Occupazione illegittima: no usucapione senza prova

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 25505/2024, ha rigettato il ricorso di un soggetto che, dopo aver occupato un immobile per decenni, ne rivendicava la proprietà per usucapione. La Corte ha stabilito che la semplice occupazione non basta: è necessario dimostrare l’inizio e le modalità del possesso con ‘animus possidendi’. Inoltre, ha confermato che in caso di occupazione illegittima di un bene fruttifero, come un immobile in zona di pregio, il danno per il proprietario è presunto e non necessita di una prova specifica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Occupazione Illegittima e Usucapione: La Cassazione Fa Chiarezza

L’occupazione illegittima di un immobile è una questione complessa che spesso si intreccia con la pretesa di usucapione da parte dell’occupante. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha fornito importanti chiarimenti sui requisiti necessari per dimostrare il possesso valido per l’usucapione e sulla natura del danno risarcibile al proprietario. Vediamo nel dettaglio la vicenda e i principi affermati dai giudici.

Il Caso: Dalla Detenzione alla Presunta Usucapione

La controversia nasce dall’azione legale intrapresa dai proprietari di un appartamento, situato in una prestigiosa via del centro storico di Roma, per ottenerne la restituzione da parte di un soggetto che lo occupava da lungo tempo. L’occupante, a sua difesa, aveva presentato una domanda riconvenzionale, sostenendo di aver acquisito la proprietà dell’immobile per usucapione, avendolo posseduto ininterrottamente fin dal 1975.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano respinto la richiesta di usucapione, condannando l’occupante al rilascio dell’immobile e al pagamento di una cospicua somma a titolo di risarcimento del danno per l’illegittima occupazione. La questione è quindi approdata dinanzi alla Corte di Cassazione.

L’Occupazione Illegittima e i Motivi del Ricorso

L’occupante ha basato il suo ricorso in Cassazione su tre motivi principali, contestando la valutazione dei giudici di merito sia sulla questione dell’usucapione sia sulla quantificazione del danno.

La Prova del Possesso ai Fini dell’Usucapione

Il ricorrente lamentava che la Corte d’Appello avesse erroneamente negato la prova del suo possesso, nonostante l’occupazione dell’immobile sin dal 1975. Secondo la sua tesi, i giudici avevano travisato alcuni elementi, come il suo consenso all’accesso di un consulente tecnico, interpretandolo come una mancanza di animus possidendi.

La Decorrenza e la Natura del Danno

Un secondo motivo di doglianza riguardava il risarcimento del danno. L’occupante contestava la data di decorrenza del diritto al risarcimento e sosteneva che la Corte d’Appello avesse errato nel considerare il danno da occupazione illegittima come in re ipsa, cioè presunto nel fatto stesso dell’occupazione.

La Quantificazione del Danno da Occupazione

Infine, il ricorrente criticava la stima del valore locativo dell’immobile, fissata in 1000 euro al mese, ritenendola eccessiva. A suo dire, una precedente sentenza tra le parti aveva indicato un valore inferiore e una consulenza tecnica attestava l’inutilizzabilità del bene.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, ritenendo i motivi inammissibili o infondati e offrendo una chiara analisi dei principi giuridici applicabili.

Sull’Insufficienza della Prova del Possesso

I giudici hanno chiarito che, per ottenere l’usucapione, non è sufficiente dimostrare di aver occupato un bene per un lungo periodo. È fondamentale provare l’inizio, l’estensione e le modalità del possesso. Nel caso di specie, il ricorrente non era riuscito a superare la presunzione che la sua relazione con l’immobile fosse iniziata come semplice detenzione, dato che era già locatario di un’unità immobiliare adiacente. Mancava la prova di un atto di “interversione del possesso”, ovvero un’azione che manifesti in modo inequivocabile la volontà di possedere l’immobile come proprietario.

Sul Danno da Occupazione Illegittima: Una Presunzione Semplice

La Corte ha ribadito un principio consolidato: il danno derivante dall’occupazione illegittima di un immobile non è un postulato astratto, ma si fonda su una presunzione semplice. Quando un bene è per sua natura fruttifero, come un appartamento in una zona di pregio, si presume che il proprietario avrebbe potuto trarne un vantaggio economico (ad esempio, locandolo). Questa presunzione grava sull’occupante, che ha l’onere di fornire la prova contraria, dimostrando che il proprietario non avrebbe comunque utilizzato il bene. Prova che, nel caso in esame, non è stata fornita.

Sulla Liquidazione del Danno

La Cassazione ha giudicato inammissibile anche la critica sulla quantificazione del danno. La Corte d’Appello aveva motivato adeguatamente la stima di 1000 euro mensili, basandosi su elementi concreti come le dimensioni dell’appartamento e la sua ubicazione prestigiosa. Contestare tale valutazione nel merito non è consentito in sede di legittimità, che è limitata al controllo della corretta applicazione della legge e della logicità della motivazione.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame conferma due capisaldi del diritto immobiliare. In primo luogo, per l’usucapione non basta il mero fatto materiale della disponibilità del bene, ma occorre una prova rigorosa del possesso qualificato dall’ animus possidendi. In secondo luogo, chi subisce un’occupazione illegittima di un immobile potenzialmente redditizio ha diritto al risarcimento del danno, che si presume fino a prova contraria. Questa decisione rafforza la tutela del diritto di proprietà e chiarisce gli oneri probatori a carico di chi occupa un immobile altrui.

