Occupazione abusiva: la responsabilità del conduttore

La Corte di Cassazione ha confermato la responsabilità solidale di un conduttore per l’occupazione abusiva di un immobile. Sebbene il contratto fosse stato stipulato originariamente con un soggetto privo di titolo, la ricezione di una diffida da parte dei veri proprietari ha fatto venir meno la buona fede del detentore. La permanenza nell’immobile dopo tale comunicazione integra un illecito civile ai sensi dell’art. 2043 c.c., obbligando il conduttore al pagamento dell’indennità in solido con la locatrice apparente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Occupazione abusiva: la responsabilità solidale del conduttore. Il tema dell’occupazione abusiva rappresenta una delle criticità più rilevanti nel diritto immobiliare, specialmente quando coinvolge soggetti che ritengono, inizialmente, di detenere un bene in forza di un contratto valido. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito i confini della responsabilità risarcitoria del conduttore che occupa un immobile senza che il locatore ne sia il legittimo proprietario. ### Il contesto del conflitto immobiliare. La vicenda trae origine da una complessa disputa sulla proprietà di un intero edificio. I legittimi proprietari avevano ottenuto diverse sentenze che accertavano l’assenza di titolo in capo a una donna che occupava un appartamento e che, a sua volta, lo aveva concesso in locazione a un terzo. Quest’ultimo, nonostante le comunicazioni formali dei proprietari, aveva continuato a occupare l’immobile versando i canoni alla locatrice non legittimata. ### La perdita della buona fede. Il punto centrale della decisione riguarda il momento in cui la detenzione del conduttore muta da legittima a illecita. Sebbene il conduttore possa inizialmente agire in buona fede, ignorando che il proprio locatore non sia il proprietario, tale stato soggettivo cessa non appena riceve una diffida formale dai veri titolari del diritto. Da quel momento, la consapevolezza di ledere l’altrui diritto trasforma la permanenza nell’immobile in una condotta pregiudizievole. ## Le motivazioni. La Suprema Corte ha fondato la propria decisione sul principio del concorso nell’illecito extracontrattuale. Secondo i giudici, il permanere all’interno dell’immobile nonostante l’esplicita richiesta di rilascio configura una violazione dell’art. 2043 c.c. Poiché tale condotta è stata posta in essere sia dalla locatrice apparente che dal conduttore, trova applicazione l’art. 2055 c.c., che prevede la responsabilità solidale di tutti coloro che hanno concorso nel fatto illecito. Il conduttore non può invocare il rapporto contrattuale con il terzo per sottrarsi all’obbligo risarcitorio verso i proprietari, in quanto il danno deriva dalla mancata disponibilità del bene causata dalla sua materiale occupazione. ## Le conclusioni. In conclusione, il conduttore che viene a conoscenza del difetto di titolarità del proprio locatore ha l’onere di attivarsi per non pregiudicare i diritti dei terzi proprietari. La mancata interruzione del rapporto o il mancato versamento dell’indennità ai legittimi titolari comporta l’insorgenza di un’obbligazione risarcitoria solida. Questa pronuncia rafforza la tutela della proprietà privata, impedendo che schermi contrattuali tra terzi possano limitare il diritto al ristoro del danno per il mancato godimento del bene.

Cosa accade se scopro che il mio locatore non è il proprietario?
Se ricevi una diffida dai veri proprietari, la tua buona fede cessa e potresti essere chiamato a rispondere in solido per il risarcimento dei danni da occupazione abusiva.

Il conduttore deve pagare due volte il canone?
Il conduttore deve versare l’indennità di occupazione ai legittimi proprietari dal momento in cui conosce il difetto di titolo del locatore, potendo poi agire contro quest’ultimo per il recupero di quanto indebitamente versato.

