Occupazione esclusiva bene comune: guida al ristoro

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’occupazione esclusiva bene comune da parte di un comproprietario non dà automaticamente diritto al risarcimento del danno. Perché sorga l’obbligo di indennizzo, è necessario che gli altri contitolari abbiano manifestato la volontà di utilizzare il bene e ne siano stati effettivamente impediti dall’occupante.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Occupazione esclusiva bene comune: quando spetta davvero il risarcimento?

L’occupazione esclusiva bene comune è una delle tematiche più frequenti nelle liti tra comproprietari o eredi. Molto spesso si ritiene che, se un proprietario utilizza da solo un immobile, debba automaticamente pagare un ‘affitto’ o un’indennità agli altri. Tuttavia, una recente e chiarificatrice sentenza della Corte di Cassazione ha ristabilito i confini di questo diritto, ribaltando una decisione precedente che considerava il danno come scontato.

Il caso: l’uso dell’immobile tra comproprietari

La vicenda nasce da un contenzioso relativo a un appartamento a Roma, posseduto in comproprietà. Uno dei titolari utilizzava l’immobile in via esclusiva, mentre gli altri proprietari (un usufruttuario e un nudo proprietario al 50%) avevano richiesto il risarcimento del danno per il mancato godimento del bene.

In primo e secondo grado, i giudici avevano dato ragione ai richiedenti, condannando l’occupante al pagamento di un’indennità calcolata sul valore locatizio dell’immobile. Secondo i giudici di merito, il solo fatto che l’occupante vivesse lì escludendo gli altri era sufficiente per configurare un danno risarcibile, il cosiddetto danno in re ipsa.

Quando l’occupazione esclusiva bene comune genera un danno

La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso del comproprietario occupante, ha espresso un principio fondamentale: l’uso diretto della cosa comune è un diritto di ogni proprietario ai sensi dell’art. 1102 del Codice Civile.

Affinché l’occupazione esclusiva bene comune diventi fonte di risarcimento, non basta il semplice uso solitario. È necessario dimostrare che:
1. Gli altri comproprietari abbiano manifestato l’intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta.
2. L’occupante abbia impedito tale uso o non abbia acconsentito a una turnazione.
3. Vi sia stato un vantaggio patrimoniale esclusivo a fronte di un esplicito dissenso degli altri.

Il superamento del danno automatico

La sentenza chiarisce che il ristoro non spetta se gli altri proprietari sono rimasti inerti o hanno mostrato acquiescenza. Il comproprietario che non usa il bene per sua scelta non può poi pretendere un’indennità se non ha mai chiesto di entrarne in possesso o di affittarlo a terzi. Il giudice del rinvio dovrà quindi verificare se gli attori avessero mai chiesto formalmente di utilizzare l’appartamento o se avessero proposto una gestione comune.

le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sull’interpretazione rigorosa dell’articolo 1102 c.c. Il comproprietario ha il diritto di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso. La Corte sottolinea che il danno da occupazione non può essere presunto. Senza una prova della sottrazione o di un impedimento assoluto all’esercizio delle facoltà dei contitolari, l’uso esclusivo rimane nell’alveo delle facoltà legittime del proprietario. Il richiamo a una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) di un altro processo è stato inoltre ritenuto non sufficiente a provare il danno se non integrato da prove sul comportamento soggettivo dei proprietari esclusi.

le conclusioni

In conclusione, la sentenza stabilisce che il diritto all’indennità per l’occupazione esclusiva bene comune scatta solo in presenza di un effettivo contrasto tra i proprietari. Chi vuole ottenere un risarcimento deve dimostrare di aver cercato di usare il bene e di aver ricevuto un rifiuto. Questa decisione protegge il comproprietario che si prende cura dell’immobile, evitando che diventi debitore verso chi, per anni, si è disinteressato del bene comune senza avanzare alcuna pretesa di utilizzo.

Se un comproprietario vive da solo nella casa ereditata deve pagare gli altri?
Non necessariamente. L’indennità è dovuta solo se gli altri comproprietari hanno manifestato la volontà di usare l’immobile e l’occupante lo ha impedito, negando ad esempio una turnazione o l’uso di alcune stanze.

Come si può richiedere legalmente l’uso di un immobile in comune?
È opportuno inviare una comunicazione formale in cui si manifesta il dissenso all’occupazione esclusiva e si richiede un utilizzo congiunto, una turnazione o la messa a rendita del bene per dividere i frutti.

