Nuova costruzione: quando una ristrutturazione lo è?

La Corte di Cassazione ha chiarito la distinzione tra ristrutturazione e nuova costruzione. Un intervento edilizio non è classificabile come nuova costruzione se non altera significativamente volumetria, altezza e sagoma dell’edificio preesistente, anche in presenza di modifiche architettoniche o dell’aggiunta di balconi. Il ricorso dei proprietari confinanti, che lamentavano la violazione delle distanze legali, è stato respinto perché l’intervento manteneva inalterate le dimensioni fondamentali dell’immobile, configurandosi quindi come una ristrutturazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Nuova costruzione: la Cassazione chiarisce i confini con la ristrutturazione

Capire quando un intervento di ristrutturazione si trasforma in una nuova costruzione è una questione cruciale nel diritto immobiliare, con importanti conseguenze sul rispetto delle distanze legali tra edifici. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti fondamentali su questo tema, stabilendo che per qualificarsi come nuova costruzione, l’intervento deve comportare modifiche sostanziali a volume, altezza e sagoma dell’edificio preesistente.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla controversia tra una società proprietaria di un immobile e i proprietari di alcune unità immobiliari confinanti. La società aveva realizzato un intervento di demolizione e ricostruzione del proprio fabbricato. I vicini hanno agito in giudizio sostenendo che l’opera, per le sue caratteristiche, dovesse essere considerata una nuova costruzione e non una semplice ristrutturazione. Di conseguenza, a loro avviso, l’edificio violava le normative sulle distanze minime, sulla volumetria e sulle vedute previste dal D.M. n. 1444/1968. Il Tribunale di primo grado aveva dato loro ragione, condannando la società ad arretrare il fabbricato.

La Decisione della Corte d’Appello

La società ha impugnato la decisione dinanzi alla Corte d’Appello, la quale ha ribaltato la sentenza di primo grado. I giudici di secondo grado, sulla base delle risultanze istruttorie, hanno qualificato l’intervento come una mera ristrutturazione. La Corte ha osservato che elementi fondamentali come l’altezza, la superficie interna e il volume erano rimasti sostanzialmente inalterati (anzi, leggermente ridotti). Inoltre, la sagoma d’ingombro originaria era rimasta intatta, poiché il nuovo edificio insisteva sulla stessa area di sedime del precedente. Le modifiche alle linee architettoniche non sono state ritenute sufficienti a cambiare la natura dell’intervento.

L’Analisi della Cassazione sulla qualifica di nuova costruzione

I proprietari confinanti hanno quindi proposto ricorso per cassazione, lamentando un’errata applicazione delle norme urbanistiche. Secondo la loro tesi, diversi interventi specifici avrebbero dovuto portare a qualificare l’opera come nuova costruzione: la modifica della sagoma, la realizzazione di un sottotetto abitabile, la creazione di nuovi balconi aggettanti e l’aggiunta di una scala esterna. Sostenevano che l’insieme di queste opere, aumentando la superficie e alterando l’edificio, lo rendesse a tutti gli effetti un “nuovo edificio”, soggetto alle più stringenti regole sulle distanze.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato entrambi i motivi di ricorso inammissibili. Gli Ermellini hanno innanzitutto ribadito un principio fondamentale: il ricorso in Cassazione non può trasformarsi in una richiesta di riesame dei fatti e delle prove, valutazione che spetta esclusivamente al giudice di merito. La Corte ha ritenuto che i ricorrenti stessero cercando di proporre una lettura alternativa delle prove (come le perizie tecniche) già correttamente valutate dalla Corte d’Appello.

Nel merito, la Cassazione ha confermato la correttezza del ragionamento dei giudici d’appello. Sulla base dei principi consolidati, si può parlare di ristrutturazione e non di nuova costruzione quando non vi è una variazione sostanziale delle dimensioni originarie dell’edificio, in particolare della volumetria. La Corte d’Appello aveva accertato che, nel caso di specie, altezza e sagoma d’ingombro erano rimaste le stesse e che il volume e la superficie interna erano addirittura diminuiti. In un contesto simile, la modifica delle linee architettoniche è stata considerata irrilevante. L’intervento è stato correttamente qualificato come ricostruzione, non essendo emerso un aumento di volume o una modifica sostanziale della sagoma.

Conclusioni

Questa pronuncia rafforza un orientamento giurisprudenziale chiaro: per distinguere tra ristrutturazione e nuova costruzione, il criterio determinante è la conservazione delle caratteristiche dimensionali fondamentali dell’edificio preesistente (volume, altezza, area di sedime). Modifiche estetiche o funzionali, come l’aggiunta di balconi o il cambio delle finiture, non sono sufficienti a trasformare un intervento in una nuova edificazione se i parametri volumetrici e di ingombro rimangono invariati. La decisione offre quindi un’importante guida per operatori del settore e proprietari, delineando con maggiore precisione i limiti entro cui un intervento di recupero edilizio non incorre negli obblighi previsti per le nuove costruzioni.

