Nullità delibera condominiale: quando farla valere

Un condomino si opponeva a un decreto ingiuntivo per spese straordinarie, sostenendo la nullità della delibera assembleare. La Corte di Cassazione ha stabilito che il giudice dell’opposizione può e deve valutare la nullità della delibera, soprattutto se i lavori approvati mettono a rischio la sicurezza delle parti comuni. La Corte ha cassato la sentenza d’appello, che aveva erroneamente distinto tra annullabilità e nullità, rinviando la causa per un esame di merito sulla pericolosità dei lavori.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Nullità Delibera Condominiale: La Cassazione Chiarisce i Poteri del Giudice

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione interviene su un tema cruciale del diritto condominiale: la nullità delibera condominiale e i modi per farla valere. In particolare, la Suprema Corte ha chiarito se e quando un condomino, che si oppone a un decreto ingiuntivo per il pagamento di oneri, possa contestare la validità della decisione assembleare che ha generato il debito. Questa pronuncia offre importanti spunti di riflessione per amministratori e condomini.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dall’opposizione di un condomino a un decreto ingiuntivo emesso a favore del proprio condominio. L’ingiunzione richiedeva il pagamento di una somma a titolo di oneri per lavori straordinari deliberati dall’assemblea. Il condomino opponente sosteneva che le delibere in questione fossero nulle, in quanto i lavori approvati non solo erano difformi da quanto stabilito in un precedente giudizio, ma compromettevano gravemente la stabilità e la sicurezza del cortile condominiale, configurando un oggetto illecito.

La Decisione della Corte di Appello

Sia in primo grado che in appello, le richieste del condomino venivano respinte. La Corte territoriale, in particolare, aveva ritenuto che l’eccezione di nullità non potesse essere sollevata nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo. Inoltre, i giudici di merito avevano qualificato i vizi lamentati come cause di mera annullabilità della delibera, e non di nullità, sostenendo che non integrassero le ipotesi di invalidità radicale.

La Nullità della Delibera Condominiale Secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione ha ribaltato completamente la decisione di appello, accogliendo i motivi di ricorso del condomino. Gli Ermellini hanno riaffermato due principi fondamentali in materia di nullità delibera condominiale.

Primo Principio: Il Potere del Giudice dell’Opposizione

Richiamando un orientamento ormai consolidato (Cass. Sez. Un. n. 9839 del 2021), la Corte ha stabilito che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali, il giudice ha il potere e il dovere di sindacare la nullità della delibera posta a fondamento del credito. La validità ed efficacia della delibera è, infatti, una condizione necessaria per l’esistenza stessa del credito del condominio. Mentre le cause di annullabilità devono essere fatte valere con un’impugnazione specifica entro un breve termine, la nullità, essendo un vizio radicale, può essere rilevata in qualsiasi momento, anche d’ufficio.

Secondo Principio: Quando i Lavori Pericolosi Rendono la Delibera Nulla

La Cassazione ha poi affrontato il cuore della questione: la natura del vizio lamentato. Il condomino sosteneva che i lavori approvati fossero pregiudizievoli per la stabilità e la sicurezza del cortile. La Corte di Appello aveva escluso che ciò potesse integrare una causa di nullità.

La Suprema Corte ha invece chiarito che una delibera è nulla quando incide sui diritti individuali dei condomini sulle cose comuni o sulla proprietà esclusiva. Approvare lavori che mettono in pericolo la stabilità e la sicurezza di una parte comune, come il cortile, lede direttamente i diritti di comproprietà e di uso di ciascun condomino su quel bene. Di conseguenza, una simile delibera ha un oggetto illecito e deve considerarsi affetta da nullità.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La motivazione della Corte si fonda sulla distinzione tra vizi che rendono la delibera annullabile (es. vizi formali di convocazione o di maggioranza) e quelli che ne determinano la nullità radicale. La nullità si configura quando la delibera è priva degli elementi essenziali, ha un oggetto impossibile o illecito, non rientra nelle competenze dell’assemblea o lede i diritti individuali dei condomini. La Corte di Appello ha errato nel non considerare che la deduzione di un pericolo per la stabilità del cortile comune rientrasse proprio in quest’ultima categoria. Avrebbe dovuto, pertanto, svolgere un’indagine di merito per accertare se i lavori approvati fossero effettivamente pericolosi e, in caso affermativo, dichiarare la nullità delle delibere.

