Nullità delibera condominiale: quando è valida?

Un condomino si opponeva a un decreto ingiuntivo per spese condominiali, sostenendo la nullità della delibera condominiale di approvazione per violazione dei criteri di ripartizione. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che l’approvazione di nuove tabelle millesimali non richiede l’unanimità ma solo una maggioranza qualificata. Di conseguenza, un’eventuale approvazione con una maggioranza errata non costituisce una nullità rilevabile d’ufficio dal giudice, ma al massimo un vizio di annullabilità da impugnare nei termini di legge.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Nullità delibera condominiale per ripartizione spese: la parola alla Cassazione

La gestione delle spese condominiali è una fonte frequente di contenzioso. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale: la presunta nullità della delibera condominiale che approva una ripartizione delle spese con criteri diversi da quelli preesistenti. La pronuncia chiarisce la differenza fondamentale tra l’approvazione di nuove tabelle millesimali e la modifica dei criteri legali di riparto, con importanti conseguenze sulla validità dell’atto e sui poteri del giudice.

I Fatti del Caso: Una Disputa sulla Ripartizione delle Spese

La vicenda ha origine dall’opposizione di un condomino a un decreto ingiuntivo per il pagamento di oltre 2.600 euro di spese condominiali. Il condomino sosteneva che le delibere assembleari, a partire dal 2004, fossero nulle perché l’amministratore aveva applicato un criterio di ripartizione delle spese ‘sua sponte’, diverso da quello stabilito dalle tabelle millesimali definite da una precedente sentenza del Tribunale.

Inizialmente, il Giudice di Pace aveva parzialmente accolto le ragioni del condomino, riducendo la somma dovuta. Successivamente, il Tribunale, in sede di appello, aveva riformato la decisione, condannando il condomino a pagare l’intera cifra richiesta dal condominio. Il caso è quindi giunto dinanzi alla Corte di Cassazione.

La questione della nullità della delibera condominiale

Il cuore del ricorso per cassazione si basava su due motivi principali. Il primo, e più rilevante, denunciava l’erroneità della sentenza del Tribunale per non aver rilevato la nullità della delibera condominiale. Secondo il ricorrente, la ripartizione delle spese secondo un criterio diverso da quello stabilito dalle tabelle millesimali incide sui diritti individuali dei condomini e, pertanto, deve essere approvata all’unanimità. L’assenza di unanimità, a suo dire, renderebbe la delibera radicalmente nulla, un vizio talmente grave da dover essere rilevato d’ufficio dal giudice anche nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo.

Il secondo motivo, di natura processuale, contestava la piena prova del credito da parte del condominio.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, ritenendo il primo motivo infondato e il secondo inammissibile. La decisione si fonda su una distinzione giuridica fondamentale per la vita condominiale.

Le Motivazioni: Maggioranza Qualificata vs. Unanimità

La Corte ha chiarito che non ci si trovava di fronte a un’ipotesi di nullità. L’errore del ricorrente è stato quello di confondere due situazioni ben diverse:

1. Modifica dei criteri legali di riparto (art. 1123 c.c.): Se un’assemblea intende stabilire una ‘diversa convenzione’, ovvero un criterio di ripartizione delle spese che deroga a quello legale basato sul valore della proprietà, è necessaria l’unanimità dei consensi di tutti i condomini. Una delibera approvata senza unanimità in questo caso sarebbe nulla.

2. Approvazione o revisione delle tabelle millesimali: Le tabelle millesimali non sono la fonte dell’obbligo di contribuire alle spese, ma solo il parametro tecnico per quantificarlo. La loro approvazione o revisione, anche se porta a una diversa quantificazione delle quote, non incide sui diritti reali dei singoli ma si limita ad adeguare un criterio di calcolo. Per questo tipo di delibera, la giurisprudenza consolidata (a partire dalle Sezioni Unite n. 18477/2010) ritiene sufficiente la maggioranza qualificata.

Nel caso di specie, la Corte ha stabilito che, anche a voler considerare la delibera del 2012 come un’approvazione di nuove tabelle a maggioranza, non si configurerebbe mai un vizio di nullità. Un’eventuale violazione delle regole sulla maggioranza necessaria renderebbe la delibera, al massimo, annullabile, vizio che deve essere fatto valere con un’impugnazione specifica entro 30 giorni e che non può essere rilevato d’ufficio dal giudice dell’opposizione.

