Nuova costruzione distanze: quando si applicano

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 33091/2025, ha stabilito che qualsiasi intervento di ristrutturazione che comporti un aumento di volume o della sagoma di un edificio preesistente deve essere qualificato come ‘nuova costruzione’. Di conseguenza, tale intervento deve rispettare le distanze legali dai confini e dagli altri edifici, come previsto dal Codice Civile. La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva erroneamente ritenuto applicabile una deroga locale senza che la parte interessata avesse fornito la prova dei requisiti necessari, come le ‘esigenze abitative di prima casa’.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Ristrutturazione con Aumento di Volume? Attenzione alle Distanze Legali

Quando si pianifica una ristrutturazione, è comune pensare che le regole siano meno stringenti rispetto alla costruzione di un nuovo edificio. Tuttavia, una recente sentenza della Corte di Cassazione ci ricorda un principio fondamentale: se i lavori aumentano il volume dell’immobile, si applicano le norme sulla nuova costruzione e distanze legali. Questo significa che è obbligatorio rispettare le distanze minime dai confini e dagli altri fabbricati.

I fatti di causa

La vicenda nasce da una controversia tra proprietari di fondi confinanti. I ricorrenti avevano citato in giudizio i vicini, chiedendo la demolizione di opere edilizie realizzate, a loro dire, in violazione delle norme sulle distanze. I vicini si erano difesi sostenendo di aver effettuato una semplice ristrutturazione di un edificio preesistente, e non una nuova costruzione.

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte di Appello avevano dato ragione ai costruttori, rigettando la domanda dei ricorrenti. Secondo i giudici di merito, l’intervento non era qualificabile come nuova costruzione e, pertanto, non era soggetto al rispetto delle normative sulle distanze previste dal Codice Civile e dai regolamenti locali.

I motivi del ricorso e la qualifica di nuova costruzione e distanze legali

I proprietari danneggiati hanno impugnato la decisione davanti alla Corte di Cassazione, lamentando diversi errori. Il motivo principale del ricorso riguardava la violazione degli articoli 872 e 873 del Codice Civile. Essi sostenevano che l’intervento dei vicini, avendo comportato una sopraelevazione (l’aggiunta di un piano) e un conseguente aumento di volume, doveva essere considerato a tutti gli effetti una nuova costruzione.

Inoltre, contestavano il fatto che la Corte di Appello avesse giustificato l’aumento di volume sulla base di una norma locale che lo consentiva per “soddisfare esigenze abitative di prima casa”, senza che i vicini avessero mai provato la sussistenza di tale requisito. Anzi, era emerso che, al momento dell’inizio della causa, i costruttori risiedevano altrove.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto i motivi di ricorso, ribaltando le decisioni dei giudici di merito. Gli Ermellini hanno riaffermato un principio consolidato nella giurisprudenza: la nozione di “costruzione” ai fini dell’articolo 873 c.c. è onnicomprensiva.

Il punto centrale della decisione è il seguente: qualsiasi intervento che comporti una modificazione della volumetria o della sagoma di un edificio preesistente si qualifica come nuova costruzione. Non ha importanza che l’intervento sia tecnicamente definito “ristrutturazione”. Se il risultato finale è un edificio oggettivamente diverso dall’originale per dimensioni, le regole sulle distanze legali devono essere applicate senza eccezioni.

La Corte ha inoltre chiarito che i regolamenti locali possono solo stabilire distanze maggiori rispetto a quelle minime previste dal Codice Civile, ma non possono introdurre deroghe che le riducano. Eventuali eccezioni, come quelle previste da specifiche leggi per la rigenerazione urbana, devono essere applicate in modo restrittivo e la loro sussistenza va rigorosamente provata.

Un altro errore concettuale rilevato dalla Cassazione riguarda l’onere della prova. La Corte di Appello aveva erroneamente dato per scontato che il Comune avesse verificato il requisito delle “esigenze abitative di prima casa” al momento del rilascio del permesso. Al contrario, la Cassazione ha sottolineato che spetta alla parte che beneficia di una norma di favore (in questo caso, i costruttori) dimostrare in giudizio di possedere tutti i requisiti richiesti. La semplice dichiarazione presentata alla Pubblica Amministrazione non è sufficiente a fornire tale prova.

