Nozione di costruzione: la Cassazione chiarisce

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 12750/2024, ha chiarito che la nozione di costruzione ai fini delle distanze legali è definita dall’art. 873 del Codice Civile e non può essere modificata dai regolamenti edilizi locali. Questi ultimi possono solo imporre distanze maggiori. Nel caso specifico, relativo a manufatti come un forno e una legnaia, la Corte ha cassato la decisione d’appello che aveva applicato automaticamente la norma locale senza prima verificare se i manufatti avessero i requisiti di solidità e stabilità richiesti dalla nozione civilistica di costruzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Nozione di Costruzione e Distanze Legali: La Cassazione Fa Chiarezza

Quando si realizza un’opera nel proprio giardino, come un barbecue, una legnaia o una tettoia, è fondamentale conoscere le regole sulle distanze dal confine. La recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 12750 del 9 maggio 2024 offre un chiarimento cruciale sulla nozione di costruzione, stabilendo un principio cardine: la definizione fornita dal Codice Civile prevale sempre su quella dei regolamenti edilizi comunali. Questa decisione ha implicazioni dirette per tutti i proprietari di immobili, delineando con precisione quali manufatti devono rispettare le distanze legali.

I Fatti di Causa

La vicenda giudiziaria nasce dalla controversia tra due proprietari di fondi confinanti. I ricorrenti si erano rivolti al tribunale lamentando la realizzazione da parte dei vicini di alcuni manufatti – una struttura in legno coperta con cannizzo, un forno/barbecue e una legnaia – a una distanza dal confine inferiore a quella prescritta dal Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune.

La Corte d’Appello, riformando parzialmente la decisione di primo grado, aveva accolto la domanda, ordinando l’arretramento delle opere. Secondo i giudici d’appello, il semplice fatto che il PRG locale qualificasse tali opere come “pertinenze urbanistiche” era sufficiente per assoggettarle alle norme sulle distanze. I proprietari dei manufatti, ritenendo errata questa interpretazione, hanno presentato ricorso in Cassazione.

La Questione Giuridica e la Nozione di Costruzione

Il cuore del problema legale ruotava attorno a una domanda fondamentale: ai fini del rispetto delle distanze legali, la nozione di costruzione è quella, ampia e generica, indicata dai regolamenti locali, oppure quella, più specifica e consolidata, derivante dall’art. 873 del Codice Civile? I ricorrenti sostenevano che la Corte d’Appello avesse sbagliato a basarsi esclusivamente sulla normativa locale, omettendo di verificare se i manufatti in questione possedessero le caratteristiche di “costruzione” secondo il diritto nazionale.

La Prevalenza del Codice Civile sui Regolamenti Locali

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, riaffermando un principio consolidato nella sua giurisprudenza. L’art. 873 del Codice Civile, che disciplina le distanze tra costruzioni, fornisce una nozione unica e valida su tutto il territorio nazionale. I regolamenti comunali, essendo fonti normative secondarie, non hanno il potere di modificare questa nozione codicistica.

Il loro intervento è limitato: possono soltanto stabilire una distanza maggiore di quella minima prevista dal Codice (tre metri), ma non possono ampliare la categoria di opere soggette a tale disciplina. In altre parole, un Comune non può decidere che un semplice vaso di fiori o una panchina mobile debbano rispettare le distanze legali qualificandoli come “costruzioni”.

Le Motivazioni della Suprema Corte

Nelle motivazioni, la Corte spiega che per “costruzione”, ai sensi dell’art. 873 c.c., si intende “qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata”.

L’errore della Corte d’Appello è stato quello di far discendere automaticamente l’obbligo di rispettare le distanze dalla classificazione dei manufatti come “pertinenze urbanistiche” nel PRG comunale. Ha omesso il passaggio logico e giuridico fondamentale: verificare se, in concreto, la legnaia, il forno e la tettoia avessero le caratteristiche strutturali (solidità e stabilità) per essere considerati “costruzioni” ai sensi del Codice Civile. Solo in caso di risposta affermativa si sarebbe dovuto poi applicare la distanza prevista dalla norma locale (nel caso specifico, 5 metri dal confine).

Le Conclusioni

La Corte di Cassazione ha quindi cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello di Palermo, che dovrà riesaminare la questione attenendosi a questo principio. I giudici del rinvio dovranno accertare, sulla base delle prove raccolte, se ciascun manufatto oggetto di contestazione possieda i requisiti di solidità e stabilità tali da rientrare nella nozione di costruzione civilistica. La decisione ribadisce la gerarchia delle fonti del diritto e fornisce un criterio chiaro per distinguere tra opere soggette alle norme sulle distanze e quelle che non lo sono, garantendo così maggiore certezza giuridica ai proprietari immobiliari.

Cosa si intende per ‘costruzione’ ai fini del rispetto delle distanze legali?
Secondo l’articolo 873 del Codice Civile, una costruzione è qualsiasi opera non completamente interrata che possiede le caratteristiche di solidità, stabilità e immobilizzazione rispetto al suolo, a prescindere dai materiali e dalla tecnica utilizzati.

