Obbligazione risarcitoria: chi paga i danni in condominio?

La Corte di Cassazione stabilisce un principio fondamentale in materia di obbligazione risarcitoria condominiale. Un nuovo proprietario non è responsabile per i danni causati dalle parti comuni verificatisi prima del suo acquisto. La responsabilità è di natura extracontrattuale e personale, quindi rimane in capo a chi era proprietario al momento del fatto dannoso. Di conseguenza, la delibera condominiale che addebita tali costi al nuovo acquirente è illegittima. Il caso riguardava una società immobiliare a cui era stato chiesto di contribuire al risarcimento per allagamenti avvenuti nel 1993, ben prima che acquistasse l’immobile nel 2004.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Obbligazione Risarcitoria Condominiale: il Nuovo Proprietario Paga i Danni Vecchi?

Comprare casa è un passo importante, ma può nascondere insidie. Cosa succede se, dopo aver acquistato un appartamento, l’amministratore di condominio vi chiede di pagare per danni avvenuti anni prima del vostro arrivo? La questione centrale riguarda la natura dell’obbligazione risarcitoria e a chi spetti sostenerne il costo. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento decisivo, stabilendo che la responsabilità per i danni passati non si trasferisce con la proprietà.

I Fatti del Caso

Una società immobiliare acquistava un’unità all’interno di un condominio nel 2004. Anni dopo, nel 2016, l’assemblea condominiale deliberava di risarcire alcuni condomini per ingenti danni subiti nel lontano 1993, a causa di episodi di esondazione provocati dal malfunzionamento delle pompe di aspirazione, di proprietà comune. L’assemblea decideva di ripartire la spesa tra tutti i proprietari attuali, inclusa la società immobiliare, chiedendole di versare una quota.

La società si opponeva, sostenendo di non essere tenuta a pagare. I suoi danti causa (i precedenti proprietari), infatti, avevano già raggiunto un accordo transattivo con i condomini danneggiati prima della vendita. La società, quindi, impugnava la delibera, ritenendosi estranea a un’obbligazione sorta quando non era ancora proprietaria.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello davano torto alla società, affermando che l’obbligo di contribuire al risarcimento fosse un’obbligazione propter rem, cioè legata all’immobile e che si trasferisce con esso. La questione è così giunta dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha ribaltato le decisioni dei giudici di merito, accogliendo il ricorso della società immobiliare. Ha affermato un principio di diritto netto: l’acquirente di un’unità immobiliare non può essere chiamato a rispondere dei danni condominiali verificatisi prima del suo acquisto.

La sentenza impugnata è stata quindi cassata e il caso rinviato alla Corte d’Appello, che dovrà decidere nuovamente la controversia attenendosi a questo fondamentale principio.

Le Motivazioni: la Natura dell’Obbligazione Risarcitoria

Il cuore della decisione risiede nella corretta qualificazione giuridica dell’obbligazione risarcitoria. La Corte di Cassazione, richiamando precedenti pronunce delle Sezioni Unite, ha chiarito che l’obbligo di risarcire un danno causato da parti comuni non è un’obbligazione propter rem, come le normali spese condominiali (es. pulizia scale, manutenzione ascensore). Si tratta, invece, di una responsabilità da fatto illecito (o ‘illecito aquiliano’).

Questo significa che la responsabilità è di natura personale e sorge in capo a chi era proprietario dell’immobile nel momento in cui si è verificato l’evento dannoso. Non è un’obbligazione che ‘viaggia’ con l’immobile e si trasferisce al nuovo acquirente. Il nuovo proprietario è tenuto a pagare le spese condominiali ordinarie e straordinarie deliberate dopo il suo acquisto (e, in certi limiti, quelle dell’anno precedente), ma non è tenuto a farsi carico di debiti risarcitori sorti da fatti illeciti avvenuti in passato.

La Corte ha specificato che il proprietario dell’appartamento danneggiato dalla cosa comune è da considerarsi un ‘terzo’ che subisce un danno. La responsabilità del condominio (e quindi dei singoli condomini pro quota) ha natura extracontrattuale. Di conseguenza, deve risponderne chi rivestiva la qualità di condomino al momento del fatto, non chi lo è diventato anni dopo.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Chi Compra Casa

Questa ordinanza offre un’importante tutela per chi acquista un immobile. Le implicazioni pratiche sono chiare e significative:

1. Separazione delle responsabilità: Viene tracciata una linea netta tra le obbligazioni condominiali ordinarie, che seguono l’immobile, e l’obbligazione risarcitoria per danni passati, che rimane personale del vecchio proprietario.
2. Maggiore sicurezza per l’acquirente: Chi compra casa non rischia di trovarsi a pagare per ‘scheletri nell’armadio’, ovvero per danni verificatisi decenni prima e di cui non poteva essere a conoscenza.
3. Responsabilità del venditore: È il venditore che deve rispondere delle obbligazioni risarcitorie sorte durante il suo periodo di proprietà. Questo principio rafforza la necessità di trasparenza durante le trattative di compravendita.