È valido il risarcimento calcolato solo sul valore dell’affitto?
Il valore locatizio può essere usato come parametro per il calcolo, ma solo dopo che è stato provato l’illecito impedimento all’uso del bene da parte degli altri proprietari.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5358 Anno 2026

Civile Sent. Sez. 2 Num. 5358 Anno 2026

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 10/03/2026

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 12894/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso da ll’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti, con domicilio digitale presso l’indirizzo pec del difensore;

-ricorrente e controricorrente al ricorso incidentale –

contro

COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti, con domicilio digitale presso l’indirizzo pec del difensore ;

-controricorrenti e ricorrenti incidentali –

nonché contro

COGNOME NOME e COGNOME NOME;

-intimati – avverso la sentenza n. 1226/2020 della CORTE D ‘ APPELLO di ROMA, depositata il 18/2/2020;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/2/2026 dal AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO.

Udito il AVV_NOTAIO, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 5107/2015 il Tribunale di Roma accolse parzialmente le domande spiegate da NOME COGNOME e NOME COGNOME (interventore), rispettivamente usufruttuario e nudo proprietario per il 50% di un immobile in Roma acquistato all’ asta, nei confronti di NOME COGNOME, comproprietario del bene per la residua quota, condannando quest’ultimo al risarcimento del danno per il mancato godimento dell’immobile. In specie, i COGNOME avevano domandato il riconoscimento di un’indennità corrispondente al valore locatizio del bene al 50% -calcolata sulla scorta di una c.t.u. in un precedente giudizio avente ad oggetto lo stesso bene controverso, svoltosi tra l’usufruttuario e NOME COGNOME, dante causa del COGNOME, e conclusosi con sentenza n. 5125/2016 della Corte d’appello di Roma -nonché il risarcimento per la perdita dei benefici fiscali di prima casa.
Il Tribunale rigettò altresì la domanda riconvenzionale del convenuto, volta a ottenere il rimborso delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione dell’immobile.

Nel giudizio erano stati anche evocati dal COGNOME sia la COGNOME, in funzione di garanzia, sia il AVV_NOTAIO, che aveva redatto l’atto intercorso fra il COGNOME stesso e la COGNOME: le domande nei loro confronti furono respinte.

Venne, inoltre, rigettata la domanda riconvenzionale del convenuto, volta a ottenere il rimborso delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione dell’immobile.

Il COGNOME interpose appello. I COGNOME resistettero al gravame, proponendo a loro volta impugnazione incidentale, per ottenere il risarcimento del danno anche per il periodo precedente alla messa

in mora o al raggiungimento della maggiore età di NOME COGNOME.

Si costituì altresì il AVV_NOTAIO, mentre NOME COGNOME rimase contumace.

C on sentenza n. 1226/2020 la Corte d’appello di Roma confermò integralmente la decisione gravata, ritenendo pacifica l’occupazione esclusiva del bene per cui è causa da parte dell’appellante , dal cui godimento erano stati esclusi i COGNOME, e considerando insito nello stesso godimento esclusivo il vantaggio conseguito dal COGNOME; pertanto, riconobbe la spettanza agli appellanti incidentali di una indennità quale corrisp ettivo del godimento dell’immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri o quale godimento dei frutti civili ritraibili dal bene, per i periodi già indicati dal Tribunale, e condannò il COGNOME alla rifusione delle spese di lite.
Avverso detta pronuncia NOME COGNOME propone ricorso per cassazione, sulla scorta di cinque doglianze. NOME COGNOME e NOME COGNOME resistono con controricorso e ricorso incidentale, affidandosi ad un’unica censura. Il ricorrente principale resiste con controricorso al ricorso incidentale.

NOME COGNOME e il AVV_NOTAIO sono rimasti intimati.

In prossimità della pubblica udienza il solo COGNOME ha depositato memoria ex art. 378 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con una prima articolata censura il ricorrente deduce, ai sensi dell’art. 360, n. 4 c.p.c., la nullità e illegittimità della sentenza per violazione o falsa applicazione degli artt. 111 Cost., 118 disp. att. 132, 112 c.p.c. poiché, con motivazione meramente apparente, la Corte capitolina avrebbe richiamato per relationem pronunce giurisprudenziali inconferenti rispetto al caso de quo ; ai sensi dell’art. 360, nn. 3, 4 e 5 c.p.c., assume la nullità e illegittimità della sentenza in riferimento agli artt. 1102, 2043, 820, 821 c.c., per
avere il Giudice omesso di considerare che l’uso diretto da parte del comproprietario di un immobile costituisce attuazione del diritto dominicale e che, come tale, non può cagionare pregiudizio in danno di coloro che vi abbiano mostrato acquiescenza; infine, rileva la violazione dell’art. 112 c.p.c., per aver applicato alla fattispecie la disciplina dei frutti civili, pronunciando extra petita .

