Nullità contratto locazione: sfratto negato

Un locatore ha intimato lo sfratto per morosità basandosi su un contratto di locazione ad uso ufficio, ma la domanda è stata rigettata. Il Tribunale ha accertato la nullità contratto locazione in quanto i rinnovi automatici del rapporto non erano stati regolarmente registrati, rendendo il titolo contrattuale privo di effetti per il rilascio o il pagamento dei canoni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Nullità contratto locazione: perché la registrazione è vitale

Nel panorama delle locazioni immobiliari, la regolarità formale e fiscale non è solo un dovere verso lo Stato, ma una protezione fondamentale per il locatore stesso. Una recente sentenza del Tribunale ha messo in luce le gravi conseguenze derivanti dalla nullità contratto locazione per mancata registrazione dei rinnovi, portando al rigetto totale di una domanda di sfratto.

Il caso: morosità e difetto di registrazione

La vicenda ha avuto origine da un’intimazione di sfratto per morosità. Il proprietario di un immobile ad uso ufficio lamentava il mancato pagamento dei canoni da parte del conduttore per un lungo periodo, quantificando un debito superiore a 60.000 euro. Il contratto originario, stipulato nel 2012 e regolarmente registrato, era giunto alla sua prima scadenza sessennale nel 2018.

Tuttavia, la difesa del conduttore ha sollevato un’eccezione determinante: i rinnovi automatici del contratto intervenuti dopo il 2018 non erano mai stati registrati presso l’Agenzia delle Entrate. Tale omissione ha spostato l’asse della controversia dalla semplice morosità alla validità stessa del titolo contrattuale.

Conseguenze della nullità contratto locazione

Il Giudice ha analizzato la normativa vigente, in particolare la Legge Finanziaria 2005, la quale stabilisce che i contratti di locazione sono nulli se non sono registrati. Questa regola non si applica solo al momento della prima stipula, ma si estende inderogabilmente anche ai rinnovi automatici.

Quando si verifica la nullità contratto locazione, l’accordo perde ogni efficacia giuridica. Ciò significa che il locatore non può più invocare le clausole di quel contratto per ottenere lo sfratto o per pretendere il pagamento dei canoni arretrati. Il titolo su cui si fonda la domanda è, agli occhi della legge, come se non fosse mai esistito.

Perché la nullità contratto locazione blocca lo sfratto

Il provvedimento chiarisce che il giudice non può ordinare il rilascio di un immobile basandosi su un contratto nullo. Se il proprietario desidera riottenere il possesso del bene o un ristoro economico, non può farlo attraverso la procedura semplificata dello sfratto, ma deve intraprendere una via giudiziaria differente e più complessa.

La sentenza sottolinea inoltre che il principio della soccombenza impone al locatore, in quanto parte sconfitta, il pagamento delle spese processuali, rendendo la mancata registrazione un errore estremamente oneroso non solo per la perdita dei canoni, ma anche per i costi legali aggiuntivi.

le motivazioni

Il Tribunale ha fondato la sua decisione sulla violazione dell’articolo 1, comma 346, della Legge n. 311/2004. Poiché i rinnovi del contratto dopo il 2018 non sono stati registrati, essi sono affetti da una nullità insanabile che impedisce al locatore di agire su base contrattuale. Il principio giuridico applicato è “quod nullum est nullum producit effectum” (ciò che è nullo non produce alcun effetto). Di conseguenza, la domanda di risoluzione e quella di pagamento dei canoni sono state ritenute giuridicamente infondate in mancanza di un valido titolo.

le conclusioni

Il procedimento si è concluso con il rigetto integrale delle domande del locatore e la sua condanna al rimborso delle spese di lite in favore del conduttore. Il Giudice ha precisato che il proprietario potrà eventualmente agire in un nuovo e separato giudizio per “ingiustificato arricchimento”, cercando di ottenere un’indennità per l’occupazione dell’immobile parametrata ai valori di mercato, ma non potrà mai ottenere il pagamento dei canoni contrattuali basandosi su un accordo non registrato e quindi nullo.