È sufficiente occupare un immobile per molti anni per diventarne proprietari per usucapione?
No. Secondo la Corte di Cassazione, non basta la semplice occupazione prolungata nel tempo. È necessario fornire la prova rigorosa dell’inizio, dell’estensione e delle modalità del possesso, dimostrando di essersi comportati come proprietari (animus possidendi) e non come semplici detentori (es. inquilini).

In caso di occupazione illegittima, il proprietario deve sempre provare di aver subito un danno economico?
Non necessariamente. La giurisprudenza afferma che il danno da occupazione abusiva di un immobile fruttifero (come un appartamento) è presunto. Si presume cioè che il proprietario abbia subito un danno pari al mancato guadagno che avrebbe potuto ottenere, ad esempio, affittando l’immobile. Spetta all’occupante dimostrare il contrario.

Come viene calcolato il danno da occupazione illegittima di un immobile?
Il danno viene generalmente calcolato in via equitativa, sulla base del valore locativo di mercato dell’immobile. I giudici tengono conto di fattori concreti come le dimensioni, l’ubicazione e le condizioni del bene per stimare il canone di locazione che il proprietario avrebbe potuto percepire nel periodo dell’occupazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 25505 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 25505 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24263/2020 R.G. proposto da:

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, COGNOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che li rappresenta e difende

-controricorrenti-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 1375/2020 depositata il 24/02/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/09/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Premesso che:

1.NOME COGNOME ricorre con tre motivi per la cassazione della sentenza in epigrafe con cui la Corte di Appello di Roma ha respinto il gravame di esso ricorrente contro la sentenza del Tribunale di Roma con la quale era stata respinta la domanda riconvenzionale di usucapione avanzata da esso COGNOME nei confronti di NOME COGNOME riguardo ad un immobile in Roma, INDIRIZZO, ed era stato imposto al medesimo COGNOME, in accoglimento delle domande principali, di rilasciare l’immobile e di pagare al COGNOME la somma di 67.767,00 euro a titolo di risarcimento del danno per illegittima occupazione dell’immobile; 2.resistono con controricorso NOME COGNOME e NOME
COGNOME, eredi di NOME COGNOME;

3.la causa perviene al Collegio a seguito di richiesta di decisione formulata dal ricorrente ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c. in riferimento alla proposta di definizione del giudizio per inammissibilità o comunque manifesta infondatezza del ricorso. La parte controricorrente ha depositato memoria;

considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso vengono lamentate ‘violazione e falsa applicazione dell’art.1141, 1158, 1165 e 2944 c.c.’ in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c., per avere la Corte di Appello ritenuto che l’allora appellante e attuale ricorrente non avesse provato di aver posseduto l’immobile de quo. Deduce il ricorrente che la Corte di Appello stessa aveva accertato che egli aveva occupato l’immobile fino dal 1975, che il COGNOME non aveva mai dato prova dell’esistenza di un titolo originario di detenzione, che la Corte di Appello aveva errato nel ritenere che la circostanza
che esso ricorrente avesse, nel 1991, consentito ad un consulente tecnico nominato dal giudice di un giudizio tra il COGNOME ed un terzo di accedere all’immobile fosse indicativa della assenza di animus possidendi ;

2. il motivo è inammissibile perché non si confronta con quanto effettivamente affermato dalla Corte di Appello. Si legge infatti nella sentenza impugnata che difettava sia la prova ‘dell’inizio del possesso’ – non è quindi vero che la Corte di Appello abbia dato conto del fatto che il ricorrente occupava l’immobile dal 1975 – sia la prova della ‘estensione e della modalità del possesso’ , niente potendosi dedurre da ricevute di pagamento di utenze prodotte dall’appellante in quanto, per un verso, dette ricevute erano prive di riferimento all’interno 4 (il bene oggetto di domanda) e, per altro verso, l’appellante conduceva in locazione dal 1970 l’interno 3. Si legge inoltre che, come accertato dal CTU in un giudizio tra il COGNOME e terzi e come emergeva anche da una ‘missiva dell’amministratore del condominio del 16.2.2015’, l’unità immobiliare occupata dallo COGNOME era stata ricavata ‘dalla fusione e dal successivo frazionamento degli originari interni nn. 3 e 4’ in interni ‘3, 3 a, 4, 4 a e 4 b’. Si legge infine che l’appellante non aveva fornito ‘elementi per accertare se l’appartamento occupato fosse o meno ricompreso nell’unità immobiliare ricevuta in locazione nel 1970 e dunque se egli avesse iniziato a utilizzare lo stesso titolo di detenzione qualificata ovvero come possessore’ 3. con il secondo motivo di ricorso vengono lamentate ‘violazione dell’art. 2043 c.c. e mancanza assoluta di motivazione’, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 e n.4, c.p.c. Deduce il ricorrente che la Corte di Appello ha confermato la sentenza di primo grado in punto di risarcimento del danno da illegittima occupazione, senza aver ‘mai accennato alla eccezione circa la data di decorrenza del diritto al risarcimento’, individuata dal Tribunale nel 7 ottobre 2009 invece che nel 7 ottobre 2014 allorché era stata
ricevuta dall’attuale ricorrente la notifica dell’atto originario di citazione ovvero dal marzo 2010, allorché il COGNOME aveva inviato allo COGNOME una raccomandata (il cui contenuto non è dal ricorrente precisato). Deduce inoltre il ricorrente che la Corte di Appello ha errato nel ritenere il danno da illegittima occupazione in re ipsa .

