Nuova costruzione e distanze: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione ha stabilito che una ristrutturazione che modifica la sagoma e l’altezza di un edificio deve essere considerata a tutti gli effetti una nuova costruzione. Di conseguenza, deve rispettare le distanze minime legali dai confini e dagli altri fabbricati. La controversia nasceva dalla modifica di un garage, il cui tetto era stato trasformato da piano a spiovente con un conseguente aumento di altezza. La Corte d’Appello aveva escluso che si trattasse di nuova costruzione, ma la Cassazione ha annullato tale decisione, affermando che qualsiasi alterazione della conformazione planivolumetrica e del profilo estetico-architettonico qualifica l’opera come nuova, imponendo l’applicazione delle norme sulle distanze.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Nuova costruzione e distanze: quando una ristrutturazione cambia tutto

Quando si eseguono lavori di ristrutturazione su un immobile, specialmente se vicino al confine con un’altra proprietà, sorge spesso una domanda cruciale: l’intervento può essere considerato una nuova costruzione? La risposta a questa domanda è fondamentale, perché da essa dipende l’obbligo di rispettare le distanze minime previste dalla legge. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è tornata sul tema, offrendo un chiarimento decisivo: la modifica della sagoma e dell’altezza di un fabbricato è sufficiente per qualificare l’opera come una nuova costruzione, con tutte le conseguenze del caso.

I fatti del caso: una ristrutturazione contesa tra vicini

La vicenda giudiziaria ha origine da una lite tra due proprietari confinanti. Uno di essi aveva citato in giudizio il vicino, lamentando che quest’ultimo, nell’ampliare una porzione del proprio fabbricato ad uso garage, avesse violato le distanze legali. Di tutta risposta, il convenuto aveva chiesto a sua volta la riduzione in pristino del garage della controparte, ritenendolo a sua volta costruito a una distanza non regolamentare.

La Corte d’Appello aveva respinto le domande di entrambe le parti, ritenendo che i lavori eseguiti sul garage – un modesto aumento di altezza (da 2,45 a 2,72 metri) e la trasformazione del tetto da piano a falde – non fossero tali da configurare una nuova costruzione. Secondo i giudici di secondo grado, l’opera non era soggetta alla disciplina dell’art. 873 del codice civile sulle distanze tra costruzioni.

La questione giuridica: quando una ristrutturazione è una nuova costruzione?

Il cuore del problema legale ruota attorno alla distinzione tra una semplice ristrutturazione e un intervento che, per le sue caratteristiche, deve essere considerato una nuova costruzione. La legge, infatti, impone il rispetto di distanze minime (generalmente dieci metri tra pareti finestrate, secondo il D.M. 1444/1969) solo per le nuove costruzioni, al fine di garantire salubrità, sicurezza e decoro.

I ricorrenti hanno sostenuto in Cassazione che la Corte d’Appello avesse errato, poiché le modifiche apportate al fabbricato, alterandone sia l’altezza che la sagoma (il profilo esterno), erano sufficienti a trasformarlo in un’opera diversa dalla precedente e, quindi, in una nuova costruzione a tutti gli effetti.

La decisione della Cassazione sulla qualifica di nuova costruzione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, cassando la sentenza d’appello e affermando un principio di diritto di fondamentale importanza pratica.

Le motivazioni: i principi affermati dalla Corte

La Cassazione ha ribadito la sua giurisprudenza consolidata, secondo cui si è in presenza di una nuova costruzione non solo quando si edifica un manufatto su un’area libera, ma anche quando gli interventi su un edificio esistente ne alterano in modo significativo la struttura. In particolare, la Corte ha specificato che la nozione di ‘sagoma’ comprende la conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro, sia in senso verticale che orizzontale. Di conseguenza, qualsiasi intervento che modifichi il profilo estetico-architettonico e l’altezza del fabbricato preesistente lo qualifica come un’opera nuova.

Nel caso specifico, la trasformazione del tetto da piano a falde e l’aumento dell’altezza erano elementi sufficienti a determinare una variazione della sagoma e dell’altezza. Pertanto, l’opera doveva essere considerata una nuova costruzione e, come tale, soggetta al rispetto delle norme sulle distanze legali.

Le conclusioni: implicazioni pratiche della sentenza

Questa pronuncia ha importanti implicazioni pratiche per chiunque intenda intraprendere lavori di ristrutturazione. Non ci si può limitare a considerare solo l’aumento di volume; anche le modifiche apparentemente minori, come il cambio della forma del tetto o un leggero innalzamento, possono far scattare l’obbligo di rispettare le distanze legali. La decisione chiarisce che il concetto di nuova costruzione è ampio e va valutato non solo in termini quantitativi (aumento di metri cubi), ma anche qualitativi (alterazione della forma e del profilo). Chi progetta un intervento edilizio deve quindi prestare la massima attenzione a non modificare la sagoma e l’altezza preesistenti se vuole evitare di incorrere nelle sanzioni previste per la violazione delle distanze, che possono arrivare fino all’ordine di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi.