Le conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di Appello di Firenze per un nuovo esame. Quest’ultima dovrà attenersi ai principi enunciati e verificare concretamente se i costruttori avessero effettivamente i requisiti per beneficiare della deroga locale sull’aumento di volume. Questa sentenza rappresenta un monito importante per chiunque intenda intraprendere lavori di ristrutturazione: un’analisi preventiva della normativa e dei propri diritti è essenziale per evitare costose controversie legali. Qualsiasi modifica che impatti il volume o la sagoma dell’edificio deve essere pianificata nel pieno rispetto delle norme sulla nuova costruzione e distanze legali.

Una ristrutturazione che aumenta il volume di un edificio è considerata una nuova costruzione ai fini delle distanze legali?
Sì. La Corte di Cassazione ha confermato che qualsiasi intervento edilizio su un fabbricato preesistente che comporti un aumento della volumetria o una modifica della sagoma di ingombro deve essere qualificato come una nuova costruzione e, di conseguenza, deve rispettare le norme in materia di distanze legali.

Chi deve provare l’esistenza dei requisiti per usufruire di una deroga prevista da una norma locale (es. per esigenze abitative)?
L’onere della prova spetta alla parte che intende beneficiare della norma di favore. Nel caso specifico, il proprietario che realizza l’intervento edilizio deve dimostrare in giudizio la sussistenza di tutti i presupposti richiesti dalla norma locale (come le esigenze abitative di prima casa), non essendo sufficiente presumere che tale verifica sia stata effettuata dall’amministrazione comunale al momento del rilascio del titolo edilizio.

I regolamenti edilizi comunali possono prevedere deroghe alle distanze minime stabilite dal Codice Civile?
No, la nozione di costruzione ai fini dell’art. 873 c.c. è inderogabile da parte delle norme secondarie. I regolamenti locali possono solo stabilire una distanza maggiore di quella minima prevista dal Codice Civile, ma non possono consentire costruzioni a distanze inferiori, salvo che ciò avvenga nell’ambito di specifici piani di recupero o riqualificazione urbana la cui esistenza deve essere provata.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 33091 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 33091 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 18/12/2025

SENTENZA

sul ricorso 1623-2025 proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO , nello studio dell’AVV_NOTAIO, che li rappresenta e difende unitamente all’AVV_NOTAIO

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO che li rappresenta e difende

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1000/2024 della CORTE DI APPELLO di FIRENZE, depositata il 05/06/2024;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME;

udito il P.G., nella persona della AVV_NOTAIOssa NOME COGNOME; uditi gli AVV_NOTAIOti NOME AVV_NOTAIO, per parte ricorrente e NOME COGNOME , per parte controricorrente

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 6.5.2016 COGNOME NOME e COGNOME NOME evocavano in giudizio NOME e NOME innanzi il Tribunale di Livorno, sezione distaccata di Portoferraio, chiedendone la condanna ad eliminare le parti del loro edificio realizzate in violazione delle norme in tema di distanze dal confine.

Nella resistenza dei convenuti, che hanno contestato potersi configurare nel caso di specie una nuova costruzione, essendo stato il loro intervento limitato alla mera ristrutturazione di un preesistente edificio, il Tribunale, con sentenza n. 54/2019, ha rigettato la domanda, escludendo la configurabilità di una nuova costruzione.

Con la sentenza impugnata, n. 1000/2024, la Corte di Appello di Firenze ha rigettato il gravame interposto dagli odierni ricorrenti avverso la decisione di prime cure, confermando l’interpretazione del Tribunale e ritenendo inapplicabile alla mera ristrutturazione edilizia la normativa in tema di distanze, di cui agli artt. 873, 873 c.c. e relative norme integrative locali.

Propongono ricorso per la cassazione di detta decisione COGNOME NOME e COGNOME NOME, affidandosi a quattro motivi.

Resistono con controricorso NOME e NOME.

In prossimità dell’udienza pubblica, il P.G., nella persona del AVV_NOTAIO, ha depositato conclusioni scritte, insistendo per il rigetto del ricorso, mentre ha depositato memoria la parte ricorrente.

Sono comparsi in udienza pubblica il P.G., nella persona del AVV_NOTAIO, che ha insistito nelle proprie conclusioni scritte; l’AVV_NOTAIO, per parte ricorrente, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso; l’AVV_NOTAIO, per la parte controricorrente, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 872, 873 c.c. e 23 del regolamento edilizio del Comune di Marciana, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto che l’intervento edilizio realizzato dagli odierni controricorrenti fosse qualificabile in termini di mera ristrutturazione edilizia, nonostante esso abbia importato la sopraelevazione del manufatto originario, che da un unico piano era divenuto di due piani.
Con il secondo motivo, invece, ci si duole della nullità della sentenza e della violazione degli artt. 24 e 111 Cost. e 101 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe posto a base della decisione la disposizione di cui alla legge n. 120/2020, senza sollecitare sul punto il contraddittorio tra le parti.