4.il motivo è infondato.

Per un verso, dallo stesso ricorso (pagina 5) emerge che l’attuale ricorrente aveva formulato un motivo specifico di appello centrato sull’avere il Tribunale ritenuto ‘ in re ipsa ‘ il danno da illegittima occupazione e che solo nelle conclusioni dell’atto di appello – non quindi mediante una specifica censura – era stato chiesto di determinare la decorrenza del diritto della controparte al risarcimento del danno dalla data della notifica della citazione o dal 7 ottobre 2010. Non è dunque prospettabile il vizio di difetto di motivazione sul rigetto di cui al la suddetta ‘conclusione’. Per altro verso, il motivo in esame appare mirato ad ottenere in questa sede di legittimità una decisione di merito sulla decorrenza del ridetto diritto.
Quanto al dedotto errore in cui la Corte di Appello sarebbe incorsa ritenendo ‘in re ipsa’ il danno da illegittima occupazione, occorre ricordare che la giurisprudenza di questa Corte (Sez. 6-2 n. 39 del 7 gennaio 2021 e Sez. 2 n. 20708 del 31 luglio 2019; Sez. 3, n.14268 del 25/05/2021) è nel senso che non si pone un postulato di danno in re ipsa ma una presunzione semplice di danno. Ciò ricordato, l’errore denunciato dal ricorrente non è ravvisabile avendo la Corte di Appello dato conto della specificità della fattispecie concreta di occupazione abusiva di immobile posto in una zona centrale e di pregio di Roma così che era da ritenersi probabile una diversa utilizzazione economica da parte del proprietario reimmesso in possesso. La Corte di Appello ha anche
precisato che lo COGNOME non ha fornito alcuna controprova per vincere la presunzione radicata nella concretezza;

5. con il terzo motivo di ricorso viene lamentata la ‘violazione dell’art. 1226 e dell’art. 2043 c.c.’, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., per avere la Corte di Appello liquidato il danno sulla base del valore locativo stimato in 1000 euro per mese laddove invece, come dedotto nell’atto di appello, ‘una sentenza tra i COGNOME aveva indicato in 200 euro al mese il danno subito da NOME COGNOME per mancato godimento del bene e da una consulenza in atti si evinceva chiaramente che il bene era inutilizzabile’;
il motivo è inammissibile. La Corte di Appello ha stimato l’effettivo valore locativo dell’immobile in 1000 euro il mese tenendo conto delle dimensioni (‘circa 40 m’) e della ubicazione dell’immobile stesso (in INDIRIZZO, strada prestigiosa e nota per la storica presenza di antiquari in pieno centro storico a pochi passi da INDIRIZZO‘). Ha precisato che l’allegazione dell’appellante per cui l’immobile sarebbe stato fatiscente era rimasta indimostrata e che l’appellante ‘non aveva indicato un diverso valore locativo e non aveva allegato differenti stime immobiliari’ Ciò detto, con il motivo in esame il ricorrente chiama questa Corte ad una valutazione in fatto, auspicando di avere una stima del valore locativo inferiore rispetto a quella motivatamente effettuata dalla Corte d’Appello. Pretende di stravolgere il ruolo di questa Corte da giudice di legittimità a giudice di merito;
7.in conclusione il ricorso deve essere rigettato;

8.le spese seguono la soccombenza;

poiché la trattazione è stata chiesta ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ. a seguito di proposta di inammissibilità o comunque infondatezza del ricorso, e poiché la Corte ha deciso in conformità alla proposta, va fatto applicazione del terzo e del quarto comma dell’art. 96 cod. proc. civ., in assenza di indici che possano far

propendere per una diversa applicazione della norma. Sulla scorta di quanto esposto, la parte ricorrente va condannata al pagamento di una somma, equitativamente determinata in € 8 .500,00, in favore della controparte e di una ulteriore somma, pari ad € 3.000,00, in favore della cassa delle ammende;

10. sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del presente giudizio che liquida in € 8. 500,00 per compensi professionali, € 200,00 per esborsi oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e altri accessori di legge se dovuti;

condanna la parte ricorrente al pagamento, ai sensi dell’art. 96, comma terzo, cod. proc. civ., della somma di € 8 .500,00 in favore della parte controricorrente nonché, ai sensi dell’art. 96, comma quarto, cod. proc. civ., di un’ulteriore somma di € 3 .000,00 in favore della cassa delle ammende.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 12 settembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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