Nuova costruzione: distanze e ricostruzione edilizia

La Corte di Cassazione ha chiarito un punto cruciale in materia di distanze edilizie. Una società aveva citato in giudizio un vicino che, dopo aver demolito e ricostruito un fabbricato, ne aveva aumentato altezza e volume. La Corte d’Appello aveva qualificato l’intervento come nuova costruzione, ordinando l’arretramento dell’intero edificio. La Cassazione, accogliendo il ricorso del proprietario, ha stabilito che, in assenza di specifiche norme locali, l’obbligo di rispettare le distanze per una nuova costruzione si applica solo alle parti che eccedono le dimensioni dell’edificio preesistente, e non all’intera struttura. La sentenza è stata annullata con rinvio per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Nuova Costruzione o Ristrutturazione? La Cassazione Definisce i Limiti per le Distanze

La distinzione tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione è una delle questioni più complesse e dibattute nel diritto immobiliare. Le implicazioni sono enormi, soprattutto per quanto riguarda il rispetto delle distanze legali tra edifici. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale, stabilendo come applicare queste regole quando un edificio viene demolito e ricostruito con dimensioni maggiori. Analizziamo insieme questo importante caso.

I Fatti del Caso: Dalla Ristrutturazione all’Aumento di Volume

La vicenda ha origine dalla causa intentata da una società contro il proprietario di un immobile confinante. Quest’ultimo aveva ottenuto un permesso per la ristrutturazione del proprio fabbricato, che prevedeva la demolizione e la successiva ricostruzione. L’intervento, tuttavia, non si era limitato a un mero ripristino: l’edificio era stato innalzato, il volume era aumentato e sulla copertura era stato installato un traliccio per antenna alto 13 metri.

Il Tribunale di primo grado aveva respinto la domanda della società, qualificando l’opera come una semplice ristrutturazione, esonerata dal rispetto delle norme sulle distanze per le nuove costruzioni. La Corte d’Appello, però, ha ribaltato la decisione, accogliendo le ragioni della società e configurando l’intervento come una nuova costruzione a tutti gli effetti. Di conseguenza, ha condannato il proprietario all’arretramento dell’intero fabbricato fino al rispetto della distanza di 10 metri, oltre alla rimozione del traliccio.

La Questione Giuridica: Quando una Ricostruzione è una Nuova Costruzione?

Il proprietario ha quindi proposto ricorso in Cassazione, sollevando dodici motivi di contestazione. Il fulcro della difesa ruotava attorno all’errata qualificazione giuridica del suo intervento. Secondo la Corte d’Appello, l’aumento di altezza (circa 25 cm), l’incremento di volume (circa 14 mc, pari al 5% del preesistente) e la modifica della copertura (da tetto a falde a terrazzo) erano elementi sufficienti per classificare l’opera come una nuova costruzione, soggetta integralmente alla disciplina sulle distanze.

La Corte di Cassazione è stata chiamata a pronunciarsi su un principio di diritto cruciale, già affrontato dalle Sezioni Unite nel 2011: se un intervento di demolizione e ricostruzione, che per le sue caratteristiche si qualifica come nuova costruzione, debba essere soggetto alle norme sulle distanze per la sua interezza o solo per le parti che eccedono le dimensioni originarie.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha ritenuto fondato il motivo di ricorso principale, accogliendolo e assorbendo molte delle altre censure. I giudici hanno richiamato l’insegnamento delle Sezioni Unite (sent. n. 21578/2011), secondo cui si è in presenza di una nuova costruzione quando la ricostruzione avviene con variazioni di volumetria o superficie rispetto all’edificio originario.

Tuttavia, la Corte ha specificato una conseguenza fondamentale di questo principio. L’applicazione delle norme sulle maggiori distanze previste per le nuove costruzioni non è automatica per l’intero edificio ricostruito. Il giudice deve compiere una verifica preliminare:

1. Verificare la normativa locale: È necessario controllare se lo strumento urbanistico del Comune contenga una norma espressa che estenda le prescrizioni sulle distanze anche agli edifici interamente ricostruiti, seppure con ampliamenti.
2. Applicazione differenziata: Se tale norma locale non esiste, la disciplina sulle distanze si applica esclusivamente alle parti eccedenti le dimensioni dell’edificio originario. In altre parole, solo la porzione di edificio costruita in ampliamento (in volume o altezza) deve essere arretrata, mentre la parte che ricalca l’edificio preesistente non è soggetta a tale obbligo.