Un regolamento comunale può definire cosa sia una costruzione in modo diverso dal Codice Civile?
No. I regolamenti edilizi comunali sono norme secondarie e non possono modificare la nozione di costruzione stabilita dal Codice Civile. Possono solo imporre una distanza minima tra le costruzioni maggiore di quella prevista dalla legge nazionale.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la decisione della Corte d’Appello in questo caso?
La decisione è stata annullata perché la Corte d’Appello ha erroneamente applicato in modo automatico le norme sulle distanze previste dal regolamento locale, senza prima verificare se i manufatti contestati (forno, legnaia, etc.) avessero i requisiti di solidità e stabilità per essere qualificati come ‘costruzione’ secondo la nozione del Codice Civile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 12750 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 12750 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 17695/2019 R.G. proposto da:

NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), che li rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente agli avvocati NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) e NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) per procura in calce al ricorso,

-ricorrenti- contro

COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende per procura a margine del controricorso,

-controricorrenti-

avverso la SENTENZA ellai CORTE D’APPELLO di PALERMO n.804/2019 depositata il 10.4.2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del l’ 11.4.2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 4) c.p.c., la nullità della sentenza impugnata per violazione dell’art. 112 c.p.c., per avere omesso di pronunciarsi sull’eccezione d’inammissibilità di un motivo di appello (sollevata in comparsa di costituzione in appello), ed in relazione all’art. 360 comma primo n.

3), 4) e 5) c.p.c. per avere omesso di considerare il radicale difetto di deduzioni ed allegazioni degli attori nel giudizio di primo grado. Il primo motivo é infondato, in quanto l’impugnata sentenza ha implicitamente respinto l’eccezione d’inammissibilità della domanda sollevata dagli attuali ricorrenti, accogliendo parzialmente le domande di arretramento di alcuni manufatti realizzati dai ricorrenti sull’ex particella 60. In particolare la sentenza impugnata ha spiegato che la domanda volta ad ottenere la demolizione di detti manufatti per violazione delle distanze legali dell’art. 873 cod. civ., in assenza di costruzioni sul fondo degli attori confinante con l’ex particella 60, non poteva che essere riferita alla violazione della normativa edilizia subprimaria locale, integrativa appunto dell’art. 873 cod. civ. (in tal senso ha richiamato Cass. n. 5146/2019 e Cass. sez. un. n. 11320/2018), rappresentata dall’art. 22 delle norme tecniche di attuazione del PRG del Comune di Pantelleria, che impone la distanza di 5 metri dal confine. Del resto gli attuali ricorrenti, nel costituirsi nel giudizio di primo grado, hanno subito mostrato di avere perfettamente compreso quale fosse la domanda della controparte, avendo chiesto di rigettare sia la domanda di accertamento della violazione della distanza tra costruzioni, sia la domanda di accertamento della violazione della distanza minima dal confine imposta dalle norme tecniche di attuazione del PRG del Comune di Pantelleria, ed hanno anche individuato i manufatti ai quali si riferivano le doglianze avversarie, peraltro rappresentati nelle fotografie allegate all’atto di citazione di primo grado, avendo
12) Il terzo ed il quarto motivo, esaminabili congiuntamente in quanto l’accoglimento delle distinte domande di demolizione dei vari manufatti é stato sorretto dalla medesima motivazione dalla Corte d’Appello di Palermo, sono fondati e meritano accoglimento. La sentenza impugnata, infatti, ha fatto discendere in via automatica la violazione dell’art. 22 delle norme tecniche di attuazione del P.R.G. del Comune di Pantelleria, norma integrativa dell’art. 873 cod. civ., con riferimento alla struttura in legno coperta con strati di cannizzo, del forno/barbecue e della legnaia, dalla loro inclusione da parte dell’art. 74 delle norme tecniche di attuazione di quel PRG tra le pertinenze urbanistiche, che non sono considerate ai fini della volumetria autorizzata, omettendo di considerare, ai fini dell’applicazione della distanza legale dal confine, la nozione di costruzione elaborata dalla giurisprudenza della Suprema Corte, e di verificare se la stessa sulla base delle risultanze istruttorie acquisite, si attagliasse, o meno alle caratteristiche costruttive di ciascun manufatto oggetto di contestazione.
In tema di distanze legali, infatti, esiste, ai sensi dell’art. 873 cod. civ., una nozione unica di costruzione, consistente in qualsiasi

opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata. I regolamenti comunali, invero, essendo norme secondarie, non possono modificare tale nozione codicistica, sia pure al limitato fine del computo delle distanze legali, poiché il rinvio contenuto nella seconda parte dell’art. 873 cod. civ. ai regolamenti locali è circoscritto alla sola facoltà di stabilire una distanza maggiore (Cass. 5.1.2024 n. 345; Cass. n. 23843 del 2018; Cass. 29.1.2018 n. 2093; Cass. n.144/2016; Cass. n. 19530/2005; Cass. 26.1.2005 n. 1556; Cass. 22.7.2010 n. 17242), per cui la Corte d’Appello di Palermo deve giudicare in base alla nozione della normativa statale se i manufatti oggetto di contestazione rientrino nella nozione di costruzione e siano quindi soggetti alle distanze legali.
La sentenza impugnata va quindi cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio per nuovo esame, sulla base dei citati principi, alla Corte d’Appello di Palermo in diversa composizione, che provvederà anche per le spese di legittimità.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione accoglie il terzo ed il quarto motivo, rigetta i restanti, cassa l’impugnata sentenza in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d’Appello di Palermo in diversa composizione, che provvederà anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso nella camera di consiglio dell’11.4.2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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