Attraverso una seconda articolata doglianza, il COGNOME lamenta la nullità e illegittimità della sentenza per violazione e falsa interpretazione degli artt. 2697 c.c., 112, 115, 116 e 132 c.p.c. in relazione all’art. 360, nn. 3, 4 e 5 c.p.c., la violazione dell’art. 23 Cost. e la non corrispondenza tra chiesto e pronunciato ex art. 112 c.p.c., giacché la Corte distrettuale avrebbe erroneamente confermato la pronuncia gravata in punto di risarcimento del danno da occupazione, considerandolo sussistente in re ipsa , laddove i COGNOME non avevano dimostrato né il vantaggio economico che avrebbe conseguito l’odierno ricorrente dall’utilizzo del bene, né l’effettivo danno patrimoniale da costoro patito.
Con un terzo articolato motivo, il ricorrente si duole della nullità e illegittimità della sentenza ex art. 360, n. 4 c.p.c. per violazione o falsa applicazione degli artt. 111 Cost., 118 disp. att., 132, 112 c.p.c. della violazione degli artt. 360, n. 3, 112 e 132 c.p.c. in riferimento all’art. 111 Cost. e all’art. 12 preleggi e della violazione dell’art. 360, nn. 3, 4 e 5 c.p.c. con riferimento all’art. 112 c.p.c., per avere il Giudice adito menzionato una pronuncia di legittimità non pertinente al caso di specie, rendendo una motivazione meramente apparente sul punto, nonché della violazione e falsa interpretazione degli artt. 2043 e 2697 c.c. , giacché la Corte d’appello avrebbe erroneamente ritenuto dimostrato il quantum della richiesta dei COGNOME attraverso l’acquisizione nel processo di una c.t.u. resa in altro procedimento, di cui l’odierno ricorrente non era parte; infine, della violazione e falsa interpretazione e applicazione degli artt. 61 e 68 c.p.c., per
avere il Giudice equiparato la c.t.u. resa in un processo di cognizione alla stima immobiliare ex art. 568 c.p.c.

Con una quarta censura si denunziano la nullità e illegittimità della sentenza per violazione dell’art. 360, nn. 3, 4 e 5 c.p.c. in relazione agli artt. 112, 132, 118 disp. att. c.p.c. e 111 Cost., nonché l’erronea interpretazione e applicazione degli artt. 1110 e 1150 c.c., per avere la Corte territoriale erroneamente interpretato la domanda riconvenzionale, ritenendola afferente alle indennità per i miglioramenti e non, invece, al rimborso pro quota delle spese effettuate; il travisamento delle risultanze istruttorie acquisite in prime cure a conforto della domanda riconvenzionale, in relazione agli esborsi sostenuti dall’odierno ricorrente per le opere di ristrutturazione; la falsa interpretazione e applicazione della disciplina di cui agli artt. 2697 e 2729 c.c., in tema di obbligatorietà per il giudice di merito di esaminare in concreto e analiticamente risultanze probatorie ed elementi indiziari.
Attraverso il quinto e ultimo motivo, il COGNOME lamenta la nullità e illegittimità della sentenza per violazione dell’art. 360, nn. 3, 4 e 5 c.p.c. in relazione agli artt. 132, 118 disp. att. c.p.c., 111 Cost., nonché la violazione ed erronea applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. La Corte territoriale avrebbe erroneamente condannato l’odierno ricorrente alla rifusione delle spese processuali a fronte di una soccombenza reciproca delle parti in entrambi i gradi di giudizio. Invero, erano stati rigettati, in prime cure, la domanda dei COGNOME di risarcimento del danno da perdita dei benefici fiscali di prima casa e, in seconde cure, l’appello incidentale.
I primi due mezzi di impugnazione possono essere scrutinati congiuntamente e sono fondati.

Il secondo motivo del gravame, come risulta dagli atti, si riferiva esplicitamente all’art. 1102 c.c. e faceva rilevare che l’utilizzo dell’appartamento non era stato impedito ai COGNOME, né costoro avrebbero manifestato in concreto l’intenzione di utilizzarlo.

A fronte di tale prospettazione, la Corte d’appello ha dato per pacifica l’occupazione dell’immobile (il che, come fatto oggettivo, corrisponde al vero) da parte del COGNOME, trascurando però la circostanza che il ristoro per la privazione dell’utilizzazione “pro quota” del bene comune (ossia i frutti civili, Sez. 2, n. 20394 del 5 settembre 2013) spetta solo ove ne sia stato impedito il godimento al comproprietario.