Le Conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di Appello di Catania, in diversa composizione, per un nuovo esame. La decisione ribadisce con forza che la tutela dei diritti individuali dei condomini e la sicurezza delle parti comuni sono elementi fondamentali. Qualsiasi delibera che approvi lavori potenzialmente dannosi per la stabilità dell’edificio è affetta da nullità, un vizio che può essere fatto valere senza limiti di tempo, anche in sede di opposizione a un decreto ingiuntivo per il mancato pagamento delle relative spese.

È possibile contestare la nullità di una delibera condominiale nel giudizio di opposizione a un decreto ingiuntivo per spese condominiali?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che il giudice dell’opposizione può e deve verificare la validità della delibera, e se la ritiene nulla, deve revocare il decreto ingiuntivo, poiché la nullità è un vizio radicale che può essere rilevato in qualsiasi momento.

Una delibera che approva lavori pericolosi per la stabilità di una parte comune è nulla o annullabile?
Secondo la Corte, una delibera che approva lavori pregiudizievoli per la stabilità e la sicurezza di una parte comune (come un cortile) è affetta da nullità. Questo perché lede i diritti individuali di comproprietà e di uso dei singoli condomini e ha, quindi, un oggetto illecito.

Qual è la differenza tra nullità e annullabilità di una delibera condominiale?
La nullità riguarda i vizi più gravi (es. oggetto illecito, lesione dei diritti individuali) e può essere fatta valere da chiunque e senza limiti di tempo. L’annullabilità riguarda vizi meno gravi (es. irregolarità nella convocazione o nel calcolo delle maggioranze) e deve essere impugnata entro un breve termine di decadenza previsto dalla legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 9035 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 9035 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 05/04/2025

O R D I N A N Z A

sul ricorso proposto da:

COGNOME rappresentato e difeso da ll’ Avvocato NOME COGNOME

Ricorrente

contro

Condominio di INDIRIZZO in Catania , in persona dell’amministratore sig. NOME COGNOME rappresentato e da ll’ Avvocato NOME COGNOME

Controricorrente avverso la sentenza n. 1260/2019 della Corte di appello di Catania, depositata il 31.5.2019.

Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12.2.2025 dal consigliere relatore NOME COGNOME

Fatti di causa e ragioni della decisione

Con sentenza n. 1260 del 31.5.2019 la Corte di appello di Catania confermò la decisione di primo grado che aveva rigettato l’opposiz ione proposta da NOME COGNOME al decreto ingiuntivo n.569/2014, che gli intimava di pagare al condominio di INDIRIZZO in Catania la somma di euro 6.347,00 a titolo di oneri condominiali per lavori straordinari.

La Corte territoriale motivò il rigetto dei motivi di appello affermando, in adesione alle conclusioni del giudice di primo grado, l’imp roponibilità da parte dell’opponente dei motivi con cui aveva dedotto l’illegittimità delle delibere condominiali che avevano approvato i lavori di cui alla richiesta di pagamento, già oggetto di impugnativa in altri giudizi, e della domanda riconvenzionale con cui ne aveva chiesto la declaratoria di nullità, non potendo tali eccezione e domanda avanzarsi in sede di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per il pagamento di contributi condominiali. Aggiunse che la domanda di nullità delle suindicate delibere era comunque infondata, in quanto le ragioni da essa addotte, consistenti nel fatto che esse avevano approvato lavori difformi da quelli ordinati con una precedente sentenza emessa nei confronti del condominio ed erano poco risolutivi ed anche pregiudizievoli per la stabilità e la sicurezza del cortile condominiale, non integravano cause di nullità della delibera, ma semmai di annullabilità della stessa.
Per la cassazione di questa sentenza, notificata il 26.7.2019, con atto notificato a mezzo posta con invio in data 25.10.2019, ha proposto ricorso NOME COGNOME affidato a quattro motivi.

Il condominio di INDIRIZZO in Catania ha notificato controricorso.

Parte ricorrente ha depositato memoria.

2. Il primo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 1137 e dell’art. 1421 c.c., nonch é dell’art. 36 c.p.c., censurando la decisione impugnata per avere affermato che il condomino, nel proporre opposizione al decreto ingiuntivo richiesto dal condominio per il pagamento di oneri condominiali, non possa dedurre, al fine di provocare la r evoca dell’ ingiunzione, la nullità della delibera di approvazione della spesa che costituisce il titolo della sua obbligazione.