Con il terzo motivo, ancora, i ricorrenti contestano l’errata interpretazione degli artt. 2 bis e 3 della legge n. 120 del 2020 e l’omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte territoriale avrebbe

erroneamente ritenuto che la nuova normativa introdotta nel 2020 consentisse la deroga al regime delle distanze dal confine, disciplinate dal codice civile, mentre essa autorizzava soltanto specifici interventi nell’ambito di piani di recupero e riqualificazione, la cui esistenza, nella specie, non era stata dimostrata.

Ed infine, con il quarto ed ultimi motivo, la parte ricorrente denunzia l’erronea interpretazione ed applicazione dell’art. 21 delle N.T.A. del Comune di Marciana e l’omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe dato per presupposta l’esistenza delle esigenze abitative di prima casa degli odierni controricorrenti, in assenza di prova al riguardo.

Per motivi di priorità logica vanno esaminati congiuntamente il primo ed il quarto motivo, che sono fondati.

Va premesso che ‘ La nozione di costruzione, agli effetti dell’art. 873 c.c., è unica e non può subire deroghe da parte delle norme secondarie, sia pure al limitato fine del computo delle distanze legali, in quanto il rinvio ivi contenuto ai regolamenti locali è circoscritto alla sola facoltà di stabilire una distanza maggiore” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 144 del 08/01/2016, Rv. 638534; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19530 del 07/10/2005, Rv. 584152; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 23843 del 02/10/2018, Rv. 650629; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 23845 del 02/10/2018, Rv. 650630). Ai fini dell’individuazione di cosa integri una costruzione, va ribadito altresì che ‘L’art. 873 c.c., nello stabilire per le costruzioni su fondi finitimi la distanza minima di tre metri dal confine o quella maggiore fissata dai regolamenti locali, si riferisce, in relazione all’interesse tutelato dalla norma, non necessariamente ad un edificio, ma ad un qualsiasi manufatto … avente caratteristiche di consistenza e stabilità o che emerga in modo sensibile dal suolo e che, inoltre, per
la sua consistenza, abbia l’idoneità a creare intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza ed alla salubrità del godimento della proprietà, idoneità il cui accertamento è rimesso al giudice di merito’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3199 del 06/03/2002, Rv. 552847; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23189 del 17/12/2012, Rv. 624754; Cass. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 5753 del 12/03/2014, Rv. 630205).

Come esattamente argomentato dalla parte ricorrente, secondo l’insegnamento di questa Corte, nel caso in cui l’intervento edilizio interessi un preesistente edificio, si configura una nuova costruzione, assoggettata come tale al rispetto delle norme in tema di distanze, nel caso in cui sia accertata una qualsiasi modificazione che comporti l’aumento di volumetria o della sagoma di ingombro della preesistenza, tale che il risultato finale sia oggettivamente diverso dall’originaria conformazione dell’edificio (cfr. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 12535 del 08/05/2024, Rv. 671494). Non è consentito, in tali ipotesi, derogare alle norme in tema di distanze, neppure qualora le difformità rientrino nell’ambito di quelle consentite dalla legge n. 120 del 2020. In tal senso, va data continuità al principio secondo cui ‘Rientrano nella nozione di nuova costruzione, di cui all’art. 41 sexies L. n. 1150 del 1942, anche ai fini dell’applicabilità dell’art. 9 D.M. n. 1444 del 1968 per il computo delle distanze legali dagli altri edifici, non solo l’edificazione di un manufatto su un’area libera, ma altresì gli interventi di ristrutturazione che, in ragione dell’entità delle modificazioni apportate al volume ed alla collocazione del fabbricato, rendano l’opera realizzata nel suo complesso oggettivamente diversa da quella preesistente; né assume rilevanza, in senso contrario, il disposto dell’art. 2 bis, comma 1 ter, D.P.R. n. 380 del 2001, nel testo risultante a seguito delle modificazioni introdotte dall’art. 10, comma 1, lett. a), D.L. n. 76 del 2020, convertito con modificazioni in L. n. 120 del 2020,
giacché tale norma, se prevede che possano rientrare nella nozione di ricostruzione anche opere che aumentano il volume o modificano la sagoma dell’opera da costruire, richiede pur sempre che l’intervento sia realizzato nel rispetto delle distanze preesistenti, e cioè di quelle conformi alla normativa vigente al momento in cui è stato realizzato l’intervento originario’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20428 del 24/06/2022, Rv. 665169; cfr. anche Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 17798 del 01/07/2025, Rv. 675995).

