Nuova costruzione e distanze: la Cassazione chiarisce

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di due proprietari, confermando l’ordine di demolizione di un manufatto realizzato su un terrazzo. La Corte ha stabilito che la trasformazione di una tettoia in un corpo di fabbrica stabile costituisce una ‘nuova costruzione’, soggetta alle normative sulle distanze vigenti al momento della sua realizzazione e non a quelle precedenti. Di conseguenza, è stata esclusa la possibilità di invocare l’usucapione, poiché il termine ventennale non era decorso dalla data della nuova edificazione (2004).

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Quando una Ristrutturazione Diventa una Nuova Costruzione? La Cassazione Fa Chiarezza

In materia edilizia, la linea di demarcazione tra una semplice ristrutturazione e una nuova costruzione può essere sottile ma ha implicazioni legali enormi, specialmente per quanto riguarda il rispetto delle distanze tra edifici. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha ribadito principi fondamentali, chiarendo quando un intervento edilizio cessa di essere una modifica per diventare un’opera soggetta a regole completamente diverse. Il caso analizzato riguarda la trasformazione di una tettoia su un terrazzo in un vero e proprio corpo di fabbrica, una vicenda che ha portato alla conferma di un ordine di demolizione.

I Fatti di Causa

La controversia nasce quando un Condominio cita in giudizio due coniugi, proprietari di un appartamento con annesso terrazzo. Oggetto del contendere è un manufatto costruito su tale terrazzo, che secondo il Condominio violava sia il regolamento condominiale sia le norme sulle distanze legali. I proprietari si difendevano sostenendo di aver semplicemente sostituito una struttura preesistente e, in via riconvenzionale, chiedevano il riconoscimento dell’acquisto di una servitù per usucapione.

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione al Condominio, ordinando la demolizione dell’opera (la cosiddetta ‘riduzione in pristino’). Secondo i giudici di merito, l’intervento realizzato nel 2004 non era una manutenzione di una vecchia tettoia in legno, ma una vera e propria nuova costruzione, con una struttura e una consistenza completamente diverse.

La Decisione della Corte e il Concetto di Nuova Costruzione

I proprietari hanno presentato ricorso in Cassazione, basandolo su due motivi principali: la violazione delle norme sulle distanze (art. 873 c.c.) e l’omessa pronuncia sulla loro domanda di usucapione. La Corte di Cassazione, esaminando unitariamente i motivi, ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei gradi precedenti.

Il punto centrale della decisione è la qualificazione giuridica dell’intervento. La Corte ha stabilito che i giudici di merito hanno correttamente accertato, con una valutazione insindacabile in sede di legittimità, che l’opera realizzata nel 2004 era a tutti gli effetti una nuova costruzione. Si trattava infatti di un’opera con una struttura ben diversa dalla precedente e semplice tettoia in legno, eretta in sostituzione della stessa. Questo accertamento di fatto è stato decisivo per risolvere l’intera controversia.

Le Motivazioni

La Cassazione ha colto l’occasione per ribadire alcuni principi consolidati. Innanzitutto, ai sensi dell’art. 873 del Codice Civile, la nozione di ‘costruzione’ ai fini delle distanze legali è unica e onnicomprensiva. Essa include qualsiasi opera non completamente interrata che presenti caratteri di solidità e immobilizzazione rispetto al suolo, a prescindere dalla tecnica costruttiva. I regolamenti comunali possono solo stabilire una distanza maggiore, ma non possono modificare questa nozione codicistica.

In secondo luogo, la Corte ha chiarito che anche la ricostruzione di un edificio previa demolizione è considerata una nuova costruzione se non vengono conservate la medesima sagoma e volumetria dell’edificio preesistente. Nel caso di specie, la trasformazione da una tettoia a un manufatto stabile e chiuso ha integrato pienamente questa fattispecie.

