Occupazione illegittima: poteri CTU e risarcimento

La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto del ricorso presentato da alcuni privati contro un Comune in merito al risarcimento per occupazione illegittima. La vicenda riguarda la trasformazione irreversibile di un terreno per la costruzione di una casa per anziani, avvenuta senza l’emissione di un regolare decreto di esproprio. La Suprema Corte ha stabilito che il Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) ha il potere di acquisire visure catastali per precisare l’estensione del bene, anche se non prodotte dalle parti, poiché tali atti non costituiscono prova di fatti principali. È stata inoltre confermata la natura non edificabile dell’area, con conseguente calcolo del danno basato sul valore venale ridotto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Occupazione illegittima: i poteri del CTU e il calcolo del danno

L’occupazione illegittima di un terreno da parte della Pubblica Amministrazione rappresenta una delle fattispecie più complesse del diritto civile e amministrativo. Recentemente, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi sui limiti dei poteri del Consulente Tecnico d’Ufficio e sui criteri di determinazione del risarcimento dovuto ai proprietari.

Il caso della trasformazione irreversibile

La vicenda trae origine dall’occupazione di un’area privata finalizzata alla costruzione di una struttura sociale. Nonostante l’opera fosse stata realizzata, il procedimento espropriativo non si era mai concluso con un decreto formale. I proprietari hanno quindi agito per ottenere il risarcimento del danno derivante dalla perdita definitiva del bene.

I poteri del Consulente Tecnico d’Ufficio

Uno dei punti centrali del ricorso riguardava l’acquisizione di visure catastali da parte del CTU durante il grado di appello. Secondo i ricorrenti, tale attività violava le preclusioni istruttorie. Tuttavia, la Cassazione ha chiarito che il consulente può acquisire documenti pubblici necessari a rispondere ai quesiti del giudice, purché questi servano a precisare fatti secondari o tecnici e non a provare i fatti principali che restano onere delle parti.

La natura del terreno e il valore venale

Un altro aspetto cruciale ha riguardato la classificazione urbanistica del suolo. La Corte ha confermato che, se un terreno è inserito in zone destinate a servizi pubblici (come la zona F), esso perde il carattere di edificabilità legale. Pertanto, il risarcimento per l’occupazione illegittima deve essere parametrato al valore di mercato del bene nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, escludendo aspettative edificatorie non supportate dai piani regolatori.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha motivato il rigetto del ricorso principale sottolineando la legittimità dell’operato del giudice d’appello. In particolare, è stato applicato il principio sancito dalle Sezioni Unite secondo cui il CTU, nell’espletamento del mandato, può acquisire documenti non prodotti dalle parti se ciò è indispensabile per l’accertamento tecnico richiesto. Tale facoltà non subisce le preclusioni tipiche delle parti private, a patto che venga rispettato il contraddittorio. Inoltre, la Corte ha ritenuto inammissibili le doglianze relative alla mancata valutazione di usi intermedi del terreno (come parcheggi o chioschi), poiché tali questioni non erano state adeguatamente sollevate nei precedenti gradi di merito, risultando quindi nuove e non esaminabili in sede di legittimità.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza ribadisce che il risarcimento per occupazione illegittima deve riflettere il valore reale del bene al momento della trasformazione irreversibile. La decisione conferma un orientamento rigoroso: il proprietario ha diritto al ristoro integrale, ma questo non può trasformarsi in un ingiustificato arricchimento basato su potenzialità edificatorie inesistenti. Per i cittadini e le amministrazioni, emerge chiaramente l’importanza di una corretta gestione dei documenti catastali e urbanistici, che restano la base oggettiva per ogni valutazione economica in sede giudiziaria. La soccombenza dei ricorrenti comporta inoltre la condanna al pagamento delle spese di lite, confermando la necessità di una strategia difensiva solida sin dal primo grado.

Il consulente tecnico può acquisire documenti non prodotti dalle parti?
Sì, il CTU può acquisire documenti pubblici come le visure catastali se necessari per rispondere ai quesiti del giudice, purché non servano a provare i fatti principali della causa.

Come viene calcolato il risarcimento per un terreno non edificabile?
Il risarcimento si basa sul valore venale del bene al momento della trasformazione, tenendo conto della sua effettiva destinazione urbanistica e della posizione geografica.