Quando una ristrutturazione edilizia si considera “nuova costruzione” ai fini delle distanze legali?
Una ristrutturazione è considerata una “nuova costruzione” quando modifica la sagoma (cioè la forma e il profilo esterno) e l’altezza del fabbricato preesistente, creando un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

La modifica del tetto da piano a falde, insieme a un aumento dell’altezza, è sufficiente a qualificare l’intervento come nuova costruzione?
Sì, secondo la Corte di Cassazione, la combinazione di questi due elementi è sufficiente per alterare la sagoma e l’altezza del fabbricato. Di conseguenza, l’intervento deve essere qualificato come nuova costruzione e deve rispettare le normative sulle distanze dai confini.

Cosa succede se un giudice non applica correttamente il principio secondo cui una modifica di sagoma costituisce nuova costruzione?
La sua sentenza è viziata da un errore di diritto e può essere annullata (cassata) dalla Corte di Cassazione. Il processo dovrà poi essere celebrato nuovamente da un altro giudice, il quale sarà tenuto ad applicare il principio corretto indicato dalla Suprema Corte.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10943 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10943 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 26/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso 10291/2019 R.G. proposto da:

COGNOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che li rappresenta e difende con l’avvocato NOME COGNOME;

-ricorrenti –

contro

COGNOME NOMECOGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME con domicilio digitale presso l’indirizzo pec del difensore;

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 492/2019 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 13/02/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 23/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Osserva

NOME COGNOME proprietario di uno stacco di terreno e di una porzione di fabbricato adibita ad abitazione, nonché di una corte e di un garage, in un corpo di fabbrica staccato, citò in

giudizio NOME COGNOME e NOME COGNOME, proprietari di un confinante fondo edificato, lamentando che i vicini, ampliando una porzione del loro fabbricato, avevano violato la distanza minima di dieci metri dal garage degli attori, chiedendo, di conseguenza, che i convenuti fossero condannati al ripristino.

I convenuti, oltre a contestare la domanda, chiesero, a loro volta, che del garage degli attori, posto a distanza illegale dalla loro proprietà, fosse ordinata la riduzione in pristino.

Il Tribunale accolse la domanda degli attori principali.

La Corte d’appello di Bologna rigettò l’impugnazione principale di NOME COGNOME e NOME COGNOME e quella incidentale di NOME COGNOME.

3.1. Per quel che ancora qui rileva va ricordato che la Corte locale, dopo avere in sintesi riportato i principi secondo i quali debba affermarsi se l’opera di ristrutturazione abbia portato a una unità edilizia da reputarsi nuova costruzione, ha precisato quanto segue: <>. Da ciò la Corte locale ne ha tratto che l’opera <>.

NOME COGNOME e NOME COGNOME ricorrono sulla base di cinque motivi e l’intimato resiste con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione o falsa applicazione dell’art. 873 cod. civ. <>.

In sintesi si addebita alla sentenza di non avere fatta corretta applicazione dei principi di diritto, tuttavia richiamati dal medesimo Giudice. Poiché si era in presenza di un’opera nuova e diversa rispetto al vecchio fabbricato, sia per lunghezza, che per altezza, avrebbe dovuto trovare applicazione l’art. 873 cod. civ., integrato dall’art. 9 del d.m. n. 1444/1969.

6. Il motivo è fondato.

Questa Corte, con giurisprudenza ferma, ha chiarito che <> (Sez. 2, n. 473, 10/1/2019, in motivazione).
Or non vi è dubbio, sulla scorta di quel che riferisce la sentenza impugnata, che il fabbricato deve considerarsi nuova costruzione, in quanto non corrispondente per sagoma e per altezza al vecchio immobile demolito.

Ciò premesso, il Giudice del merito avrebbe dovuto individuare la normativa localmente applicabile per le nuove costruzioni, anche eventualmente sopravvenuta (si veda l’art. 2 bis, comma 1 ter e 3, d.P.R. n. 380/2001, nel testo modificato in epoca successiva alla pubblicazione della sentenza).

I successivi motivi, dal secondo al quinto, con i quali i ricorrenti denunciano assenza motivazionale, violazione del principio di prevenzione (artt. 873, 874, 875 e 877 cod. civ.),

nonché erroneità della dichiarazione di tardività della c.t.p., restano assorbiti, in senso proprio, dall’accoglimento del primo.

In ragione di quanto esposto la sentenza deve essere cassata con rinvio alla Corte d’appello di Bologna, in diversa composizione, la quale provvederà anche a regolare le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata in relazione all’accolto motivo e rinvia alla Corte d’appello di Bologna, in altra composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso nella camera di consiglio del 23 gennaio 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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