Di conseguenza, la pretesa dei ricorrenti di aver acquisito il diritto a mantenere l’opera per usucapione è stata respinta. L’usucapione richiede il possesso continuato per vent’anni. Poiché il manufatto qualificato come nuova costruzione risaliva al 2004 e l’azione legale del Condominio era del 2007, il termine ventennale non era chiaramente maturato. La preesistenza di una struttura diversa e più leggera non poteva essere invocata, perché il diritto che si sarebbe dovuto usucapire (mantenere il nuovo manufatto a distanza illegale) è sorto solo con la sua effettiva edificazione nel 2004.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame offre un importante monito a tutti i proprietari immobiliari: interventi edilizi significativi, che alterano la struttura, la sagoma o il volume di un manufatto preesistente, possono essere legalmente qualificati come una nuova costruzione. Tale qualificazione comporta l’applicazione delle normative sulle distanze in vigore al momento della realizzazione dell’opera, azzerando eventuali diritti acquisiti o situazioni di fatto precedenti. La decisione rafforza la tutela del rispetto delle distanze legali, un principio cardine per garantire un’ordinata convivenza e uno sviluppo urbanistico corretto, e sottolinea come la nozione di ‘costruzione’ vada interpretata in senso ampio per prevenire abusi edilizi mascherati da ristrutturazioni.

Quando una ristrutturazione viene considerata una ‘nuova costruzione’ ai fini delle distanze legali?
Una ristrutturazione è considerata una ‘nuova costruzione’ quando trasforma un manufatto preesistente in un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, alterandone la struttura, la sagoma o il volume. Ad esempio, sostituire una semplice tettoia in legno con un corpo di fabbrica stabile e chiuso costituisce una nuova costruzione.

È possibile acquisire per usucapione il diritto a mantenere una costruzione che viola le distanze se esisteva una struttura diversa in precedenza?
No. Se l’opera realizzata è qualificata come ‘nuova costruzione’, il termine necessario per l’usucapione (generalmente vent’anni) inizia a decorrere dal momento del completamento della nuova opera. La preesistenza di una struttura diversa e non conforme è irrilevante, poiché il diritto che si intende usucapire sorge solo con la nuova edificazione.

I regolamenti comunali possono definire cosa sia una ‘costruzione’ in modo diverso dal Codice Civile per le distanze legali?
No. La Corte di Cassazione afferma che la nozione di ‘costruzione’ ai sensi dell’art. 873 del Codice Civile è unica e non può essere derogata da norme secondarie come i regolamenti edilizi comunali. Questi ultimi possono soltanto stabilire una distanza maggiore di quella prevista dal codice, ma non possono modificare la definizione di cosa si intenda per ‘costruzione’.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 13157 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 13157 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 18/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso 6334/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOMECOGNOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME e dall’avvocato NOME COGNOME con domicilio digitale presso l’indirizzo pec dei difensori;

-ricorrenti –

contro

CONDOMINIO PARCO COGNOME, in persona dell’amministratore pro tempore , elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 1052/2019 della CORTE D’APPELLO di SALERNO, depositata il 23/07/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 06/02/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Osserva

Il Condominio Parco Beethoven citò in giudizio i coniugi NOME COGNOME e NOME COGNOME proprietari di un appartamento e annesso terrazzo, perché fossero condannati a demolire un corpo di fabbrica realizzato sull’anzidetto terrazzo in violazione del

regolamento condominiale e delle norme del piano regolatore in materia di distanze.

I convenuti chiesero rigettarsi la domanda e, in via riconvenzionale, avanzarono domanda d’ acquisto della relativa servitù per usucapione.

Il Tribunale adito accolse la domanda principale e la Corte d’appello di Salerno rigettò l’impugnazione dei convenuti , confermando la riduzione in pristino.

NOME COGNOME e NOME COGNOME propongono ricorso sulla base di due motivi, ulteriormente illustrati da memoria.

Il Condominio resiste con controricorso.

Con il primo motivo viene denunciata violazione e falsa applicazione dell’art. 873 cod. civ., nonché omesso esame di un fatto controverso e decisivo.

Si assume, al fine di predicare l’ammissibilità del denunciato omesso esame, che il fatto apprezzato dalla Corte d’appello sia difforme da quello apprezzato dal Tribunale, stante che, secondo la parte ricorrente, il Giudice di primo grado aveva ritenuto non provato che l’opera fosse stata realizzata nel 1982, e comunque prima del 2004; per contro quello di secondo grado aveva fatto risalire la costruzione al 2004.

