Nullità contratto preliminare: la Cassazione decide

Un promissario acquirente, condannato in primo grado al trasferimento di un immobile tramite sentenza ex art. 2932 c.c., propone appello lamentando la nullità del contratto preliminare e della sentenza per la mancata menzione dei titoli edilizi. La Corte d’Appello dichiara il motivo inammissibile perché nuovo. La Cassazione cassa la decisione, affermando che tale nullità, essendo rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado, doveva essere esaminata dal giudice d’appello, anche se sollevata per la prima volta in quella sede.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Nullità Contratto Preliminare: Il Giudice Può Rilevarla Anche in Appello

L’Ordinanza della Corte di Cassazione n. 12827/2024 offre un’importante lezione sulla nullità del contratto preliminare e sui poteri del giudice. In particolare, chiarisce che la nullità derivante dalla mancata indicazione dei titoli edilizi in una sentenza di trasferimento immobiliare è una questione così grave da poter essere sollevata e decisa in qualsiasi fase del processo, anche per la prima volta in appello. Questa pronuncia ribadisce un principio fondamentale a tutela della regolarità urbanistica e della certezza nei traffici immobiliari.

I Fatti di Causa: Dal Tribunale all’Appello

La vicenda ha origine dalla richiesta di un promittente venditore di ottenere una sentenza che trasferisse la proprietà di un immobile a un promissario acquirente, come previsto da un contratto preliminare di vendita. Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda, disponendo il trasferimento coattivo dell’immobile, condizionandolo al pagamento del saldo del prezzo.

Il promissario acquirente decideva di impugnare la sentenza dinanzi alla Corte d’Appello. In questa sede, introduceva un motivo di gravame nuovo: la nullità della sentenza di primo grado perché emessa in assenza della menzione dei titoli edificatori dell’immobile (permesso di costruire o sanatoria), requisito imposto a pena di nullità dalla normativa urbanistica.

La Corte d’Appello, tuttavia, rigettava l’impugnazione, giudicando inammissibile il motivo. Secondo i giudici di secondo grado, la questione non era stata sollevata nel primo giudizio e, pertanto, non poteva essere introdotta per la prima volta in appello.

Il Ricorso in Cassazione e la questione della nullità del contratto preliminare

Contro la decisione d’appello, il promissario acquirente proponeva ricorso per Cassazione. Il motivo centrale del ricorso si basava sulla violazione delle norme processuali e di diritto sostanziale. Il ricorrente sosteneva che la Corte d’Appello avesse errato nel non considerare il suo motivo di gravame. La nullità del contratto preliminare, o meglio, l’impossibilità di emettere una sentenza di trasferimento senza le menzioni urbanistiche, è una forma di nullità “testuale” che il giudice ha il potere e il dovere di rilevare d’ufficio in ogni stato e grado del procedimento, a prescindere da una specifica eccezione di parte.

In sostanza, il punto focale era stabilire se un vizio così grave, previsto dalla legge per garantire la regolarità degli immobili e impedire la circolazione di beni abusivi, potesse essere ignorato solo perché la parte non lo aveva eccepito in primo grado.

Le Motivazioni della Suprema Corte: La Rilevabilità d’Ufficio della Nullità

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, cassando la sentenza d’appello con rinvio. La decisione si fonda su principi consolidati in materia di nullità contrattuale e poteri del giudice.

La Natura della Nullità Urbanistica

Gli Ermellini hanno ribadito che la nullità prevista dalla legislazione urbanistica (art. 46 D.P.R. 380/2001 e art. 40 L. 47/1985) per gli atti di trasferimento immobiliare privi dell’indicazione del titolo edilizio è una nullità “testuale”. Questo significa che è la legge stessa a comminare l’invalidità in modo esplicito. Tale nullità ha lo scopo di sanzionare la mancata inclusione di un elemento essenziale per la validità dell’atto, garantendo che l’acquirente sia informato della situazione urbanistica del bene.

