Nullità parziale appalto e varianti abusive

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di un’impresa edile che richiedeva il pagamento per lavori eseguiti, inclusi alcuni interventi in variante privi di autorizzazione in una zona protetta. La società committente eccepiva la nullità totale del contratto per l’abusività delle opere. La Suprema Corte ha stabilito che si configura una nullità parziale appalto: l’illiceità delle varianti non autorizzate non travolge l’intero contratto originario se quest’ultimo riguardava opere lecite. Pertanto, l’appaltatore ha diritto al compenso per le opere conformi al permesso di costruire, perdendo solo il diritto al corrispettivo per le parti abusive.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Nullità parziale appalto: il compenso per le opere regolari

Il tema della nullità parziale appalto è di fondamentale importanza quando si verificano difformità edilizie durante l’esecuzione di un’opera. Spesso i committenti tentano di evitare il pagamento dell’intero corrispettivo sostenendo che l’abusività di alcune varianti renda nullo l’intero contratto. Tuttavia, la giurisprudenza di legittimità ha tracciato un confine netto tra ciò che è lecito e ciò che non lo è.

Il caso delle varianti non autorizzate

La vicenda nasce da un contratto per il completamento di un fabbricato situato all’interno di un parco nazionale. Durante i lavori, la committenza ordinava varianti sostanziali, come la creazione di balconi non previsti e ampliamenti volumetrici, senza ottenere i necessari titoli abilitativi. Al momento del saldo, la società committente invocava la nullità totale dell’accordo per violazione delle norme urbanistiche, rifiutando ogni pagamento.

La distinzione tra contratto originario e varianti

I giudici hanno chiarito che l’accordo per l’esecuzione di varianti abusive costituisce un negozio giuridico distinto o una parte scindibile dal contratto principale. Se il contratto originario prevedeva opere regolarmente autorizzate, la sua validità rimane intatta. La nullità parziale appalto colpisce esclusivamente le prestazioni illecite, ovvero quelle eseguite in totale difformità dal permesso di costruire o in assenza di esso.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha basato la sua decisione sull’applicazione dell’articolo 1419 del Codice Civile. Secondo questo principio, la nullità di singole clausole o di parti del contratto non comporta la nullità dell’intero negozio, a meno che non risulti che i contraenti non lo avrebbero concluso senza quella parte colpita da invalidità. Nel caso di specie, l’utilità del contratto originario per le opere lecite permaneva indipendentemente dalle varianti abusive successive. Inoltre, la Corte ha sottolineato che, sebbene le varianti in zone protette comportino responsabilità penali e amministrative, sul piano civilistico il diritto dell’appaltatore al compenso per le opere regolari deve essere tutelato. L’estensione della nullità all’intero contratto deve essere provata rigorosamente dalla parte che la invoca, dimostrando l’essenzialità della parte nulla nell’economia complessiva dell’accordo.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza ribadisce che l’abusività di alcune lavorazioni non legittima il committente a trattenere il compenso dovuto per le opere eseguite legalmente. La nullità parziale appalto garantisce un equilibrio tra la sanzione per l’illecito urbanistico e la tutela del lavoro svolto in conformità alla legge. Per le imprese edili, questo significa poter recuperare i crediti legati alle parti regolari del progetto, mentre per i committenti resta fermo l’esonero dal pagamento solo per le porzioni di immobile realizzate abusivamente. La decisione conferma un orientamento consolidato volto a evitare arricchimenti ingiustificati basati su irregolarità amministrative che non viziano la causa originaria del contratto.

L’appaltatore può chiedere il pagamento per lavori abusivi?
No, il contratto per opere realizzate senza titolo abilitativo è nullo per illiceità dell’oggetto e non sorge alcun diritto al compenso per tali specifiche attività.

Cosa succede se solo una parte dei lavori è difforme dal permesso di costruire?
Si applica la nullità parziale: il contratto resta valido per le opere conformi e l’appaltatore ha diritto a ricevere il pagamento per la parte di lavori regolare.