Nel caso di specie, la C.T .U. ha accertato che i controricorrenti hanno realizzato un piano aggiuntivo rispetto alla consistenza originaria del loro fabbricato (cfr. pag. 6 del ricorso) e la sentenza impugnata dà atto che vi è stato un aumento di volumetria, che la norma locale consentiva nei limiti del 20% (cfr. pagg. 12 e ss. della sentenza). La Corte distrettuale afferma anche che detta disposizione locale si pone in contrasto con la normativa statale, secondo la quale il fabbricato degli odierni ricorrenti ‘avrebbe dovuto avere il medesimo volume di quello originario’ (cfr. pag. 14 della sentenza). Tuttavia, la Corte di Appello ha ritenuto comunque lecito l’intervento edilizio oggetto di causa, alla luce delle nuove disposizioni contenute nella legge n. 120 del 2020, secondo la quale gli strumenti urbanistici locali possono prevedere incrementi di volumetria nell’ambito di interventi di rigenerazione urbana (cfr. pag. 16 e s. della sentenza), evidenziando, al riguardo, che il Comune di Marciana Marina consentiva l’aumento della volumetria nei limiti del 20% in zona B0 – nella quale ricade l’edificio di cui è causa ‘… per il soddisfacimento di esigenze abitative (prima casa) …’ (cfr. pag. 17 della sentenza) e dando atto che tale requisito ‘… doveva sussistere al momento in cui fu richiesto il permesso a costruire e che sarà stato valutato già dall’amministrazione comunale, al momento del rilascio del titolo abilitativo, e non può avere
rilievo la circostanza che, al momento dell’introduzione del presente giudizio, gli appellati avessero un altro indirizzo di residenza’ (cfr. pag. 19 della sentenza).

In tal modo il giudice di merito ha commesso un errore concettuale, dando per assodata la sussistenza del presupposto necessario per l’applicabilità della normativa di favore prevista dalla disposizione locale, sulla base del rilievo che essa sarebbe stata necessariamente verificata dall’amministrazione locale al momento del rilascio del titolo abilitativo alla ristrutturazione. Tale circostanza, invece, avrebbe dovuto essere provata dagli odierni controricorrenti, che vi avevano interesse, poiché solo in presenza di tutti i requisiti previsti dalla disposizione locale di maggior favore essa può essere utilmente invocata. In difetto di tale prova, la norma locale di favore non può essere applicata. Né è possibile presupporre che la verifica della sussistenza del requisito predetto sia stata operata in sede di rilascio del titolo autorizzativo in base al quale gli odierni controricorrenti avevano realizzato l’aumento di volume del loro edificio, poiché la PRAGIONE_SOCIALEA. ben potrebbe limitarsi a ricevere una dichiarazione del richiedente.
Sul punto, inoltre, va rilevato l’ulteriore errore concettuale operato dalla Corte di merito, poiché la circostanza (accertata dalla sentenza impugnata: cfr. pag. 19, citata) che gli odierni controricorrenti risiedessero altrove, al momento dell’introduzione del giudizio, lungi dall’essere irrilevante, come ritenuto dal giudice di appello, costituiva invece un indizio sfavorevole in relazione alla sussistenza del requisito previsto dalla norma locale. Donde, a maggior ragione, la relativa prova avrebbe dovuto essere fornita dalla parte che aveva interesse ad assicurare la stabilità dell’intervento edilizio realizzato, e che era materialmente in condizione, anche in virtù del principio di cd.
prossimità della prova, di dimostrare la sussistenza dei presupposti legittimanti l’aumento di volume contestato.

Da quanto precede deriva l’accoglimento del primo e quarto motivo di ricorso, con conseguente cassazione della decisione impugnata, in relazione alle censure accolte, e rinvio della causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Firenze, in differente composizione, affinché sia esaminata nuovamente la fattispecie e sia verificata, in concreto, l’effettiva sussistenza del presupposto della funzionalità dell’intervento edilizio al soddisfacimento di esigenze abitative primarie, richiesto dalla normativa locale ai fini della possibilità di realizzare un aumento del 20% della preesistente volumetria dell’edificio.
Il secondo e terzo motivo restano assorbiti.

P.Q.M.

la Corte accoglie il primo e quarto motivo di ricorso e dichiara assorbiti i restanti. Cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Firenze, in differente composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, addì 03 dicembre 2025.

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

IL RELATORE NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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