Nomina amministratore supercondominio: la decisione

Un proprietario ha richiesto la nomina giudiziale di un amministratore per le parti comuni di un supercondominio (impianto fognario, pompe e accessi ai garage) che ne era sprovvisto. Diversi altri condomini hanno sostenuto la richiesta. Il Tribunale di Venezia, constatata l’effettiva esistenza di un supercondominio e la necessità di una gestione, ha accolto il ricorso e proceduto alla nomina di un amministratore, fornendo precise indicazioni per la corretta gestione futura.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 26 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Nomina Amministratore Supercondominio: Quando Interviene il Tribunale?

La gestione delle parti comuni in contesti immobiliari complessi rappresenta spesso una sfida. Quando più edifici condividono impianti e servizi, si origina la figura del “supercondominio”, una realtà che necessita di un’amministrazione dedicata. Ma cosa accade se i proprietari non provvedono a nominarla? Un recente provvedimento del Tribunale di Venezia chiarisce le condizioni per la nomina amministratore supercondominio da parte dell’autorità giudiziaria, delineando un percorso a tutela di tutti i proprietari.

I Fatti del Caso: Un Complesso Immobiliare Senza Guida

Il caso ha origine dalla richiesta di un proprietario di un appartamento e di un garage all’interno di un complesso composto da quattro distinti edifici. Questi stabili, pur essendo catastalmente separati, condividevano elementi essenziali per la vita comune: l’intero sistema fognario, le pompe per il drenaggio delle acque piovane e l’ingresso per l’accesso ai garage seminterrati. Tale condivisione di beni e servizi configura, di fatto, un supercondominio.

Il problema principale era l’assenza di un amministratore che si occupasse della gestione di queste parti comuni a tutti e quattro gli edifici. Sebbene uno degli stabili avesse un proprio amministratore, la sua competenza era limitata a quel singolo edificio, lasciando scoperte le aree e gli impianti condivisi. Di fronte a questa paralisi gestionale, il proprietario ha deciso di rivolgersi al Tribunale.

La Procedura per la Nomina Giudiziale

Il ricorso al Tribunale è stato depositato con l’obiettivo di ottenere la nomina di un amministratore per il supercondominio. A sostegno della sua richiesta, il ricorrente ha prodotto la documentazione necessaria a dimostrare la situazione di fatto, inclusa una perizia tecnica e le visure immobiliari.

Nel corso del procedimento, diversi altri condomini si sono costituiti in giudizio, aderendo pienamente alla richiesta del ricorrente. È significativo notare che nessuno degli altri proprietari ha sollevato contestazioni riguardo alla necessità della nomina o sulla figura professionale indicata dal ricorrente per ricoprire l’incarico. Questo consenso diffuso ha rafforzato la posizione del ricorrente e ha evidenziato l’urgenza di una soluzione gestionale.

Le Motivazioni della Decisione del Tribunale

Il Collegio ha accolto il ricorso, ritenendo fondata la richiesta di nomina amministratore supercondominio. La decisione si basa su una serie di considerazioni logico-giuridiche. In primo luogo, il Tribunale ha riconosciuto l’esistenza fattuale di un supercondominio, data la presenza di beni e servizi funzionalmente collegati a tutti gli edifici. In secondo luogo, ha constatato l’assenza di un organo amministrativo, una lacuna che impediva la corretta manutenzione e gestione delle parti comuni, con potenziale pregiudizio per tutti i condomini.

Il Tribunale ha inoltre richiamato importanti principi espressi dalla Corte di Cassazione (sentenze n. 25336/2018 e n. 11717/2021), che orientano la gestione in casi simili e forniscono una guida per l’amministratore da nominare. La decisione del Tribunale non si è limitata alla semplice nomina, ma ha delineato anche precise responsabilità per il futuro amministratore, sottolineando la particolare complessità della situazione plurisoggettiva.

Le Conclusioni: L’Incarico e le Prescrizioni per il Nuovo Amministratore

In conclusione, il Tribunale ha nominato l’amministratore indicato nel ricorso, conferendogli l’incarico di gestire le parti comuni del supercondominio. Vista la complessità derivante dall’elevato numero di proprietari (48 persone per 34 unità abitative), il provvedimento ha incluso una prescrizione fondamentale: l’amministratore dovrà prestare la massima attenzione nell’identificare correttamente tutti gli aventi diritto a partecipare alle assemblee. A tal fine, dovrà effettuare un controllo scrupoloso dei nominativi, anche avvalendosi di un perito se necessario, e conservare prova scritta di tutte le comunicazioni e convocazioni inviate. Questa pronuncia ribadisce come l’intervento del giudice sia cruciale per superare l’inerzia dei condomini e garantire la corretta amministrazione e conservazione dei beni comuni.

Quando è possibile chiedere al tribunale la nomina di un amministratore per un supercondominio?
È possibile quando più edifici distinti condividono parti comuni (come impianti fognari, pompe di drenaggio, accessi comuni) che necessitano di una gestione unitaria, ma i condomini non provvedono a nominare un amministratore per tali parti, creando una situazione di stallo gestionale.

