Obbligo amministratore condomini morosi: la guida

Un creditore ha agito in giudizio contro un amministratore di condominio per ottenere l’elenco dei condomini morosi, al fine di recuperare il proprio credito. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1002/2025, ha stabilito che l’obbligo amministratore condomini morosi, previsto dall’art. 63 disp. att. c.c., è un dovere legale che grava personalmente sull’amministratore e non sul condominio. Di conseguenza, l’azione per ottenere tali dati deve essere intentata direttamente contro l’amministratore in proprio, la cui omissione può integrare una responsabilità personale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Obbligo Amministratore Condomini Morosi: La Cassazione Chiarisce la Responsabilità Personale

L’obbligo amministratore condomini morosi rappresenta uno dei temi più delicati e cruciali nella gestione condominiale. I creditori del condominio, spesso imprese o professionisti che hanno fornito servizi, si trovano di fronte alla necessità di recuperare i loro crediti e, per farlo, devono sapere contro chi agire. La Corte di Cassazione, con una recente sentenza, ha fatto luce su un aspetto fondamentale: la comunicazione dei dati dei proprietari insolventi è un dovere che ricade personalmente sull’amministratore, non sul condominio come entità. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Il caso nasce dalla richiesta di un avvocato, creditore del condominio per attività professionali svolte, di ottenere dall’amministratore l’elenco dei condomini morosi. L’obiettivo del creditore era quello di agire direttamente nei confronti di questi ultimi per soddisfare il proprio credito, come previsto dalla legge. L’amministratore aveva fornito un elenco, ma incompleto, poiché privo delle quote millesimali e dei codici fiscali, dati essenziali per avviare un’azione esecutiva efficace.

Il creditore si è quindi rivolto al Tribunale, che ha respinto la domanda. La Corte d’Appello, in riforma della decisione di primo grado, ha invece ordinato all’amministratore di fornire tutti i dati necessari. L’amministratore ha quindi proposto ricorso per cassazione, sostenendo che la legittimazione passiva non fosse sua, ma del condominio che egli rappresentava.

La Decisione della Corte e l’Obbligo Amministratore Condomini Morosi

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la decisione della Corte d’Appello e stabilendo un principio di diritto molto chiaro. L’obbligo di comunicare ai creditori i dati dei condomini morosi, sancito dall’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, non è un’obbligazione del condominio, ma un dovere legale specifico che grava sull’amministratore in proprio.

La Natura Personale dell’Obbligo

Il punto centrale della decisione è la distinzione tra gli obblighi che l’amministratore assume in qualità di mandatario del condominio e quelli che la legge gli impone direttamente come persona fisica che ricopre quella carica. Mentre le attività di gestione ordinaria sono imputabili al condominio, la comunicazione dei dati dei morosi è vista come un’obbligazione di cooperazione verso un soggetto terzo (il creditore), finalizzata a tutelare il suo diritto di credito. Questo dovere esula dal rapporto di mandato tra amministratore e condomini.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha motivato la sua decisione sottolineando che l’obbligo previsto dall’art. 63 disp. att. c.c. è funzionale a consentire al creditore di rispettare il principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali, agendo prima contro i morosi e solo in via sussidiaria contro i condomini in regola con i pagamenti (beneficium excussionis). Si tratta, quindi, di un comando imposto dalla legge direttamente sulla persona dell’amministratore per proteggere i terzi. La violazione di questo obbligo non ricade nella sfera giuridica del condominio, ma integra un’ipotesi di responsabilità personale (di tipo aquiliano) dell’amministratore. Di conseguenza, la condanna a fornire i dati deve essere emessa nei suoi confronti e non del condominio.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa sentenza ha conseguenze pratiche di grande rilievo. Per gli amministratori, emerge la consapevolezza che il rifiuto o il ritardo nel fornire i dati dei morosi può esporli a un’azione legale diretta e a una responsabilità personale per i danni causati al creditore. Non possono più trincerarsi dietro la figura del condominio. Per i creditori, il percorso per ottenere queste informazioni è più chiaro: l’azione va promossa direttamente contro la persona dell’amministratore. Questa pronuncia rafforza la tutela dei creditori e impone un dovere di trasparenza e diligenza ancora maggiore in capo agli amministratori condominiali.