In sintesi, la Suprema Corte ha riaffermato che la responsabilità civile per danni è personale e non si eredita con l’acquisto di un immobile. Una decisione che porta chiarezza e certezza nei rapporti condominiali e nelle compravendite immobiliari.

Chi è responsabile per i danni causati da parti comuni del condominio, il vecchio o il nuovo proprietario?
La responsabilità è del soggetto che era proprietario dell’unità immobiliare al momento in cui si è verificato l’evento dannoso. La responsabilità non si trasferisce al nuovo acquirente.

L’obbligazione di risarcire un danno in condominio è un’obbligazione propter rem che si trasferisce con l’immobile?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che l’obbligazione di risarcire un danno derivante da un fatto illecito ha natura extracontrattuale e personale, non è un’obbligazione propter rem che transita con la proprietà del bene.

Il principio secondo cui la responsabilità è personale vale anche se il danno deriva da un bene comune di uso non esclusivo?
Sì. La Corte ha specificato che il principio enunciato dalle Sezioni Unite si applica in generale ai danni derivanti da beni comuni, confermando la natura extracontrattuale della responsabilità anche in questi casi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 16435 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 16435 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 18/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 17249/2020 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE NOME COGNOME RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME COGNOME, COGNOME; -ricorrente- contro

CONDOMINIO COGNOME di INDIRIZZO, in MILANO, rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOMECOGNOME

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di MILANO n. 582/2020, depositata il 19/02/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

PREMESSO CHE

1. Nell’ottobre 2016 la società RAGIONE_SOCIALE conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Milano il Condominio RAGIONE_SOCIALE, chiedendo di accertare l’illegittimità della delibera assunta dal Condominio nel corso dell’assemblea condominiale straordinaria tenutasi il 10 giugno 2016. L’assemblea era stata convocata per assumere le decisioni conseguenti alla pronuncia della sentenza n. 2789/2015 della Corte d’appello di Milano, in sede di giudizio di rinvio dalla Corte di cassazione. La Corte d’appello aveva condannato il Condominio a corrispondere ingenti importi a titolo di risarcimento del danno in favore di alcuni condomini proprietari di garages e magazzini posti nel secondo piano interrato, danneggiati in occasione di episodi di esondazione verificatisi nel 1993, a causa della cattiva gestione da parte del Condominio delle pompe di aspirazione di proprietà condominiale. Con la suddetta delibera l’assemblea aveva autorizzato l’amministratore a iniziare una trattativa volta a pervenire a una definizione conciliativa della lite (punto 2 dell’ordine del giorno) e a corrispondere immediatamente un primo versamento in favore dei condomini vincitori della causa, prendendo a base il piano rateale di rimborsi previsto nella proposta conciliativa (punto 3 dell’ordine del giorno). L’attrice, a fondamento della illegittimità della delibera impugnata, deduceva di avere acquistato la propria unità immobiliare nell’ottobre del 2004 dai precedenti proprietari, i quali, prima della vendita, avevano raggiunto un accordo transattivo con i quattro condomini danneggiati, corrispondendo, dopo la sentenza di primo grado, l’importo di euro 22.277,54. L’attrice chiedeva, dunque, l’annullamento della delibera nelle parti in cui poneva a carico di Talete l’obbligo di pagare pro -quota un primo acconto in favore dei danneggiati, dovendosi considerare la società estranea a tale
obbligazione, quale conseguenza dell’accordo transattivo e non essendo all’epoca del verificarsi dei fatti dannosi la medesima parte della compagine condominiale.

Con sentenza n. 8890/2018, il Tribunale di Milano ha rigettato la domanda, rilevando il difetto di interesse ad agire di RAGIONE_SOCIALE in riferimento al punto dell’ordine del giorno che autorizzava l’amministratore a iniziare la trattativa, trattandosi di punto dal carattere meramente programmatico e comunque di iniziativa di per sé utile a tutti i condomini, e affermando l’obbligo in capo a RAGIONE_SOCIALE di corrispondere l’importo deliberato (punto 3), in virtù del principio c.d. dell’ambulatorietà passiva, operante nei rapporti tra il condominio e i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare.
La sentenza è stata impugnata dalla società RAGIONE_SOCIALE Con la sentenza n. 582/2020, la Corte d’appello di Milano ha rigettato l’impugnazione, rilevando l’inopponibilità al Condominio della transazione stipulata nel 2004 dai danti causa dell’appellante con i soggetti danneggiati, in virtù del principio di relatività degli effetti del contratto ex art. 1372 c.c., e affermando che secondo i principi generali il singolo condomino è obbligato a contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione delle parti comuni e quindi anche a rifondere i danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari a causa di malgoverno delle parti comuni.
Avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALE ricorre per cassazione.