La Corte d’Appello aveva errato proprio in questo: dopo aver correttamente qualificato l’intervento come nuova costruzione, aveva ordinato l’arretramento dell’intera fabbrica senza prima verificare la presenza di una specifica norma locale. Inoltre, la Cassazione ha censurato l’ordine di ridurre l’altezza dell’edificio, poiché le norme sulle distanze impongono un distacco minimo tra fabbricati (che può dipendere dall’altezza), ma non un limite massimo di altezza in sé.

Le Conclusioni

La sentenza è stata cassata e la causa rinviata alla Corte di Appello di Roma, in diversa composizione, che dovrà attenersi ai principi enunciati. Il nuovo giudice dovrà verificare la normativa urbanistica locale e, in sua assenza, limitare l’eventuale ordine di demolizione o arretramento alla sola porzione di edificio che eccede le dimensioni del manufatto originario.

Questa decisione ha importanti implicazioni pratiche: chiunque intraprenda un’opera di demolizione e ricostruzione deve essere consapevole che qualsiasi aumento dimensionale può far scattare la qualifica di nuova costruzione. Tuttavia, le conseguenze sanzionatorie tra privati, in termini di distanze, devono essere proporzionate e limitate alla sola parte “nuova” dell’edificio, a meno che le leggi locali non dispongano diversamente. Un monito per i giudici a non applicare in modo automatico le sanzioni più gravose senza una scrupolosa analisi delle fonti normative locali.

Se demolisco e ricostruisco un edificio aumentandone il volume, si considera sempre una nuova costruzione?
Sì, secondo la Cassazione, in presenza di aumenti di volumetria o superficie rispetto all’edificio originario, l’intervento si qualifica come una nuova costruzione ai fini della disciplina sulle distanze.

In caso di nuova costruzione, le norme sulle distanze si applicano all’intero edificio ricostruito?
Non necessariamente. La sentenza chiarisce che le prescrizioni sulle maggiori distanze si applicano all’intero edificio solo se una norma urbanistica locale lo prevede espressamente. In assenza di tale norma, l’obbligo di arretramento riguarda solo le parti che eccedono le dimensioni (volume, altezza, sagoma) dell’edificio preesistente.

Le ‘tolleranze costruttive’ (es. scostamenti del 2%) si applicano anche nelle cause tra vicini per il rispetto delle distanze?
No. La sentenza specifica che il concetto di ‘tolleranze costruttive’, come definito dall’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, riguarda esclusivamente i rapporti tra il costruttore e la Pubblica Amministrazione e non può essere invocato per derogare alle norme sulle distanze nei rapporti tra privati.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20360 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 20360 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 21/07/2025

SENTENZA

sul ricorso 7865-2020 proposto da:

COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso l’avv. NOME COGNOME, rappresentato e difeso dagli avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa da ll’avv. NOME COGNOME

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 7982/2019 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata in data 23/12/2019

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

udito il Procuratore Generale, nella persona del Sostituto dott. NOME COGNOME;

uditi gli avvocati NOME COGNOME per parte ricorrente, il quale ha concluso per l’accoglimento del ricorso, e l’avv. NOME COGNOME per parte controricorrente, il quale ha concluso per il rigetto del ricorso

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 27.04.2006 RAGIONE_SOCIALE evocava in giudizio COGNOME NOME innanzi il Tribunale di Sora, chiedendone la condanna al l’arretramento del fabbricato dallo stesso eretto in forza della concessione edilizia n. 1192/389, rilasciata dal Comune di Sora, previa la disapplicazione della stessa, sino al rispetto della distanza prevista dal regolamento edilizio locale per le nuove costruzioni, o in difetto all’arretramento della porzione realizzata in ampliamento della preesistete fabbrica, consistente nell’innalzamento dell’edificio e nella costruzione di un traliccio per antenna alto mt. 13, eretto dal Tuzi sulla copertura del suo immobile. Nella resistenza del convenuto il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo che l’intervento edilizio del Tuzi fosse configurabile in termini di semplice ristrutturazione, con conseguente esonero dall’obbligo di rispettare la normativ a in termini di distanze. Il primo giudice considerava altresì non soggetto al rispetto delle norme
sulle distanze il traliccio per l’antenna, in quanto non integrante una costruzione.