Chi è tenuto a comunicare i dati dei condomini morosi a un creditore del condominio?
L’obbligo di comunicare i dati dei condomini morosi, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., grava direttamente e personalmente sull’amministratore del condominio in carica.

La responsabilità di comunicare i dati dei morosi è del condominio o dell’amministratore in proprio?
La sentenza chiarisce che si tratta di una responsabilità personale dell’amministratore. L’azione giudiziaria per ottenere tali dati deve essere rivolta nei confronti dell’amministratore in proprio, e non contro il condominio in persona del suo legale rappresentante.

Cosa succede se l’amministratore si rifiuta o ritarda la comunicazione dei dati dei morosi?
L’omessa o ritardata comunicazione dei dati integra la violazione di un obbligo legale e può configurare una responsabilità personale dell’amministratore (di tipo aquiliano) per i danni causati al creditore, come il ritardo nel recupero del credito.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1002 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 1002 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 15/01/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 9754/2019 R.G. proposto da:

NOMECOGNOME elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE;

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME COGNOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME COGNOME (CODICE_FISCALE;

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO MILANO n. 203/2019 depositata il 17/01/2019.

Udita la relazione svolta nell’udienza pubblica del 09/05/2024 dal Consigliere COGNOME

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.ssa NOME COGNOME che ha concluso per il rigetto del ricorso;

udito l’avv.to NOME COGNOME per delega dell’Avv. NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., l’Avv. NOME COGNOME convenne in giudizio, innanzi al Tribunale di Milano, NOME COGNOME in qualità di amministratore pro-tempore del Condominio di INDIRIZZO Limbiate – Milano, per chiedere che fosse ordinato al predetto, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., di comunicare i nominativi dei condomini morosi, al fine di conseguire il soddisfacimento dei crediti fondati su due sentenze del Tribunale di Monza.

Il Tribunale di Milano respinse la domanda, ritenendo che il convenuto avesse soddisfatto l’onere di comunicazione previsto dall’art. 63 disp. att. c.c. attraverso l’e -mail inviata il 19.6.2014, contenente i nominativi dei condomini morosi, seppur priva delle quote millesimali attribuite alle proprietà dei medesimi.

L’Avv. COGNOME propose gravame e dedusse che, avendo la Legge n. 220 del 2012 escluso la natura solidale delle obbligazioni del condominio ed affermato la natura parziaria, come statuito dalle Sezioni Unite con sentenza n. 9148/2008, la comunicazione dei dati avrebbe dovuto comprendere anche le quote millesimali dei condomini morosi.

La Corte d’appello di Milano, con sentenza del 17.1.2019, accolse il gravame dell’Avv. NOME COGNOME e, per l’effetto, ordinò a Francavilla Giuseppe, in qualità di amministratore del Condominio Bramante n 8 di comunicare all’attore i nominativi dei condomini che non avevano versato la quota relativa al proprio debito derivante dalle sentenze nn. 99/2014 e 683/2012 del Tribunale di Monza, precisando il debito di ciascun condomino secondo il riparto millesimale.

La Corte accertò che i debiti del condominio nei confronti dell’Avv. COGNOME derivavano dall’attività svolta dal professionista in due giudizi, in relazione ai quali erano stati conclusi due accordi transattivi; tali accordi erano irrilevanti ai fini dell’obbligo dell’amministratore di comunicazione dei condomini morosi, avendo le parti tenuto un comportamento processuale disancorato dagli accordi transattivi.

