Nuova costruzione e distanze: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 22493/2024, ha stabilito che la ricostruzione di un rudere con aumento di volume e altezza si qualifica come nuova costruzione e non come ristrutturazione, imponendo il pieno rispetto delle distanze legali. La Suprema Corte ha cassato la decisione di merito che aveva erroneamente escluso la violazione, chiarendo anche che un garage non è considerato interrato se supera il piano di campagna originario, dovendo quindi rispettare le distanze dai confini. La sentenza sottolinea l’importanza di non alterare sagoma e volumetria per evitare ordini di demolizione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Nuova Costruzione o Ristrutturazione? La Cassazione fissa i paletti sulle distanze

Un confine conteso, un rudere che rinasce a nuova vita ma con dimensioni maggiori: sono questi gli ingredienti di una vicenda legale che tocca un nervo scoperto per molti proprietari di immobili. La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, è intervenuta per chiarire una volta per tutte la linea di demarcazione tra una semplice ristrutturazione e una nuova costruzione, una distinzione fondamentale quando si parla di rispetto delle distanze legali. La decisione offre principi guida essenziali per chiunque intenda costruire o recuperare un vecchio fabbricato, al fine di evitare costose controversie e ordini di demolizione.

I Fatti del Caso: Dalla Ristrutturazione alla Causa Legale

La disputa nasce quando un proprietario decide di ricostruire un vecchio fabbricato, ormai ridotto a un rudere, edificando al suo posto una struttura più grande, con un’altezza e una volumetria superiori all’originale. Inoltre, realizza un garage che, sebbene in parte interrato, emerge dal livello originario del terreno.
I vicini, ritenendo violate le norme sulle distanze tra edifici e dai confini, avviano un’azione legale chiedendo la demolizione delle opere. Mentre il Tribunale di primo grado accoglie in parte le loro richieste, la Corte d’Appello ribalta la decisione, qualificando l’intervento come una ristrutturazione legittima. Secondo i giudici di secondo grado, la costruzione in aderenza al confine era permessa e il garage, essendo interrato, non era soggetto alle norme sulle distanze. I vicini non si arrendono e portano il caso dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Differenza tra Nuova Costruzione e Ristrutturazione secondo la Cassazione

La Suprema Corte accoglie il ricorso dei vicini, censurando duramente la decisione della Corte d’Appello. Il punto centrale della motivazione riguarda la corretta qualificazione dell’intervento edilizio. La Cassazione ribadisce un principio consolidato: non si può parlare di ristrutturazione, bensì di nuova costruzione, quando la ricostruzione di un edificio, previa demolizione, non rispetta fedelmente la sagoma, la volumetria e l’altezza del fabbricato preesistente.
Nel caso specifico, l’edificio originario era un semplice vano terraneo di 43 mq, privo di tetto e con muri fatiscenti sin dal 1958. La nuova struttura, invece, presentava due elevazioni e un’altezza superiore. Secondo la Corte, un simile aumento di volumetria e sagoma qualifica inequivocabilmente l’opera come nuova costruzione. Di conseguenza, essa è soggetta alle normative vigenti in materia di distanze minime dai confini e dagli altri fabbricati, che le norme locali fissavano inderogabilmente.

Il Garage ‘Interrato’ e l’Obbligo di Rispettare le Distanze

Anche sul secondo punto controverso, la legittimità del garage, la Cassazione dà ragione ai ricorrenti. La Corte d’Appello aveva ritenuto il garage non soggetto alle regole sulle distanze perché ‘chiuso su tre lati e interrato’. Tuttavia, la stessa sentenza ammetteva che la struttura superava l’originario ‘piano di campagna’.
La Suprema Corte chiarisce che qualsiasi manufatto che alteri in modo permanente lo stato dei luoghi, inclusi terrapieni e locali in essi ricompresi, rientra nel concetto di ‘costruzione’ ai fini dell’articolo 873 del codice civile. Un garage non può essere considerato interrato se la sua copertura o le sue parti emergono dal profilo naturale del terreno. Essendo, di fatto, una nuova costruzione, anche il garage doveva rispettare le distanze inderogabili previste dalla normativa locale e non poteva essere costruito in aderenza.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha cassato con rinvio la sentenza impugnata, basando la sua decisione su principi di diritto chiari e rigorosi. In primo luogo, la nozione di ristrutturazione edilizia, specialmente in caso di ricostruzione, non ammette deroghe al principio di fedeltà alle dimensioni originarie. Qualsiasi incremento volumetrico, anche minimo, trasforma l’intervento in una nuova costruzione, assoggettandola integralmente alla disciplina sulle distanze legali. In secondo luogo, il concetto di costruzione è ampio e non si limita agli edifici fuori terra, ma comprende ogni opera che abbia i caratteri della solidità e dell’immobilizzazione al suolo, come un garage che modifica l’assetto del terreno.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza rappresenta un monito importante per costruttori e proprietari di immobili. La tentazione di ‘migliorare’ un vecchio rudere aumentandone le dimensioni può portare a conseguenze legali gravissime, inclusa la demolizione dell’intera opera. La sentenza chiarisce che non ci sono scorciatoie: per evitare l’applicazione delle più severe norme sulle distanze, la ricostruzione deve essere una copia fedele dell’originale in termini di sagoma, volume e altezza. Prima di iniziare qualsiasi lavoro su un vecchio fabbricato, è quindi fondamentale una verifica tecnica e legale approfondita per qualificare correttamente l’intervento e assicurarsi di rispettare tutte le normative vigenti, sia nazionali che locali.