Infatti, in caso di utilizzazione esclusiva del bene comune da parte di un comproprietario, l’occupante è tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto, solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l’intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta senza nulla ottenere e ne abbia tratto un vantaggio patrimoniale. In tal caso occorre la prova di una sottrazione o di un impedimento assoluto all’esercizio delle facoltà dominicali di godimento e disposizione del bene comune spettanti agli altri contitolari o una violazione dei criteri stabiliti dall’art. 1102 c.c., potendosi quantificare il danno in base ai frutti civili ricavati dall’uso esclusivo (Sez. 2, n. 31105 dell’8 novembre 2023; Sez. 2, n. 2423 del 9 febbraio 2015; nello stesso senso, v. Cass. n. 12028/2023; n. 10264/2023; n. 31487/2025; n. 2047/2024; n. 1738/2022).
Il mancato richiamo al comportamento soggettivo dei COGNOME rispetto al godimento avversario si traduce in una violazione del citato principio di diritto.

In altri termini, la Corte d’appello avrebbe dovuto verificare se gli attori avessero mai dimostrato un dissenso all’occupazione in via esclusiva e chiesto un utilizzo congiunto o una turnazione: a tanto dovrà provvedere il giudice del rinvio, il quale, in caso di risposta positiva a tale quesito, dovrà poi rapportare l’indennità al godimento della quota dei frutti civili ritraibili dal bene.

Il terzo, il quarto ed il quinto motivo restano logicamente assorbiti dall’accoglimento dei precedenti.

Quanto al ricorso incidentale, con un’unica doglianza i COGNOME deducono la violazione o falsa applicazione dell’art. 360, n. 3 c.p.c. in relazione agli artt. 99, 111 e 112 c.p.c. e 2909 c.c. Il Giudice di secondo grado avrebbe immotivatamente disatteso la richiesta di estensione al rapporto tra COGNOME, avente causa di NOME COGNOME, e gli odierni resistenti, degli effetti del giudicato formatosi sulla sentenza n. 5125/2016 della Corte d’appello di Roma , che aveva confermato la condanna della dante causa al risarcimento del danno in favore di NOME COGNOME.
Il motivo di ricorso incidentale è inammissibile per carenza di autosufficienza.

I controricorrenti vorrebbero far valere l’operatività applicativa del giudicato formatosi a seguito della sentenza della Corte d’appello di Roma il 3 gennaio 2017, al fine di estendere il tempo risarcibile al periodo compreso fra il 24 luglio 2007 ed il 6 luglio 2009.

Il principio della rilevabilità in sede di legittimità del giudicato esterno, sempre che questo risulti dagli atti comunque prodotti nel giudizio di merito, deve essere coordinato con l’onere di completezza e autosufficienza del ricorso, per cui la parte ricorrente che deduca il suddetto giudicato deve indicare il momento e le circostanze processuali in cui i predetti atti siano stati prodotti, senza possibilità di depositare per la prima volta la sentenza in sede di legittimità, atteso che tale facoltà è consentita solo in caso di giudicato successivo alla sentenza impugnata (Sez. 1, n. 5370 del 29 febbraio 2024; Sez. 3, n. 15846 del 6 giugno 2023; Sez. 3, n. 14883 del 31 maggio 2019; Sez. 2, n. 1534 del 22 gennaio 2018).
Nel caso in esame, relativo ad un giudicato (sentenza n. 5125/2016 della Corte d’Appello di Roma) formatosi, quindi, prima della sentenza oggi impugnata, il ricorso incidentale non offre nessuna informazione idonea a dimostrare il tempestivo deposito, nel giudizio di appello della relativa documentazione a sostegno dell’eccezione, essendosi limitato ad affermare unicamente (cfr. pag. 6

contro

ricorso) che la questione del giudicato esterno era stata posta in appello solo con la comparsa conclusionale.

Come è noto, nel giudizio di legittimità possono essere prodotti, dopo la scadenza del termine di cui all’art. 369 c.p.c. e ai sensi dell’art. 372 c.p.c., solo i documenti che attengono all’ammissibilità del ricorso e non anche quelli concernenti l’allegata fondatezza del medesimo.

In definitiva, l’accoglimento dei primi due motivi del ricorso principale determina la cassazione della sentenza impugnata, con il rinvio del giudizio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, che si occuperà altresì del regolamento delle spese della presente fase di legittimità.

La Corte dà atto che ricorrono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002 per il raddoppio del versamento del contributo unificato, se dovuto, da parte dei ricorrenti incidentali.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione

rigetta il ricorso incidentale, accoglie il primo ed il secondo motivo del ricorso principale, dichiarati assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, che provvederà anche in ordine alle spese di lite del giudizio di legittimità.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti incidentali, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il 19 febbraio 2026, nella camera di consiglio delle Seconda Sezione Civile.

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

IL CONSIGLIERE ESTENSORE NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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