Quando scatta la responsabilità solidale?
La responsabilità solidale scatta quando più persone concorrono nello stesso illecito, come nel caso di chi concede e chi mantiene l’occupazione di un immobile senza averne diritto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 6100 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 3 Num. 6100 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 00244/2022 R.G., proposto da

NOME COGNOME ; rappresentato e difeso da ll’AVV_NOTAIO, in virtù di procura speciale in atti; con domiciliazione digitale ex lege ;

-ricorrente-

nei confronti di

NOME COGNOME , NOME COGNOME , NOME COGNOME , NOME COGNOME , NOME COGNOME , NOME COGNOME , in proprio e quali eredi di NOME COGNOME ; rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO, in virtù di procura speciale allegata; con domiciliazione digitale ex lege ;

-controricorrenti-

per la cassazione della sentenza n. 1325/2021 della CORTE d’APPELLO di PALERMO, pubblicata il 17 agosto 2021;

udìta la relazione svolta nella camera di consiglio del 14 gennaio 2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, eredi (rispettivamente, figli e coniuge) del defunto NOME COGNOME (d’ora innanzi, gli ‘eredi COGNOME‘) , convennero in giudizio dinanzi al Tribunale di Palermo NOME AVV_NOTAIO‘AVV_NOTAIO COGNOME, esponendo che:

con sentenza n. 1437 del 1996, il Tribunale di Palermo aveva accertato il loro esclusivo diritto di proprietà sull’intero edificio ubicato in Palermo, INDIRIZZO, e aveva dichiarato la totale carenza, in capo alla sig.ra NOME COGNOME, di un titolo specifico idoneo a far valere un suo diritt o sull’appartamento da lei occupato, posto al piano secondo del detto fabbricato;

con successiva sentenza n.3942 del 2006, il medesimo Tribunale aveva accertato che NOME COGNOME deteneva senza titolo l’ unità immobiliare al secondo piano del l’edificio e l ‘aveva condannata a corrispondere, in loro favore, quali legittimi proprietari dell’appartamento, un’indennità per l’occupazione abusiva a far tempo dalla pronuncia della sentenza n. 1437 del 1996, data in cui il godimento dell’immobile da parte dell’occupante era stato accertato come illegittimo;

con sentenza n.4161 del 2014, il Tribunale panormita, accertato che l’appartamento abusivamente occupato era stato concesso in

locazione a NOME COGNOME, aveva condannato quest’ultimo, in solido con NOME COGNOME , al rilascio dell’immobile in loro favore.

Sulla base di queste deduzioni, gli attori domandarono che NOME COGNOME fosse condannato, in via solidale con NOME COGNOME (già destinataria della condanna emessa con la sentenza n.3942 del 2006, confermata dalla Corte d’ appello di Palermo con sentenza n. 625 del 2012), al pagamento di una indennità di indebita occupazione nella misura di Euro 60.340,00 ovvero, in subordine, di Euro 45.781,32 o, in ulteriore subordine, di Euro 31.667,77, secondo che la decorrenza del diritto fosse stata fatta risalire all ‘epoca della prima pronuncia (1996) oppure all ‘epoca dell’ acquisizione della conoscenza del rapporto di locazione intercorrente tra la sig.ra COGNOME e il sig. COGNOME (2004) oppure, ancora, all ‘epoca (2008) in cui quest’ultimo era stato da loro diffidato a regolarizzare la sua posizione debitoria, mediante versamento in loro favore, quali legittimi proprietari, del canone di locazione, previa stipula di regolare contratto.
In difetto di attività istruttoria, il Tribunale di Palermo accolse la domanda formulata in via ulteriormente subordinata e tale statuizione è stata confermata dalla Corte d’ appello della stessa città, la quale ha rigettato l’impugnazione proposta da NOME COGNOME, sui rilievi:

Iche, attraverso le tre pronunce succedutesi tra il 1996 e 2014 (le prime due emesse in confronto della sola NOME COGNOME, la terz a emessa anche in confronto di NOME COGNOME ), dapprima era stato accertato il carattere abusivo dell’occupazione, da parte di NOME COGNOME, dell’ appartamento oggetto di causa, ricadente nella proprietà esclusiva degli eredi di NOME COGNOME, successivamente

l’occupante era stata conda nnata al pagamento dell’indennità di indebita occupazione, nonché, in solido con NOME COGNOME -attuale detentore dell’ immobile -al rilascio dello stesso;

IIla detenzione di NOME COGNOME aveva titolo in un contratto di locazione stipulato il 7 maggio 1987 con NOME COGNOME, coniuge di NOME COGNOME, la quale era poi subentrata nel rapporto quale erede del marito in seguito al suo decesso;