Le Motivazioni: La Prova del Credito e i Limiti della Cassazione

Sul secondo motivo, la Corte ha ribadito un principio costante: la valutazione delle prove è un’attività che spetta pacificamente al giudice di merito. La Corte di Cassazione non è un terzo grado di giudizio dove si può ridiscutere l’adeguatezza delle prove presentate. Avendo il Tribunale ritenuto dimostrato il credito del condominio, tale valutazione è insindacabile in sede di legittimità.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Condomini e Amministratori

Questa ordinanza offre un importante promemoria: non ogni irregolarità in una delibera assembleare ne comporta la nullità. È fondamentale distinguere tra vizi di nullità (violazione di norme imperative, impossibilità dell’oggetto, ecc.) e vizi di annullabilità (violazione di norme sul procedimento, sulla convocazione, sulle maggioranze). La nullità della delibera condominiale è un’ipotesi grave ma circoscritta. L’approvazione di nuove tabelle millesimali a maggioranza qualificata è legittima e non richiede l’unanimità, a meno che non si introduca un criterio di spesa completamente slegato dal valore della proprietà. Per i condomini, ciò significa che eventuali contestazioni sulle maggioranze devono essere sollevate tempestivamente attraverso l’impugnazione della delibera nei termini previsti dalla legge, e non possono essere usate come scudo perenne contro le richieste di pagamento.

È sempre necessaria l’unanimità per modificare la ripartizione delle spese condominiali?
No. Secondo la Corte, l’approvazione o la revisione delle tabelle millesimali, che fungono da parametro per la ripartizione, richiede solo la maggioranza qualificata. L’unanimità è richiesta solo se si intende derogare al regime legale di ripartizione con una ‘diversa convenzione’.

Un giudice può dichiarare d’ufficio la nullità di una delibera condominiale in un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo?
Sì, il giudice ha il potere-dovere di rilevare d’ufficio una vera e propria nullità. Tuttavia, nel caso esaminato, la Corte ha stabilito che l’approvazione di nuove tabelle a maggioranza qualificata invece che all’unanimità non costituisce un vizio di nullità, ma al massimo di annullabilità, e quindi non può essere rilevato d’ufficio.

È possibile contestare la valutazione delle prove fatta dal giudice di merito in Cassazione?
No. La Corte di Cassazione ha ribadito che la valutazione del materiale probatorio è un’attività che spetta esclusivamente al giudice di merito. In sede di legittimità non è possibile contestare come le prove sono state valutate, ma solo eventuali vizi di legge nel processo decisionale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 15907 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 15907 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 34379/2019 R.G. proposto da:

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE), che lo rappresenta e difende;

-ricorrente-

contro

CONDOMINIO INDIRIZZO, INDIRIZZO, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrente-

avverso la SENTENZA del TRIBUNALE di NAPOLI n. 4070/2019, pubblicata il 16/04/2019;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/03/2024 dal Consigliere NOME COGNOME NOME; lette le memorie depositate da entrambe le parti.

PREMESSO CHE

Il Giudice di pace di Napoli, con la sentenza n. 19321/2015, accoglieva, per quanto di ragione, l’opposizione del condomino NOME COGNOME avverso il decreto n. 6532/2012, con cui gli era stato ingiunto di pagare la somma di euro 2.626,70, a titolo di conguaglio di spese condominiali ordinarie e straordinarie per il periodo dal 2004 al 2012, condannandolo a pagare la minore somma di euro 2.587,39.