Chi deve dimostrare che la nullità di una parte travolge l’intero contratto?
L’onere della prova spetta alla parte interessata a far valere la nullità totale, che deve dimostrare l’essenzialità della parte invalida per l’intero accordo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32586 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32586 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16701/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in Roma alla INDIRIZZO presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in Roma al INDIRIZZO presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO

-controricorrente – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA n. 373/2019 pubblicata il 6 marzo 2019

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 7 novembre 2023 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA E MOTIVI DELLA DECISIONE

Con contratto d’appalto del 29 settembre 2007 la RAGIONE_SOCIALE affidava alla RAGIONE_SOCIALE

RAGIONE_SOCIALE l’esecuzione dei lavori di completamento di un fabbricato di sua proprietà sito nel Comune di Campo di Giove (AQ), località Colle della Croce, in zona sottoposta a vincolo di natura paesaggistica in quanto ubicata all’interno del Parco Nazionale della Maiella.

In corso d’opera, per il tramite del direttore dei lavori da essa nominato, AVV_NOTAIO, la committente ordinava all’impresa appaltatrice di apportare notevoli variazioni al progetto assentito dal predetto Comune con permesso di costruire n. 2 del 24 gennaio 2007, consistenti, in particolare, nella realizzazione nel lato sud del fabbricato di tre balconi non previsti, nell’ampliamento della parte posteriore nord e nella trasformazione di alcune aperture.

Eseguiti i lavori, la RAGIONE_SOCIALE chiedeva e otteneva dal Tribunale di Sulmona l’emissione nei confronti della RAGIONE_SOCIALE di un decreto ingiuntivo di pagamento della somma di 170.000 euro, oltre accessori, a titolo di corrispettivo delle opere realizzate.

La successiva opposizione spiegata dalla società ingiunta avverso tale decreto, recante il n. 335/2008, veniva respinta dallo stesso Tribunale sulmonese con sentenza n. 401/2004 dell’8 ottobre 2014, con la quale il giudice adìto confermava il provvedimento monitorio opposto e, in accoglimento delle nuove domande formulate dalla RAGIONE_SOCIALE (qualificate come «riconvenzionali» ), adottava le seguenti ulteriori statuizioni: (a)dichiarava risolto per grave inadempimento della committente il contratto d’appalto stipulato inter partes ; (b)condannava l’opponente a pagare alla controparte la somma di 25.000 euro, oltre all’IVA e agli interessi legali, a saldo delle altre opere eseguite, nonché a risarcire i danni da mancato guadagno da questa subiti in conseguenza della risoluzione «anticipata» del contratto, liquidati in via equitativa in 11.000 euro, con l’aggiunta degli interessi legali.
La pronuncia veniva impugnata dall’RAGIONE_SOCIALE

RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, dinanzi alla Corte d’Appello di L’Aquila, la quale, con sentenza n. 373/2019 del 6 marzo 2019, respingeva l’esperito gravame.

Il giudice distrettuale così argomentava la decisione assunta: in difetto di variante approvata dal Comune di Campo di Giove, doveva ritenersi nullo l’accordo con il quale le parti avevano convenuto l’esecuzione di opere difformi dal progetto assentito dallo stesso Comune; la rilevata nullità colpiva soltanto il predetto accordo, senza estendersi all’originario contratto d’appalto, in sé perfettamente lecito perché riguardante opere autorizzate dalla competente autorità amministrativa; andava, pertanto, confermata la sentenza di primo grado, con la quale la RAGIONE_SOCIALE, ora RAGIONE_SOCIALE, era stata condannata a pagare quanto dovuto alla RAGIONE_SOCIALE a titolo di corrispettivo delle sole opere da questa realizzate in conformità al permesso di costruire, così come descritte e valutate dal c.t.u. all’uopo incaricato.
Avverso la menzionata sentenza d’appello, notificata ai sensi dell’art. 285 c.p.c. il 18 marzo 2019, l’RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione affidato a un unico motivo, con il quale viene denunciata la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1346, 1418 e 1419, comma 1, c.c. nonché degli artt. 31, comma 1, 32, commi 1, 2 e 3, del D.P.R. n. 380 del 2001 (Testo Unico dell’Edilizia) e dell’art. 5 della Legge Regione Abruzzo n. 52 del 1989.

Si rimprovera alla Corte d’Appello aquilana di aver erroneamente escluso che l’abusività delle opere edilizie realizzate dalla RAGIONE_SOCIALE comporti la nullità totale del contratto d’appalto dedotto in giudizio.