Il Potere-Dovere del Giudice d’Appello

Il punto cruciale della sentenza è che questa nullità è rilevabile d’ufficio. Di conseguenza, il giudice d’appello, pur di fronte a un motivo di gravame nuovo, aveva il dovere di esaminare la questione. La richiesta della parte, sebbene formulata per la prima volta in appello, agiva come una sollecitazione all’esercizio di un potere che il giudice già possedeva. Ignorare tale questione configura un vizio di “omessa pronuncia”. Una sentenza che dispone un trasferimento coattivo ai sensi dell’art. 2932 c.c. non può avere effetti maggiori o diversi rispetto a un contratto stipulato tra le parti; pertanto, deve sottostare alle stesse condizioni di validità, inclusa la menzione dei titoli edilizi. La loro assenza costituisce una “condizione dell’azione”, la cui mancanza può essere rilevata in ogni fase del giudizio.

Conclusioni: L’Impatto della Decisione sulla Prassi Giudiziaria

La decisione della Cassazione rafforza un importante baluardo a tutela della legalità nel settore immobiliare. Stabilisce con chiarezza che le norme urbanistiche non possono essere eluse da cavilli procedurali. La Corte d’Appello ha errato nel dichiarare inammissibile il motivo, poiché la rilevabilità d’ufficio della nullità scavalca le preclusioni processuali ordinarie. La causa è stata quindi rinviata alla Corte d’Appello, in diversa composizione, che dovrà riesaminare il merito della questione, attenendosi al principio di diritto secondo cui la nullità per vizi urbanistici deve essere sempre vagliata dal giudice, qualora emerga dagli atti.

La mancanza dei titoli edilizi in una sentenza che trasferisce un immobile la rende nulla?
Sì, secondo la Cassazione, una sentenza emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c. non può produrre effetti che le parti non potrebbero validamente raggiungere con un contratto. Pertanto, la mancanza delle dichiarazioni urbanistiche, essendo una condizione dell’azione, impedisce al giudice di disporre il trasferimento coattivo e rende la pronuncia viziata.

È possibile sollevare per la prima volta in appello la questione della nullità per vizi urbanistici?
Sì. La Cassazione ha chiarito che la nullità derivante dalla mancanza delle menzioni urbanistiche è una nullità ‘testuale’ e rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio. Pertanto, il giudice d’appello ha il dovere di esaminare tale questione anche se viene sollevata per la prima volta in quella sede, considerandola come una sollecitazione a esercitare i propri poteri d’ufficio.

Cosa succede quando la Cassazione accoglie il ricorso per omessa pronuncia su una nullità rilevabile d’ufficio?
La Corte di Cassazione cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa al giudice del grado precedente (in questo caso, la Corte d’Appello in diversa composizione). Quest’ultimo dovrà riesaminare la questione che aveva omesso di decidere, attenendosi ai principi di diritto enunciati dalla Cassazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 12827 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 12827 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 10/05/2024

R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO

C.C. 24/4/2024

ORDINANZA

Vendita -Preliminare -Esecuzione in forma specifica -Mancata indicazione permesso costruire -Nullità

sul ricorso (iscritto al N.R.G. NUMERO_DOCUMENTO) proposto da: COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, giusta procura in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE);

-intimato – avverso la sentenza della Corte d’appello di Genova n. 1356/2018, pubblicata il 24 agosto 2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 24 aprile 2024 dal Consigliere relatore NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1. -Con atto di citazione del 10 settembre 2014, COGNOME NOME conveniva, davanti al Tribunale di Savona, COGNOME NOME al fine di sentire pronunciare il trasferimento della proprietà degli immobili siti in Garlenda, INDIRIZZO, in forza del contratto preliminare di vendita con il quale il COGNOME si era impegnato a vendere il suddetto cespite in favore del COGNOME, condizionando il passaggio di proprietà al pagamento del residuo prezzo di euro 845.000,00, oltre interessi di legge dal 30 settembre 2013 al soddisfo, con condanna al risarcimento dei danni subiti.
Si costituiva in giudizio COGNOME NOME, il quale si opponeva all’accoglimento delle domande avversarie.