L’opponente aveva, in particolare, eccepito la nullità della deliberazione assembleare del 27 gennaio 2012, con cui era stato approvato il bilancio consuntivo delle spese del 2011 e il bilancio preventivo delle spese del 2012, nonché delle precedenti deliberazioni assembleari di approvazione dei bilanci, espressamente approvate senza piani di riparto, in quanto dal 2004 per la ripartizione delle spese non venivano applicate le tabelle millesimali stabilite dal Tribunale di Napoli con la sentenza n. 3219/1995, ma ‘una ulteriore e arbitraria ripartizione disposta sua sponte dall’amministratore’; l’opponente aveva precisato che , successivamente alla definizione delle tabelle millesimali ad opera del Tribunale, i locali del primo e del secondo piano, destinati a edificio scolastico, erano stati trasformati in ventiquattro appartamenti e che l’amministratore, ritenendo non più attuali le tabelle, aveva attuato un diverso riparto. I condomini avevano, poi, agito ex art. 69 disp. att. c.c. e, con sentenza n. 10392/2013, il Tribunale di Napoli aveva dichiarato l’efficacia delle tabelle predisposte in sede di consulenza tecnica d’ufficio.
La citata sentenza del Giudice di pace veniva appellata in via principale dal Condominio di INDIRIZZO, il quale contestava la sostituzione

della somma ingiunta, fondata sui bilanci regolarmente approvati dall’assemblea, con quella minore basata sulle tabelle millesimali riviste dal Tribunale di Napoli nel 2013, non applicabili retroattivamente.

Il COGNOME proponeva appello incidentale, denunciando l’incertezza del credito fatto valere alla luce della carente produzione documentale e la radicale nullità delle deliberazioni assembleari, chiedendo di accertare ‘che nulla è dovuto dall’istante al Condominio’.

Il Tribunale di Napoli -con la sentenza 16 aprile 2019, n. 4070 -accoglieva parzialmente l’appello principale e rigetta va quello incidentale, condannando il COGNOME a pagare l’importo di euro 2.626,70, oltre interessi dovuti.

Avverso la citata sentenza di appello NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione.

Ha resistito con controricorso il Condominio di INDIRIZZO.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in due motivi.

Il primo motivo denuncia ‘erroneità della sentenza per violazione e falsa applicazione degli artt. 1123 c.c. e 115 c.p.c.’: si sostiene che il Tribunale non ha erroneamente rilevato l’eccepita nullità delle deliberazioni assembleari da cui deriva il credito ingiunto (anzitutto la deliberazione del 27 gennaio 2012, con la quale è stato approvato il bilancio consuntivo del 2011, il prospetto delle quote in mora al 31 dicembre 2011 e il bilancio preventivo del 2012), quando ‘risulta documentalmente provato in atti non solo che l’assemblea non ha mai approvato i piani di riparto dei bilanci deliberati, ma altresì che tali spese sono state ripartite con un criterio diverso’ rispetto a quanto stabilito dal Tribunale di Napoli nella sentenza n. 3219/1995; si deduce, quindi, la violazione
del l’art. 1123 c.c., dato che la ‘ripartizione delle spese secondo un criterio diverso da quello stabilito con le tabelle millesimali, in quanto incide sui diritti individuali dei condomini, deve essere deliberata all’unanimità degli stessi (non essendo sufficiente l’unanimità dei presenti che costituisce una maggioranza qualificata), con conseguente nullità della deliberazione, non essendoci stata l’approvazione all’unanimità dei condomini, nullità il cui rilievo rientra nei poteridoveri del giudice dell’opposizione al decreto ingiuntivo.
Il motivo è infondato.

Il giudizio di cui trattasi è un processo di opposizione a un decreto che ha ingiunto al ricorrente il pagamento di oneri condominiali. Ad avviso del ricorrente, che non ha impugnato la deliberazione da cui deriva il credito ingiunto, tale deliberazione sarebbe affetta da nullità, così che il vizio doveva essere rilevato d’ufficio dal giudice dell’opposizione.

È vero che -secondo la giurisprudenza di questa Corte -‘il giudice dell’opposizione al decreto ingiuntivo ha il potere di sindacare la nullità della deliberazione assembleare posta a fondamento della ingiunzione, che sia stata eventualmente eccepita dalla parte; egli ha altresì il potere-dovere di rilevare d’ufficio l’eventuale nullità della deliberazione, con l’obbligo – in tal caso – di instaurare sulla questione il contraddittorio tra le parti ai sensi dell’art. 101, secondo comma, c.p.c.’ (Cass., sez. un., n. 9839/2021).
Nel caso in esame, però, non ci si trova di fronte a una ipotesi di nullità della deliberazione: a prescindere dalla contraddittorietà della deduzione del ricorrente – che prima contesta la mancata approvazione del piano di riparto e, poi, lamenta che tale piano di riparto sarebbe stato approvato secondo un criterio diverso da quello stabilito nelle tabelle millesimali, nella sostanza procedendosi all’ approvazione di nuove tabelle -si tratta di una