In ordine al soggetto legittimato alla comunicazione dei dati dei condomini morosi, la Corte distrettuale affermò che il titolare dell’obbligo di informazione previsto dall’art.63 disp. att. c.c. era l’amministratore in proprio, come risultava dal tenore letterale della norma e dall’attribuzione al medesimo dell’obbligo di detenere l’anagrafe condominiale. La Corte ritenne che le indicazioni dei condomini morosi forniti dal geom. COGNOME con le e- mail del 25.6.2014 e del 27.4.2015 non fossero esaustive perché non indicavano la quota millesimale dei condomini morosi ed il relativo codice fiscale.
NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello sulla base di due motivi.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

Il Sostituto Procuratore Generale in persona della Dott.ssa NOME COGNOME ha chiesto il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso si deduce la violazione dell’art. 1965 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n.3 c.p.c., oltre al vizio di contraddittoria motivazione, per avere la Corte d’appello ritenuto irrilevante l’accordo transattivo concluso tra le parti in forza del quale il geom. NOME COGNOME si impegnava a rinunciare alle spese legali liquidate in suo favore e l’avv. COGNOME si obbligava a rinunciare al giudizio d’appello avverso la sentenza di primo grado, che lo aveva visto soccombente. Il ricorrente deduce che la Corte d’appello avrebbe dovuto valutare l’inadempimento dell’Avv. COGNOME in relazione a tale accordo, avendo il medesimo interposto appello avverso la sentenza del Tribunale; in ogni caso, non potendo il giudice interferire nell’autonomia negoziale delle parti, la Corte avrebbe dovuto prendere atto dell’accordo e dichiarare cessata la materia del contendere.
Il motivo è infondato.

La Corte d’appello ha preso atto dell’esistenza di accordi transattivi tra le parti, ne ha esaminato il contenuto (pag.9 della sentenza impugnata) ma ha ritenuto che le conclusioni formulate dalle parti prescindessero dall’esistenza e dalla vincolatività dell’accordo. In particolare, nonostante fossero stati prodotti in giudizio gli atti transattivi, il ricorrente aveva inizialmente contestato l’inadempimento dell’Avv. COGNOME che aveva chiesto alla Corte l’autorizzazione alla rinnovazione della citazione dell’atto d’appello, per poi concludere chiedendo l’inammissibilità del gravame, eccependo la propria carenza di legittimazione passiva e, nel merito, concludendo per l’infondatezza dell’appello.
Secondo l’apprezzamento della Corte d’appello, incensurabile in questa sede, il comportamento processuale delle parti prescindeva, quindi, dalla volontà di dare esecuzione all’accordo transattivo.

La motivazione della Corte d’appello, oltre a non violare l’art. 1965 c.c., soddisfa le condizioni di esistenza e validità previste dall’art. 132, comma 4 c.p.c., non essendo censurabile il profilo di contraddittorietà ed illogicità della motivazione.

In seguito alla riformulazione dell’art.360, comma 1, n.5 c.p.c., disposta dall’art.54 del L.Lgs. n.83 del 2012, conv., con modif., dalla Legge n.134 del 2012, non è più deducibile quale vizio di legittimità il semplice difetto di sufficienza, illogicità e contraddittorietà della motivazione, sicchè l’obbligo di motivazione, previsto in via generale dall’art.111, comma 6 Cost., e, nel processo civile, dall’art.132, comma 2, n.4 c.p.c., è violato solo qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero essa risulti del tutto inidonea ad assolvere alla funzione specifica di esplicitare le ragioni della decisione, per essere afflitta da un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili oppure perché perplessa ed obiettivamente incomprensibile (Cass., sez. VI, 25/09/2018 n.22598; Cass., Sez. Un., 07/04/2014 n.8053).
Con il secondo motivo di ricorso, deducendo la violazione e la falsa applicazione dell’art. 63 disp. att. c.c., si contesta che l’obbligo di comunicazione al creditore dei condomini morosi spetti all’amministratore del condominio in proprio e non quale rappresentante dell’ente in virtù del rapporto di mandato. Il ricorrente segnala, in relazione alla legittimazione passiva del soggetto obbligato, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., l’esistenza, nella giurisprudenza di merito, di orientamenti contrastanti tali da rendere necessario un intervento del giudice di legittimità.
Il motivo è infondato.