Nel corso del giudizio la causa era riunita ad altra causa connessa pendente davanti allo stesso Tribunale ex art. 274 c.p.c., promossa dalla RAGIONE_SOCIALE nei confronti del COGNOME, avente ad oggetto la domanda di condanna al pagamento della provvigione spettante per la mediazione immobiliare prestata in ordine all’immobile oggetto del preliminare stipulato e della conseguente domanda ex art. 2932 c.c.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 612/2016, depositata il 17 maggio 2016: A) in ordine alla domanda di esecuzione in forma specifica spiegata, accertato l’inadempimento del promissario acquirente COGNOME NOME al preliminare di vendita dell’immobile come emarginato nella proposta di acquisto del 5 aprile 2013, concluso con il promittente alienante COGNOME NOME, pronunciava il trasferimento della proprietà immobiliare,

con contestuale condanna del COGNOME al pagamento, in favore del COGNOME, del residuo prezzo di euro 835.000,00, oltre interessi legali decorrenti dal 3 ottobre 2014 fino al saldo, respingendo le ulteriori richieste risarcitorie formulate dal COGNOME; B) in ordine alla domanda di pagamento della provvigione, condannava COGNOME NOME al pagamento, in favore della RAGIONE_SOCIALE, della somma di euro 20.740,00, oltre interessi legali dal 18 settembre 2013 sino al soddisfo.

2. -Proponeva appello COGNOME NOME contro la sola statuizione di accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica, lamentando che la pronuncia di trasferimento della proprietà immobiliare era stata emessa senza fare menzione dei titoli edificatori pro tempore prescritti dall’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001 e dall’art. 40 della legge n. 47/1985 (o del relativo permesso in sanatoria), menzione costituente conditio sine qua non per la validità degli atti inter vivos aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà di immobili, in assenza dei quali tali atti sarebbero stati irrimediabilmente viziati da nullità.
Rimaneva contumace nel giudizio di impugnazione COGNOME NOME.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Genova, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello e, per l’effetto, confermava integralmente la sentenza impugnata.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito si limitava a rilevare che l’appello non poteva trovare accoglimento, in quanto nel giudizio di primo grado il COGNOME non aveva mai contestato che difettassero i presupposti affinché fosse disposta la pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., avendo fondato la propria

difesa esclusivamente sul fatto che, successivamente alla proposta di acquisto del 5 aprile 2013, fosse intervenuto tra le parti un accordo avente efficacia novativa.

-Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, COGNOME NOME.

È rimasto intimato COGNOME NOME.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Con il primo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza e/o del procedimento per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 112 e 345 c.p.c., per avere la Corte di merito omesso di considerare il motivo di gravame rivolto ad evidenziare un vizio della sentenza di primo grado rilevabile d’ufficio, che non necessariamente avrebbe dovuto formare oggetto di eccezione nell’ambito del giudizio di prime cure, in ordine alla mancata indicazione dei riferimenti urbanistici obbligatori, previsti a pena di nullità, affinché si potesse disporre il trasferimento coattivo del bene.
E ciò non tenendo in considerazione, avendone affermato l’inammissibilità, del parere pro veritate depositato nel giudizio d’appello a sostegno delle ragioni di gravame.

Obietta, ancora, l’istante che sarebbe stato ammissibile spiegare in appello un motivo di gravame volto a far valere una ragione di nullità della pronuncia contestata (con la relativa documentazione di supporto), in quanto, a fronte di questo motivo, sarebbe stato possibile rilevare d’ufficio la nullità, senza

alcuna preclusione, motivo invece disatteso sulla base di un’errata percezione del contenuto del motivo stesso.

2. -Con il secondo motivo il ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 112 e 345 c.p.c. per le stesse ragioni addotte nella prima censura, ove si fosse ritenuto che tale censura non avesse integrato il vizio di nullità della sentenza e/o del procedimento.