Cosa succede se un contratto di locazione non viene registrato?
Il contratto è considerato nullo per legge e non produce alcun effetto giuridico, impedendo al locatore di richiedere lo sfratto o il pagamento dei canoni pattuiti.

Quale azione può intraprendere il proprietario se il contratto è nullo?
Il proprietario non può agire per via contrattuale ma deve avviare una causa autonoma per ingiustificato arricchimento per ottenere un indennizzo parametrato al valore di mercato dell’occupazione.

La registrazione è obbligatoria anche per i rinnovi automatici del contratto?
Sì, secondo la giurisprudenza e la normativa vigente, la registrazione è necessaria per ogni rinnovo al fine di evitare la nullità del rapporto locatizio.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI TRIESTE N. 374 2026 – N. R.G. 00000587 2025 DEPOSITO MINUTA 25 02 2026 PUBBLICAZIONE 25 02 2026

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Tribunale Ordinario di Trieste

Il Tribunale, nella persona del AVV_NOTAIO

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. rNUMERO_DOCUMENTO. NUMERO_DOCUMENTO

promossa da:

C.F.

), con il patrocinio dell’AVV_NOTAIO ;

ricorrente

contro

(C.F.

), in proprio ex art. 86 c.p.c.;

resistente

avente ad oggetto

: contratto di locazione.

CONCLUSIONI :

PER PARTE ATTRICE:

‘ Voglia il AVV_NOTAIO Ill.mo

Essendo pacifica la morosità sul contratto di locazione in essere, disporre ordinanza di immediato rilascio dell’immobile per cui è causa

C.F.

In subordine, accertare e dichiarare che l’AVV_NOTAIO occupa senza titolo alcuno l’immobile sito in INDIRIZZO e conseguentemente condannare lo stesso all’immediato rilascio dell’immobile per cui è causa

condannare l’AVV_NOTAIO al pagamento dell’importo dovuto a titolo di canone di occupazione nella misura che sarà determinata in prosieguo del giudizio

Condannare l’AVV_NOTAIO. al pagamento delle spese legali e dichiarare che la resistenza in giudizio di controparte è qualificabile come temeraria ex art. 96 c.p.c. e prendere i conseguenti provvedimenti .’

PER PARTE CONVENUTA:

‘ Voglia l’ill.mo AVV_NOTAIO, reietta e disattesa ogni diversa istanza, azione ed eccezione,

-in via principale accertare e dichiarare l’avvenuta risoluzione del contratto di locazione del 01.05.2012 e la conseguente estinzione di ogni rapporto locatizio tra le parti;

-dichiarare inammissibili tutte le domande, istanze e produzioni tardive dell’attore, per intervenuta decadenza e preclusione ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c in data 30.6.25;

rigettare tutte le domande formulate dalla parte attrice, sia in via principale (sfratto per morosità e rilascio) sia in via subordinata (occupazione senza titolo, determinazione indennità di occupazione, risarcimento danni e spese);

-condannare l’attore alla rifusione delle spese, competenze, diritti ed onorari di giudizio, oltre accessori come per legge ‘.

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

ha intimato lo sfratto e contestualmente chiamato in giudizio per la convalida , allegando che questi è moroso nel pagamento del canone locatizio.

Il sig. deduce in particolare di aver stipulato in data 01/05/2012 col sig. un contratto di locazione ad uso ufficio dell’appartamento sito in Trieste al piano secondo dello stabile di INDIRIZZO, per sei anni, rinnovati tacitamente; tale contratto risulta registrato in data 18/05/2012 (doc. denominato ‘contratto’ dell’ attore). Il canone locatizio, prosegue l’intimante, era fissato in € 7.200 ,00 annui, da versarsi in rate anticipate mensili di € 600,00

l’una , oltre a spese condominiali; il conduttore sarebbe in arretrato con il pagamento dei canoni da novembre 2015, avendo così maturato un debito di € 65.400,00 , a cui sommare € 11.577,32 per gli accessori.

si è costituito in giudizio affermando che fra le parti non è attualmente in essere nessun contratto di locazione registrato, poiché quello dell’01 /05/2012 si sarebbe già risolto a seguito dell’invio della missiva da parte del locatore di data 14/05/2013 (doc. 1 conv.).

