è possibile prevedere la corresponsione di una somma quando il comodatario di un immobile versa una somma periodica a titolo di rimborso spese (Cass. 2 marzo 2001 n. 3021), la cui entità esclude la dissimulazione di un sottostante contratto di locazione (Cass. 4 giugno 1997 n. 4976) ovvero il comodante dà in godimento un fabbricato, subordinando tale godimento a prestazioni di custodia e a oneri riguardanti la fornitura elettrica e le spese di ripa razione dell’immobile (Cass. 25 settembre 1990 n. 9718); od infine una persona concede ospitalità a un parente od amico che, per ragioni di
convenienza, paga un modesto canone mensile (Cass. 2 aprile 1984 n. 2151).

Quanto all’obbligo di restituzione ai sensi dell’art. 1809 c.c. ‘ il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto’ . Il tempo della restituzione si desume dal termine pattuito o in difetto, da quello deducibile dall’uso della cosa stessa

Quanto infine alle richieste economiche avanzate ‘ in caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno emergente è la perdita della possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione in godimento ad altri dietro corrispettivo; se tale danno non può essere provato nel suo preciso ammontare, è liquidato dal AVV_NOTAIO con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato. Nella medesima ipotesi, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello derivante dall’impossibilità, in conseguenza dell’occupazione, di concedere in godimento o vendere il bene per un corrispettivo superiore o più conveniente rispetto a quello di mercato’ (CSU n .33645 del 2022)
Ciò premesso e così inquadrata la fattispecie, in difetto di prove scritte o di contestazione da parte del convenuto, si osserva in primo luogo , sulla base della messaggistica e dell’esposto prodotti, che è provata la messa a disposizione dell’immobile in favore del resistente.

Mentre quanto al mancato rispetto dell’obbligo di restituzione , il cui onere probatorio circa la sussistenza di un valido motivo di permanenza incombeva al resistente, in difetto di prova contraria il termine inizialmente pattuito può ritenersi non ottemperato.

Deve pertanto ordinarsi il rilascio nel termine di 20 gg atteso il tempo già trascorso

Ne discende altresì la prova dell’abusiva occupazione riscontrata dalla raccomandata dell’11.4.2025

Il convenuto d’altra parte e come già detto , disinteressandosi al processo, non ha dimostrato l’esistenza di un valido titolo in proprio favore né di aver corrisposto l’indennità per il periodo questione

Da un lato dunque parte attrice , configurandosi l’occupazione come illegittima , ha diritto al rilascio dell’immobile e per altro verso spetta all’attrice anche l’indennità di occupazione il cui diritto – consistente nella perdita della possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o

indiretto mediante concessione in godimento ad altri dietro corrispettivo può ricavarsi -è in sé nella persistente occupazione.

Quanto all’indennità tuttavia , in difetto di criteri liquidativi specifici ( non potendosi commisurare alla rata mutuo) e tenuto conto di quanto allegato( euro 797,62 per utenze + euro 25,34 per spese condominiali) essa può indicarsi in euro 1600 ( pari indicativamente al doppio delle spese vive maturate alla presentazione del ricorso)

Per la regola della soccombenza le spese di lite sono a carico del convenuto e si liquidano in dispositivo per tre fasi e su valori medi sulla base del decisum

P.Q.M.

Visti gli artt.447 bis e segg cpc

ACCERTA e DICHIARA che il sig. occupa

l’appartamento (interno 43), sito in INDIRIZZO Dugnano INDIRIZZO, INDIRIZZO, senza titolo per l’effetto

ORDINA al medesimo il rilascio dell’immobile nel termine di 20 gg dalla comunicazione del presente provvedimento

ACCERTA e DICHIARA che il sig. deve corrispondere al ricorrente l’importo di euro 1.600,00 a titolo di indennizzo e per l’effetto

CONDANNA il sig. a corrispondere l’importo di euro 1600,00 all’attore

CONDANNA il convenuto al pagamento delle spese di lite pari ad euro 2100,00 per compensi oltre accessori per legge

Così deciso in Monza il 17.11.2025 Il AVV_NOTAIO

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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