Obbligazione solidale per occupazione senza titolo

Un cittadino ha impugnato la richiesta di pagamento per l’occupazione illegittima di un immobile demaniale, contestando l’obbligazione solidale con un altro occupante e chiedendo il rimborso per i miglioramenti. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando che l’obbligazione risarcitoria per occupazione sine titulo grava in solido sui condebitori. Inoltre, ha ribadito che la normativa speciale sui beni demaniali esclude il diritto al rimborso per le opere eseguite, a differenza di quanto previsto dal codice civile per i beni privati.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Obbligazione Solidale in Caso di Occupazione Illegittima: La Decisione della Cassazione

Quando più persone occupano illegittimamente un immobile, chi paga il dovuto? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, torna sul tema dell’obbligazione solidale in caso di occupazione sine titulo di un bene demaniale, fornendo chiarimenti cruciali sulla responsabilità dei singoli occupanti e sul diritto al rimborso per i miglioramenti apportati. La decisione sottolinea la specialità del regime giuridico dei beni pubblici rispetto a quelli privati.

I Fatti di Causa

Un cittadino si opponeva a una richiesta di pagamento avanzata dall’Amministrazione statale per l’occupazione senza titolo di un immobile demaniale, protrattasi per oltre un decennio. L’uomo sosteneva di non dover essere ritenuto responsabile per l’intero periodo, in quanto aveva iniziato a risiedere stabilmente nell’immobile solo in una fase successiva. Prima e durante una parte del suo periodo di residenza, l’abitazione era stata occupata anche dalla madre della sua defunta compagna.

Per questo motivo, chiedeva che il debito venisse ripartito e non gli fosse addebitato in solido. In subordine, contestava la debenza delle somme anteriori a una certa data per intervenuta prescrizione e chiedeva che, in ogni caso, dal totale venissero compensate le ingenti spese sostenute per lavori di miglioramento dell’immobile.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano respinto gran parte delle sue richieste, confermando la natura solidale del debito per il periodo non prescritto e negando il diritto al rimborso per i miglioramenti.

La Responsabilità e l’Obbligazione Solidale nell’Analisi della Corte

Il ricorrente ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando che i giudici di merito non avessero considerato adeguatamente le prove che dimostravano i diversi periodi di occupazione. A suo avviso, l’obbligazione solidale non poteva essere applicata, poiché egli aveva abitato l’immobile solo per una frazione del tempo contestato rispetto all’altra occupante.

La Suprema Corte ha dichiarato questo motivo inammissibile. In primo luogo, ha rilevato l’applicazione del principio della “doppia conforme”, che impedisce di riesaminare i fatti quando due corti di merito sono giunte alla stessa conclusione. In secondo luogo, ha chiarito che contestare la valutazione delle prove da parte dei giudici di merito non costituisce un valido motivo di ricorso in Cassazione, specialmente quando si traduce in una richiesta di nuova interpretazione dei fatti.

La Questione dei Miglioramenti sui Beni Demaniali

Un altro punto centrale del ricorso riguardava il mancato riconoscimento del diritto a un’indennità per i miglioramenti apportati all’immobile. Il ricorrente invocava l’applicazione dell’art. 936 del Codice Civile, che disciplina le opere fatte da un terzo con materiali propri su fondo altrui.

Anche su questo punto, la Cassazione ha respinto la doglianza. La Corte ha confermato la correttezza della decisione d’appello, la quale aveva stabilito la prevalenza della normativa speciale sui beni demaniali, in particolare l’art. 49 del Codice della Navigazione. Questa norma, applicabile ai beni pubblici, esclude il rimborso per le opere eseguite dopo la scadenza di una concessione, salvo diversa previsione. La natura pubblicistica del bene e la prevalenza dell’interesse pubblico su quello privato giustificano un regime diverso e più restrittivo rispetto a quello previsto per la proprietà privata.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile basandosi su ragioni eminentemente processuali. Il primo motivo è stato bloccato dalla preclusione della “doppia conforme” e dal fatto che il ricorrente tentava di ottenere un riesame del merito della vicenda, non consentito in sede di legittimità. Il secondo motivo è stato giudicato inammissibile perché il ricorrente non si è confrontato specificamente con la ratio decidendi della sentenza impugnata, ovvero la prevalenza della normativa pubblicistica (art. 49 Cod. Nav.) su quella civilistica generale (art. 936 c.c.). Si è limitato a lamentare genericamente un’errata interpretazione senza smontare il fulcro logico-giuridico della decisione d’appello. Il terzo motivo, relativo all’ammissione di una consulenza tecnica, è stato dichiarato assorbito dall’inammissibilità dei primi due.