Con la sentenza impugnata, n. 7982/2019, la Corte di Appello riformava la decisione di prime cure, configurando l’intervento del Tuzi come nuova costruzione e condannandolo al ripristino, mediante riduzione dell’altezza del suo edificio sino alla consistenza preesistente, arretramento della stessa sino al rispetto della distanza di 10 metri rispetto alla parete del fabbricato della società odierna controricorrente ed eliminazione del traliccio.

Propone ricorso per la cassazione di detta decisione COGNOME NOMECOGNOME affidandosi a dodici motivi.

Resiste con controricorso RAGIONE_SOCIALE

In prossimità dell’udienza pubblica, il P.G. ha depositato requisitoria scritta, insistendo per il rigetto del ricorso, ed ambo le parti hanno depositato memoria.

Sono comparsi all’udienza pubblica il P.G., nella persona del sostituto dott. NOME COGNOME il quale ha insistito per il rigetto del ricorso, l’avv. NOME COGNOME per parte ricorrente, il quale ha concluso per l’accoglimento del ricorso, e l’avv. NOME COGNOME per parte controricorrente, il quale ha concluso per il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, il ricorrente denunzia la nullità della sentenza per vizio di costituzione del giudice, a fronte dell’incostituzionalità degli artt. 62-72 della legge n. 98 del 2013, di conversione del decreto legge n. 69 del 2013, in relazione agli artt. 3, 24, 25, 102, 106 e 111 Cost., sollevata dalla terza sezione civile della Corte di Cassazione con ordinanze nn. 32032 e 32033 del 2019, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la decisione sarebbe stata assunta dal un giudice ausiliario, in funzione di relatore.
La censura, sostanzialmente rinunciata con la memoria depositata in prossimità dell’udienza, è infondata.

La questione di legittimità costituzionale sollevata nel motivo in esame è manifestamente infondata, posto che a seguito delle ordinanze di remissione richiamate da parte ricorrente, la Corte Costituzionale si è pronunciata, con sentenza n. 41 del 25 gennaio 2021, con la quale è stata dichiarata l’illegittimità costituzionale degli articoli da 62 a 72 compresi della Legge n. 98 del 2013, ‘nella parte in cui non prevedono che essi si applichino fino a quando non verrà completato il riordino del ruolo e delle funzioni della magistratura onoraria nei tempi stabiliti dall’art. 32 del decreto legislativo 13 luglio 2017, n. 116’ . La Corte Costituzionale, operando un misurato bilanciamento tra i diversi valori costituzionali, ed allo scopo di evitare pregiudizi irreparabili all’amministrazione della giustizia, ha ribadito, in motivazione, la legittimità della costituzione dei collegi delle Corti di Appello ai quali abbia partecipato non più di un giudice ausiliario, anche in veste di relatore.
Da ciò deriva tanto l’infondatezza della censura in esame, quanto la manifesta infondatezza della questione di legittimità costituzionale sollevata dall’odierno ricorrente, poiché esattamente coincidente con quella scrutinata dalla Corte Costituzionale con la già richiamata sentenza n. 41 del 2021.

Tra le restanti doglianze articolate dal ricorrente, per motivi di ordine logico, vanno esaminati congiuntamente il quarto motivo, con il quale si denunzia l’omessa applicazione dell’art. 31 della legge n. 457 del 1978 e l’errata applicazione dell’art. 3 del testo unico sull’edilizia, ratione temporis vigente, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto che l’intervento edilizio del Tuzi integrasse una nuova costruzione . Ed il
quinto motivo, con il quale invece si contesta l’ erronea applicazione della normativa locale, integrativa del codice civile, e l’ omessa applicazione dell’art. 31 della legge n. 457 del 1978, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe applicato la normativa locale, trascurando il fatto che le disposizioni di cui alla legge n. 457 del 1978 prevalgono sulla stessa.

Entrambe le censure sono infondate.