La Legge n.220 del 2012, nel novellare l’art. 63 disp. att. c.p.c., ha previsto che l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

Il secondo comma dispone che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

L’art. 63, comma 2, disp. att. c.c. configura, in capo ai condomini che abbiano regolarmente pagato la loro quota di contribuzione alle spese condominiali, ed in favore del terzo che sia rimasto creditore, un’obbligazione sussidiaria ed eventuale, favorita dal beneficium excussionis , avente ad oggetto non l’intera prestazione imputabile al condominio ma le somme dovute dai morosi.

La Legge di Riforma del condominio ha recepito la natura parziaria delle obbligazioni del Condominio, secondo la ricostruzione dogmatica operata da Cass., sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148, nel senso che, in riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti di terzi la responsabilità diretta dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote.
Per le obbligazioni sorte dopo l’entrata in vigore della L. n. 220 del 2012, il debito sussidiario di garanzia del condomino solvente è, pertanto, subordinato alla preventiva escussione del moroso ed è limitato alla rispettiva quota di quest’ultimo e non all’intero debito verso il terzo creditore (Cass., sez. II, 17/02/2023 n.5043).

Agli effetti della disciplina dettata dai primi due commi dell’art. 63 disp. att. c.c., deve intendersi come condomino moroso il

partecipante che non abbia versato all’amministratore la sua quota di contribuzione alla spesa necessaria per il pagamento di quel creditore, mentre è “obbligato in regola con i pagamenti” il condomino che abbia adempiuto al pagamento della propria quota afferente alle medesime spese nelle mani dell’amministratore.

La lettura sistematica dei primi due commi dell’art. 63, disp. att. c.c. induce a concludere che il creditore, che voglia convenire uno o più dei singoli condomini, deve preliminarmente agire nei confronti dei condomini morosi, previa comunicazione dei dati da parte dell’amministratore.

In dottrina è stato evocato in dottrina lo strumento dell’azione surrogatoria che, ex art. 2900 c.c., consente ai terzi creditori di agire in luogo dell’amministratore inadempiente rispetto al proprio dovere di riscossione forzosa nei confronti dei condomini.

La questione di diritto posta dal motivo in esame riguarda il profilo della legittimazione passiva all’azione, in relazione alla quale la giurisprudenza di merito non ha dato una risposta univoca.

Secondo un indirizzo giurisprudenziale, l’obbligo di comunicazione previsto ultima parte del citato articolo 63 disp. att. c.c., comma 1, delinea un obbligo legale di cooperazione col terzo creditore che sarebbe posto direttamente in capo alla persona dell’amministratore, con la conseguenza che la legittimazione passiva deve ravvisarsi in capo alla persona dell’amministratore in proprio, il cui immotivato rifiuto risulta essere contrario al canone della buona fede.

Tale posizione è sostenuta, in via prevalente, da autorevole dottrina.

Un altro indirizzo giurisprudenziale muove dalla considerazione che il dovere di comunicazione dei condomini morosi da parte dell’amministratore di condominio è posto anche nell’interesse dei condomini in regola con i pagamenti, sicchè l’adempimento di tale

dovere rientra tra gli obblighi caratterizzanti il suo operato, che deve essere adempiuto con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1176, comma 1, c.c.), in adempimento delle disposizioni di cui agli artt. 1130,1131 e 1135 c.c., rispetto alle quali l’amministratore risponde, a titolo di responsabilità contrattuale, ex art. 1218 c.c.; la legittimazione passiva farebbe capo al condominio, in persona dell’amministratore, essendo quest’ultimo soggetto obbligato esclusivamente in ragione della sua posizione di mandatario dell’ente di gestione.
Ad avviso del Collegio, la legittimazione passiva deve ravvisarsi in capo alla persona dell’amministratore in proprio.

Il contratto di amministrazione condominiale è un contratto tipico, non riconducibile alla prestazione d’opera intellettuale, regolato dagli artt. 1129 c.c. e 1131 c.c. e, solo in via residuale, dalle norme sul mandato, atteso che l’esercizio di tale attività non è subordinata, come richiesto dall’art. 2229 c.c., all’iscrizione in apposito albo o elenco; in seguito all’entrata in vigore dell’art. 71 -bis disp. att. c.c., introdotto dalla L. n. 220 del 2012, l’esercizio dell’attività di amministratore del condominio è subordinata al possesso di determinati requisiti di professionalità e onorabilità.
Tale contratto rientra nell’ambito delle professioni non organizzate in ordini o collegi, di cui alla L. 14 gennaio 2013, n. 4.

