Nullità divisione immobiliare: il caso Cassazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 2062/2024, ha stabilito che un accordo di divisione di beni immobili è nullo se non riporta gli estremi del permesso di costruire. Questa nullità divisione immobiliare, definita “testuale”, può essere rilevata d’ufficio dal giudice in ogni fase del processo, anche in Cassazione, a prescindere dai motivi specifici sollevati inizialmente dalle parti. La Corte ha cassato la sentenza d’appello che aveva confermato la validità di una scrittura privata tra due fratelli, rinviando la causa per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Nullità Divisione Immobiliare: L’Importanza dei Permessi di Costruire

Un recente provvedimento della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio fondamentale del diritto immobiliare: la nullità divisione immobiliare che non menziona i titoli abilitativi edilizi. Questa decisione sottolinea come la regolarità urbanistica non sia un mero dettaglio formale, ma un requisito di validità essenziale per qualsiasi atto di trasferimento o divisione di proprietà, con conseguenze significative per le parti coinvolte. Analizziamo insieme i dettagli di questo caso per capire le implicazioni pratiche.

I Fatti del Caso: Una Divisione Controversa tra Fratelli

La vicenda ha origine da una scrittura privata del 1993 con cui due fratelli intendevano dividere alcuni beni immobili, tra cui un’abitazione e un garage edificati su un terreno comune. In primo grado, il Tribunale aveva dichiarato l’autenticità delle firme e qualificato l’atto come un valido contratto di divisione. Questa decisione era stata poi confermata dalla Corte d’Appello, che aveva rigettato le doglianze di uno dei fratelli, il quale sosteneva che l’accordo fosse nullo in quanto configurava un patto successorio vietato.

Il Ricorso in Cassazione e la Questione della Nullità Divisione Immobiliare

Giunto dinanzi alla Corte di Cassazione, il fratello soccombente ha cambiato strategia difensiva, sollevando per la prima volta la questione della nullità divisione immobiliare per violazione della normativa urbanistica. Nello specifico, si lamentava che la scrittura privata del 1993, pur essendo un atto di divisione immobiliare, era del tutto priva delle menzioni relative ai permessi di costruire o ai titoli in sanatoria, come richiesto a pena di nullità dall’art. 46 del D.P.R. 380/2001 (e dalle norme precedenti).

Il Principio del Rilievo d’Ufficio

Un punto cruciale della controversia era se la Corte potesse esaminare questo nuovo motivo di nullità. La risposta è stata affermativa. La Cassazione ha ribadito il consolidato principio secondo cui la nullità di un contratto può e deve essere rilevata dal giudice in qualsiasi stato e grado del processo, anche d’ufficio, cioè di propria iniziativa. Questo è possibile perché il tema della validità del contratto era già oggetto del contendere, anche se per una causa di nullità diversa (il presunto patto successorio). Il giudice, una volta investito della questione della validità, ha il dovere di esaminare ogni possibile causa di nullità che emerga dagli atti.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha accolto i motivi del ricorso, ritenendoli fondati. Gli Ermellini hanno chiarito che la nullità prevista dalla normativa urbanistica è una “nullità testuale”. Ciò significa che la sua applicazione è quasi automatica: se l’atto non contiene le menzioni richieste dalla legge, è nullo, senza che sia necessario indagare oltre. Questa severa sanzione si applica a tutti gli atti tra vivi con effetti reali, inclusi gli atti di divisione, anche se riguardano beni di provenienza ereditaria o abusi edilizi commessi prima dell’entrata in vigore della legge del 1985. La finalità è quella di reprimere l’abusivismo edilizio, sanzionando la circolazione di immobili non regolari.
Inoltre, la Corte ha specificato che la difesa del controricorrente, che tentava di dimostrare la regolarità degli immobili producendo nuovi documenti in sede di legittimità, era inammissibile. Il giudizio di Cassazione, infatti, non consente l’introduzione di nuove prove, salvo casi eccezionali previsti dalla legge, tra cui non rientrava la documentazione prodotta.