Cosa valuta il Tribunale per procedere alla nomina?
Il Tribunale valuta l’effettiva esistenza di un supercondominio basata sulla condivisione di beni e servizi, l’assenza di un organo amministrativo in carica per le parti comuni, e la necessità di una gestione per la loro conservazione e corretto funzionamento. L’adesione di altri condomini alla richiesta e l’assenza di contestazioni rafforzano la decisione.

Quali compiti specifici può assegnare il Tribunale al nuovo amministratore?
Oltre ai compiti ordinari, il Tribunale può imporre doveri specifici legati al caso concreto. In questa vicenda, ha prescritto all’amministratore di controllare con la massima diligenza l’elenco completo e aggiornato dei condomini, anche con l’ausilio di un perito, e di conservare prova scritta di tutte le comunicazioni inviate, al fine di garantire la validità delle future assemblee.

Testo del provvedimento

DECRETO TRIBUNALE DI VENEZIA – N. R.G. 00002928 2024 DEPOSITO MINUTA 01 08 2025 PUBBLICAZIONE 01 08 2025

TRIBUNALE DI VENEZIA

VOLONTARIA GIURISDIZIONE

Nr. 2928/2024 V.G.

Il Tribunale, in composizione collegiale, nella persona dei magistrati:

DOTT. NOME COGNOME Presidente Relatore ed Estensore

DOTT.NOME COGNOME QUOTA Giudice

DOTT. NOME COGNOME Giudice

a scioglimento della riserva che precede:

CONSIDERATO E RITENUTO CHE

parte ricorrente , , con l’avv. COGNOME riferisce, in ricorso, depositato, con documenti, in data 16.7.2024:

che il Ricorrente è proprietario di un appartamento e di un garage siti in Chioggia (VE) INDIRIZZO censiti al NCEU. del Comune censuario di Chioggia al Foglio 39, Particella 1680, sub 1 e facenti parte di un complesso di 4 edifici con complessivi 34 condomini;

che i 4 edifici; censiti al NCEU. del Comune censuario di Chioggia al Foglio 39, Particelle 1276, 1615, 1616, 1680/1681, tra di loro hanno in comune il sistema fognario (acque nere e bianche) le pompe per il drenaggio delle acque piovane nonché Fingresso per Faccesso ai rispettivi garage seminterrati; costituendo di fatto un supercondominio;

che solo 1 dei 4 edifici, denominato condominio “RAGIONE_SOCIALE è amministrato da RAGIONE_SOCIALE con sede in INDIRIZZO, 30015 Chioggia (VE) per la sola gestione dello stabile e non per le in comune con gli altri edifici; parti

quindi si tratta del supercondominio del sistema fognario, delle pompe per il drenaggio delle acque piovane nonché dell’ingresso per l’accesso ai rispettivi garage seminterrati;

riferisce di 34 unità abitative facenti capo a 48 persone, condomine;

i 48 condomini, oltre al ricorrente, sono elencati nella lista contraddittori depositata in data 13.1.2025;

in quella data parte ricorrente, su invito del Giudice, ha depositato, pure, perizia di parte a firma del geom. , datata sempre 13.1.2025, nonché la serie di visure dei Registri Immobiliari;

le prove delle notifiche sono state depositate in data 17.12.2024 nonché in data 12.6.2025, dovendosi rinnovare la notifica nei confronti dei sig.ri sigg.ri , e

, aventi causa della sig.ra

, nonchè nei confronti dei sigg.ri e giusta compravendita del 03.02.2025, avvenuta in corso di procedimento;

alcuni dei condomini si sono costituiti, aderendo alla richiesta del ricorrente volta alla nomina di un amministratore del supercondominio dei servizi comuni sopra indicati (conclusioni confermate anche nel proseguo del procedimento);

–

il ricorso va accolto;

parte ricorrente ha dimostrato un tentativo di instaurare un dialogo in assemblea sul punto (v. documentazione agli atti);

il nominativo indicato dal ricorrente non ha ricevuto contestazioni da parte degli altri condomini, costituiti e non;

ritiene il Collegio di applicare l’insegnamento di Cass. n. 25336/2018, che è specifico al caso di specie (vi sono tanti precedenti che riguardano il diritto delle persone -v. incapaci ecc.) e non sconfessato da arresti successivi;

-la lettura della sentenza Cass. 11717/2021, poi, può orientare l’amministrat ore sul da farsi;

-anche se dovrebbe essere naturale ed insito nell’incarico, si ribadisce, vista la peculiarietà della vicenda plurisoggettiva in esame, che l’amministratore , ferme le altre attribuzioni, dovrà controllare ogni volta nelle convocazioni di assemblea i nominativi dei vari condomini, anche a mezzo di perito

tali condomini sono i seguenti: con l’avv. COGNOME , , con l’avv. COGNOME

se del caso, e di comunicare l’avviso a tutti i condomini, conservando le prove scritte delle relative comunicazioni;

P.Q.M.

Visto l’articolo 11 29 primo comma c.c., nel procedimento R.G. V.G. n. 2928/2024:

nomina con riferimento al Supercondominio, indicato in motivazione, amministratore il dott.

, indicato in ricorso.

Nulla sulle spese.

Venezia, camera di consiglio del 31.7.2025.

Presidente Estensore NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.