deduzione errata, avendo come presupposto la necessità che l’approvazione delle tabelle millesimali debba avvenire all’unanimità. Come hanno chiarito le S ezioni unite, ‘ la deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base a una valutazione tecnica; una determinazione che non rispecchiasse il valore effettivo di un piano o di una porzione di piano rispetto all’intero edificio potrebbe risultare pregiudizievole per il condomino, nel senso che potrebbe costringerlo a pagare spese condominiali in misura non proporzionata al valore della parte di immobile di proprietà esclusiva, ma non inciderebbe sul diritto di proprietà come tale, ma piuttosto sulle obbligazioni che gravano a carico del condomino in funzione di tale diritto di proprietà, a cui si può porre riparo mediante la revisione della tabella ex art. 69 disp. att. c.c. ‘; pertanto, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., comma 1, – e ciò non risulta nel caso in esame, in cui il ricorrente contesta unicamente che si sarebbero approvate delle tabelle millesimali senza il consenso unanime dei condomini -per l’approvazione o la revisione delle tabelle millesimali è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1139, comma 2, c.c. (in tali termini Cass., sez. un., n. 18477/2010, più di recente cfr. Cass. 27159/2018; sulla natura ricognitiva delle tabelle condominiali si veda ancora Cass. n. 4844/2017).
Pertanto, anche a volere ritenere che con la deliberazione del 27 gennaio 2012 l’assemblea condominiale abbia approvato a maggioranza qualificata delle nuove tabelle condominiali, non ci troviamo di fronte a una nullità della deliberazione stessa, così che

correttamente il Tribunale non poteva rilevarne d’ufficio la sussistenza.

2. Il secondo motivo lamenta violazione degli artt. 2697 c.c. e 115 c.p.c., in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c. poiché dalla documentazione in atti non sarebbe risultato pienamente provato l’ammontare del preteso credito.

Il motivo è inammissibile.

Il Tribunale ha riconosciuto che il Condominio ha integrato, solo in fase di costituzione nel giudizio di opposizione, la documentazione originariamente prodotta, così che mancava la prova scritta in relazione alle spese straordinarie richieste nella fase monitoria (ad eccezione dei ‘lavori 2011 Klinker e pluviali’) e alle quote ordinarie degli esercizi dal 2007 al 2010; tale prova il Tribunale ha poi ritenuto acquisita (v. in particolare la pag. 5 della sentenza impugnata), considerando dimostrato il credito vantato dal Condominio.
Ad avviso del ricorrente, così concludendo, il Tribunale non avrebbe dato una ‘adeguata valutazione delle risultanze probatorie in atti’.

E’ agevole replicare che l a valutazione delle prove costituisce pacificamente oggetto di un’a ttività che spetta al giudice di merito e non è sindacabile da parte di questa Corte di legittimità: ‘l a valutazione del materiale probatorio -in quanto destinata a risolversi nella scelta di uno (o più) tra i possibili contenuti informativi che il singolo mezzo di prova è, per sua natura, in grado di offrire all’osservazione e alla valutazione del giudicante -costituisce espressione della discrezionalità valutativa del giudice di merito ed è estranea ai compiti istituzionali della Suprema Corte (con la conseguenza che, a seguito della riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., non è denunciabile col ricorso per cassazione come vizio della decisione di merito), restando totalmente interdetta alle parti la possibilità di discutere, in sede di
legittimità, del modo attraverso il quale, nei gradi di merito, sono state compiute le predette valutazioni discrezionali’ (così , tra le tante, Cass. n. 37382/2022).

II. Il ricorso va, in definitiva, rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza, con attribuzione al difensore del controricorrente, AVV_NOTAIO, per dichiarazione di anticipazione fatta in sede di memoria.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio in favore del controricorrente, che liquida in euro 1.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge, da distrarsi in favore del difensore dello stesso controricorrente, AVV_NOTAIO, dichiaratasi antistataria.

Dà atto della sussistenza, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nell ‘ adunanza camerale della Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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