Quando la ricostruzione di un vecchio edificio è considerata una ‘nuova costruzione’?
La ricostruzione è considerata ‘nuova costruzione’ quando comporta un aumento di volumetria, sagoma o superficie d’ingombro rispetto all’edificio preesistente, anche se di ridotte dimensioni. Non è sufficiente mantenere solo l’ingombro a terra.

Un garage parzialmente interrato deve rispettare le distanze legali?
Sì. Se un manufatto, anche se parzialmente interrato, supera il livello del piano di campagna originario, viene qualificato come ‘costruzione’ e deve rispettare le distanze legali dal confine e dagli altri edifici, non potendo essere edificato in aderenza.

Cosa succede se si costruisce in violazione delle distanze legali qualificando erroneamente l’opera come ristrutturazione?
Secondo la giurisprudenza citata nell’ordinanza, l’opera qualificata come nuova costruzione che viola le distanze legali deve essere demolita nella sua interezza, e non solo nelle parti che eccedono le dimensioni dell’edificio originario.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 22493 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 22493 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/08/2024

ORDINANZA

sul ricorso 3479/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME elettivamente domiciliati in ROMAINDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME AVV_NOTAIO, rappresentati e difesi dagli avvocati NOME COGNOME ed NOME COGNOME giusta procura in atti;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME, domiciliata in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 1279/2018 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 14/06/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 11/04/2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

Osserva

Ogni altra domanda disattesa il Tribunale di Trapani sez. dist. Alcamo, adito da NOME COGNOME e NOME COGNOME, in parziale accoglimento della domanda, condannò la convenuta NOME COGNOME a riportare il proprio fabbricato alle dimensioni preesistenti all’intervento edilizio dalla medesima svolto e a interrare totalmente il garage edificato e, in accoglimento della domanda riconvenzionale, condannò gli attori a demolire il manufatto presente sulla particella 466 del proprio fondo.
La Corte d’appello di Palermo, per quel che qui ancora rileva, in accoglimento del gravame proposto dalla convenuta, in riforma della sentenza, rigettò la domanda di demolizione o arretramento del fabbricato principale e del garage.

NOME COGNOME e NOME COGNOME propongono ricorso sulla base di tre motivi, ulteriormente illustrati da memoria. NOME COGNOME resiste con controricorso.

Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116 cod. proc. civ., 873 cod. civ., siccome integrato dall’art. 63, punto 2, delle norme tecniche di attuazione del PRG del Comune di Alcamo, 3, co. 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, come modificato e integrato dal d. lgs. n. 301/2002, 2697 cod. civ.

Il motivo affronta quattro profili.

Con il primo, sub lett. A), si sostiene che, avendo la controparte proceduto a un’edificazione ex novo di un precedente rudere, avrebbe dovuto escludersi essersi trattato di mera ristrutturazione e sul punto la Corte locale non aveva fatto corretta applicazione del citato art. 3, non essendovi stata conservazione di alcuna delle componenti essenziali del vecchio fabbricato. Vertendosi in ipotesi di ricostruzione, per legge, occorre che il nuovo manufatto non comporti variazione rispetto al primo, con specifico riferimento a
volumetria, superficie d’ingombro e altezza; in difetto si versa in presenza di nuova costruzione, tenuta a rispettare le distanze legali imposte dagli immobili contigui.

La Corte di Palermo aveva omesso ogni verifica necessaria per accertare l’identità di sagoma e altezza fra il vecchio e il nuovo fabbricato, senza neppure evidenziare che il vecchio immobile era composto da un solo vano terraneo di 43 mq, mentre il nuovo presentava due elevazioni fuori terra e che già nel 1958 il primo risultava privo di tetto, muri cadenti e con volumetria imprecisata.

