Obligatio propter rem: pagamento senza base legale?

Un consorzio di urbanizzazione ha citato in giudizio alcuni proprietari terrieri non aderenti per ottenere il pagamento delle spese per le opere realizzate. La richiesta, inizialmente basata su una legge regionale, è stata poi modificata in una generica obbligazione “propter rem” e, in subordine, in un arricchimento senza causa. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la qualificazione della domanda come obligatio propter rem in appello costituiva una domanda nuova e inammissibile, in quanto priva di una specifica fonte legale o contrattuale. Anche la domanda per arricchimento senza causa è stata respinta per mancanza di prove concrete.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 31 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Obligatio Propter Rem: Quando il Beneficio non Obbliga al Pagamento

L’ordinanza in esame affronta un tema cruciale nel diritto immobiliare: un proprietario terriero che beneficia di opere di urbanizzazione realizzate da un consorzio, a cui non aderisce, è tenuto a pagarne i costi? La Corte di Cassazione chiarisce i limiti dell’obligatio propter rem, sottolineando che un semplice vantaggio non è sufficiente a far sorgere un obbligo di pagamento se non è previsto da una fonte legale o contrattuale chiara.

I Fatti di Causa: La Richiesta del Consorzio

Un consorzio per lo sviluppo di una zona produttiva citava in giudizio due gruppi di proprietari terrieri. La loro ‘colpa’? Possedere terreni all’interno del comparto urbanistico che aveva beneficiato di importanti opere (strade, servizi, ecc.) realizzate e finanziate dal consorzio stesso. Il consorzio chiedeva ai proprietari non aderenti il pagamento di una quota delle spese, sostenendo che essi si erano avvantaggiati dei lavori.

Inizialmente, la richiesta si fondava su una legge regionale. Tuttavia, nel corso del primo grado di giudizio, il consorzio cambiava strategia, abbandonando il riferimento a tale legge e sostenendo in via subordinata l’esistenza di un arricchimento senza causa. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello respingevano la domanda, portando il caso davanti alla Corte di Cassazione.

L’Obligatio Propter Rem secondo la Cassazione

Il motivo principale del ricorso del consorzio si basava sulla presunta violazione di legge da parte dei giudici di merito, che non avrebbero riconosciuto la natura di obligatio propter rem della pretesa. Secondo il ricorrente, l’obbligo di contribuire alle spese derivava direttamente dalla proprietà dell’immobile situato nell’area valorizzata.

La Mancata Fonte dell’Obbligazione

La Corte Suprema ha ritenuto infondato questo motivo. Ha chiarito che ogni obbligazione, per esistere, deve avere una fonte precisa, come indicato dall’art. 1173 del codice civile: la legge, un contratto, un fatto illecito o ogni altro atto idoneo a produrla. Il consorzio, dopo aver rinunciato alla base legale originaria (la legge regionale), non era riuscito a indicare quale altra fonte avrebbe generato l’obbligo di pagamento.

L’aver qualificato la pretesa come obligatio propter rem non era sufficiente, poiché si tratta di una categoria di obbligazioni, non di una fonte autonoma. In altre parole, non basta dire che un’obbligazione è ‘legata all’immobile’ per crearla dal nulla; è necessario che una norma o un accordo lo preveda esplicitamente.

Il Divieto di Domanda Nuova in Appello

La Corte ha inoltre qualificato il tentativo di inquadrare la domanda come obligatio propter rem in fase di appello come una ‘domanda nuova’, vietata dall’articolo 345 del codice di procedura civile. Cambiare il fondamento giuridico della pretesa in modo così sostanziale equivale a modificare la domanda stessa, cosa non permessa nei gradi di giudizio successivi al primo.

La Domanda di Arricchimento Senza Causa: Prova Mancante

Anche il secondo motivo di ricorso, basato sull’arricchimento senza causa (art. 2041 c.c.), è stato dichiarato inammissibile. La Corte ha evidenziato che, per poter accogliere una simile domanda, non basta affermare genericamente che una parte si è arricchita (i proprietari, grazie al valore aumentato dei terreni) e l’altra si è impoverita (il consorzio, che ha pagato le opere).

