Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 175 Anno 2025
NOME COGNOME
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al N. 6942/2023 R.G. proposto da:
RAGIONE_SOCIALE, quale procuratore speciale di RAGIONE_SOCIALE, mandataria di RAGIONE_SOCIALE in persona del procuratore speciale NOME COGNOME rappresentata e difesa dagli avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME come da procura allegata al ricorso, domicilio digitale come in atti
-ricorrente – contro
-intimato – e nei confronti di
RAGIONE_SOCIALE in persona del procuratore speciale NOME COGNOME elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avv. NOME COGNOME che la rappresenta e
difende, con l’avv. NOME COGNOME come da procura allegata al controricorso, domicilio digitale come in atti
-ricorrente incidentale –
avverso la sentenza N. 719/2023 emessa dalla Corte d’appello di Roma, depositata in data 31.1.2023;
udita la relazione della causa svolta nella adunanza camerale del 8.11.2024 dal Consigliere relatore dr. NOME COGNOME
FATTI DI CAUSA
Con atto di citazione del 19.7.2016, NOME COGNOME convenne in giudizio Banco Popolare soc. coop.RAGIONE_SOCIALE ora Banco BPM s.p.a., premettendo di essere divenuto assegnatario di un’unità immobiliare facente parte del complesso realizzato da RAGIONE_SOCIALE, a tal fine finanziata dall’allora INCE (Istituto Nazionale di Credito Edilizio s.p.a.), con la quale aveva stipulato in data 19.6.1995 un contratto di mutuo fondiario, con erogazioni a stato di avanzamento dei lavori eseguite tra il 1995 ed il 2001, garantito da ipoteca iscritta sull’intero complesso immobiliare; posizione nella quale era subentrato il Banco. Esponeva l’attore di aver integralmente corrisposto alla Cooperati va RAGIONE_SOCIALE, prima de l trasferimento dell’unità immobiliare assegnatagli, l’intero corrispettivo, senza accollarsi alcuna quota del mutuo e di avere, quindi, diritto ad ottenere la liberazione della propria unità immobiliare dal vincolo ipotecario; lamentava che la Banca aveva però eseguito in data 13.5.2015 un atto unilaterale di frazionamento del finanziamento e dell’ipoteca iscritta per l’importo di € 433.080,19 a garanzia della quota di mutuo allocabile sull’unità immobiliare di € 249.157,99. Sul
N. 6942/23 R.G.
presupposto che il frazionamento fosse stato eseguito dalla Banca in violazione del principio di diritto stabilito dalla Suprema Corte con la sentenza n. 15685/2013 (confermativa del precedente della stessa pronuncia della Suprema Corte, n. 7453/2008), l’attore chiese quindi dichiararsi la ‘ nullità dell’atto unilaterale di frazionamento del 13.05.2013 (…) nella parte in cui nell’allegato B alla raccolta 17807 è prevista ed indicata la quota n. 68 corrispondente all’unità immobiliare di proprietà di NOME COGNOME in virtù del quale sulla stessa grava una garanzia ipotecaria per euro 433.080,19 a copertura di una quota di mutuo fondiario pari ad euro 249.157,99 ‘ , con conseguente ordine al Conservatore dei RR.II. di Roma di provvedere alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria sull’immobile di sua proprietà. Costituitasi la Banca, che contestò le avverse domande, perché infondate, con sentenza n. 9716/2020 del 6.7.2020 il Tribunale di Roma accolse la domanda attorea e dichiarò ‘ la nullità dell’atto unilate rale di frazionamento del 13.5.2015 (…) nella parte in cui nell’allegato B (…) è prevista ed indicata la quota n. 68 corrispondente all’unità immobiliare di proprietà di NOME COGNOME in virtù del quale sulla stessa grava una garanzia ipotecaria per euro 433.080,19 a copertura di una quota di mutuo fondiario pari ad euro 249.157,99′, ordinando per l’effetto al Conservatore di provvedere alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria iscritta sull’unità immobiliare in questione. Infine, il Tribunale ritenne manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 39 del TUB, sollevata in via
subordinata dalla Banca, rinviando alle ‘ ragioni esposte nella motivazione della citata Cass. 7453/08 ‘.