Il secondo motivo di ricorso, che denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1343, 1345, 1346 e 1418 c.c., lamenta che la Corte di appello non abbia ravvisato nei fatti addotti dall’appellante una causa di nullità delle delibere condominiali di approvazione dei lavori sottese all’ingiunzione. Nello specifico il ricorrente rappresenta che dalla consulenza tecnica di ufficio espletata in un

connesso procedimento di denunzia di nuova opera introdotto dallo stesso opponente, risultava che il lavori approvati compromettevano gravemente la stabilità e l’integrità dell’edificio, con l’effetto che le relative deliberazioni assembleari dovevano ritenersi nulle perché assunte contra legem ed aventi un oggetto illecito.

Il terzo motivo di ricorso denuncia, ai sensi dell’art. 360, comma 1 n. 5 c.p.c., vizio di nullità della sentenza per omesso esame di fatto decisivo e violazione dell ‘art. 112 c.p.c. , censurando la decisione impugnata per non avere valutato le ragioni poste dall’appellante a fondamento della sua domanda di nullità delle delibere condominiali di approvazione dei lavori.

Con il quarto motivo il ricorrente lamenta che, in forza degli errori commessi, la Corte di appello lo abbia condannato al pagamento delle spese di lite, così violando l’art. 91 c.p.c. .

Il primo ed il secondo motivo di ricorso meritano di essere accolti, con conseguente assorbimento del terzo e del quarto motivo.

Il primo motivo è fondato, avendo questa Corte, superando le incertezze precedenti, affermato, con orientamento che può definirsi oggi consolidato, che, nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare la nullità della delibera condominiale posta a fondamento della pretesa creditoria del condominio, essendo, da un lato, la sua esistenza ed efficacia condizione della sussistenza del credito azionato e, dall’altro, configurandosi la nullità un vizio radicale del negozio giuridico, che impedisce, per sua natura, allo stesso di produrre alcun effetto nel mondo del diritto, mentre il rilievo delle cause di annullabilità della delibera resta condizionato alla proposizione della specifica azione di impugnativa prevista dall’art. 1137 c.c., soggetta ad un particolare termine di decadenza (Cass. Sez. un. n. 9839 del 2021).
Il giudice dell’opposizione a decreto ingiuntivo emesso ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. può pertanto accertare , anche d’ufficio, ai sensi dell’art. 1421 c.c., laddove le relative circostanze risultino dagli atti, la nullità della delibera condominiale posta a fondamento dell’ingiunzione e revocare, di conseguenza, il decreto ingiuntivo.

Anche il secondo motivo merita accoglimento.

L’opponente, a sostegno della dedotta nullità della delibera di approvazione dei lavori, aveva dedotto che i lavori erano difformi a quelli ordinati con la sentenza resa in un precedente giudizio nei confronti del condominio e che comunque essi erano pregiudizievoli per la stabilità e sicurezza del cortile condominiale. La Corte di appello ha escluso che le suddette ragioni potessero configurare cause di nullità delle delibere che li avevano approvati, richiamando a sostegno di questa conclusione l’indiriz zo di questa Corte, secondo cui debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto (Cass. Sez. un. n. 4806 del 2005).
La conclusione a cui è pervenuta la Corte di appello non è condivisibile, ponendosi in contrasto con lo stesso orientamento giurisprudenziale che ha richiamato, secondo cui debbono considerarsi nulle le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose e i servizi comuni. In particolare, la deduzione dell’opponente che i lavori approvati dall’assemblea erano pregiudizievoli per la stabilità e la sicurezza del cortile condominiale, poneva in discussione ed investiva la liceità dell’oggetto delle deliberazioni, dal momento che assumeva che esse ledevano i diritti di comproprietà e di uso dei condomini su un bene comune. La prospettazione della parte rientrava, pertanto, tra le ipotesi in cui la delibera condominiale deve considerarsi affetta dal vizio di nullità. La Corte di appello ha così errato nel respingere, a priori, sulla base di una distinzione generale ed astratta, la domanda riconvenzionale avanzata dall’opponente di nullità delle delibere in questione, in quanto avrebbe dovuto verificare, con una indagine di merito, la fondatezza della contestazione, accertando in concreto se i lavori con esse approvati ponessero effettivamente in pericolo la stabilità e la sicurezza del cortile comune, con conseguente lesione dei diritti individuali dei condomini.
Vanno accolti, pertanto, i primi due motivi di ricorso, mentre gli altri vanno dichiarati assorbiti. La sentenza è cassata in relazione ai motivi accolti e la causa rinviata alla Corte di appello di Catania, in diversa composizione, che provvederà anche alla liquidazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.

accoglie il primo ed il secondo motivo di ricorso, dichiara assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte di appello di Catania, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese di giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 12 febbraio 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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