Difformità di altezza volume e sagoma, peraltro, era stata ammessa dalla controparte, senza che il Giudice ne avesse tenuto conto, essendosi limitato, incongruamente ad affermare l’identità dei due manufatti solo sulla base dell’ingombro superficiario.

Aveva, inoltre, addossato, in violazione dell’art. 2697 cod. civ., agli esponenti l’onere della prova a riguardo dell’identità fra i due fabbricati, mentre costoro avevano il solo onere, che era stato assolto, di dimostrare che la nuova fabbrica era stata edificata in aderenza, in violazione della normativa locale, che imponeva un distacco di dieci metri dal confine e di venti metri dai fabbricati (secondo profilo, sub B).

Sotto altro profilo -sub C) – si evidenzia che la sentenza, pur avendo accertato che il vetusto fabbricato, già nel 1958, era privo di copertura e con i muri cadenti, ridotto a un vero e proprio rudere, qualifica come di ristrutturazione l’intervento edilizio, in palese contrasto con la giurisprudenza amministrativa e civile.

Sub D) – a sua volta sub-distinto nei sotto-profili a, b e c) – i ricorrenti sottopongono alla Corte le osservazioni seguenti:

-era stato violato o falsamente applicato l’art. 112 cod. proc. civ., poiché in tanto si sarebbe potuto affermare il diritto a costruire in aderenza in quanto la COGNOME avesse fondato il diritto,

acquistato per usucapione, a mantenere l’edificio a distanza minore rispetto a quella regolamentare. Cosa che non si era verificata.

La sentenza aveva affermato che la costruzione in aderenza era consentita dall’art. 877 cod. civ., sul presupposto della mancanza di una norma edilizia locale che lo vietasse. L’asserto era radicalmente erroneo, stante che l’art. 63 delle NTA del Comune di Alcamo, in ipotesi di nuova costruzione o demolizione e ricostruzione, impone il rispetto delle distanze sopra indicate e, quindi, il principio di prevenzione non avrebbe potuto trovare applicazione.

-L’aumentata altezza dell’edificio, in ogni caso, importava un implemento di volumetria e della superficie d’ingombro, di talché l’opera doveva a tutti gli effetti considerarsi nuova costruzione.

4.1. Il motivo è fondato.

4.1.1. La normativa locale stabilisce distanza inderogabile dal confine.

Questa Corte in passato ha affermato che <> (Sez. 2, n. 473, 10/1/2019, in motivazione).
E’ stato altresì affermato che la ricostruzione con sopraelevazione rispetto all’edificio preesistente costituisce una nuova costruzione, poiché implica un aumento di volumetria, sagoma e superficie di ingombro, ancorché di ridotte dimensioni, ed è soggetta quindi all’obbligo di rispetto delle distanze legali dal confine; pertanto, in caso di inosservanza di tali distanze, la demolizione non deve essere limitata alle parti eccedenti le dimensioni dell’edificio originario, ma riguarda la nuova costruzione nella sua interezza (Sez. 2, n. 16804, 13/06/2023, Rv. 668539 -01; conf., ex multis, Cass. Sez. 2, n. 20428/2022; Sez. 2, n. 4009/2022; Sez. 2, n. 38354/2021; Sez. 2, n. 14273/2019; Sez. 3, n. 15732/2018; Sez. 2, n. 74/2011; Sez. 3, n. 21059/2009; Sez. 2, n. 15527/2008; Sez. 2, n. 400/2005).
Passando al quadro normativo, i l DPR n. 380/2011 all’art. 2 bis detta deroghe in materia di distanze tra fabbricati (v. comma 1 ter) disponendo che ‘ In ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e in ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti esclusivamente nell’ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale, fatti salvi le previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti e i pareri degli enti preposti alla tutela ‘ .
Il successivo articolo 3 definisce ” interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli
interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana………… ‘
4.1.2. La sentenza impugnata, non condividendo l’opinione del Tribunale, il quale aveva valorizzato la differenza superficiaria tra il vecchio e il nuovo manufatto sulla base delle aerofotogrammetrie, assume avere rilevanza, quanto descritto nell’atto d’acquisto del 1958, stante che negli anni successivi, per vetustà, erano venute meno talune parti del fabbricato, <> e, pertanto, era possibile ricostruire in aderenza.

La stessa sentenza, a pag. 5, nel passare in rassegna gli atti traslativi dell’immobile, partendo da quello del 1958, afferma che nell’ultimo atto del 2003 il bene era stato descritto come <> ; ma già dall’atto del 1958 risultava <>.