Come evidenziato dalla parte controricorrente (cfr. pag. 9 del controricorso) il D.P.R. n. 380 del 2001, ha incluso nell’ambito della ristrutturazione edilizia anche gli interventi di demolizione e ricostruzione, a condizione che siano rispettati gli elementi essenziali del fabbricato originario, che -a seguito delle modifiche apportate dalla legge n. 443 del 2001 e dal D. Lgs. n. 301 del 2002 -sono individuabili nella sagoma e nel volume, essendosi ammessa la ricostruzione di un manufatto non avente necessariamente la stessa area di sedime e le stesse caratteristiche costruttive di quello demolito. La Corte di Appello dunque, nel far riferimento alle disposizioni di cui al D.P.R. n. 380 del 2001, e successive modificazioni ed integrazioni, ha applicato alla fattispecie una normativa di maggior favore, rispetto a quella di cui alla legge n. 457 del 1978, invocata dal ricorrente, che non ricomprendeva nell’ambito del concetto di ristrutturazione edilizia l’ipotesi di demolizione e ricostruzione di un fabbricato.
Neppure sussiste contrasto con la normativa locale, integrativa del codice civile, in quanto (come evidenziato dalla parte controricorrente: cfr. pag. 11 del controricorso) l’art. 96 del regolamento edilizio del Comune di Sora condiziona la possibilità di realizzare nuove costruzioni a distanza inferiore rispetto a quelle previste dal D.M. n. 1444 del 1968 a ll’approvazione di un piano particolareggiato, che nella specie non era mai stato approvato.

La Corte distrettuale, discostandosi dalla valutazione operata dal Tribunale, che aveva ritenuto l’intervento del Tuzi compreso nel concetto di ristrutturazione edilizia, ha affermato che ‘… non è condivisibile la valutazione in ordine al fatto che non si sarebbe realizzato alcun mutamento di destinazione atteso che, viceversa, dagli atti risulta il cambio di destinazione d’uso dell’immobile da attività artigiana ad attività commerciale (sede di emittente radiofonica). Inoltre, vengono indicato come conform i i volumi dell’edificio dell’appellato COGNOME NOME mentre dalla c.t.u. si evince che il volume dell’edificio ristrutturato risulta di ‘mc. 292,03’ fronte dei precedenti ‘mc. 277,72′, con un maggior volume, rispetto al precedente, di mc. 14,31 pari al 5% del volume preesistente (cfr. pagg. 7 e 8 della relazione a chiarimenti). Mentre il Tribunale ha fatto riferimento a quelli di mc. 276,87 e mc. 271,89 che sono quelli riportati negli elaborati tecnici presentati al Comune di Sora (cfr. pag. 5 della relazione a chiarimenti del CTU). Il primo giudice ha, altresì, affermato che l’edificio ricostruito ha un’altezza sostanzialmente conforme a quella dell’edificio demolito, mentre dall’integrazione della relazione di c.t.u. depositata il 1 aprile 2010 risulta ch e l’altezza massima del nuovo fabbricato è pari a m. 5,80 mentre quella del fabbricato preesistente è di m. 5,55 con uno scarto, dunque, di circa 25 cm. Occorre altresì evidenziare che, come risulta dagli atti (c.t.u. e reperto fotografico) mentre il vecchio fabbricato era coperto da tetto a falde inclinate, il nuovo è stato realizzato con una parziale copertura a terrazzo che, oltre a comportare una modifica della sagoma, realizza un aumento della superficie utilizzabile. Ed invero la consolidata giurisprudenza ritiene che la trasformazione da lastrico solare o da tetto a falda, a terrazzo aumenta il volume utile di costruzione come area utilizzabile a servizio del fabbricato’ (cfr. pagg. 6 e 7 della sentenza impugnata).
In tal modo, avendo accertato un aumento di altezza e volumetria del nuovo edificio, rispetto alla preesistenza, la Corte distrettuale ha ritenuto non configurabile, nel caso di specie, un intervento di mera ristrutturazione edilizia. Trattasi di accertamento in fatto, coerente con il dato normativo applicabile, che è esente da errori di diritto ed il cui contenuto non può essere censurato in sede di legittimità, essendo il frutto di una valutazione di fatto.

Va poi esaminato il sesto motivo, con il quale il ricorrente si duole dell’omessa applicazione dell’art. 31 della legge n. 457 del 1978, dell’art. 23 ter del testo unico sull’edilizia e dell’art. 7 della legge regionale Lazio n. 36 del 1987, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente configurato una nuova costruzione valorizzando il mutamento di destinazione d’uso dell’edificio del ricorrente, precedentemente adibito ad attività artigianale e trasformato in sede di emittente radiofonica, senza considerare che ambedue le destinazioni si riferiscono alla stessa categoria produttiva.
La censura è inammissibile per difetto di interesse.