La costruzione, siccome dimostrato dall’istanza di condono, corredata dagli allegati, del 28/2/1995, era antecedente al 1999 e, quindi, soggiungono i ricorrenti, <> e, pertanto, non potevano giudicarsi attendibili i testi escussi su istanza della controparte. Secondo i ricorrenti, l’ordine di demolizione doveva essere limitato alla sola parte esorbitante il regresso manufatto, perché soltanto a questa può attagliarsi il termine ‘nuova costruzione’.
Con il secondo motivo viene denunciata nullità della sentenza e del procedimento per violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., nonché violazione degli artt. 1158 e 873 cod. civ., nonché, infine, l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo e <>.

Si addebita alla decisione di avere omesso di pronunciare sulla domanda d’usucapione, essendosi limitata <>.

Il Giudice non aveva considerato che <>. Ciò aveva trovato conferma nell’escussione dei testi indicati dagli esponenti.

Entrambe le doglianze, scrutinate unitariamente, a cagione della loro stretta correlazione, vanno rigettate.

5.1. La sentenza impugnata ha accertato (pag. 5), con giudizio in questa sede non sindacabile, che quella realizzata nel 2004 era una nuova costruzione, messa in opera al posto della precedente, che aveva una ben diversa struttura, costituita da una semplice tettoia in legno.

In materia questa Corte, con giurisprudenza ferma, ha più volte avuto modo di condivisamente precisare che <> (Sez. 2, n. 473, 10/1/2019, in motivazione).
Ed ancora, in tema di distanze legali, esiste, ai sensi dell’art. 873 c.c., una nozione unica di costruzione, consistente in qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata. I regolamenti comunali, pertanto, essendo norme secondarie, non possono modificare tale nozione codicistica, sia pure al limitato fine del computo delle distanze legali, poiché il rinvio contenuto nella seconda parte dell’art. 873 c.c. ai regolamenti locali è circoscritto alla sola facoltà di stabilire una distanza maggiore (Sez. 2, n. 23843, 2/10/2018, Rv. 650629 -01; conf., ex multis, Cass. nn. 144/2016, 19530/2005).
Particolarmente chiara risulta sul punto la motivazione di cui alla sentenza di questa Sezione, n. 5163/2015: <>.
5.2. Sotto altro, correlato profilo, la denuncia di violazione di legge non determina nel giudizio di legittimità lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo, essendo, all’evidenza, occorrente che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente (ex multis, S.U. n. 25573, 12/11/2020). E ancora, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte
del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità (cfr. Sez. 1, n. 3340, 05/02/2019).

5.3. In presenza di ‘doppia conforme’, sulla base dell’art. 348 ter, co. 5, cod. proc. civ., il ricorrente in cassazione, per evitare l’inammissibilità del motivo di cui al n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ., deve indicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e quelle poste a base della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Sez. 2, n. 5528, 10/03/2014, Rv. 630359; conf., ex multis, Cass. nn. 19001/2016, 26714/2016), evenienza che nel caso in esame non ricorre affatto.
Non ricorre la difformità d’accertamento in fatto prospettata dai ricorrenti, stante che quel che assume rilievo è che la costruzione per la quale s’invoca il mantenimento in virtù dell’asserito acquisto per usucapione risale, sia per il Giudice di primo grado che per quello di secondo, al 2004.

Peraltro, è appena il caso di soggiungere che il vizio contemplato dal n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ. deve riguardare fatti storici o documenti e non già ‘argomenti’ adottati dalla motivazione.

5.4. Infine, nessuna omessa pronuncia si riscontra: l’accoglimento della domanda del Condominio non poteva che comportare il rigetto della contrapposta domanda d’usucapione (senza che possa assumere qui rilievo la circostanza che, secondo quel che riferiscono i ricorrenti, fosse stata avanzata domanda e non mera eccezione d’usucapione), avendo la Corte locale tenuto

conto del fatto che il manufatto era stato realizzato nel 2004, che nel 1995 non esisteva (pag. 6) e che la citazione del Condominio risaliva al 2007. Insomma, sono stati esclusi in radice i presupposti temporali dell’acquisto della servitù per usucapione.

6. In conclusione il ricorso deve essere, nel suo complesso, rigettato.

Il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in dispositivo, in favore del controricorrente.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna in solido i ricorrenti al pagamento in favore del controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 3.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 6 febbraio 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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