Il Banco BPM propose quindi gravame, per l’integrale riforma della prima decisione, insistendo in subordine nella prospettata questione di legittimità costituzionale. Il COGNOME si costituì, chiedendo il rigetto dell’appello avversario e la conferma della sentenza impugnata. Si costituì anche, ex art. 111 c.p.c., RAGIONE_SOCIALE e per essa la sua mandataria RAGIONE_SOCIALE, tramite RAGIONE_SOCIALE, quale cessionaria dei crediti vantati da Banco BPM nei confronti della RAGIONE_SOCIALE facendo proprie tutte le difese della Banca. La Corte d’appello di Roma, con sentenza del 31.1.2023, rigettò però l’appello, confermando la prima decisione. Osservò la Corte capitolina che l’art. 39, commi 6 e 6bis , TUB, deve intendersi derogatorio del principio di indivisibilità dell’ipoteca di cui all’art. 2809 c.c. ; che tale norma deve essere interpretata nel senso che ‘ ciascuna unità immobiliare frazionata garantisce soltanto la quota risultante dalla suddivisione del mutuo che è oggetto di accollo da parte degli acquirenti o assegnatari delle singole unità ‘ ; che, pertanto, ‘ in assenza di accollo della quota di mutuo, nessuna ipoteca può più gravare sulla sua unità immobiliare ove, come nella specie, non vi sia stata suddivisione del finanziamento e correlativo frazionamento dell’ipoteca, venendo meno la necessaria relazione t ra debito e garanzia ‘. Ciò nel solco dell’insegnamento di Cass. n. 15685/2013, giacché il giudice d’appello ha ritenuto di non poter condividere il contrario opinamento di Cass. n. 1367/2017, in quanto
detta ultima pronuncia ‘ non appare confrontarsi con la normativa di settore sin qui richiamata in modo tale da superare le affermazioni della prevalente e contraria giurisprudenza di legittimità più su riassunta ‘. La Corte capitolina, infine, ritenne anche manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale sollevata dalla Banca, aderendo sul punto a quanto già affermato da Cass. n. 7453/2008.
Avverso tale sentenza hanno proposto autonomi ricorsi per cassazione RAGIONE_SOCIALE e per essa la sua mandataria RAGIONE_SOCIALE, tramite RAGIONE_SOCIALE.RAGIONE_SOCIALE, nonché Banco BPM s.p.a., entrambi sulla scorta di un unico motivo; NOME COGNOME è rimasto intimato. Entrambe le ricorrenti hanno depositato distinta memoria.
RAGIONI DELLA DECISIONE
RICORSO PRINCIPALE
1.1 -Con l’unico motivo di ricorso, RAGIONE_SOCIALE ( ut supra rappresentata ) lamenta la violazione dell’art. 39 TUB e dell’art. 1372 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. per avere la sentenza impugnata erroneamente ritenuto che il creditore fondiario sia obbligato a procedere al frazionamento in proporzione alle quote di finanziamento oggetto di accollo da parte dei promissari acquirenti e a restringere l’ipoteca dagli immobili per i quali non vi sia stato accollo di una quota del finanziamento.
RICORSO INCIDENTALE
1.2 -Con l’unico motivo del ricorso incidentale, Banco BPM s.p.a. denuncia la violazione e falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360 , comma
1, n. 3, c.p.c., dell’art. 39, comma 6, TUB e dell’art. 1372 c.c. per avere la sentenza – aderendo ai principi affermati nelle sentenze Cass. n. 7453/2008 e n. 15685/2013 ritenuto che, nell’ambito del frazionamento di un mutuo fondiario, l’ipoteca sul bene del terzo acquirente o assegnatario di ciascuna unità immobiliare debba essere limitata a garantire soltanto la quota di finanziamento che il soggetto si è accollato, co n conseguente obbligo del creditore ipotecario di cancellare l’ipoteca iscritta nell ‘ipotesi in cui il terzo acquirente o assegnatario non si sia accollato nessuna quota del debito. In subordine, si propone questione di legittimità costituzionale dell’art. 39, comma 6, TUB.