Inoltre, la Corte locale, a pag. 9, espressamente rileva che il nuovo fabbricato presentava un incremento d’altezza. Sulla volumetria non risultano verifiche.

Questa Corte ha affermato di recente che nell’ambito delle opere edilizie, in caso di demolizione di un edificio preesistente e successiva ricostruzione, comportante un aumento di volumetria, il

manufatto nel suo complesso è sottoposto alla disciplina in tema di distanze, vigente al tempo della sua edificazione, solo ove lo strumento urbanistico rechi una norma espressa, con la quale le prescrizioni sulle maggiori distanze previste per le nuove costruzioni siano estese anche alle ricostruzioni; in mancanza di tale previsione, il manufatto va considerato come nuova costruzione solo nelle parti eccedenti le dimensioni dell’edificio originario e la demolizione va disposta non integralmente, ma esclusivamente per i volumi eccedenti, da accertare in concreto (cfr. Sez. 2 – , Ordinanza n. 12196 del 14/04/2022, in linea con Sez. U, Ordinanza n. 21578 del 19/10/2011).
Si rende necessario nuovo esame, sulla scorta dei citati principi e delle previsioni dell’art. 2 bis e 3 del DPR n. 380/2001

Con il secondo motivo viene denunciata violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116 cod. proc. civ., 873 e 875 cod. civ., 63, punto 2, NTA del Comune di Alcamo, 2697 cod. civ., 9, l. 24/3/1989, n. 122, nonché l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo.

Il motivo è diretto a contestare la legittimità del garage, che la Corte d’appello aveva affermato sussistere poiché il manufatto, ad opera finita si presentava interrato.

Osservano i ricorrenti che la sentenza di secondo grado aveva omesso di confrontarsi con le risultanze di causa, ampiamente dibattute e, in ispecie con la c.t.u., la quale aveva accertato che il manufatto non potevasi considerare interrato, poiché, si poneva al di sopra dell’originario piano di campagna, che è l’unico che rileva, secondo la giurisprudenza consolidata di legittimità.

5.1. Il motivo è fondato.

La sentenza afferma che il garage non era assoggettato al rispetto delle distanze perché <> e

edificato in aderenza. Anche se, immediatamente dopo, riportando affermazioni degli appellati (odierni ricorrenti) e del loro consulente, soggiunge che, pur interrato, superava l’originario piano di campagna (pag. 10).

Si è reiteratamente chiarito che in tema di distanze legali, rientrano nel concetto di “costruzione”, agli effetti dell’art. 873 cod. civ., il terrapieno ed i locali in esso ricompresi, avendo il medesimo terrapieno la funzione essenziale di stabilizzare il piano di campagna posto a quote differenti dal fondo confinante, mediante un manufatto eretto a chiusura statica del terreno, e potendo, tuttavia, egualmente qualificarsi il riporto di terra volto a sopraelevare il piano di campagna allo scopo di coprire degli insediamenti edilizi, senza che risulti di impedimento alla ravvisata equiparazione del terrapieno alla “costruzione” la sopravvenuta separazione del muro di contenimento dal retrostante accumulo di terreno, in quanto tale muro è soltanto diretto ad eliminare la pericolosità del riporto, allorché non sia stata rispettata la distanza solonica di cui all’art. 891 (Sez. 2, n. 11388, 13/05/2013, Rv. 626232 -01; conf., ex multis, Cass. nn., 23843/2018, 16975/2023).
Ciò posto trattasi di nuova costruzione che, dovendo rispettare la distanza inderogabile dal confine stabilita dalla norma locale, non può avvalersi della costruzione in aderenza.

Anche sotto tali profilo si rende necessario nuovo esame.

6. Col terzo motivo i ricorrenti si dolgono del fatto che la sentenza abbia rigettato il motivo del loro appello incidentale con il quale avevano contestato la veduta esercitata dalla COGNOME su una parte del fondo degli esponenti, usufruendo dello spiazzo costituente la copertura del garage.

6.1. Accolto il precedente motivo, quello in esame resta assorbito in senso proprio.

In ragione di quanto esposto la sentenza deve essere cassata con rinvio. Il Giudice del rinvio (stessa Corte, ma in diversa composizione) si adeguerà ai principi di diritto sopra riportati e regolerà il capo delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il primo e il secondo motivo del ricorso e dichiara assorbito il terzo, cassa la sentenza impugnata in relazione agli accolti motivi e rinvia alla Corte d’appello di Palermo, altra composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il giorno 11 aprile 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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