È necessario fornire elementi specifici e prove concrete che dimostrino l’entità dell’arricchimento e del corrispondente impoverimento. La richiesta del consorzio di nominare un consulente tecnico (CTU) per quantificare questi valori è stata giudicata ‘meramente esplorativa’, ovvero un tentativo di cercare le prove in corso di causa anziché fornirle a sostegno della propria domanda. La mancanza di una prova adeguata ha quindi reso la domanda inammissibile.

Le Motivazioni della Decisione

La decisione della Corte di Cassazione si fonda su due pilastri procedurali e sostanziali. In primo luogo, il principio di chiarezza e determinatezza della domanda giudiziale: chi agisce in giudizio deve specificare non solo cosa chiede, ma anche il fondamento giuridico della sua pretesa. Un cambiamento radicale della base giuridica in appello non è consentito. In secondo luogo, il rigoroso onere della prova in materia di arricchimento senza causa: non si può chiedere al giudice di ‘scoprire’ l’esistenza di un arricchimento attraverso una consulenza tecnica; bisogna prima allegare e provare i fatti che lo costituiscono.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza offre un importante monito per i consorzi di urbanizzazione e, più in generale, per chiunque avanzi pretese economiche legate a beni immobili. Non è sufficiente che un immobile riceva un beneficio da opere altrui per far sorgere un obbligo di pagamento a carico del proprietario. L’obligatio propter rem non è una formula magica, ma richiede una solida base legale o contrattuale. Inoltre, l’azione per arricchimento senza causa rimane uno strumento residuale e richiede una dimostrazione rigorosa e dettagliata, non potendo supplire a una carenza probatoria della parte che la propone.

Un proprietario terriero è sempre obbligato a pagare per le opere di urbanizzazione che valorizzano il suo immobile, anche se non fa parte del consorzio che le ha realizzate?
No. Secondo la Corte di Cassazione, un obbligo di pagamento sorge solo se previsto da una specifica fonte legale (come una legge) o contrattuale (un accordo). Il semplice fatto di trarre un vantaggio dalle opere non è sufficiente a creare automaticamente un’obbligazione.

Cosa significa che la richiesta del consorzio è stata considerata una ‘domanda nuova in appello’?
Significa che il consorzio ha cambiato il fondamento giuridico della sua richiesta tra il primo grado e l’appello. Aver basato la pretesa su una generica ‘obligatio propter rem’ dopo aver rinunciato alla legge regionale è stato considerato un cambiamento sostanziale della domanda, non permesso dalla procedura civile in quella fase del processo.

Perché la richiesta di risarcimento per arricchimento senza causa è stata respinta?
È stata respinta perché il consorzio non ha fornito prove sufficienti e specifiche dell’arricchimento dei proprietari e del proprio impoverimento. La richiesta di una consulenza tecnica per accertare tali fatti è stata considerata ‘esplorativa’, ovvero un tentativo di trovare le prove durante il processo anziché presentarle a sostegno della propria domanda, come richiesto dalla legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 16996 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 16996 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 24/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 19765/2024 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE in persona del rappresentante in atti indicato, rappresentato e difeso dall ‘ avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE unitamente all ‘ avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE, domiciliato digitalmente per legge

– ricorrente –

contro

DAL MEDICO NOMECOGNOME IL COGNOME DI DAL MEDICO NOME RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante in carica, DAL NOME COGNOME DAL MEDICO NOME, DAL NOME COGNOME rappresentati e difesi dall ‘ avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE, domiciliati digitalmente per legge

contro

ricorrenti –

nonché contro

COGNOME COGNOME COGNOME rappresentati e difesi dall ‘ avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE, domiciliato digitalmente per legge