Resiste con controricorso il Condominio RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO, in Milano.

Entrambe le parti hanno presentato memorie.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in due motivi.

1. Il primo motivo denuncia violazione degli artt. 1104, 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c., 2051 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.: la ricorrente non è subentrata nel debito dei suoi danti causa e, conseguentemente, non deve partecipare all’esborso della somma necessaria per risarcire i condomini danneggiati. La Corte d’appello ha ritenuto che la ricorrente sia subentrata nel debito dei condomini alienanti per due ragioni: perché l’art. 63 disp. att. c.c. si riferisce agli oneri condominiali e perché il debito del Condominio è stato accertato definitivamente soltanto nel 2016. Quanto al primo profilo, la Corte d’appello ha ritenuto che l’obbligazione risarcitoria del condomino, per un illecito del condominio, sia un’obbligazione propter rem , che transita con la cosa, mentre invece l’art. 63 è disposizione che va collegata con gli artt. 1104 e 1123 c.c. e si riferisce alle spese necessarie per la conservazione e il godimento della cosa comune, limitando la responsabilità dell’acquirente ai contributi relativi all’anno in corso e in quello precedente; il risarcimento del danno in esame nasce invece dal mancato rispetto di un obbligo, ossia da una obbligazione di fare collegata al possesso delle cose comuni, di cui i condomini hanno la custodia ed è quindi una obbligazione personale. Quanto al secondo profilo, la ricorrente, anche a volere ritenere applicabile l’art. 63 disp. att. c.c., non è subentrata nella obbligazione in quanto la stessa è sorta oltre dieci anni prima del suo subentro ai precedenti condomini (più precisamente nel 1993, anno in cui si è verificato il fatto dannoso), mentre la disposizione limita il subentro del cessionario nell’obbligo di contribuzione del cedente soltanto ai contributi per l’anno in corso e per quello precedente.
Il motivo è fondato. Ad avviso della Corte d’appello, in relazione al risarcimento dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari a causa di malgoverno delle parti comuni vale la stessa regola dell’obbligo per il singolo condomino di contribuire alle spese necessarie per la manutenzione delle parti comuni, così che non

avrebbe rilievo liberatorio la circostanza che la ricorrente non fosse condomina al momento del verificarsi dell’evento dannoso in quanto, subentrando nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio, è subentrata nei rapporti, attivi e passivi, connessi a tale comproprietà. Il ragionamento della Corte d’appello non è corretto. Come hanno affermato le sezioni unite di questa Corte, il proprietario dell’appartamento danneggiato dalla cosa comune è un terzo che subisce un danno per l’inadempimento dell’obbligo di conservazione della cosa comune, il che implica la chiara natura extracontrattuale della responsabilità da porre in capo al titolare, con esclusione della natura di obbligazione propter rem del danno cagionato dal bene comune e la riconducibilità di detta responsabilità nell’ambito dell’illecito aquiliano; una volta esclusa l’applicabilità della disciplina delle obbligazioni reali, deve escludersi che l’acquirente di una porzione condominiale possa essere ritenuto gravato degli obblighi risarcitori sorti in conseguenza di un fatto dannoso verificatosi prima dell’acquisto, dovendo quindi dei detti danni rispondere il proprietario della unità immobiliare al momento del fatto (Cass., sez. un., n. 9449/2016; cfr. anche Cass. n. 18855/2013; Cass. sez. un., n. 2951/2016). Ad avviso della Corte d’appello il principio enunciato dalle sezioni unite non troverebbe applicazione nel caso in esame, essendo stato dettato in relazione a una ipotesi di responsabilità per infiltrazioni derivanti da un lastrico in uso esclusivo a un condomino. La lettura della Corte d’appello non può essere condivisa: le sezioni unite hanno infatti precisato che anche nel caso di uso esclusivo di un bene comune il proprietario dell’appartamento danneggiato è un terzo, allo stesso modo del proprietario danneggiato da un bene comune di uso non esclusivo, il che implica ‘la chiara natura extracontrattuale della responsabilità da porre in capo al titolare dell’uso esclusivo del lastrico e, per la natura comune del bene, dello stesso condominio’ (pagg. 11 e 12 della pronuncia delle sezioni unite n. 9449/2016).
L’accoglimento del primo motivo comporta l’assorbimento del secondo, proposto ‘in via subordinata’, che denuncia violazione degli artt. 1123, 1199 e/o 1301, 1311 c.c. in relazione all’art. 1304 c.c. (art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.), per avere la Corte d’appello ritenuto inopponibile al Condominio l’accordo transattivo concluso dai danti causa della ricorrente.

La sentenza impugnata va pertanto cassata in relazione al motivo accolto e la causa va rinviata alla Corte d’appello di Milano, che deciderà la causa attenendosi al principio di diritto sopra ricordato; il giudice di rinvio provvederà pure in relazione alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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