Il collegio abruzzese avrebbe, infatti, tralasciato di considerare: -che le opere abusive di cui trattasi devono essere qualificate come

ex art. 31, comma 1, D.P .R. n. 380 del 2001, avendo comportato la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso, per caratteristiche tipologiche, plano -volumetriche o di utilizzazione, da quello oggetto del permesso di costruire, o quantomeno come al progetto approvato, ai sensi del successivo art. 32 dello stesso decreto legislativo;

-che, in base alla normativa statale e regionale di riferimento, gli interventi edilizi comportanti variazioni essenziali al progetto, ove effettuati -come nel caso di specie -su immobili ricadenti nei parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso di costruire.

In un simile contesto, poiché l’ipotesi dell’opera eseguita in totale difformità dal progetto assentito dal permesso di costruire è sostanzialmente equiparabile a quella dell’opera realizzata in mancanza di tale permesso, non può non trovare applicazione anche nella prima fattispecie il principio di diritto secondo cui il contratto d’appalto per la costruzione di un immobile senza concessione edilizia deve ritenersi nullo per violazione delle norme imperative in materia urbanistica, con la conseguenza che nessun compenso è riconoscibile all’appaltatore.
RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso all’avversa impugnazione.

È stata formulata da parte del Consigliere delegato dal Presidente della Sezione proposta di definizione accelerata del giudizio ex art. 380 -bis , comma 1, c.p.c., ritualmente comunicata ai difensori delle parti.

A sèguito di tale comunicazione, la parte ricorrente, a mezzo del suo difensore munito di nuova procura speciale, ha chiesto la decisione.

È stata, quindi, fissata l’odierna adunanza in camera di consiglio, ai sensi dell’art. 380 -bis .1. c.p.c., in vista della quale entrambe le

parti hanno depositato memorie illustrative.

La proposta di definizione del giudizio è del seguente tenore:

«Visto il ricorso proposto da RAGIONE_SOCIALE (R.G. n. 16701/2019) avverso la sentenza della Corte d’appello di L’Aquila n. 373/2019, pubblicata il 6 marzo 2019, notificata il 18 marzo 2019, contro RAGIONE_SOCIALE, con la quale l’impugnazione interposta contro la sentenza del Tribunale di Sulmona n. 401/2014, depositata l’8 ottobre 2014, è stata disattesa e, per l’effetto, è stato confermato: a)il rigetto dell’opposizione avverso il decreto ingiuntivo opposto n. 335/2008 per euro 170.000,00, a titolo di pagamento del corrispettivo dovuto per l’appalto eseguito; b)l’accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dall’appaltatrice opposta per il pagamento dell’ulteriore somma di euro 25.000,00, oltre IVA e interessi, a titolo di saldo per le altre opere eseguite, e della somma di euro 11.000,00, a titolo di risarcimento danni per mancato guadagno, conseguente alla risoluzione del contratto per grave inadempimento della committente;
rilevato che, con l’unico motivo di ricorso articolato, la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1346, 1418 e 1419, primo comma, c.c., nonché degli artt. 31, primo comma, e 32, primo, secondo e terzo comma, del d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 5 della legge regionale Abruzzo n. 52/1989, per avere la Corte territoriale ritenuto nullo il contratto di appalto concluso tra le parti il 29 settembre 2007 solo limitatamente alle successive illegittime opere in variante ordinate dalla committente e realizzate dall’appaltatrice, e non già per l’intero originario contratto d’appalto;
evidenziato che, secondo i princìpi generali del nostro ordinamento (art. 1418 c.c.), deve reputarsi nullo per illiceità dell’oggetto l’accordo per l’esecuzione di una variante dell’opera, quando la

stessa non è assentita dall’autorità amministrativa in relazione ad un progetto approvato costituente oggetto di un contratto d’appalto, senza che peraltro tale nullità si estenda all’intero contratto d’appalto, con riferimento alle opere eseguite in conformità al progetto, restando in tal caso esclusa la possibilità di far valere i soli diritti nascenti dall’accordo per l’esecuzione della variante che non era stata assentita (Cass. n. 24312/2022; Cass. n. 8890/2014);