3. -Con il terzo motivo il ricorrente contesta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 46 del d.P.R. n. 380/2001, 40 della legge n. 47/1985 e 17 della legge n. 47/1985, come abrogato dall’art. 136 del d.P.R. n. 380/2001 e sostituito dall’art. 46 dello stesso d.P.R., per avere la Corte distrettuale confermato la disposizione del trasferimento della proprietà immobiliare, nonostante la nullità degli atti traslativi inter vivos che non avessero riportato gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria (oggi permesso di costruire), trattandosi, nel caso di specie, di edificio la cui costruzione era iniziata dopo il 17 marzo 1985.
Osserva l’istante che, affinché la sentenza potesse produrre gli effetti del contratto di compravendita non concluso, avrebbe dovuto soggiacere alle medesime norme che disciplinano la validità ed efficacia di detti negozi giuridici, sicché detto trasferimento non avrebbe potuto essere disposto in mancanza di alcuna menzione dei titoli urbanistici prescritti dalla legge, allo scopo di evitare la circolazione di beni potenzialmente abusivi.

E nella fattispecie -aggiunge il ricorrente -non avrebbe potuto essere emessa sentenza di trasferimento in assenza della dichiarazione contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio sugli estremi della concessione edilizia, carenza che sarebbe stata rilevabile d’ufficio, anche in sede di legittimità, non richiedendo indagini non compiute nei precedenti gradi di merito, stante che la pronuncia ex art. 2932 c.c. non avrebbe potuto realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti e non avrebbe potuto eludere le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, la loro autonomia negoziale.
4. -Il primo motivo è fondato.

4.1. -E ciò muovendo dalla premessa a mente della quale la nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47 del 1985 va ricondotta nell’ambito del terzo comma dell’art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità ‘testuale’ (e non già ‘virtuale’), con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile, proprio, a quell’immobile. Pertanto, in presenza, nell’atto, della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cass. Sez. U, Sentenza n. 8230
del 22/03/2019; nello stesso senso Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 5069 del 17/02/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 1897 del 23/01/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 1821 del 20/01/2023; Sez. 2, Sentenza n. 30425 del 17/10/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 15587 del 16/05/2022; Sez. 3, Ordinanza n. 538 del 15/01/2020).

In difetto di tale menzione, per converso, il contratto è nullo.

Tale nullità è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 6684 del 07/03/2019; Sez. U, Sentenza n. 23825 del 11/11/2009).

Quale precipitato di tale assunto, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un edificio o un terreno, è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) in assenza, rispettivamente, della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia relativa all’immobile (oggi permesso di costruire) -e, in mancanza, della allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione -, o del certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno, trattandosi di condizioni dell’azione, la cui mancanza è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado, non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 34679 del 12/12/2023; Sez. 2, Sentenza n. 20886 del 18/07/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 7849 del 10/03/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 29581 del 22/10/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 18195 del 02/09/2020; Sez. 2, Sentenza n. 21721 del 27/08/2019; Sez. 6-2, Ordinanza
n. 1505 del 22/01/2018; Sez. 6-2, Sentenza n. 8489 del 29/04/2016; Sez. 6-2, Ordinanza n. 22077 del 25/10/2011).