Sempre la dottrina ha evidenziato come l’amministratore di condominio non necessariamente agisce sempre nell’interesse dei condòmini, ma talora addirittura in contrasto con essi. A titolo esemplificativo, si richiama l’art. 1129, comma 9 c.c., il quale stabilisce che -salva l’espressa dispensa assembleare -l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura

dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso; analogamente, l’art. 1131 c.c. dispone che l’amministratore può agire in giudizio contro i condòmini e contro i terzi.

In tale quadro normativo si pone l’art. 63 disp. att. c.c., che autorizza l’amministratore ad ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti dei condòmini morosi senza bisogno di autorizzazione assembleare ed impone al medesimo di fornire ai creditori insoddisfatti che lo interpellino – quindi a soggetti addirittura estranei alla compagine condominiale – i dati dei condòmini morosi.

Tale obbligo esula dagli obblighi interni al rapporto di mandato corrente tra amministratore e condomini, visto che l’amministratore è tenuto a fornire a un soggetto estraneo i nomi dei suoi stessi mandanti; esso è espressione di un obbligo legale di cooperazione col terzo creditore posto direttamente in capo alla persona dell’amministratore e non costituisce affatto adempimento o incombenza finalizzata all’attuazione del programma obbligatorio corrente con il condominio, alla stregua del contratto di amministrazione.
L’obbligo di comunicazione previsto dal primo comma dell’art. 63 delle disp. att. c.c. è solo funzionale al rispetto da parte dei creditori dell’obbligo, fissato dal secondo comma della disposizione, di agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti solo dopo avere inutilmente aggredito i condomini morosi.

Si tratta di un obbligo derivante dalla legge e gravante sull’amministratore in proprio e non quale amministratore del condominio, la cui violazione integra un’ipotesi di responsabilità aquiliana.

Il ritardo dell’amministratore nella comunicazione al terzo creditore dei dati dei condomini morosi è, infatti, potenzialmente idoneo a

causare un danno allo stesso creditore, per via del rallentamento provocato alla realizzazione coattiva delle sue ragioni.

Mentre, in qualità di rappresentante del condominio, gli effetti dell’attività dell’amministratore che pone in essere nello svolgimento del suo incarico sono imputabili direttamente al condominio, con riferimento alla comunicazione dei nominativi dei condomini morosi, l’amministratore è destinatario di un comando fissato dalla legge a tutela dei creditori del condominio.

Ne consegue che legittimato passivo nell’azione di condanna alla comunicazione dei dati dei morosi è l’amministratore in proprio e non il condominio in persona dell’amministratore.

Poiché la consegna dei dati dei morosi al terzo creditore non rientra tra le attribuzioni dispositive ed i poteri rappresentativi dell’amministratore riferibili al condominio alla luce degli artt. 1130 e 1131 c.c., dall’omessa o intempestiva esecuzione di essa non può ridondare alcuna responsabilità ricadente nella sfera giuridica del condominio, e la conseguente condanna deve essere emessa in danno dell’amministratore in proprio.

La sentenza impugnata ha correttamente affermato che, in tema di condominio negli edifici, la domanda volta a conseguire l’ordine di comunicare al creditore non soddisfatto i dati dei condomini morosi, ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., deve essere rivolta nei confronti dell’amministratore, e non del condominio, trattandosi di obbligo posto dalla legge all’amministratore del condominio in proprio.

Il ricorso deve, pertanto, essere rigettato.

Considerata la peculiarità della fattispecie e l’assenza di precedenti di questa Corte, le spese di lite devono essere integralmente compensate.

Ai sensi dell’art.13, comma 1 quater, del DPR 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa integralmente tra le parti le spese di lite.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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