Quando una ristrutturazione edilizia viene considerata una “nuova costruzione”?
Una ristrutturazione viene considerata una “nuova costruzione” quando modifica in modo sostanziale le caratteristiche dell’edificio preesistente, in particolare l’altezza, la volumetria, la sagoma d’ingombro e l’area di sedime. Se questi parametri restano inalterati, si tratta di ristrutturazione.

La realizzazione di nuovi balconi o la modifica delle linee architettoniche trasforma automaticamente un intervento in una nuova costruzione?
No. Secondo la sentenza, la modifica delle linee architettoniche o l’aggiunta di nuovi balconi non sono di per sé sufficienti a qualificare l’intervento come una nuova costruzione, a condizione che la sagoma d’ingombro, l’altezza e la volumetria complessiva dell’edificio rimangano sostanzialmente invariate.

Perché il ricorso in Cassazione è stato dichiarato inammissibile?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché i ricorrenti non hanno lamentato un errore di diritto, ma hanno tentato di ottenere dalla Corte di Cassazione una nuova e diversa valutazione dei fatti e delle prove già esaminati dal giudice di merito (la Corte d’Appello). Questo tipo di revisione esula dalle competenze della Corte di Cassazione, che si limita a verificare la corretta applicazione della legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 12334 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 12334 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 09/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11264/2023 R.G. proposto da:

NOMECOGNOME NOME, NOME, NOMECOGNOME NOME, PIZZA NOME, PIZZA NOME, NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentati e difesi dagli avvocati NOME COGNOME (CODICE_FISCALE, NOME COGNOME, NOME COGNOME;

– ricorrenti –

contro

COGNOME RAGIONE_SOCIALE COGNOME RAGIONE_SOCIALE COGNOME RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME , rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME

– controricorrenti –

nonchè contro

COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME;

– intimati –

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO Di NAPOLI n. 1334/2023, depositata il 24/03/2023;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La società RAGIONE_SOCIALE di COGNOME Maria RAGIONE_SOCIALE nonché NOME COGNOME e NOME COGNOME impugnavano innanzi alla Corte d’Appello di Napoli la sentenza pronunciata dal Tribunale di Avellino, con la quale detta società ed i chiamati in causa venivano condannati ad arretrare un fabbricato, fino al ripristino delle distanze, in quanto detto fabbricato, appartenente alla società convenuta e ai chiamati in causa – soggetto ad un intervento di demolizione e ricostruzione – era stato edificato in violazione delle distanze, volumetria e vedute prescritte dal D.M. n. 1444/1968, in quanto qualificabile come nuova costruzione e non come ristrutturazione.
La Corte d’Appello di Napoli, con la sentenza in epigrafe, accoglieva il gravame ritenendo – alla luce delle risultanze istruttorie e dell’orientamento di questa Corte riguardante la differenza tra ristrutturazione mediante demolizione e costruzione ex novo – che il fabbricato dovesse essere qualificato come mera ristrutturazione, posto che sono rimasti inalterati l’altezza, la superficie interna e il volume (questi ultimi ridotti in piccola percentuale rispetto all’edificio preesistente), ed è rimasta intatta la sagoma d’ingombro originaria in quanto – a prescindere dalle modifiche delle linee architettoniche del fabbricato – essa insiste sulla stessa area di sedime.
3. La suddetta pronuncia è impugnata per la cassazione dai soggetti indicati in epigrafe, proprietari e comproprietari di varie unità immobiliari facenti parte di un plesso condominiale confinante con il fabbricato di cui si discute.

Il ricorso, affidato a due motivi, è illustrato da memoria.

Resistono NOME COGNOME NOME COGNOME e la RAGIONE_SOCIALE depositando controricorso illustrato da memoria.

A séguito della proposta di definizione accelerata del Consigliere Delegato dal Presidente di Sezione, i ricorrenti hanno chiesto la decisione ex art. 380bis, comma 2, cod. proc. civ.

E’ utile precisare che, a séguito della decisione di questa Corte resa a Sezioni Unite (Cass. Sez. U., n. 9611 del 10.04.2024), e per le ragioni ivi chiarite, la partecipazione del Consigliere Delegato proponente, in qualità di componente del Collegio che definisce il presente giudizio, non rileva quale ragione di incompatibilità, ai sensi dell’art. 51, comma 1, n. 4 e dell’art. 52 cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 3, primo comma, d.p.r.6 giugno 2001, n.380 (che ha riprodotto l’art. 31 della legge 3 agosto 1978 n. 457), in relazione all’art. 9 d.m.2 aprile 1968 n. 1444, all’art. 873 ss. cod. civ. e all’art. 116 cod. proc. civ. (art. 360 n. 3) cod. proc. civ. ). I ricorrenti lamentano l’erroneità della statuizione della Corte d’Appello rispetto alle norme menzionate nel riconoscere, nel caso che ci occupa, non una nuova costruzione bensì un’opera di ristrutturazione, con conseguente non applicabilità del D.M. 1444/1968 in materia di distanze. In tesi, i diversi interventi effettuati sull’immobile hanno portato: alla modifica della sagoma, rendendola diversa rispetto alla preesistente; all’abitabilità del sottotetto e alla realizzazione di nuovi balconi aggettanti, così
determinando un aumento di superficie; alla realizzazione di una scala esterna che costituisce costruzione a tutti gli effetti. Tutte queste opere, considerate nel loro insieme, consentono di qualificare l’edificio realizzato come «nuovo edificio», alla luce della giurisprudenza della Corte di legittimità e amministrativa.