2.1 -Preliminarmente, va rilevato che il ricorso di Banco BPM, essendo stato notificato successivamente a quello di Red Sea SPV, è da qualificare incidentale ex art. 335 c.p.c.
3.1 -Ciò posto, i due ricorsi possono esaminarsi congiuntamente perché praticamente coincidenti; essi sono evidentemente fondati.
L’orientamento della giurisprudenza di legittimità richiamato dalla Corte d’appello , onde accogliere la domanda attorea, è stato del tutto condivisibilmente abbandonato dapprima per effetto di Cass. n. 1367/2017, poi della successiva Cass. n. 2661/2023, ed infine da Cass, n. 5520/2024 (non massimata); la citata Cass. n. 2661/2023 è stata così massimata: ‘ In tema di mutuo fondiario, ex artt. 38 e ss. del d.lgs. n. 385 del 1993, l’acquirente di singola unità immobiliare che abbia integralmente corrisposto al costruttore il prezzo di acquisto, senza parziale accollo del mutuo a garanzia del quale era stata iscritta ipoteca
sull’intero fabbricato, ha diritto ad ottenere la suddivisione del finanziamento in misura proporzionale all’unità medesima, nonché il correlativo frazionamento, nei limiti di tale quota, dell’ipoteca predetta, ma non la cancellazione di quest’ultima, a tal fine occorrendo, invece, che, contestualmente o successivamente al frazionamento, venga corrisposto, alla banca mutuante, l’importo di tale quota, giacché, in caso contrario, l’istituto di credito pur senza essere stato soddisfatto, perderebbe la propria garanzia ipotecaria per la sola ragione che ‘ inter alios ‘ si è conclusa una vendita o un’assegnazione senza nessun accollo del mutuo ‘.
Si tratta di orientamento del tutto condivisibile (cui il Collegio intende dare continuità) e pienamente in linea con il substrato normativo e con la stessa logica dell’operazione finanziaria in discorso, essendo di intuitiva evidenza che la garanzia ipotecaria in favore del creditore fondiario non può certo svanire nel nulla, per effetto del frazionamento richiesto dal l’acquirente della singola unità immobiliare che non si sia accollato la quota di mutuo ad essa riferibile : a tacer d’altro, se tanto dovesse avvenire per tutte le unità del complesso immobiliare, la garanzia ipotecaria resterebbe lettera morta e il creditore sarebbe privato di ogni tutela , nonostante il principio di indivisibilità dell’ipoteca . Non può dunque prescindersi, in ogni caso, dal consenso alla cancellazione della formalità ipotecaria da parte del creditore fondiario, evidentemente sulle base delle interlocuzioni e degli accordi con l’acquirente non accolla nte dell’unità immobiliare, e previa corresponsione, da parte sua, di somma adeguata
N. 6942/23 R.G.
e corrispondente al valore della quota della garanzia gravante sull’unità stessa, salva minor pretesa dello stesso creditore.
3.1 -In definitiva, il ricorso principale e l’incidentale sono accolti. La sentenza impugnata è dunque cassata in relazione e, non occorrendo ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito, ex art. 384, comma 2, c.p.c., col rigetto della domanda proposta da NOME COGNOME perché infondata. Le spese di lite dell’intero giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.
P. Q. M.
la Corte accoglie i ricorsi, cassa in relazione e, decidendo nel merito, rigetta le domande proposte da NOME COGNOME Condanna quest’ultimo alla rifusione delle spese di lite, che liquida per il giudizio di primo grado, in favore di Banco BPM s.p.a., in € 6.000,00 per compensi, per il giudizio d’appello , in favore di entrambe le ricorrenti e per ciascuna, in € 7.000,00 per compensi, e per il giudizio di legittimità, in favore di entrambe le ricorrenti e per ciascuna, in € 7.500,00 per compensi , oltre € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario spese generali in misura del 15%, oltre accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile,