Natura condominiale: strada comune, cancello rimosso

La Corte di Cassazione ha confermato la decisione della Corte d’Appello, stabilendo la natura condominiale di una strada di accesso a un complesso di villette a schiera. Di conseguenza, è stata ritenuta illegittima l’installazione di un cancello da parte di un condomino che impediva l’uso della strada agli altri proprietari. Il ricorso è stato respinto, con condanna alla rimozione del cancello e al risarcimento del danno, basandosi sulla presunzione di comunione dei beni destinati al servizio delle unità immobiliari, in assenza di un titolo contrario.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Natura condominiale: la Cassazione conferma la rimozione del cancello sulla strada comune

L’installazione di un cancello su una strada di accesso a un complesso di villette può diventare motivo di aspre contese legali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato proprio un caso del genere, ribadendo principi fondamentali sulla natura condominiale dei beni e sulla tutela della proprietà comune. La vicenda chiarisce quando una strada interna debba considerarsi bene comune e quali sono le conseguenze per chi tenta di appropriarsene indebitamente.

I Fatti di Causa: Il Cancello Conteso nella Strada Condominiale

La controversia nasce in un complesso di villette a schiera, dove alcuni proprietari citavano in giudizio i loro vicini per aver installato un cancello sulla strada di accesso comune. Questo cancello, secondo gli attori, inglobava una parte della strada, impedendone l’uso e il passaggio agli altri condomini. Chiedevano quindi la rimozione del manufatto e il risarcimento dei danni.

Inizialmente, il Tribunale di primo grado aveva respinto la domanda. Tuttavia, la Corte d’Appello, su impugnazione di una sola delle originarie parti attrici, ribaltava completamente la decisione. I giudici di secondo grado riconoscevano la natura condominiale della strada e, di conseguenza, condannavano i convenuti a rimuovere il cancello e a risarcire il danno.

La Decisione della Corte d’Appello e la Presunzione di Natura Condominiale

La Corte d’Appello ha basato la sua decisione su alcuni punti chiave:
1. Legittimazione del singolo condomino: L’appello proposto da un solo condomino è stato ritenuto ammissibile, in base al principio che ogni comproprietario può agire a tutela della cosa comune.
2. Accessorietà: La strada era strutturalmente e funzionalmente legata alle singole unità immobiliari, essendo l’unico modo per accedervi. Questa relazione di “accessorietà” è un indice fondamentale della sua natura condominiale.
3. Presunzione legale: In assenza di un titolo di proprietà esclusiva chiaro e inequivocabile, la strada rientra nella presunzione di condominialità prevista dall’art. 1117 del Codice Civile.
4. Onere della prova: Spettava ai convenuti, che rivendicavano la proprietà esclusiva, fornire la prova contraria, onere che non era stato assolto. Anzi, i regolamenti condominiali stessi contenevano indici a favore della comunione.

I proprietari del cancello, non soddisfatti della sentenza, hanno quindi proposto ricorso in Cassazione.

L’Analisi della Corte di Cassazione e la natura condominiale

La Suprema Corte ha esaminato e respinto tutti i motivi di ricorso, confermando in toto la sentenza d’appello.

Il Principio di Legittimazione del Singolo Condomino

I ricorrenti sostenevano che la Corte d’Appello non potesse ignorare gli effetti della sentenza sugli altri condomini che non avevano impugnato. La Cassazione ha respinto questa tesi, chiarendo che, in assenza di un litisconsorzio necessario, il singolo condomino ha piena legittimazione ad agire. Inoltre, gli effetti favorevoli di una sentenza ottenuta da uno dei comproprietari possono estendersi anche agli altri.

La Natura Condominiale della Strada e l’Onere della Prova

Il cuore della questione risiedeva nella qualificazione giuridica della strada. I ricorrenti insistevano che non vi fosse un “titolo” che provasse la comunione. La Cassazione ha ribadito che l’accertamento della natura condominiale o esclusiva di un bene è una valutazione di fatto, riservata al giudice di merito e non sindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivata. La Corte d’Appello aveva correttamente applicato la presunzione di cui all’art. 1117 c.c., che può essere superata solo da un titolo costitutivo (il primo atto di vendita dall’originario costruttore) che escluda in modo chiaro e inequivocabile la comunione, cosa che nel caso di specie non era avvenuta.

Servitù su Bene Comune e Usucapione

I ricorrenti hanno anche tentato di sostenere l’esistenza di una semplice servitù di passaggio, che presupporrebbe una proprietà esclusiva della strada. La Corte ha ritenuto tale argomentazione infondata, poiché basata sull’errato presupposto che la strada fosse di proprietà di terzi (la società costruttrice), tesi già smentita in appello. Anche il tentativo di invocare l’usucapione del diritto a mantenere il cancello è stato respinto, in quanto non tempestivamente eccepito e comunque non maturato nei termini di legge.

Le Motivazioni della Decisione Finale

La Corte di Cassazione ha concluso che il ricorso era infondato in ogni sua parte. La decisione della Corte d’Appello era giuridicamente corretta e basata su una motivazione logica e coerente. La strada, per la sua funzione essenziale di collegamento e accesso alle proprietà individuali, doveva essere considerata un bene comune. L’installazione del cancello costituiva un’appropriazione indebita di una parte comune, lesiva del diritto di tutti gli altri condomini di goderne pienamente. La condanna alla rimozione e al risarcimento del danno, liquidato in via equitativa per l’impedimento alla manovra e al parcheggio, è stata quindi confermata.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici:
* Presunzione di comunione: Le parti di un edificio o di un complesso immobiliare che sono necessarie all’uso comune, come strade di accesso, cortili e parcheggi, si presumono condominiali. Chi ne rivendica la proprietà esclusiva ha l’onere di fornire una prova rigorosa tramite un titolo contrario inequivocabile.
* Tutela individuale: Ogni singolo condomino può agire in giudizio per difendere le parti comuni, senza la necessità che tutti gli altri partecipino alla causa.
* Limiti all’uso della proprietà comune: Nessun condomino può alterare la destinazione di un bene comune o impedire agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. L’installazione di cancelli o altre opere che limitano l’accesso e il godimento è, di norma, illegittima.

Una strada interna a un complesso di villette è automaticamente di proprietà comune?
Sì, si presume che sia di proprietà comune (condominiale) se è destinata al servizio e all’accesso di tutte o più unità immobiliari, a meno che un titolo di proprietà (come il primo atto di vendita del costruttore) non stabilisca in modo chiaro e inequivocabile che sia di proprietà esclusiva di uno o più soggetti.

Se solo un condomino fa appello contro una sentenza sfavorevole, gli effetti della nuova decisione valgono anche per gli altri che non hanno impugnato?
Sì. La sentenza afferma che il singolo condomino è legittimato ad agire per la tutela della cosa comune. In caso di rapporti inscindibili, come quelli relativi alla proprietà di un bene comune, gli effetti favorevoli della sentenza ottenuta da chi ha impugnato si estendono anche ai condomini che non hanno proposto appello.

È possibile installare un cancello su una strada condominiale, appropriandosi di una parte di essa?
No. L’installazione di un cancello che impedisce o limita l’uso della strada comune agli altri condomini è illegittima. Costituisce un’appropriazione di un bene comune e una violazione del diritto di pari uso spettante a tutti i proprietari, e può portare a una condanna alla rimozione e al risarcimento del danno.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31913 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 31913 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18255/2021 R.G. proposto da :

NOME, NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO L’AQUILA n. 506/2021 depositata il 31/03/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/09/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, proprietari di unità immobiliari -villini a schiera -facenti parte del blocco ‘A’ di

un complesso condominiale in Tagliacozzo, hanno agito in giudizio, dinanzi al Tribunale di Avezzano, al fine di ottenere la condanna di NOME e NOME (proprietari di ulteriori unità immobiliari ricomprese nel medesimo blocco del complesso condominiale) alla rimozione di un cancello apposto sulla strada condominiale di penetrazione ai villini di proprietà individuale, nonché al risarcimento del danno. Gli attori precisavano che, tramite l’apposizione del cancello, i convenuti avevano inglobato la parte finale della strada, interdicendone l’uso agli altri condomini.
La domanda è stata rigettata in primo grado e contro la sentenza è stato proposto appello dalla sola COGNOME NOME.

La Corte d’appello dell’Aquila, in accoglimento dell’appello, ha riconosciuto la natura condominiale della strada, condannando i convenuti alla rimozione del cancello e al risarcimento del danno. La sentenza d’appello ha così motivato:

la mancata impugnazione della sentenza di primo grado, da parte di due degli originari attori, non incide sull’ammissibilità dell’appello, in rapporto al noto principio della legittimazione del singolo ad agire per la tutela della cosa comune. La Corte d’appello ha aggiunto che non riguarda le sorti dell’appello la possibilità che gli effetti della sentenza si estendano anche a coloro che non hanno proposto impugnazione;

i dubbi, espressi dall’appellante sulla terzietà del giudicante e fondati sul rilievo che la sentenza di primo grado ripropone brani della memoria di replica depositata dagli appellati, non configurano espressioni idonee a giustificare l’ordine di cancellazione ex art. 88 c.p.c., sollecitato dagli appellati;

la Corte di merito richiama la descrizione del complesso edilizio ricavabile dalla consulenza tecnica e concluse nel senso che «esiste una relazione di accessorietà», che «strutturalmente e funzionalmente lega sin dalla realizzazione del complesso edilizio la strada di penetrazione, nella sua intera consistenza materiale, alle singole unità immobiliari cui solo da essa è possibile accedere»;

si riconosce la condominialità della strada in forza della previsione stabilita al n. 3 dell’art. 1117, versione previgente, di cui si assume il carattere esemplificativo e non tassativo;

si ricorda che la presunzione, posta da tale norma (applicabile anche ai condomini orizzontali), può essere superata solo da contraria previsione del titolo costitutivo del condominio;

nella specie, tuttavia, non è stato prodotto il titolo costitutivo del condominio, che è pacificamente anteriore agli atti di acquisto delle parti in causa, né gli atti di acquisto degli appellati contengono indicazioni contrarie alla presunzione di condominialità; anzi essi contemplano, per previsione espressa, il trasferimento delle parti comuni secondo il regolamento condominiale trascritto (regolamento allegato all’atto del 6 dicembre 1990, per AVV_NOTAIO);

ulteriore conferma della natura condominiale si ricava da ulteriori previsioni del regolamento di condominio, che sono trascritte nella sentenza;

né si rinviene una contraria previsione del titolo, che era onere degli appellati produrre, mentre gli stessi non solo non hanno assolto a tale onere, ma hanno anzi sostenuto che non risulta da nessun titolo che la strada fosse di proprietà della società costruttrice;

conseguentemente, non essendoci indicazioni univoche circa la proprietà esclusiva della strada negli atti di acquisto, ed essendoci nel regolamento di condominio una pluralità di indici della condominialità delle strade, compresa quella oggetto di causa, questa deve ritenersi, per tutta la sua estensione, comune ex art. 1117 c.c. di tutti i proprietari delle singole unità abitative o quanto meno di quelle che da esse avevano necessario accesso;

non contraddice questa ricostruzione la previsione regolamentare, riportata anche nell’atto di acquisto degli appellati, di una servitù pedonale-carrabile a favore di tutti i proprietari e inquilini dei fabbricati, gravante sulle aree circostanti il fabbricato adibite a strade: la Corte di merito richiama in proposito il principio della compatibilità della servitù a favore del singolo su beni comuni;

gli appellati acquistarono, nel 1997, la proprietà indivisa della strada, e non la proprietà esclusiva ‘che neanche rimase alla società costruttrice’, gravata nella sua interezza da servitù di passaggio pedonale-carrabile, a favore di tutti gli altri proprietari delle singole unità immobiliari, anche non aventi accesso dalla strada;

in assenza di un mutamento del regime della strada, l’appellante, in forza dell’atto di acquisto del 2003, divenne comproprietaria della strada, essendo irrilevante che al momento dell’acquisto gli appellati avessero già sostituito il cancello che dalla loro proprietà dava accesso alla strada, con il cancello posto sulla strada a ridosso dell’unità immobiliare degli appellanti, sottraendola all’uso e al godimento comune;

la supposta autorizzazione del legale rappresentante della società costruttrice (in forza della quale gli appellati avrebbero

apposto il cancello) è irrilevante, non potendo la società disporre di un bene condominiale;

q ) l’usucapione non è stata tempestivamente eccepita e in ogni caso non si sarebbe perfezionata, non essendo decorsi venti anni tra l’apposizione del cancello e la notificazione dell’atto introduttivo del giudizio (e neanche un decennio a voler considerare l’autorizzazione come acquisto a non domino, non applicandosi neanche l’art. 1159 c.c. );

nella liquidazione del danno, operato sulla base di criteri equitativi, il pregiudizio è identificato nell’impedimento alla manovra e al parcheggio temporaneo di veicoli, avuto riguardo ai valori locativi medi della zona per le aree scoperte di parcheggio.

Per la cassazione della decisione NOME e NOME hanno proposto ricorso sulla base di cinque motivi.

NOME NOME ha resistito con controricorso.

Proposta dal consigliere delegato la definizione accelerata del ricorso, ai sensi dell’art. 380 -bis c.p.c., in ragione della manifesta infondatezza dell’impugnazione per cassazione, la causa, su tempestiva istanza dei ricorrenti, è stata, quindi, fissata, per la decisione in camera di consiglio.

Le parti hanno depositato memorie

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo denunzia violazione e mancata applicazione degli artt. 112 c.p.c. e 2909 c.c.: la Corte di merito, investita della questione, non poteva disinteressarsi degli effetti della sentenza nei confronti degli altri condomini che non avevano impugnato la decisione, essendo la valutazione di tali effetti compresa nella domanda.

Il motivo è infondato. In tema di condominio negli edifici, qualora un condomino agisca per l’accertamento della natura condominiale di un bene, non occorre integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini, se il convenuto eccepisca la proprietà esclusiva, senza formulare, tuttavia, un’apposita domanda riconvenzionale e, quindi, senza mettere in discussione – con finalità di ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato – la comproprietà degli altri soggetti (Cass. S.U., n. 25454/2013).
Nel caso in esame non risulta che sia stata proposta una domanda riconvenzionale.

Va poi richiamato il principio secondo cui «In tema di limiti soggettivi del giudicato, gli artt. 1306 e 1310 c.c. – che con riferimento alle obbligazioni solidali, e quindi a un rapporto con pluralità di parti ma scindibile, prevedono che i condebitori i quali non abbiano partecipato al giudizio tra il creditore e altro condebitore possano opporre al primo la sentenza favorevole al secondo (ove non basata su ragioni personali) – costituiscono espressione di un più generale principio, operante “a fortiori” con riguardo a rapporti caratterizzati da inscindibilità, secondo cui alla parte non impugnante si estendono gli effetti derivanti dall’accoglimento dell’impugnazione proposta da altre parti contro una sentenza sfavorevole emessa nei confronti di entrambi» (Cass. n. 26992/2018; n. 12260/2009).
In questa prospettiva, quanto avvenuto nel caso in esame, e cioè l’accertamento della condominialità negata dal primo giudice e accertata in appello dietro impugnazione proposta da uno solo dei più attori in primo grado, non presenta alcuna anomalia.

D’altra parte, non spetta al giudice investito della domanda quale possa essere l’efficacia della sentenza nei confronti di coloro che sono estranei al giudizio. Egli deve solo stabilire se ricorra un’ipotesi di litisconsorzio necessario, che nel caso è stato ritenuto insussistente dalla corte di merito, secondo quanto sopra detto.

Il secondo motivo denunzia violazione degli artt. 88 e 89 c.p.c.: la decisione è censurata per non avere dato seguito all’istanza di cancellazione di alcune espressioni usate da controparte, che alludevano a un supposto difetto di terzietà del giudice di primo grado.

Il motivo è inammissibile, trattandosi di valutazione rimessa al potere discrezionale del giudice di merito, il quale, nella specie, ha disatteso l’istanza di cancellazione, ritenendo che non ricorressero i presupposti della cancellazione. Tale valutazione discrezionale è incensurabile in sede di legittimità (Cass. n. 13204/2012; n. 4963/2007).

Il terzo motivo denunzia violazione e falsa applicazione degli art. 1117, vigente ratione temporis, 1100, 1118 e 1138 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.: la presunzione di condominialità deve fondarsi su un ‘titolo’ dal quale risulti che si tratti di beni destinati ad adempiere una funzione di servizio. Ciò che nel caso in esame non ricorre, esistendo nel regolamento di condominio una riserva di proprietà a favore della società costruttrice.

Il motivo è infondato. Viene in considerazione il principio secondo cui «In tema di condominio, costituisce valutazione in fatto, sottratta al giudizio di legittimità ove adeguatamente motivata, l’accertamento da parte del giudice di merito relativo al fatto che un determinato bene, per la sua struttura e conformazione e per la

funzione cui è destinato, rientri tra quelli condominiali oppure sia di proprietà esclusiva di uno dei condomini» (Cass. n. 11195/2010). Nello stesso senso è stato chiarito che in tema di condominio negli edifici, l’individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall’art. 1117 c.c. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell’atto costitutivo del condominio – ossia dal primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali -, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l’alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d’acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni (Cass n. 21440/2022).
È stato ancora precisato che, proprio perché la questione relativa alla superabilità o meno della presunzione di proprietà comune, implica l’interpretazione della volontà contrattuale, essa si pone in relazione agli artt. 1362 seg. cod. civ. e non all’art. 1117 cod. civ. (Cass. n. 16022/2002).

In rapporto a tali principi, la sentenza impugnata contiene una pluralità di apprezzamenti di merito, che non rivelano errori di diritto, essendo pertanto incensurabili in questa sede.

4. Il quarto motivo denunzia violazione e falsa applicazione dell’art. 1051 c.c.: si sostiene che la esistenza della servitù sulla strada, diversamente da quanto ritenuto dal giudice d’appello, suppone la proprietà non condominiale della strada, dovendosi considerare inoltre che i condomini avrebbero solo una servitù di passo pedonale. Il motivo allude poi al diritto di mantenere il cancello siccome acquistato per usucapione in danno della società costruttrice.

Il motivo è interamente infondato: la tesi sostenuta è che la strada fosse rimasta di proprietà della società costruttrice, il che è stato motivatamente negato dalla sentenza impugnata. È inoltre corretto il ragionamento proposto dalla Corte di merito, relativamente alla servitù. Infatti, «il principio nemini res sua servit trova applicazione soltanto quando un’unica persona sia titolare del fondo servente e del fondo dominante e non anche quando il proprietario di uno solo di questi sia comproprietario dell’altro, giacché in tal caso l’intersoggettività del rapporto è data dal concorso di altri titolari del bene. Ne deriva che il suddetto principio non costituisce ostacolo alla costituzione di una servitù a carico di un immobile di proprietà individuale compreso in edificio condominiale ed a vantaggio della restante proprietà comune» (Cass. n. 6994/1998; n. 5770/1985).
5. Il quinto motivo denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 1123 e 1226 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. Esso investe la liquidazione del danno, in quanto operato in via equitativa in assenza di prova di pregiudizi.

Il motivo è infondato: da un lato i ricorrenti continuano a supporre la proprietà della società costruttrice, dall’altro si sostiene che il danno sarebbe inesistente, perché la servitù è solo pedonale. Non

resta, pertanto, che richiamare quanto sopra detto nell’esame degli altri motivi, restando da aggiungere che il carattere solo pedonale della servitù è petizione di principio (risulta dalla decisione che si trattava di servitù ‘pedonale e carrabile’, così qualificate nei titoli). 6. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato.

Essendo il giudizio definito in conformità alla proposta di definizione anticipata, trovano applicazione il terzo ed il quarto comma dell’art. 96 c.p.c. (art. 380bis, comma 3, c.p.c.). L’integrale conformità dell’esito decisorio alla proposta ex art. 380 -bis c.p.c. costituisce, invero, indice della colpa grave della condotta processuale della ricorrente, per lo svolgimento di un giudizio di cassazione rivelatosi del tutto superfluo, con conseguente condanna dello stesso al pagamento di una somma equitativamente determinata in favore della controricorrente, nonché di somma in favore della cassa delle ammende, negli importi indicati in dispositivo. Opera, dunque, la valutazione legale tipica della sussistenza dei presupposti per la condanna ai sensi del terzo e del quarto comma dell’art. 96 c.p.c. (cfr. Cass. Sez. unite n. 27433 e n. 27195 del 2023).
Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello richiesto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese di lite in favore dei controricorrenti, liquidate in € 3.600,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00 e agli accessori di legge; condanna altresì i ricorrenti, ai sensi del terzo comma dell’art. 96 c.p.c., al

pagamento in favore dei controricorrenti, della ulteriore somma di € 3.600,00; condanna ancora i ricorrenti, ai sensi del quarto comma dell’art. 96 c.p.c. al pagamento in favore della cassa delle ammende della somma di € 1.500,00. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello richiesto, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile della Corte suprema di cassazione, il 16/09/2025.

Il Presidente NOME COGNOME

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