Cosa accade se l’esproprio non si conclude con un decreto formale?
Si configura un’occupazione illegittima che obbliga la Pubblica Amministrazione a risarcire il proprietario per la perdita del bene e per il periodo di occupazione senza titolo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 34290 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 1 Num. 34290 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 07/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15799/2018 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) giusta procura speciale in calce al ricorso

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al controricorso

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di CALTANISSETTA n. 297/2017 depositata il 20/11/2017; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/10/2023 dal

Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, quali eredi del padre NOME COGNOME e proprietari di un lotto di terreno di circa mq. 10.000, sito nel RAGIONE_SOCIALE di Villalba, con atto di citazione del 29 dicembre 1999, convenivano dinanzi al Tribunale di Caltanissetta il RAGIONE_SOCIALE di Villalba e chiedevano la condanna dell’Ente al risarcimento del danno loro cagionato dall’illegittima e irreversibile occupazione/trasformazione dell’area occupata (terreno attoreo, sito in INDIRIZZO, in catasto alla pag. 2925, foglio 9, particelle 52 e 103, per la complessiva superficie di mq. 3863), s ul rilievo che l’occupazione era finalizzata alla realizzazione di una RAGIONE_SOCIALE, ma il procedimento espropriativo non si era concluso con l’emissione del decreto di esproprio, nonché chiedevano il risarcimento del danno per tutto il periodo di illegittima apprensione del bene, fermo quanto dovuto per indennità di occupazione legittima, con interessi e rivalutazione. Il Tribunale di Caltanissetta, per quanto ora di interesse, all’esito dell’espletamento di C.T.U., con sentenza n. 594/2010, del 31.5./10.6.2010 condannava il RAGIONE_SOCIALE alla complessiva somma di €. 159.446,399, oltre interessi al tasso legale dalla data della pronuncia al soddisfo, dichiarandosi incompetente in favore della Corte distrettuale sulla domanda di indennità di occupaz ione d’urgenza dovuta.
Con sentenza n.297/2017 pubblicata il 20-11-2017, la Corte d’appello di Caltanissetta, pronunciando sull’impugnazione proposta in via principale dal RAGIONE_SOCIALE e in via incidentale da NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, dopo avere disposto due supplementi a chiarimenti della C.T.U. di primo grado e la rinnovazione della C.T.U., condannava il RAGIONE_SOCIALE di Villalba a pagare

in favore degli appellati la somma di € 35.097,52, oltre alla rivalutazione monetaria su somma dalla data del 4.1.2008 a quella di pubblicazione della sentenza ed oltre agli interessi, al tasso legale, sulla detta somma via via annualmente rivalutata sino alla data di pubblicazione della sentenza, nonché sulla somma complessiva così risultante degli interessi, al tasso legale, dalla data di pubblicazione della sentenza al pagamento, compensando interamente tra le parti le spese del doppio grado e ponendo le spese delle consulenze tecniche d’ufficio a carico delle parti per metà ciascuna. La Corte di merito, ritenute condivisibili le conclusioni del C.T.U. nominato in grado d’appello, affermava la natura di area non edificabile del terreno oggetto di causa perché inserito nella cosiddetta zona F dello strumento urbanistico, determinava la superficie oggetto di irreversibile trasformazione in mq. 3.349, sulla scorta dell’accatastamento dell’area eseguito dal RAGIONE_SOCIALE di Villalba nell’anno 2014, la cui visura c atastale era allegata alla relazione del C.T.U. COGNOME, nonché procedeva alla quantificazione del valore venale del bene ritenendo congruo il valore di €. 9,53/mq., determinato dal C.T.U. COGNOME nella relazione del 17.4.2013, rivalutato alla data dell’irreversibile trasformazione del fondo, nonché aumentava del 10% detto valore in considerazione dell’ubicazione del terreno in zona vicina al centro storico del paese. 3. Avverso questa sentenza, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME propongono ricorso affidato a quattro motivi, resistito con controricorso dal RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE Villalba, che propone
ricorso incidentale condizionato.