IIIquesta detenzione era stata legittima, in quanto fondata sulla buona fede del conduttore, sino al momento in cui, con raccomandata del 6 maggio 2008, egli era stato reso edotto dai legittimi proprietari che era stato giudizialmente accertato il carattere abusivo dell’occupazione della sig.ra COGNOME ed era stato diffidato a rilasciare l’immobile; da tale momento, infatti, il sig. COGNOME aveva acquisito la consapevolezza di detenere il bene senza titolo, sicché avrebbe dovuto corrispondere il canone di locazione ai proprietari medesimi o comunque adottare le condotte necessarie per evitare di pregiudicare i loro diritti;
IVpoiché « il permanere dell’ o ccupante all’intern o dell’immobile nonostante l’ esplicita richiesta di rilascio, configura un illecito ai sensi dell’art. 2043 », doveva quindi ritenersi che, a partire dal 6 maggio 2008 e sino alla data dell’effettivo rilascio, avvenuto nel marzo 2017 , questo illecito era stato « parimenti commesso sia dalla COGNOME che da COGNOME , entrambi da qualificarsi come occupanti abusivi », come tali tenuti, in solido, al risarcimento del danno.

Propone ricorso per cassazione NOME COGNOME , sulla base di tre motivi.

Rispondono con controricorso NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, anche quali eredi di NOME COGNOME, deceduta nelle more.

La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale.

Il Pubblico Ministero presso la Corte non ha presentato conclusioni scritte.

Il ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo viene denunciato « Vizio di motivazione per violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1292 c.c. in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. ».

La sentenza d’appello è criticata per aver « ritenuto sussistente una obbligazione solidale tra il sig. COGNOME NOME ( conduttore) e la sig.ra COGNOME NOME (locatrice a non domino ) nel pagamento dell’indennità di occupazione discendente dalla condanna in solido al rilascio del bene contenuta nella sentenza n.4161/2014 »; tale giudizio sarebbe erroneo in iure perché ometterebbe di considerare la mancanza, nella fattispecie, « di un titolo costitutivo di detta obbligazione solidale », non individuabile né nella sentenza n. 4161 del 2014, né nella precedente sentenza n.3942 del 2006, la quale aveva condannato al pagamento dell’indennità di occupazione soltanto la sig.ra COGNOME.
1.1. Il motivo -al di là del possibile rilievo di inammissibilità per il carattere perplesso della censura, la quale prospetta una medesima questione sotto profili incompatibili (quello della violazione di legge e quello del difetto di motivazione), senza consentire di cogliere con

chiarezza le doglianze prospettate, scindendole in relazione ai due diversi vizi denunciati, onde consentirne l’esame separato (Cass., Sez. Un., 06/05/2015, n. 9100; Cass. 09/12/2021, n.39169) -è comunque manifestamente infondato.

Quanto alla censura per vizio motivazionale -peraltro solo genericamente evocata nella rubrica del motivo -è agevole rilevare che la motivazione della sentenza impugnata, per essere fondata -come si è sopra veduto nell’illustrarne gli aspetti salienti su un articolato apparato argomentativo (evidentemente non condiviso nel merito dal ricorrente ma, nondimeno, esistente, coerente e perspicuo), non presenta alcuna delle gravi lacune (totale mancanza, mera apparenza, irriducibile contraddittorietà, perplessità ed obiettiva incomprensibilità) che sole consentono il sindacato di legittimità della motivazione della sentenza di merito (Cass., Sez. Un., 07/04/2014, nn. 8053 e 8054 e succ. conf.).
Quanto alla censura per violazione di legge, è altrettanto agevole osservare che il titolo dell’obbligazione risarcitoria gravante su NOME COGNOME non va ovviamente ricercato né nella sentenza del 2014 (che lo aveva condannato , in solido con NOME COGNOME , al rilascio dell’immobile) né nella precedente sentenza del 2006 (che aveva condannato al pagamento dell’indennità di indebita occupazione la sola sig.ra COGNOME ), ma va individuato nel motivato -e pertanto insindacabile -accertamento di merito compiuto dalla stessa sentenza oggi impugnata, la quale ha apprezzato il concorso di NOME COGNOME nel medesimo illecito compiuto da NOME COGNOME (e già accertato nei confronti di quest’ultima con la sentenza del 2006) in
relazione al periodo tra il maggio 2008 (epoca della intimazione di rilascio posta in essere dai proprietari) e il marzo 2017 (epoca dell’effettivo rilascio) , con conseguente insorgenza, in relazione a tale periodo, di un ‘ obbligazione risarcitoria plurisoggettiva connotata dal carattere della solidarietà (arg. ex art. 2055, primo comma, cod. civ.).