considerato, pertanto, che la nullità dell’accordo per l’esecuzione della variante non assentita non si estende all’intero contenuto della disciplina negoziale dell’appalto, anche con riferimento alle opere eseguite conformemente al progetto, se permane l’utilità del contratto in relazione agli interessi con esso perseguiti, secondo quanto emerge dall’attività ermeneutica svolta dal giudice; per converso, l’estensione all’intero negozio degli effetti della nullità parziale costituisce eccezione che deve essere provata dalla parte interessata (Cass. n. 20948/2009; Cass. n. 9475/2009; Cass. n. 11673/2007; Cass. n. 10536/2002);
posto, dunque, che il Giudice del gravame ha seguìto tali consolidati orientamenti nomofilattici;

atteso, per l’effetto, che il ricorso si profila manifestamente infondato;

propone la definizione del giudizio ai sensi dell’art. 380 -bis c.p.c.» .

Il Collegio condivide il contenuto della proposta che precede; né le deduzioni svolte dall’RAGIONE_SOCIALE nell’istanza di decisione ex art. 380 -bis , comma 2, c.p.c., di fatto trasformata in una memoria illustrativa, offrono argomenti ulteriori rispetto a quelli da essa già sviluppati nel ricorso, tali da poter indurre a una modifica della suddetta proposta.

Giova, comunque, precisare quanto segue:

-secondo quanto accertato dalla Corte aquilana sulla scorta di un apprezzamento in fatto delle risultanze processuali non sindacabile

nella presente sede di legittimità, le opere abusive di cui trattasi hanno formato oggetto di un nuovo e successivo accordo intercorso fra le parti, distinto da quello posto a base del contratto d’appalto da loro concluso il 29 settembre 2007, il quale concerneva le sole opere regolarmente approvate dal Comune di Campo di Giove con permesso di costruire n. 2 del 24 gennaio 2007;

-soltanto questo successivo accordo, riguardante l’esecuzione di varianti ordinate in corso d’opera dalla committente, per le quali sarebbe stato necessario il rilascio di un nuovo titolo abilitativo, risulta affetto da nullità per violazione delle norme imperative in materia urbanistica;

-la circostanza che dette varianti, in quanto effettuate su immobile ricadente in un parco nazionale, abbiano dato luogo a interventi edilizi da considerarsi in totale difformità dal permesso di costruire, se indubbiamente può assumere rilievo ai fini dell’addebito delle responsabilità di natura amministrativa e penale contemplate dalla legge per questa fattispecie, non vale tuttavia ad escludere, sul piano civilistico, il diritto dell’appaltatore al pagamento del corrispettivo a lui spettante per le opere realizzate in conformità all’originario progetto regolarmente assentito dalla competente autorità, dovendo tale diritto essere escluso unicamente per le opere in variante illegittimamente eseguite in assenza della prescritta autorizzazione.
Per le ragioni esposte, il ricorso va respinto.

Le spese del presente grado di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

Poiché il giudizio è stato definito in conformità alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380 -bis , comma 1, c.p.c., vanno applicati -secondo quanto previsto dal comma 3 dello stesso articolo, nella nuova formulazione operante ratione temporis -i commi 3 e 4 dell’art. 96 c.p.c., con conseguente condanna della parte soccombente al pagamento: (a)di una somma

equitativamente determinata a favore della controparte; (b)di un’ulteriore somma di denaro, stabilita nel rispetto dei limiti di legge, in favore della cassa delle ammende.

Per la quantificazione degli importi di cui sopra si rimanda al dispositivo.

Stante l’esito dell’impugnazione, viene infine resa nei confronti della ricorrente l’attestazione di cui all’art. 13, comma 1 -quater , D.P.R. n. 115 del 2002 (Testo Unico delle spese di giustizia), inserito dall’art. 1, comma 17, L. n. 228 del 2012.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , al pagamento a favore della controparte delle spese del presente giudizio di legittimità, liquidate in complessivi 8.700 euro (di cui 200 per esborsi), oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e agli accessori di legge, nonchè dell’ulteriore somma di 8.500 euro, a norma dell’art. 96, comma 3, c.p.c.; condanna, inoltre, la ricorrente, in persona del legale rappresentante pro tempore , al pagamento, in favore della cassa delle ammende, della somma di 3.000 euro, ex art. 96, comma 4, c.p.c..
Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , D.P .R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso articolo, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione, in data 7 novembre 2023.

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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