All’udienza del 28/01/2025 l’intimante ha riferito che il sig. nonostante la risoluzione del contratto nel 2013, ha mantenuto la disponibilità dell’immobile, senza più versare nessun canone ; con l’ordinanza del 06/02/2025, rilevato che l’opposizione è fondata sulla nullità del contratto di locazione, in quanto non registrato, il AVV_NOTAIO della fase sommaria – senza pronunciare ordinanza di rilascio – ha disposto la conversione del rito in quello locatizio.

Venendo quindi alla decisione della controversia, deve preliminarmente constatarsi che il contratto di locazione su cui il sig. onda la sua domanda, per ammissione pacifica delle parti, non è stato registrato dopo la prima scadenza, in violazione delle norme che prescrivono invece la registrazione per tutti i contratti di locazione di immobile (salvo alcune eccezioni). In particolare, il comma 346 L. 30 dicembre 2004, n. 311 (legge finanziaria 2005) stabilisce che ‘ I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati ‘ . Tale regola vale ovviamente anche per i rinnovi automatici dei contratti.
Pertanto, nel caso di specie, i rinnovi del contratto originario stipulato in data 1° maggio 2012, intervenuti successivamente all’anno 2018 in assenza di registrazione, devono ritenersi affetti da nullità in forza della disposizione appena richiamata (cfr. in termini Cass., Sez. Un., 9 ottobre 2017, n. 23601). Ne discende che il ricorrente non può validamente proporre domanda di risoluzione del contratto, né ottenere il rilascio dell’immobile o il pagamento dei canoni asseritamente maturati ponendo a fondamento un titolo contrattuale ( quod nullum est nullum producit effectum ).
Il sig. potrà eventualmente agire per ottenere una somma a titolo di ingiustificato arricchimento che lo ristori del godimento del bene da parte dell’AVV_NOTAIO. parametrata eventualmente al canone di mercato, ma proponendo una nuova domanda. L ‘azione di

ingiustificato arricchimento costituisce, infatti, azione autonoma e diversa da quella contrattuale di pagamento dei canoni arretrati e non può considerarsi in essa compresa. Va sottolineato che non è consentito al AVV_NOTAIO ordinare il rilascio del bene quando la relativa domanda è fondata su un titolo contrattuale posto a fondamento della relativa domanda in realtà è nullo. Il giudice, infatti, ha il potere-dovere di qualificare giuridicamente l’azione e di attribuire al rapporto dedotto in giudizio un ” nomen juris ” diverso da quello indicato dalle parti, purché ciò non comporti la sostituzione della domanda proposta con una diversa, modificandone i fatti costitutivi o fondandosi su una realtà fattuale non dedotta e allegata in giudizio, incorrendo altrimenti nel vizio di ultrapetizione la decisione (in termini Cass. Sez. 3, 03/08/2012, n. 13945, Rv. 623639 -01).
-Spese di lite –

Le spese di lite seguono la soccombenza, secondo la regola generale dettata dall’art. 91 c.p.c., e sono liquidate come da dispositivo secondo i parametri previsti dal D.M. 55/2014, in base allo scaglione della causa (indeterminabile complessità bassa), applicando i valori minimi in considerazione della semplicità del procedimento e delle questioni trattate.

P.Q.M.

ogni altra istanza, deduzione ed eccezione disattesa, definitivamente pronunziando, il Tribunale di Trieste così provvede:

rigetta le domande di

condanna al pagamento delle spese processuali, liquidate in € 3.809,00 per competenze di avvocato, oltre a spese generali nella misura del 15%, IVA e CNAP come per legge.

Manda alla Cancelleria per gli adempimenti.

Trieste, 25/02/2026.

Il AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO NOME COGNOME

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