Il ricorso è stato fissato per l’adunanza in camera di consiglio ai sensi degli artt. 375, ultimo comma, e 380 bis 1, cod. proc. civ.. Le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.I ricorrenti principali denunciano: i) con il primo motivo la

« violazione o falsa applicazione dell’art. 345, III comma, prima parte, c.p.c., applicabile ‘ ratione temporis ‘ (giudizio iniziato nel 2000), in relazione all’art. 360, I comma, n. 3), c.p.c., sub specie della omessa motivazione circa il carattere di indispensabilità ai fini della decisione della causa, nonché in relazione alla nullità della sentenza e del procedim ento ai sensi dell’art. 360, I comma, n. 4), c.p.c., per violazione degli artt. 111 Cost., I e II comma in relazione al giusto processo e alla condizione di parità delle parti» , per avere la Corte di merito ammesso, per l’accertamento della superficie oggetto di irreversibile trasformazione, l’introduzione agli atti (direttamente ad opera del RAGIONE_SOCIALE e asseritamente fuori mandato) della visura catastale relativa al successivo accatastamento dell’area in questione avvenuto nel 2014, ad opera del RAGIONE_SOCIALE, senza motivazione circa l’indispensabilità della produzione e senza considerare che il documento, benché di formazi one successiva all’introd uzione del giudizio, proveniva dalla stessa P.A. che aveva interesse ad utilizzarlo; identica censura riguarda i documenti prodotti al primo C.T.U. dal RAGIONE_SOCIALE il 9.4.2013, come risultanti dal verbale allegato alla relazione depositata dall’ AVV_NOTAIO in data 17 aprile 2013 e nella relazione stessa, pagg. 9-12 (doc. 4), sia perché tutti documenti di formazione anteriore, addirittura, all’ inizio del giudizio di primo grado, o, comunque, per il doc. segnato col numero 4, datato 23.10.2003 e quello segnato col numero 5, datato 17.7.2001, formati nel corso del primo grado con possibilità/dovere di produrli in tale sede, sia, soprattutto, perché utilizzati dal C.T.U. per la determinazione del valore di mercato del bene secondo la stima comparativa, come attestato dallo stesso C.T.U. alle pagine 9-12 della pag.12 della sua relazione
Violazione o falsa applicazione dell’art. 37 del D.P.R. pag.21 327/2001, in relazione all’art. 360, I comma, n. 3), c.p.c., sub specie della errata interpretazione per omessa considerazione ed

applicazione in virtù dello ‘ jus superveniens ‘ , del criterio del valore venale pieno in uno all’omesso esame di un fatto decisivo della controversia che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, I comma, n. 5), c.p.c.. Nullità della sentenza e del procedimento all’art. 36 0, I comma, n. 4), c.p.c. per violazione dell’art. 112 c.p.c. sulla domanda di risarcimento integrale e dell’art. 1 primo protocollo addizionale alla CEDU» , per avere la Corte di Appello affermato che l’inserimento dell’area nella zona ‘F’ o la classificazione della detta area quale zona ‘F’, determinava il carattere non edificabile dei suoli con esclusione del criterio della edificabilità di fatto (Cass. 6873/2011) ai fini della determinazione dell’indennità di espropriazione, senza considerare e verificare anche nella successiva determinazione del quantum , le possibilità di utilizzazione intermedia tra l’agricola e l’edificatoria parcheggi, depositi, chioschi -, in asserito contrasto con quanto più volte statuito da questa Corte (Cass. 23639/2016 e Cass.7174/2013);
Violazione o falsa applicazione dell’art. 33 del D.P.R. 327/2001, in relazione all’art. 360, I comma, n. 3), c.p.c., sub specie della pag.24 errata interpretazione per omessa considerazione dell’espropriazione parziale, in uno all’omesso esame di un fatto decisivo della controversia che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, I comma, n. 5), c.p.c. Nullità della sentenza e del procedimento a ll’art. 360, I comma, n. 4), c.p.c. per violazione dell’art. 112 c.p.c. sulla domanda di risarcimento integrale e dell’art. 1 primo protocollo addizionale alla CEDU. Nullità della sentenza e del procedimento all’art. 360, I comma, n. 4), c.p.c. per non avere la Corte invitato le parti a discutere il punto ex art. 101 2° comma c.p.c. su questione emersa d’ufficio (ausiliario CTU)» , per avere la Corte nissena, nell’accertare l’estensione del terreno, omesso di considerare la compromissione o l’alterazione de lle possibilità di utilizzazione della restante porzione del bene, nelle intenzioni del RAGIONE_SOCIALE da restituire ai ricorrenti, in particolare per
avere la Corte d’appello omesso la motivazione in ordine alle possibilità di utilizzo effettivo dell’ulteriore area ultronea rispetto a quella trasformata, ponendosi la statuizione impugnata in contrasto insanabile con l’art. 1 del primo Protocollo addizio nale alla CEDU, nell’interpretazione datane dalla Corte europea, e per ciò stesso in aperta violazione con l’art. 117, comma 1, Cost..