Come evidenziato dal passaggio contenuto alle pagine 6 e 7 della sentenza impugnata, appena riportato, il riferimento alla modificazione della destinazione d’uso dell’immobile non ha costituito la ratio della decisione, che ha ordinato l’arretramento del manufatto sulla base del rilevato aumento di superficie e volumetria del fabbricato originario, e sul mancato rispetto delle distanze previste per le nuove costruzioni.

Vanno poi esaminati, sempre congiuntamente, il settimo e l’ottavo motivo del ricorso, con i quali, rispettivamente, viene contestata l’omessa applicazione dell’art. 31 della legge n. 457 del 1978, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe trascurato di considerare che la norma consente la

realizzazione, in luogo dell’edificio preesistente, di un nuovo organismo edilizio in tutto o in parte diverso, così ammettendo anche differenze volumetriche tra le due fabbriche (settimo motivo); nonché l’ omessa applicazione dell’art. 31 della legge n. 457 del 1978, dell’art. 17 della legge regionale Lazio n. 15 del 2008 (già art. 8 della legge regionale Lazio n. 36 del1987), in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente valorizzato una maggiore altezza del nuovo edificio, rispetto al preesistente, di circa 25 cm., pari al 5% del totale dell’altezza della fabbrica, senza considerare che la disposizione di cui al sopra richiamato art. 31 consente la realizzazione di un organismo edilizio in tutto o in parte diverso, così ammettendo anche una maggiore altezza dello stesso (ottavo motivo).
Le due censure sono infondate.

L ‘art. 34 -bis, comma 1, del D.P.R. n. 380 del 2001, sostanzialmente riproduttivo dell’abrogato art. 34 comma 2-ter del medesimo provvedimento, riguardante le cd. ‘tolleranze costruttive ‘ , prevede che ‘ I l mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo ‘ . Trattasi di disposizione che, in base al suo tenore letterale ed alla sua collocazione sistematica, attiene al profilo della conformità dell’opera alla normativa edilizia vigente, ai fini dell’eventuale applicazione delle sanzioni previste dalla legge, ed è pertanto destinata a trovare applicazione esclusivamente nei rapporti fra il privato costruttore e la pubblica amministrazione, non anche in quelli fra soggetti privati (cfr. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 30216 del 31/10/2023, non massimata,
pag. 6; nonché Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 24469 del 10/08/2023, non massimata, pag. 7).

Con le censure in esame, il ricorrente propone di applicare il regime delle cd. ‘tolleranze costruttive’ o ‘tolleranze di cantiere’ non già in relazione al rapporto con la P.A., bensì nell’ambito dei rapporti con il vicino, in modo quindi non conforme all a finalità dell’istituto .

E’ invece fondato il dodicesimo motivo, il cui accoglimento, come si vedrà, implica l’assorbimento di tutte le altre censure, di cui al secondo, terzo, nono, decimo e undicesimo motivo.

Con il predetto dodicesimo motivo, infatti, il ricorrente si duole della falsa applicazione dell’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto applicabile la predetta disposizione alla fattispecie, sulla base del presupposto -non dimostrato -che l’intervento del ricorrente integrasse una nuova costruzione . Inoltre, il ricorrente afferma che la Corte distrettuale sarebbe comunque incorsa in errore, avendo applicato tout court le norme in tema di distanze all’intero edificio realizzato a seguito di demolizione e ricostruzione, e non alla sola parte di esso ricostruita in eccedenza rispetto alla preesistenza, senza verificare la presenza, nella normativa locale, di una previsione idonea ad estendere alle ricostruzioni le prescrizioni sulle maggiori distanze previste per le nuove costruzioni.
In relazione al concetto di ristrutturazione edilizia, va data continuità all ‘insegnamento delle Sezioni Unite di questa Corte, secondo cui ‘Nell’ambito delle opere edilizie -anche alla luce dei criteri di cui all’art. 31, primo comma lettera d), della legge 5 agosto 1978, n. 457- la semplice ristrutturazione si verifica ove gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un edificio del quale sussistano e rimangano inalterate le

componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, mentre è ravvisabile la ricostruzione allorché dell’edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti, e l’intervento si traduca nell’esatto ripristino delle stesse operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria. In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di nuova costruzione, come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima’ (Cass. Sez. U, Ordinanza n. 21578 del 19/10/2011, Rv. 619608; conf. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 12196 del 14/04/2022, Rv. 664390). Le Sezioni Unite, con l’arresto n. 21578 del 2011, hanno altresì precisato che nel caso in cui le originarie dimensioni dell’edificio, demolito e ricostruito, siano variate, con aumento della volumetria o delle superfici occupate in relazione all ‘ originaria sagoma di ingombro, si verte nella ‘… ipotesi di nuova costruzione, da considerare tale, ai fini del computo delle distanze rispetto agli edifici contigui come previste dagli strumenti urbanistici locali, nel suo complesso, ove lo strumento urbanistico rechi una norma espressa con la quale le prescrizioni sulle maggiori distanze previste per le nuove costruzioni siano estese anche alle ricostruzioni, ovvero, ove una siffatta norma non esista, solo nelle parti eccedenti le dimensioni dell’edificio originario” (Cass. Sez. U, Ordinanza n. 21578 del 19/10/2011, Rv. 619608, in motivazione, a pag. 6; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14128 del 26/10/2000, Rv. 541239; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9637 del 27/04/2006, Rv. 588984 ; Cass. n. Sez. 2, Sentenza n. 19287 del 07/09/2009, Rv. 609674).
Nel caso di specie, non sussiste dubbio sul fatto che si verta in ipotesi di demolizione e successiva ricostruzione, poiché anche il controricorrente lo conferma espressamente (cfr. pag. 6 del

contro

ricorso, ove si afferma che ‘… l’abbattimento e la ricostruzione dell’immobile per essere adibito a stazione radio con soprastante traliccio porta antenna costituisce nuova costruzione tenuta al rispetto delle distanze legali fra fabbricati’ ). La Corte di Appello, tuttavia, dopo aver accertato che, per effetto dell’intervento edilizio realizzato dal COGNOME, fosse stato eretto un manufatto con volume ed altezza maggiore rispetto a quello preesistente, demolito, ha ordinato l’arretramento dell’intera fabb rica, senza verificare preventivamente se lo strumento urbanistico locale contenesse, o meno, una norma espressa idonea ad estendere le prescrizioni in tema di distanze anche agli edifici risultanti da una attività di demolizione e ricostruzione, intesi nel loro complesso. Solo ove esista tale disposizione, infatti, può essere ordinato l’arretramento dell’intera fabbrica, dovendosi, in caso contrario, limitare la pronuncia demolitoria alla sola porzione eccedente la dimensione o il volume dell’edificio orig inario.
La Corte distrettuale ha altresì errato nell’ordinare al Tuzi la riduzione dell’altezza dell’edificio a quella del manufatto demolito, senza considerare che la verifica della maggiore altezza rileva, in materia di distanze, ai soli fini dell’accertamento della sussistenza, o meno, di una nuova costruzione. Sia l’art. 873 c.c. che le norme integrative di esso prevedono limiti di distanze da rispettare, e queste ultime possono, in taluni casi, anche essere determinate in ragione dell’altezza degli edifici ; ciò tuttavia non comporta che le disposizioni predette impongano limiti di altezza massima degli edifici.
Il giudice del rinvio, al quale la causa dovrà essere rimessa in ragione dell’accoglimento della doglianza in esame, verificherà, in concreto, se esistano, o meno, disposizioni locali integrative delle norme del codice civile; se queste ultime, ove esistenti, prevedano, o meno, l’obbligo di rispetto delle distanze per l’inter o manufatto