Con il secondo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 3, primo comma, d.p.r.6 giugno 2001 n.380 (che ha riprodotto l’art. 31 della legge 3 agosto 1978 n. 457) e dell’art. 5 legge regionale Campania 28 novembre 2000 n. 15, in relazione all’art. 9 D.M. 2 aprile 1968 n. 1444, all’art. 873 ss. cod. civ. ed all’art. 116 cod. proc. civ. (art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ.). I ricorrenti lamentano l’errata lettura delle norme di diritto sopra riportate, nonché l’errata applicazione dei principi enunciati dalla giurisprudenza: stante l’oggettivo aumento di superficie e volumetria dell’immobile demolito e ristrutturato, deve riconoscersi l’intervento edilizio come riconducibile al paradigma della nuova costruzione, da cui deriva l’applica zione delle distanze imposte dall’art. 9, comma 2, D.M.2 aprile 1968 n. 1444.
I due motivi possono essere trattati congiuntamente, in quanto entrambi censurano -sotto diversi profili – la pronuncia impugnata per non aver qualificato l’intervento edilizio come nuova costruzione, soggetta alle distanze legali di 10 mt non rispettate nel caso di specie.

Essi sono entrambi inammissibili.

La parte ricorrente contrappone, alla ricostruzione del fatto e delle prove prescelta dal giudice di merito, una lettura alternativa del compendio istruttorio, senza tener conto che il motivo di ricorso non può mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di

cassazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790).

Né è possibile proporre un apprezzamento diverso ed alternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui «L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata» (Sez. 3, n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595; conf. Sez. 1, n. 11511 del 23/05/2014, Rv. 631448; Sez. L, n. 13485 del 13/06/2014, Rv. 631330).
3.1. La Corte d’Appello è pervenuta al convincimento di dover escludere la configurabilità di una nuova costruzione sulla scorta delle risultanze peritali, per le quali nella ricostruzione del fabbricato sono rimaste inalterate l’altezza e la sagoma d’ingombro originaria, mentre la superficie interna e il volume sono risultati ridotti in piccola percentuale rispetto all’edificio preesistente.

Tanto accertato, la Corte territoriale ha fatto corretta applicazione dei principi consolidati espressi da questa Corte che insistono sulla necessaria assenza di variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio e, in particolare, della volumetr ia affinché si possa

ravvisare una mera ricostruzione (v. sentenza p. 8, 1° e 2° capoverso; per tutte: Sez. U, n. 21578 del 19/10/2011, Rv. 619608 – 01).

3.1.1. Né la giurisprudenza del Consiglio di Stato è orientata diversamente: nelle pronunce richiamate in ricorso (v. per tutte: Consiglio di Stato sez. VI, 24/11/2022 (ud. 29/09/2022, dep. 24/11/2022) n.10360) la massima autorità amministrativa attribuisce all’intervento la qualifica di ristrutturazione edilizia quando viene modificato un immobile già esistente nel rispetto delle caratteristiche fondamentali dello stesso: alla variazione apprezzabile di aumento volumetrico (in rapporto al volume complessivo dell’intero fabbricato) viene a sommarsi anche un disegno sagomale con connotati alquanto diversi da quelli della struttura originaria.
La determinazione generale e astratta del disegno sagomale necessita di concreta qualificazione: nel caso che ci occupa, la Corte territoriale si è, infatti, preoccupata di esaminare la variazione nel disegno sagomale, ritenendo tuttavia irrilevante la modifica delle linee architettoniche, e invece determinante l’occupazione della stessa area di sedime, nonché il mantenimento della medesima altezza di quella precedente e, quindi, il rispetto della volumetria esistente.

4. il ricorso deve, pertanto, essere dichiarato inammissibile.

Le spese seguono la soccombenza come da dispositivo.

Essendo la decisione resa nel procedimento per la definizione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, di cui all’art. 380bis cod. proc. civ. (novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022), con formulazione di istanza di decisione ai sensi dell’ultimo comma della norma citata, e il giudizio definito in conformità alla proposta, parte ricorrente deve essere, inoltre, condannata al pagame nto dell’ulteriore somma ex art. 96, comma 4 cod. proc. civ., come liquidata in dispositivo (sulla doverosità del pagamento della
somma di cui all’art. 96, comma 4, cod. proc. civ. in favore della Cassa delle Ammende: Cass. S.U. n. 27195/2023).

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione dichiara il ricorso inammissibile; condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore dei controricorrenti, che liquida in €. 3.500,00 per compensi, oltre ad €. 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%;

condanna parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96, comma 3 cod. proc. civ., al pagamento a favore della parte controricorrente di una somma ulteriore di €. 3.500,00 equitativamente determinata, nonché ai sensi dell’art 96, comma 4 cod. proc. civ., al pagamento della somma di €. 3.000,00 in favore della Cassa delle Ammende.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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