Conclusioni

L’ordinanza in esame rafforza due principi fondamentali. Primo, in caso di occupazione illegittima di un immobile da parte di più soggetti, l’obbligazione di risarcire il danno (sotto forma di indennità di occupazione) ha natura solidale. Ciò significa che l’ente proprietario può richiedere l’intero importo a uno qualsiasi degli occupanti, a prescindere dalla durata effettiva della permanenza di ciascuno. Sarà poi l’occupante che ha pagato a dover, eventualmente, agire in regresso verso gli altri. Secondo, il regime giuridico dei beni demaniali è speciale e deroga alla disciplina comune del codice civile: chi apporta miglioramenti a un bene pubblico senza autorizzazione non ha, di norma, diritto a ricevere un’indennità.

Se più persone occupano un immobile senza titolo in periodi diversi, sono tutte responsabili in solido per l’intero debito?
Sì, secondo la decisione, l’obbligazione risarcitoria derivante da un’occupazione illegittima grava in solido sui condebitori, e il creditore può chiedere l’intero importo a ciascuno di essi.

Chi occupa un immobile demaniale senza titolo ha diritto al rimborso per i miglioramenti apportati?
No. La Corte ha stabilito che la normativa speciale sui beni demaniali (in particolare l’art. 49 del Codice della Navigazione) prevale su quella generale del Codice Civile (art. 936 c.c.), escludendo il diritto al rimborso per le opere eseguite, data la natura pubblicistica del bene.

Cosa si intende per “doppia conforme” e come influisce sul ricorso in Cassazione?
Si ha “doppia conforme” quando le sentenze di primo e secondo grado giungono alla stessa conclusione sui fatti. Questo principio, previsto dall’art. 348 ter c.p.c., preclude la possibilità di presentare ricorso in Cassazione per omesso esame di un fatto decisivo, limitando di fatto l’accesso al terzo grado di giudizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 27947 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 27947 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 21/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso 20708/2021 proposto da:

COGNOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO , per procura speciale in atti;

-ricorrente-

-contro-

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappres. p.t.; RAGIONE_SOCIALE, in persona del Ministro p.t.; rappres. e difesi dall’Avvocatura Generale dello RAGIONE_SOCIALE ;

NOME COGNOME; NOME COGNOME, nella qualità di eredi di COGNOME NOME;

-intimati-

avverso la sentenza emessa dalla Corte di Appello di Napoli, n. 3620/2020, pubblicata in data 22.10.2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 18.09.2025 dal Cons. rel., AVV_NOTAIO COGNOME.

RILEVATO CHE

Con sentenza del 21.10.2013 il Tribunale di Napoli rigettava la domanda proposta da NOME COGNOME nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE avente ad oggetto l’accertamento dell’illegittimità dell’istanza avanzata dalla stessa RAGIONE_SOCIALE di pagamento della differenza tra la somma versata a titolo d’indennità d’occupazione dell’immobile in Napoli, INDIRIZZO, e quella rideterminata dal medesimo ufficio per aggiornamento annuale dei canoni dovuti dai pri vati nel periodo dell’occupazione (1.1.1994 -30.9.2006), per non essere dallo stesso nulla dovuto quantomeno fino alla data del decesso della compagna, NOME COGNOME (deceduta nel 2005 e con la quale aveva iniziato a convivere, more uxorio, nell’abitazione di INDIRIZZO solo a far data dal luglio 1997), ferma restando in ogni caso la decurtazione dell’importo dovuto da COGNOME NOME, madre della predetta COGNOME (deceduta nel 2005).
In subordine, l’attore chiedeva accertarsi e dichiar arsi la prescrizione per le somme riferite a data antecedente al 7 ottobre 2001; in via ulteriormente subordinata, di determinare il credito dell’RAGIONE_SOCIALE, tenendo conto : 1) dell’utilizzazione dell’immobile da parte di NOME COGNOME, madre della COGNOME, contemporaneamente all’attore, ripartendo conseguentemente l’importo; 2) dell’esecuzione dei lavori a spese della COGNOME e dell’attore per importi di gran lunga superiori a quelli vantati dal RAGIONE_SOCIALE.
Con sentenza del 22.10.2020 la Corte territoriale accoglieva il secondo motivo dell’appello dello COGNOME, in ordine all’eccezione di prescrizione riguardo all’indennità d’occupazione illegittima per gli anni anteriori al 7.10.2001, confermando il credito azionato per il quinquennio successivo, e rigettava i motivi riguardanti la contestata solidarietà dell’obbligazione da occupazione (effettuata da diversi soggetti) in ragione del relativo carattere illecito, a norma dell’art. 2055 cc , e la domanda di compensazione per rimborso delle somme erogate per i miglioramenti apportati all’immobile oggetto di causa, osservando che: era applicabile l’art. 49 codice della navigazione- ritenuto prevalente sull’art. 936 cc – che escludeva ogni rimborso per le opere eseguite dopo la scadenza della concessione, salva diversa previsione della concessione; in particolare, la natura pubblicistica del bene e la soggezione dell’interesse privato a quello pubblico comportava invece l’inapplicabilità dell’art. 936 cc in tema di mi glioramenti; ciò era avvalorato dal disposto dell’art. 9 della concessione del 1974 secondo cui era vietato al concessionario, senza consenso scritto dell’amministrazione concedente, apportare migliorie o innovazioni di qualunque tipo (che restavano acquisite all’ente, salva richiesta di rimessione in pristino).
NOME COGNOME ricorre in cassazione, avverso la suddetta sentenza, con tre motivi, illustrati da memoria.