ullità della sentenza e del procedimento in relazione all’art. 360, I comma, n. 4), c.p.c., per violazione dell’art. 132, comma II, n. 4), c.p.c. sub specie della inosservanza dell’obbligo di esporre i motivi di fatto e diritto della decisione, nonché per motivazione assente o, per lo meno, pag.27 apparente e, per completezza, omesso esame circa un fatto decisivo della controversia che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, I comma, n. 5), c.p.c.» , per avere la Corte di appello ritenuto, senza alcuna effettiva e reale motivazione, decisamente esagerato l’ aumento complessivo del valore determinato dal CTU nell’88%, applicando solo l’aumento del 10% sul valore del fondo, alla data della irreversibile trasformazione, con conseguente esclusione del maggior danno dal quantum risarcitorio, nonostante la coerente ed esaustiva disamina data sul punto dal C.T.U. COGNOME.
Con l’unico motivo di ricorso incidentale condizionato, il RAGIONE_SOCIALE denuncia, in modo volutamente speculare al primo motivo del ricorso principale, la violazione o falsa applicazione dell’art. 345, III comma, prima parte, c.p.c., applicabile ‘ ratione temporis ‘ (giudizio iniziato nel 2000), in relazione all’art. 360, I comma, n. 3), c.p.c., sub specie della omessa motivazione circa il carattere di indispensabilità ai fini della decisione della causa, nonché in relazione alla nullità della sentenza e del procedim ento ai sensi dell’art. 360, I comma, n. 4), c.p.c., per violazione degli artt. 111 Cost., I e II comma in relazione al giusto processo e alla condizione di parità delle parti». Deduce che, in denegata ipotesi di accoglimento del primo
motivo del ricorso degli COGNOME, le medesime violazioni denunciate avrebbero dovuto estendersi a tutti i documenti prodotti in secondo grado dai ricorrenti principali, nonché rileva che le visure catastali erano state acquisite anche dal precedente C.T.U. NOME o prodotte dal difensore dei suddetti ricorrenti.

Il primo motivo del ricorso principale è in parte infondato e in parte inammissibile, restando di conseguenza assorbito il ricorso incidentale condizionato.