risultante da una operazione di demolizione e ricostruzione, ove a questa (come nel caso di specie) sia conseguita la realizzazione di una nuova costruzione, ovvero della sola parte risultante in eccesso rispetto alla preesistenza, limitando, in tale seconda ipotesi, la pronuncia di arretramento o demolizione alla sola porzione in eccesso; ed infine, se le distanze minime da rispettare, previste dalla norma locale, ove esistente, per l’intera fabbrica ovvero per la sua parte in eccesso dipendano, ed in quale ragione o misura, dall’altezza dei fabbricat i.
Nell’ambito di tale disamina, il giudice del rinvio terrà anche conto del principio secondo cui la prescrizione de ll’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968, che prevede la distanza di 10 metri tra pareti finestrate frontistanti per gli edifici ricadenti in zone territoriali diverse dalla zona A, ha carattere assoluto e inderogabile, perché risultante da fonte normativa statuale sovraordinata rispetto agli strumenti urbanistici locali (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23495 del 31/10/2006, Rv. 593903; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10387 del 22/04/2008, Rv. 603052). La distanza minima suindicata, dunque, va rispettata in ogni caso, con esclusione financo della possibilità di costruire in aderenza, ove uno dei due edifici si trovi sul confine (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13547 del 20/06/2011, Rv. 618281; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11685 del 14/05/2018, Rv. 648335), a condizione che almeno una delle due pareti sia dotata di finestre, ovverosia di vedute, dovendosi ribadire, al riguardo, che ‘… la dizione “pareti finestrate” contenuta in un regolamento edilizio che si ispiri all’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968 … non potrebbe che riferirsi esclusivamente alle pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono finestre cosiddette lucifere” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 26383 del 20/12/2016, Rv. 642167; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6604 del 30/04/2012, Rv. 622397; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1764 del
20/01/2022, non massimata, pag. 24; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 359 del 05/01/2024, non massimata, pag. 6).

L’accoglimento, nei sensi suindicati, del dodicesimo motivo, implica l’assorbimento del secondo, con il quale i l ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione dell’art. 873 c.c. ed omessa applicazione dell’art. 86 del codice delle comunicazioni elettroniche, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto applicabile al traliccio la normativa in tema di costruzioni. Deve peraltro evidenziarsi, al riguardo, che nella specie l’antenna è posta al di sopra dell’edificio del Tuzi, onde la verifica del rispetto della distanza prevista dalla normativa applicabile dovrà essere innanzitutto condotta con riferimento al fabbricato sul quale il traliccio insiste, e non quindi a quest’ultimo in sé considerato, non trattandosi di manufatto autonomo e distinto rispetto all ‘edificio sopra il quale esso è collocato.
Del pari assorbito è il terzo motivo, con il quale il Tuzi denunzia la nullità della sentenza per errore percettivo della prova e la violazione dell’art. 115 c.p.c., anche in connessione con l’art. 395, n. 4, c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe ritenuto certa la conclusione del C.T.U., il quale invece aveva inizialmente ritenuto che la fabbrica del ricorrente non eccedesse i preesistenti volumi, e solo in sede di chiarimenti avrebbe espresso un giudizio diverso, peraltro in termini dubitativi, sulla base di una planimetria catastale sulla cui attendibilità lo stesso ausiliario aveva espresso riserve.
Stesso dicasi per il nono motivo, con il quale viene denunziata l’errata e falsa applicazione dell’art. 31 della legge n. 457 del 1978 e la violazione dell’art. 115 c.p.c., anche in connessione con l’art. 395, n. 4, c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c.,

perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente valorizzato, ai fini della configurazione di una nuova costruzione, la trasformazione della copertura, da tetto a falde in terrazzo, senza considerare che il C.T.U. aveva qualificato la nuova copertura in termini di lastrico, il quale assolve alla medesima funzione del preesistente tetto.

Nonché per il decimo motivo, con cui il ricorrente contesta l’ errata e falsa applicazione dell’art. 31 della legge n. 457 del 1978, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto che la trasformazione del tetto a falde in lastrico costituisse intervento idoneo a modificare sagoma e superficie del preesistente manufatto, integrando così una nuova costruzione. E per l’undicesimo motivo, con il quale il Tuzi si duole dell’ erronea percezione delle risultanze della prova e della violazione dell’art. 115 c.p.c., anche in connessione con l’art. 395, n. 4, c.p.c., ed illogicità manifesta della sentenza impugnata, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 4 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente affermato che la nuova fabbrica realizzata dal ricorrente avesse creato una intercapedine di metri 2,07, senza considerare che l’argomento non era mai stato oggetto di discussione nel corso del giudizio di merito.
In definitiva, va accolto il dodicesimo motivo, vanno dichiarati assorbiti il secondo, terzo, nono, decimo ed undicesimo motivo, e vanno invece disattesi tutti gli altri motivi.

La sentenza impugnata va conseguentemente cassata, in relazione alla censura accolta, e la causa rinviata, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Roma, in differente composizione.

P.Q.M.

la Corte accoglie il dodicesimo motivo del ricorso, dichiara assorbiti il secondo, terzo, nono, decimo e undicesimo motivo e rigetta gli altri. Cassa la sentenza impugnata, in relazione alla censura accolta, e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Roma, in differente composizione.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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