Il primo motivo di ricorso, dunque, deve essere rigettato.

Con il secondo motivo viene denunciata « Nullità della sentenza per omesso esame e motivazione del rigetto del secondo motivo di appello relativo al comportamento secondo buona fede tenuto dal COGNOME ».

La sentenza d’ appello è criticata per essersi limitata « semplicemente a condividere le statuizioni del giudice di primo grado », omettendo, senza motivare sul rigetto del secondo motivo d’ appello, « di valutare positivamente il comportamento posto in essere dal sig. COGNOME NOME che al contrario ha agito secondo buona fede ».

2.1. Anche questo motivo -al di là di un possibile preliminare rilievo di inammissibilità per perplessità della complessiva censura, dovuta a ll’indebita mescolanza di diverse doglianze (omessa motivazione, omesso esame e omessa pronuncia) -è manifestamente infondato.

La Corte d’appello ha infatti debitamente dato atto di tutti i motivi di gravame proposti avverso la pronuncia di primo grado e, tra questi, del secondo motivo, con cui era stata censurata l’ omessa valutazione del comportamento (asseritamente) secondo buona fede tenuto dall’appellante (pag. 5 della sentenza impugnata).

Ciò posto, la Corte territoriale, pur nell’ambito di una trattazione congiunta di tali motivi, ha debitamente trattato la deduzione circa la buona fede dell’impugnante, motivatamente ritenendo che tale stato soggettivo , consistente nell’ignoranza di ledere l’altrui diritto, pur se originariamente sussistente, era però venuto meno all’esito della diffida ricevuta in data 7 maggio 2008, allorché il sig. COGNOME era stato reso edotto dell’avvenuto giudiziale accertamento del carattere abusivo dell’occupazione dell’immobile da parte della sua dante causa, sicché egli, acquisita la consapevolezza di detenere il bene in pregiudizio dei legittimi proprietari, avrebbe dovuto cessare tale condotta pregiudizievole , rilasciando l’immobile o versando il canone di locazione agli aventi diritto.
Non sussiste, dunque, né la dedotta omessa motivazione né la dedotta omessa pronuncia, con conseguente necessità di rigettare anche il secondo motivo di ricorso.

Con il terzo motivo viene denunciata « Nullità della sentenza ex art. 360, comma 1, n. 4, per omesso esame e motivazione del rigetto del terzo e del quarto motivo di appello relativi rispettivamente alla eccezione di prescrizione formulata dal COGNOME ed alla errata ed ingiusta pronuncia sulla condanna del ricorrente alle spese del giudizio di primo grado ».

3.1. Anche questo motivo, al netto del possibile rilievo di inammissibilità per mescolanza di censure incompatibili (omesso esame, omessa motivazione, omessa pronuncia), è manifestamente infondato.

Valgono, mutatis mutandis , le medesime considerazioni svolte a proposito del motivo precedente.

La Corte territoriale ha debitamente dato atto del terzo e del quarto motivo di gravame con cui l’appellante ( convenuto in primo grado) aveva censurato le statuizioni di rigetto dell’eccezione di prescrizione e di condanna nelle spese, emesse nei suoi confronti dal primo giudice (pag.6 della sentenza impugnata), esaminandole congiuntamente e rigettandole all’esito dell’accertamento del concorso del ricorrente nella occupazione abusiva dell’immobile sino al mese di marzo 2017, pur dando atto, ai fini della riduzione del risarcimento da Euro 31.667,76 ad Euro 22.567,76, della circostanza che, a partire dal mese di febbraio 2015, egli aveva corrisposto il canone di locazione ai legittimi proprietari, versando una somma complessiva pari ad Euro 9.100,00 .
In definitiva, il ricorso proposto da NOME COGNOME deve essere rigettato.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 2.410,00 per compensi, oltre alle spese forfetarie, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte di cassazione, in data 14 gennaio 2026.

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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