– controricorrenti –

avverso la SENTENZA della CORTE D ‘ APPELLO VENEZIA n. 1096/2024 depositata il 05/06/2024;

udita la relazione svolta, nella camera di consiglio del 23/04/2025, dal Consigliere relatore NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il Consorzio RAGIONE_SOCIALE convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Vicenza Romeo e NOME COGNOME e NOME COGNOME, da un lato e NOME, NOME, NOME e NOME COGNOME e la RAGIONE_SOCIALE COGNOME RAGIONE_SOCIALE, dall’altro, per sentirli condannare al pagamento delle somme dovute a titolo di mancata contribuzione alle spese consortili per oneri di urbanizzazione e realizzazione di opere comuni ai sensi della legge regionale Veneto n. 61 del 1985 e, in subordine, ai sensi dell ‘ art. 2041 c.c., quantificando la somma per i primi in oltre novantaseimila euro (€ 96.033,00) e in oltre trecento trentottomila euro (€ 338.098,00) per i Dal Meo e il Mare del Mobile, assumendo che i detti gruppi di convenuti erano proprietari di porzioni di terreno e comunque di immobili rientranti nel comparto previsto dal piano particolareggiato relativo alla zona produttiva D1.2/2 situata nel Comune di Malo (VI), lungo la INDIRIZZO e che le dette proprietà immobiliari si erano avvantaggiate dei lavori di urbanizzazione svolti da esso Consorzio a seguito di apposita Convenzione stipulata con il Comune di Malo e stante la natura obbligatoria del Consorzio.
Entrambi i gruppi di convenuti, ossia i COGNOME e COGNOME, da un lato e i Dal RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE Il Mare del Mobile dall ‘ altro, si costituirono ritualmente in giudizio ed eccepirono la carenza di giurisdizione dell ‘ autorità giudiziaria ordinaria a conoscere della controversia, in forza dell ‘ art. 133 lett. f) e g) del cod. proc. amm., la genericità dell ‘ atto di citazione, la prescrizione del diritto, e resistettero alla domanda nel merito, allegando la destinazione agricola dei fondi.
In corso di causa, con la memoria di cui all ‘ art. 183, sesto comma, c.p.c., il Consorzio espungeva dalla domanda qualsiasi riferimento alla legge regione Veneto n. 61 del 1985 e chiedeva la condanna delle controparti alla corresponsione delle somme sopra indicate assumendo di non avere alcun obbligo di indicare le norme di diritto rilevanti.

Il Tribunale, ritenuta non necessaria l ‘ attività istruttoria, rigettata la richiesta di consulenza tecnica di ufficio al fine dell ‘ esatta quantificazione delle somme dovute, respinse la domanda con la sentenza n. 918 del 23/05/2022.

Il Consorzio interpose appello e la Corte d ‘ appello di Venezia, nel ricostituito contraddittorio con le stesse parti convenute in primo grado, ha rigettato l ‘ impugnazione, con la sentenza n. 1096 del 5/06/2024.

La RAGIONE_SOCIALE propone impugnazione per cassazione, con ricorso affidato a due motivi.

Resistono con separati controricorsi i Dal Medico e la RAGIONE_SOCIALE del Mobile da un lato e, dall ‘ altro, i COGNOME e la COGNOME.

Il Procuratore generale non ha presentato conclusioni.

Tutte le parti hanno depositato memoria, nel termine di legge, per l ‘ adunanza nel 23/04/2025 alla quale il ricorso è stato trattenuto per la decisione e il Collegio ha riservato il deposito dell ‘ ordinanza nel termine di sessanta giorni.

RAGIONI DELLA DECISIONE

I motivi di ricorso sono i seguenti.