Le Conclusioni: L’Annullamento con Rinvio

Sulla base di queste motivazioni, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata. Ha accolto i primi due motivi di ricorso relativi alla nullità divisione immobiliare e ha dichiarato assorbito il terzo motivo (relativo al divieto di patti successori). La causa è stata quindi rinviata alla Corte d’Appello, in diversa composizione, che dovrà riesaminare il caso attenendosi ai principi di diritto enunciati dalla Suprema Corte. Questo provvedimento rappresenta un importante monito: la conformità urbanistica e la sua corretta menzione negli atti notarili sono requisiti imprescindibili per garantire la validità e la sicurezza dei trasferimenti immobiliari.

Un accordo di divisione immobiliare è valido se non menziona i permessi di costruire?
No. Secondo la Corte di Cassazione, un atto di divisione di beni immobili è affetto da nullità testuale se omette di indicare gli estremi del titolo abilitativo edilizio (permesso di costruire o in sanatoria), come previsto dall’art. 46 del D.P.R. 380/2001 e dalla normativa precedente.

Un giudice può dichiarare un contratto nullo per una ragione non sollevata dalle parti?
Sì. La nullità contrattuale è una questione che il giudice può e deve rilevare d’ufficio in ogni stato e grado del procedimento, anche se le parti avevano inizialmente discusso di una diversa causa di nullità. L’importante è che la validità del contratto sia già oggetto della causa.

È possibile presentare nuovi documenti, come un atto di conferma urbanistica, per la prima volta in Cassazione?
No. La produzione di nuovi documenti in Cassazione è preclusa, salvo eccezioni molto specifiche previste dall’art. 372 c.p.c. (ad esempio, documenti che riguardano la nullità della sentenza impugnata o l’ammissibilità del ricorso). Un atto di conferma della regolarità urbanistica non rientra in queste eccezioni e non può essere valutato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 2062 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 2062 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 19/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso 15845-2020 proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 463/2019 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI -SEZIONE DISTACCATA di SASSARI, depositata il 12/10/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16/01/2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME; Lette le memorie delle parti;

RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO

Il Tribunale di Nuoro con sentenza n. 398/2016 dichiarava l’autenticità delle sottoscrizioni apposte da COGNOME NOME e COGNOME NOME alla scrittura privata del 29/9/1993, qualificata come contratto di divisione, e per l’effetto accertava la titolarità esclusiva dei beni di cui alla scrittura, in conformità dell’accordo divisionale, rigettando la domanda riconvenzionale di usucapione proposta dal convenuto COGNOME NOME, nonché quella di divisione, atteso che le parti avevano già provveduto a dividere tra loro i beni comuni.
La Corte d’Appello di Cagliari sezione Distaccata di Sassari con la sentenza n. 463 del 12/10/2019 ha rigettato l’appello di COGNOME NOME, con la condanna alle spese del grado in favore dell’appellato.

In primo luogo, disattendeva il motivo di appello che atteneva alla violazione dell’art. 112 c.p.c., ritenendo che l’autenticità delle sottoscrizioni apposte alla scrittura privata oggetto di causa non era stata contestata, sicché l’appellante non aveva motivo di dolersi del fatto che il Tribunale aveva comunque affermato l’autenticità delle sottoscrizioni.

Quanto al motivo di appello che riproponeva la tesi della nullità della scrittura per la violazione dell’art. 458 c.c., la Corte distrettuale rilevava che i beni di cui alla scrittura erano pervenuti

alle parti per effetto di un atto di divisione di un terreno sul quale avevano poi edificato un’abitazione ed un garage.

COGNOME NOME a sua volta aveva ricevuto in donazione dai genitori un appartamento in Nuoro ed una quota di altro immobile in Firenze, sicché con la scrittura, tenuto conto delle altre donazioni ricevute, COGNOME NOME aveva rinunciato al diritto di comproprietà sull’abitazione realizzata sul terreno, accontentandosi della sola proprietà del garage. Il riferimento nell’atto alla tacitazione in tal modo ‘di ogni avere dai beni dal compendio familiare’ non consentiva di affermare che le parti avessero concluso un patto successorio dispositivo ovvero rinunciativo, in quanto le parti intendevano disporre dei beni di cui già erano titolari per effetto delle donazioni ricevute, essendo l’intento solo quello di perequare la differenza di valore tra le varie donazioni poste in essere Ciò trovava conferma nel fatto che le parti erano pienamente consapevoli della differenza di valore tra le varie donazioni ricevute, e che l’assegnazione dei beni era stata compiuta in maniera tale da impedire anche eventuali azioni di rescissione, ponendo in essere a ben vedere una transazione divisionale.
Era, infine, disatteso anche il motivo di appello che investiva la compensazione solo parziale delle spese di lite.

Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso COGNOME NOME sulla base di tre motivi.

COGNOME NOME resiste con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie in prossimità dell’udienza.

Il primo motivo di ricorso deduca la violazione o falsa applicazione dell’art. 17 della legge n. 47/1985, oggi art. 46 del

DPR n. 380/2001 (ovvero dell’art. 40 della legge n. 47/1985), nonché degli artt. 1418, 1421 c.c. e 112 c.p.c.

Si ricorda che ai sensi dell’art. 46 citato, come interpretato dalla più recente giurisprudenza di legittimità, anche gli atti di divisione immobiliare sono affetti da nullità in assenza degli estremi del permesso di costruire ovvero del permesso in sanatoria, e ciò anche se la divisione abbia ad oggetto immobili realizzati in data successiva al 1 settembre 1967, ma anteriormente all’entrata in vigore della legge n. 47/1985. L’intervenuta qualificazione della scrittura privata del 23/9/1993 quale atto di divisone dei beni comuni tra i germani COGNOME, consente di affermare che la stessa sia affetta da nullità, atteso l’omesso riferimento agli estremi del provvedimento autorizzatorio della costruzione.
Peraltro, è consentito al giudice, anche di legittimità, il rilievo di ufficio della nullità negoziale, e ciò anche nel caso in cui nei gradi di merito la nullità sia stata invocata facendo riferimento ad una diversa fattispecie invalidante.

Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c., per non essersi il giudice di appello pronunciato sulla dedotta questione di nullità, rilevabile d’ufficio, e ciò in ragione del fatto che il tema della validità del contatto era ancora sub iudice , sebbene invocato in relazione ad altra causa di invalidità, per effetto dell’appello proposto dall’odierno ricorrente.

I due motivi, che possono essere congiuntamente esaminati per la loro connessione, sono fondati.

Il ricorrente ha fedelmente riprodotto in ricorso alle pagg. 1 e 2 il contenuto del contratto del 23/9/1993, qualificato dai giudici di merito come accordo divisionale, e dalla lettura dello stesso si evince che effettivamente le parti hanno inteso procedere allo

scioglimento della comunione dei diritti di proprietà vantati su alcuni beni immobili dalle stesse acquisiti, anche a seguito di attività edificatoria posta in essere su di un terreno acquistato per donazione, dandosi peraltro atto che, alla data della scrittura, era ancora in corso la costruzione del locale garage, del quale del pari si disponeva.

Rileva il Collegio che a seguito del recente arresto di questa Corte nella sua più autorevole composizione, è stato, da un lato, precisato che la nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell’ambito del comma 3 dell’art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile (Cass. S.U. n. 8230/2019), e, dall’altro, affermato che la detta causa di nullità si applica anche agli atti di divisione, finanche di provenienza ereditaria, e ciò senza che rilevi che l’abuso sia stato commesso in epoca anteriore alla data di entrata in vigore della legge n. 47/1985 (Cass. S.U. n. 25021/2019).
Alla luce di tali principi, ai quali il Collegio intende assicurare continuità, emerge con evidenza come la scrittura in esame, proprio in quanto ritenuta costituire una divisione di beni immobili già di proprietà dei condividenti (e quindi ne è stata esclusa anche la qualifica di divisione ereditaria), sia del tutto priva delle necessarie indicazioni concernenti la regolarità urbanistica del

bene, e che pertanto sia affetta dalla nullità testuale come sopra individuata.

Il riscontro della causa di nullità, peraltro, si ricava dalla mera lettura del contenuto del contratto, con la conseguenza che essendo sollecitata la risoluzione di una questione di diritto, non può predicarsene l’inammissibilità, atteso che il suo rilievo, sebbene sollecitato per la prima volta con i motivi di ricorso in esame, non richiede accertamenti in fatto e ben può essere operato dal giudice di legittimità.