E ciò benché l’esistenza di tali riferimenti sia, appunto, una condizione dell’azione e non un presupposto della domanda, potendo, pertanto, intervenire anche in corso di causa nonché nel corso del giudizio d’appello, purché prima della relativa decisione, essendo l’allegazione e la produzione della relativa documentazione sottratte alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 16068 del 14/06/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 6684 del 07/03/2019).
4.2. -Tanto premesso, la domanda di accertamento della nullità di un negozio (ovvero, come nel caso di specie, della preclusione assoluta e rilevabile d’ufficio alla produzione degli effetti traslativi in difetto della citata allegazione del titolo abilitativo dell’immobile) proposta, per la prima volta, in appello -è inammissibile ex art. 345, primo comma, c.p.c., salva la possibilità per il giudice del gravame -obbligato comunque a rilevare d ‘ ufficio ogni possibile causa di nullità, ferma la sua necessaria indicazione alle parti ai sensi dell’art. 101, secondo comma, c.p.c. -di convertirla ed esaminarla come eccezione di nullità legittimamente formulata dall’appellante, giusta il secondo comma del citato art. 345 (Cass. Sez. U, Sentenza n. 7294 del 22/03/2017; Sez. U, Sentenza n. 26243 del 12/12/2014), in quanto appunto rilevabile d’ufficio.
All’esito, il giudice d’appello ha il potere -dovere di rilevare, in via d’ufficio, la nullità del contratto (o, come nel caso di specie, la ricorrenza di una preclusione assoluta al trasferimento coattivo),

anche in difetto di un’espressa deduzione di parte o per vizi di nullità diversi da quelli denunciati nella domanda introduttiva del giudizio, sempre che detti vizi siano desumibili dagli atti ritualmente acquisiti al processo (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 34590 del 11/12/2023; Sez. 3, Ordinanza n. 20713 del 17/07/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 20438 del 29/07/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 27998 del 31/10/2018; Sez. U, Ordinanza interlocutoria n. 10531 del 07/05/2013; Sez. 2, Sentenza n. 13846 del 13/06/2007).
4.3. -A confutazione di questa ricostruzione, non vi è alcun argomento riportato nella sentenza impugnata che attesti l’emersione di tali estremi, avendo il giudice del gravame disatteso i rilievi dell’appellante sulla scorta del mero riferimento alla circostanza processuale che nel giudizio di primo grado il convenuto non avesse mai contestato il difetto delle condizioni per ottenere la pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., negando altresì l’ammissibilità della relativa documentazione prodotta, volta ad avvalorare l’obiezione relativa alla preclusione della disposizione dell’esecuzione in forma specifica.
Ebbene, il ricorrente ha osservato il principio secondo cui, in tema di nullità negoziali, ove in sede di legittimità ne venga contestato il mancato rilievo d’ufficio come pure nel caso in cui si censuri la declaratoria della tardività della relativa domanda -, occorre dedurre, a pena di inammissibilità della censura per difetto di specificità, anche l’emersione, nel corso del giudizio di merito, degli elementi che avrebbero dovuto indurre il giudice a ravvisare la nullità (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 30505 del 03/11/2023; Sez. 1, Ordinanza n. 30885 del 19/10/2022).
Con la conseguenza che la rilevabilità in ogni stato e grado, anche d’ufficio, della preclusione alla produzione dell’effetto traslativo per le ragioni anzidette non giustificava il rigetto dell’appello alla stregua della mancata deduzione di tale preclusione nel giudizio di prime cure.

Per l’effetto, è integrato il vizio di omessa pronuncia, in tema di impugnazioni, in ordine alla mancata rilevazione d’ufficio di una nullità da parte del giudice di merito, in quanto la relativa questione ha formato oggetto di una specifica eccezione (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 25298 del 11/11/2020; Sez. 3, Ordinanza n. 12259 del 09/05/2019; Sez. 3, Sentenza n. 923 del 17/01/2017).

Ne discende che la Corte territoriale in sede di rinvio dovrà esaminare nel merito il motivo e non disattenderlo per la sua asserita tardività.

-I motivi rimanenti restano assorbiti dall’accoglimento della doglianza pregiudiziale.

-In conseguenza delle considerazioni esposte, il primo motivo del ricorso deve essere accolto mentre i rimanenti motivi sono assorbiti.

La sentenza impugnata va dunque cassata, limitatamente al motivo accolto, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione, che deciderà uniformandosi agli enunciati principi di diritto e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche alla pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

accoglie il primo motivo del ricorso, dichiara assorbiti i restanti motivi, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

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