L’Avvocatura Generale dello RAGIONE_SOCIALE si è costituita al solo fine di partecipare all’eventuale udienza di discussione.

RITENUTO CHE

Il primo motivo deduce omesso esame di fatti rilevanti per aver la Corte d’Appello, pretermettendo le chiare risultanze probatorie e nonostante risultasse agli atti che lo COGNOME avesse stabilito la propria residenza nell’immobile per cui è causa solo nell’a gosto 2003 – momento dal quale lo stesso avrebbe potuto ritenersi effettivamente e stabilmente occupante

dell’immobile – disatteso il motivo avente ad oggetto la domanda di ripartizione della pretesa creditoria con la COGNOME, che aveva vissuto nell’immobile, nel periodo dal 1994 al 2006, ben prima dell’attore nonché dopo contemporaneamente, ritenendo l’obbligazione risarcitoria da occupazione sine titulo gravante in solido sui condebitori.

Al riguardo, il ricorrente lamenta in particolare che: la Corte d’appello abbia ritenuto solidale l’obbligazione, senza tener conto che la COGNOME aveva risieduto presso l’appartamento dal 15.03.1993 al 18.03.1996 (quando l’attore non viveva nell’immobile) per poi ritornarvi ufficialmente dal 06.10.2003 al 2006, data del rilascio del certificato dalla stessa prodotto; al contrario -come del resto dedotto anche dal l’RAGIONE_SOCIALE il ricorrente aveva stabilito la propria residenza nell’appartamento di INDIRIZZO solo nell’agosto del 2003; ciò trovava riscont ro altresì nelle dichiarazioni rese alla Guardia di Finanza dalla COGNOMECOGNOME COGNOME nelle dichiarazioni del teste NOME COGNOME; pertanto non poteva essere ritenuta solidale l’obbligazione tra l’COGNOME COGNOME COGNOME aveva vissuto nel predetto appartamento quasi per tutto il periodo in contestazione anche se non continuativamente dal 1994 al 2006, e lo COGNOME che solo dal 2003 al 2006 aveva effettivamente abitato l’immobile.
Il secondo motivo denunzia, ex art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c., violazione e falsa applicazione dell’art. 9 dell’atto di concessione demaniale rilasciato al COGNOME Alfredo in data 11.09.1974- n. 12032 rep. 27 bis , parag. Dnonché degli artt. 936, 1150 e 2041 c.c., ex art. 360 comma 1 n. 4 c.p.c., per non aver la Corte d’appello , a differenza del giudice di primo grado, ritenuto applicabile l’art. 936 c.c., invocando il rapporto di conce ssione (in particolare il suddetto art. 9 dell’a tto di concessione demaniale).
Il terzo motivo denunzia, ex art. 360, c.1, n.4, cpc, l’omessa pronuncia sulla questione dell’ammissione della ctu volta ad accertare il quantum dell’indennità.

Il primo motivo è inammissibile.

Anzitutto, va osservato che il motivo incorre nella preclusione della ‘doppia conforme’ . Invero, nell’ipotesi prevista dal quinto comma dell’art. 348 ter cod. proc. civ., il ricorrente in cassazione, per evitare l’inammissibilità del motivo di cui al n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ., deve indicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e quelle poste a base della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Cass., n.5528/14; n. 19001/2016).

Nella specie, il ricorrente non ha allegato, né fornito tale dimostrazione. Inoltre, è inammissibile la doglianza relativa all’omesso esame di fatti decisivi, sia in quanto diretta ad una diversa interpretazione e qualificazione giuridica dei fatti, sia in quanto prospetta impropriamente un vizio motivazionale insussistente.

Invero, l’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., riformulato dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv. in l. n. 134 del 2012, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia); pertanto, l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Cass., n. 17005/2024).
Nel caso concreto, il ricorrente, attraverso il dedotto omesso esame di fatto censura impropriamente l’at tività interpretativa operata dal giudice del merito, al fine di contestare la configurabilità dell’obbligazione solidale.

Il secondo motivo è inammissibile perché non si confronta con la ratio decidendi incentrata sulla natura pubblicistica del rapporto. Invero, il ricorrente lamenta genericamente l’asserita erronea interpretazione della concessione e dello stesso art. 936 cc, ma senza censurare specificamente l’argomentazione sostenuta nella sentenza impugnata circa la prevalenza dell’art. 49 c.n. sul predetto art. 936 cc.

Il terzo motivo è da considerare assorbito dall’inammissibilità dei primi due. Nulla per le spese, considerando la mancata costituzione degli intimati.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.p.r. n.115/02, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, ove dovuto.

Così deciso, in Roma, nella camera di consiglio della prima sezione civile del 18 settembre 2025.

Il Presidente

Dott. NOME COGNOME

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