Né è di ostacolo la circostanza che nei gradi di merito fosse stata richiesta la declaratoria di nullità dell’accordo in questione, ma per cause diverse da quelle ora dedotte, atteso che secondo la giurisprudenza di questa Corte, nella sua più autorevole composizione (Cass. S.U. n. 26242/2014), il giudice innanzi al quale sia stata proposta domanda di nullità contrattuale deve rilevare di ufficio l’esistenza di una causa di quest’ultima diversa da quella allegata dall’istante, essendo quella domanda pertinente ad un diritto autodeterminato, sicché è individuata indipendentemente dallo specifico vizio dedotto in giudizio.
A tale principio ha mostrato poi di adeguarsi la successiva giurisprudenza di legittimità che in più occasioni ha ribadito che (Cass. n. 26495/2019) il giudice innanzi al quale sia proposta una domanda di nullità contrattuale deve rilevare d’ufficio l’esistenza di una causa di nullità diversa da quella prospettata, che sia desumibile dai fatti dedotti in giudizio ed abbia carattere assorbente, con l’unico limite di dovere instaurare il contraddittorio prima di statuire sul punto (Cass. n. 8914/2019; Cass. n. 16977/2017; Cass. n. 15408/2016; Cass. n. 12996/2016
che espressamente ammette il rilievo d’ufficio della nullità per la prima volta in sede di legittimità).

La giurisprudenza alla quale fa richiamo la difesa del controricorrente risale in prevalenza ad epoca anteriore all’intervento delle Sezioni Unite del 2014, e non tiene conto della valenza nomofilattica dei principi affermati in tale occasione, ed ai quali, come detto, si è conformata la successiva giurisprudenza.

Quanto poi all’argomento secondo cui i beni in realtà non sarebbero abusivi, in quanto realizzati per effetto di provvedimenti concessori legittimi, lo stesso non si confronta con il carattere formale della nullità di cui al citato art. 46 del DPR n. 380/2001, che peraltro prende in esame la possibilità che il bene oggetto del contratto invalido sia stato però costruito in virtù di un valido provvedimento autorizzatorio, contemplando però per tale ipotesi la possibilità di conferma, anche ad opera di una sola delle parti contraenti, mediante atto successivo munito della medesima forma prevista per l’atto da confermare, e che contenga la menzione omessa (art. 46 co. 4).
Né tale conclusione è suscettibile di essere rivalutata alla luce del fatto che il controricorrente ha depositato, evidentemente ai sensi dell’art. 372 c.p.c., la documentazione asseritamente attestante l’esistenza del titolo abilitativo della costruzione e l’atto di conferma di cui all’art. 46, co. 4, del D.P.R. n. 380 del 2001, trattandosi all’evidenza di documenti insuscettibili di rientrare nella previsione di cui all’art. 372 c.p.c., il che ne rende impossibile la valutazione in sede di legittimità (cfr. Cass. n. 5953/2005, che in tema di riconoscimento del diritto al compenso in favore di chi assume di avere svolto attività di mediatore, quanto all’iscrizione all’albo di cui alla legge n. 39/89, sia che
comporti la nullità del contratto di mediazione, sia che comporti solo la mancanza del diritto alla provvigione determina il rigetto della domanda, si è sostenuto che la relativa prova deve essere fornita innanzi al giudice di merito, restando preclusa la produzione in cassazione, ex art. 372 cod. proc. civ, di documenti comprovanti l’iscrizione).

Infatti, il deposito di documenti relativi a vicende successive al deposito del ricorso per cassazione non è consentito, indipendentemente dal rispetto delle forme previste dall’art. 372, secondo comma, cod. proc. civ., fatta eccezione per quei documenti che riguardano la nullità della sentenza e l’ammissibilità del ricorso e del controricorso nonché dell’atto di rinuncia al ricorso (Cass. n. 9689/2002), nel cui ambito non rientra la dichiarazione di conferma prodotta dalla difesa del controricorrente.
Per effetto dell’accoglimento dei motivi in esame, la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio per nuovo esame, alla Corte d’Appello di Cagliari, in diversa composizione.

L’accoglimento dei primi due motivi implica poi l’assorbimento del terzo motivo di ricorso con il quale si denuncia la violazione o falsa applicazione degli art. 458, 557, 1362, 1363, 1418 e 1421 c.c., nonché 115, 116 e 132 co. 2 n. 4 c.p.c., quanto al rigetto della richiesta di accertare la nullità della divisione per la violazione del divieto dei patti successori.

Il giudice del rinvio, come sopra designato, provvederà anche sulle spese del presente giudizio.

PQM

Accoglie i primi due motivi di ricorso, ed assorbito il terzo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, con rinvio

alla Corte d’Appello di Cagliari in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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