Occorre premettere che, come risulta dalla motivazione della sentenza impugnata, le questioni dedotte in appello dal RAGIONE_SOCIALE ponevano in discussione non solo la natura edificabile dei terreni, ma anche l’accertamento dell’estensione della superficie irreversibilmente trasformata e l’accertamento del suo valore, sicché correttamente la Corte d’appello ha svolto istruttoria sul devoluto come sopra indicato, demandando indagini in tal senso al C.T.U., e in particolare dapprima a quello nominato in primo grado e, di seguito, ad altro consulente nominato in sostituzione, dopo l’espletamento, evidentemente non esaustivo, di ben due supplementi peritali da parte del primo. Non coglie, pertanto, nel segno la doglianza relativa alla violazione dell’art.345 cod. proc. civ., atteso che gli approfondimenti istruttori espletati in appello erano stati per l’appunto effettuati in relazione a quanto devoluto con i motivi di gravame.
Difetta di specificità e di autosufficienza il profilo di censura attinente ai documenti prodotti al primo C.T.U. dal RAGIONE_SOCIALE il 9.4.2013, atteso che non è specificamente spiegata la rilevanza attribuita dalla Corte di merito a detti documenti, e inoltre manca una critica compiuta e pertinente alla motivazione della sentenza impugnata, nella parte in cui è stata ritenuta generica la doglianza di violazione del contraddittorio espressa dagli COGNOME e nella parte in cui è stato, in ogni caso, evidenziato che si trattava di documentazione pubblica acquisita dal RAGIONE_SOCIALEURAGIONE_SOCIALE nell’espletamento del suo mandato ex art.213
cod. proc. civ.. Medesime considerazioni vanno espresse circa il profilo di censura attinente alla visura catastale, atteso che, peraltro, gli stessi ricorrenti principali assumono che l’accatastamento avvenne nel 2014, ossia nel corso del giudizio d’appello, nonché rilevato che, come pure risulta dalla stessa ricostruzione di cui al ricorso, il C.T.U. di primo grado aveva determinato un’estensione superiore a quella indicata dagli stessi espropriati (4.201,57 mq, a fronte di 3.462 indicata dai privati) e il RAGIONE_SOCIALE aveva impugnato la sentenza del Tribunale espressamente su questo punto.
In ogni caso , poiché l’estensione esatta del bene irreversibilmente trasformato si configura come fatto aggiuntivo atto a precisare il fatto principale, ha rilievo dirimente, nella specie, il principio affermato dalle Sezioni Unite di questa Corte (sentenza n.3086/2022), secondo cui in materia di consulenza tecnica d’ufficio, il consulente nominato dal giudice, nei limiti delle indagini commessegli e nell’osservanza del contraddittorio delle parti, può accertare tutti i fatti inerenti all’oggetto della lite il cui accertamento si rende necessario al fine di rispondere ai quesiti sottopostigli, a condizione che non si tratti dei fatti principali che è onere delle parti allegare a fondamento della domanda o delle eccezioni e salvo, quanto a queste ultime, che non si tratti fatti principali rilevabili d’ufficio . Inoltre, in materia di consulenza tecnica d’ufficio il consulente nominato dal giudice, nei limiti delle indagini commessegli e nell’osservanza del contraddittorio delle parti, può acquisire, anche prescindendo dall’attività di allegazione delle parti, non applicandosi alle attività del consulente le preclusioni istruttorie vigenti a carico delle parti, tutti i documenti che si rende necessario acquisire al fine di rispondere ai quesiti sottopostigli, a condizione che essi non siano diretti a provare i fatti principali dedotti a fondamento della domanda e delle eccezioni che è onere delle parti
provare e, salvo quanto a queste ultime, che non si tratti di documenti diretti a provare fatti principali rilevabili d’ufficio.

I motivi secondo e terzo del ricorso principale, da esaminarsi congiuntamente per la loro connessione, sono inammissibili.

Le censure sono generiche e difettano di autosufficienza, perché le questioni dedotte con i suddetti mezzi (utilizzi intermedi e pregiudizio per edificabilità dell’area residua) non sono state esaminate dalla Corte d’appello, i ricorrenti principali non indicano se, quando e come hanno allegato nei giudizi di merito che vi fosse possibilità di utilizzazione intermedia dell’area per parcheggi, chioschi e via dicendo, né deducono se, come e quando hanno allegato che vi fosse un pregiudizio per la parte del bene rimasta in proprietà in ragione dell’unitarietà del bene stesso, sicché neppure è consentito a questa Corte di valutare se si tratti di questioni, implicanti anche accertamenti fattuali, mai prospettate nei giudizi di merito, come eccepito dal controricorrente.
Anche il quarto motivo è inammissibile.

La censura non solo non si confronta compiutamente con la motivazione della sentenza impugnata sul punto, poiché la Corte d’appello ha affermato che l’aumento dell’88% era ‘ privo di ogni conforto comparativo con terreni analoghi ‘ (pag.6 sentenza), ma è anche impropriamente diretta a sollecitare il riesame di valutazioni meritali.

In conclusione, il ricorso principale va rigettato, dichiarato assorbito il ricorso incidentale condizionato, e le spese del presente giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ove dovuto, da parte dei ricorrenti principali, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale; dichiara assorbito il ricorso incidentale condizionato; condanna i ricorrenti principali al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 8.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ove dovuto, da parte dei ricorrenti principali, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, il 12/10/2023.

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