Il primo riguarda violazione e (o) falsa applicazione ex art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c. degli artt. 99, 112 e 113 c.p.c., per non avere la Corte d ‘ appello, dopo avere preso atto della rinuncia alla prospettazione della domanda di condanna ai sensi della legge regionale Veneto n. 61 del 1985, comunque, così come il Tribunale, qualificato l ‘ azione quale rivalsa, né proceduto alla qualificazione

delle pretese inquadrabili come obblighi di pagamento inerenti un ‘ obbligazione propter rem , nonostante le allegazioni delle circostanze a tal fine rilevanti. In particolare, queste erano relative, come a pag. 11 e 12 del ricorso: alla costituzione del consorzio nella forma della società a responsabilità limitata; alla sua natura obbligatoria, spirato il termine per l ‘ adesione, ai sensi della legge n. 1150 del 17/08/1942 e dell ‘ art. 62 della legge Regione Veneto n. 61 del 27/06/1985; alla stipula di convenzione per l ‘ attuazione del piano particolareggiato nella quale era specificato che anche i proprietari di immobili ricadenti nel comparto, sebbene non aderenti al Consorzio, erano tenuti alla realizzazione delle opere previste nel Piano e nella Convenzione e che i relativi oneri erano assunti a proprio carico della Consorzio limitatamente alle aree necessarie per le urbanizzazioni e al progetto esecutivo, con diritto di regresso a favore del Consorzio nei confronti dei dissenzienti per il recupero delle spese e degli oneri e che le spese erano state anticipate dal consorzio anche per le quote dei proprietari non aderenti al Consorzio e quantificate utilizzando il dato di bilancio del Consorzio relativo all ‘ anno 2019, non allegandosi affatto, da parte del Consorzio, che si trattava di fondi oggetto di provvedimento ablativo.
Il secondo motivo deduce violazione e (o) falsa applicazione ex art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c. dell ‘ art. 2041 c.c., per avere la Corte d ‘ appello, e prima ancora il Tribunale, rigettato la prospettazione relativa all ‘ arricchimento privo di causa senza avvedersi che vi era stato, comunque, un risparmio di spesa per i due gruppi di proprietari convenuti, i quali in ogni caso si erano avvantaggiati dell ‘ effettuazione delle opere di urbanizzazione, senza ad esse avere contributo, cosicché l ‘ istanza di ammissione della consulenza tecnica, reiterata in fase d ‘ impugnazione, era volta alla quantificazione esatta dell ‘ ammontare delle somme dovute, nei limiti della disciplina codicistica sull ‘ arricchimento senza causa.
Il primo motivo è infondato.

La prospettazione della questione, ossia della ragione della domanda ( causa petendi ) da parte della RAGIONE_SOCIALE sotto l ‘ angolo visuale dell ‘ obligatio propter rem è stata correttamente qualificata, con adeguato apprezzamento di merito, logicamente motivato, dalla Corte d ‘ appello come nuova ai sensi dell ‘ art. 345 c.p.c.; e, peraltro, non si può imputare al giudice di non avere inquadrato i fatti nella prospettazione divisata dalla difesa del Consorzio soltanto successivamente e con uno sforzo argomentativo, derivato evidentemente dalla rinuncia all ‘ originaria prospettazione incentrata sulla legge Regionale n. 61 del 1985 (e in una prima fase giudiziale, sulla legge urbanistica del 1942) senza offrirne una alternativa, e ciò anche se la Corte d ‘ appello abbia trascurato di rilevare che effettivamente la domanda nell ‘ ottica della legge Regione Veneto n. 61 del 1985 era stata abbandonata o comunque tralasciata con la memoria ai sensi dell ‘ art. 183, sesto comma, c.p.c.
In concreto il Consorzio ha allegato fatti che astrattamente, secondo la sua prospettazione, sarebbero suscettibili di configurare gli obblighi di pagamento che esso ascrive ai Dal Medico e ai COGNOME–COGNOME come rientranti nella categoria dell ‘ obbligazione reale (o obligatio propter rem ), ma non indica in alcun modo quale sia la fonte di detta obbligazione, posto che le fonti delle obbligazioni, nel nostro ordinamento positivo, sono quelle previste dall ‘ art. 1173 c.c., ossia la legge, la volontà delle parti, il fatto illecito (o, meglio, i fatti illeciti, stante l ‘ atipicità dell ‘ illecito civile) e qualsiasi altro atto o fatto idoneo a produrle in conformità dell ‘ ordinamento giuridico.
L ‘ abbandono della prospettazione fondata sulla legge regionale n. 61 del 1985, in considerazione dell ‘ assenza di provvedimenti ablativi nei confronti dei detti gruppi di proprietari, non è stata adeguatamente sostituita da alcuna concreta indicazione di una

fonte produttiva dell ‘ obbligazione di pagamento a carico dei convenuti originari, cosicché la prospettazione in fase di appello è risultata essere stata correttamente qualificata come del tutto nuova.

Peraltro, la configurazione quale obbligazione reale ( propter rem ) propugnata in fase d ‘ impugnazione dalla difesa della RAGIONE_SOCIALE non sembra comunque destinata a avere successo, atteso l ‘ orientamento di questa Corte in tema di obbligazioni per il pagamento degli oneri di urbanizzazione da parte dei soggetti proprietari che non hanno preso parte alla negoziazione con l ‘ ente pubblico (Cass. n. 8635 del 02/04/2024 Rv. 670654 -01; Cass. n. 1468 del 25/01/2021 Rv. 660381 – 01) e risultando pure carente l ‘ allegazione in punto di obblighi derivanti dall ‘ essersi in presenza di un consorzio obbligatorio (con riferimento a consorzio di urbanizzazione volontario e alla fonte esclusivamente contrattuale dell ‘ obbligazione di adesione al consorzio di urbanizzazione all ‘ atto dell ‘ acquisto dell ‘ immobile ricadente nel consorzio, pure qualificata propter rem , si veda Cass. n. 25289 del 04/12/2007 Rv. 601411 – 01).
Il secondo motivo, relativo al mancato accoglimento della domanda nel prisma dell ‘ art. 2041 c.c., è inammissibile, non risultando dal ricorso che l ‘ azione di ingiustificato arricchimento sia stata esperita previa specifica indicazione dei suoi presupposti, ossia dell ‘ arricchimento dei COGNOME e dei COGNOME –COGNOME e del corrispondente impoverimento del Consorzio, stante la carenza di specifici elementi, adeguatamente, e non soltanto genericamente, indicati in atti di causa, sull ‘ entità stessa dei reciproci specifici impoverimenti (nella quota imputabile ai convenuti) e arricchimenti.
Il Consorzio si è, infatti, limitato ad allegare che dalle opere realizzate era comunque derivato un vantaggio, se non altro in termini di risparmio di spese, in favore dei proprietari non aderenti

al Consorzio, ma non ha neppure indicativamente tentato di specificare i detti vantaggi, limitandosi a insistere nell ‘ istanza di ammissione della consulenza tecnica di ufficio al fine di individuarli e non semplicemente, di quantificarli, cosicché la consulenza tecnica è stata correttamente qualificata dai giudici di merito come meramente esplorativa e per questo è stata, con coerente valutazione, non ammessa.

E, d’altra parte, neppure risulta adeguatamente attinta da censura l’ulteriore e dirimente ratio della mancanza di prova del vantaggio di cui i fondi dei convenuti avrebbero beneficiato.

Le censure di cui ai due motivi di ricorso sono, pertanto, rispettivamente infondata e inammissibile.

Il ricorso è rigettato.

Le spese di questa fase di legittimità seguono la soccombenza della Consorzio RAGIONE_SOCIALE e, tenuto conto dell ‘ attività processuale espletata, in relazione al valore della controversia, sono liquidate come da dispositivo in favore di ciascuna parte controricorrente.

La decisione di rigetto del ricorso comporta che deve attestarsi, ai sensi dell ‘ art. 13, comma 1 quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente ed al competente Ufficio di merito, dell ‘ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1 bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore di ciascuna parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida per ognuna di esse in Euro 6.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell ‘ art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente e in favore del competente Ufficio di merito, dell ‘ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte di

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.