Mutuo dissenso: risoluzione del contratto

Il caso riguarda una lite tra due società in merito a un contratto di permuta di servitù. L’attrice lamentava l’inadempimento della convenuta, rea di non aver mai attivato una piscina necessaria per l’esercizio di una servitù idrica. Tuttavia, data la volontà di entrambe le parti di sciogliere il vincolo e la condotta processuale dell’attrice, il Tribunale ha dichiarato la risoluzione per mutuo dissenso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Lo scioglimento del contratto per mutuo dissenso

Quando i rapporti contrattuali diventano conflittuali, non sempre la via giudiziaria deve concludersi con l’accertamento della colpa di una delle parti. Esiste infatti uno strumento, il mutuo dissenso, che permette di porre fine a un vincolo giuridico in modo consensuale quando viene meno l’interesse comune a proseguire l’affare. Una recente sentenza del Tribunale di Palermo offre lo spunto per analizzare come questa figura giuridica possa trovare applicazione anche in contesti complessi come quelli immobiliari.

Il caso della permuta di servitù contestata

La vicenda trae origine da un atto notarile di permuta di servitù sottoscritto da due società proprietarie di unità immobiliari attigue. L’accordo prevedeva uno scambio: una società concedeva il passaggio pedonale e carrabile sul proprio fondo; in cambio, l’altra società si impegnava a concedere il diritto di prelevare acqua da una piscina da realizzare nel proprio scantinato.

Il conflitto è sorto quando la società attrice ha lamentato che, a fronte del pieno godimento del passaggio da parte della vicina, quest’ultima non aveva mai attivato la piscina, rendendo di fatto impossibile l’esercizio della servitù idrica. Da qui la richiesta iniziale di risoluzione per grave inadempimento.

La scelta del mutuo dissenso per risolvere la lite

Nonostante l’aggressività iniziale della citazione, il processo ha preso una piega diversa. La società convenuta, pur respingendo le accuse di inadempimento, ha dichiarato di non opporsi allo scioglimento del contratto, chiedendo anzi che venisse dichiarato il recesso consensuale.

Il giudice ha rilevato che l’attrice non ha insistito nel provare le proprie accuse di inadempimento durante le fasi cruciali del processo. Tale condotta, unita alla volontà espressa dalla convenuta, ha portato il Tribunale a optare per una soluzione che riconosce la volontà di entrambe le parti di liberarsi dai rispettivi obblighi senza l’addebito di responsabilità specifiche.

Le motivazioni

Il Tribunale ha osservato che la volontà espressa dalla parte convenuta nella comparsa di costituzione, unita alla rinuncia implicita dell’attrice alle domande risarcitorie, ha configurato una chiara ipotesi di mutuo dissenso. I giudici hanno rilevato come non vi fosse nella scrittura del 2019 un obbligo vincolante e immediato per la convenuta di costruire la piscina, che era pacificamente inesistente al momento della firma. Inoltre, mancava la prova che l’attrice avesse eseguito le opere idriche di collegamento a suo carico. Di conseguenza, il tribunale ha ritenuto che lo scioglimento consensuale fosse la via giuridicamente più corretta per definire la controversia, vista la mancanza di una prova certa sul grave inadempimento.

Le conclusioni

Il provvedimento si chiude con la dichiarazione di risoluzione dell’atto notarile del 2019 per mutuo dissenso, ponendo fine a ogni obbligazione reciproca tra le due società. Per quanto riguarda le spese di lite, il giudice ha deciso per la loro integrale compensazione. Questa scelta deriva proprio dalla natura della decisione: non essendoci un vero vincitore o un vero soccombente in termini di colpa contrattuale, e avendo entrambe le parti contribuito allo scioglimento del vincolo con la propria condotta processuale, è apparso equo che ognuno sostenesse i propri costi legali. Questo caso conferma che il mutuo dissenso rimane uno strumento flessibile ed efficace per risolvere situazioni di stallo contrattuale in ambito civile.

Cosa succede se entrambe le parti vogliono sciogliere un contratto durante una causa?
Se durante il processo emerge la volontà concorde di entrambe le parti di porre fine al vincolo, il giudice può dichiarare la risoluzione per mutuo dissenso senza accertare inadempimenti specifici.

È possibile risolvere una permuta di servitù se la piscina non viene costruita?
Sì, ma se il contratto non prevede un obbligo immediato di costruzione e le parti concordano per lo scioglimento, il tribunale può optare per la risoluzione consensuale invece che per inadempimento.

Chi paga le spese legali in caso di risoluzione per mutuo dissenso?
Solitamente, quando la risoluzione avviene per accordo delle parti o per condotta processuale conciliativa, il giudice dispone la compensazione delle spese tra le parti.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI PALERMO N. 1846 2026 – N. R.G. 00003494 2025 DEPOSITO MINUTA 16 03 2026 PUBBLICAZIONE 17 03 2026

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI PALERMO

Sezione II Civile -in composizione monocratica -in persona del AVV_NOTAIO ha pronunciato, ai sensi dell’art. 281 sexies c.p.c., in esito all’udienza del 10.03.2026 sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 c.p.c., la seguente

SENTENZA

(ex art. 281 sexies c.p.c.)

nella causa civile iscritta al n. 3494/2025 R.G. pendente

TRA

(P. IVA , in persona dell’Amministratore Unico e legale rappresentante Ing. con sede legale a Palermo, INDIRIZZO, rappresentata e difesa, giusta procura agli atti dall’AVV_NOTAIO, presso il cui studio, sito in Palermo INDIRIZZO ha eletto domicilio; P.

Attrice

CONTRO

(P. IVA ), in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in Palermo, INDIRIZZO, rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall’AVV_NOTAIO, presso il cui studio, sito in Palermo, INDIRIZZO, ha eletto domicilio; P.

Convenuta

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con atto di citazione ritualmente notificato, la conveniva in giudizio la chiedendo accertarsi e dichiararsi la risoluzione del contratto di permuta di servitù – stipulato tra le parti in data 19.6.2019 – per grave inadempimento della convenuta.

In proposito deduceva che, in forza del detto contratto di permuta, la costituiva in favore dell’immobile sito in INDIRIZZO, di proprietà della contro l’unità immobiliare sita in INDIRIZZO, di sua proprietà, apposita servitù di passaggio pedonale e carrabile da esercitarsi nei modi e sulle aree meglio indicate all’art. 1 e nelle planimetrie ad esso allegate; in corrispettivo la costituiva a favore dell’immobile sito in Pal INDIRIZZO INDIRIZZO di proprietà dell’RAGIONE_SOCIALE, contro l’unità immobiliare sita in Palermo via
INDIRIZZO, di proprietà della convenuta, apposita servitù di eduzione di acqua dalla piscina sita al piano scantinato 1°, da esercitarsi nei modi e sulle aree meglio indicate all’art. 1 bis d4el contratto e nelle planimetrie ad esso allegato.

Le parti acconsentivano, inoltre, all’esercizio immediato delle predette servitù a partire dal momento in cui la piscina fosse stata funzionante, attribuendo espressamente ai diritti in parola il valore di euro 10.000,00 ciascuno.

Lamentava, tuttavia, che la società convenuta -pur avendo sin da subito beneficiato dell’esercizio della servitù di passaggio pedonale e carrabile costituita in favore dell’immobile di sua proprietà -non aveva mai provveduto all’attivazione della piscina non consentendo il corretto esercizio della servitù di eduzione di acqua originariamente costituita dall’art. 1 -bis del contratto.

Con nota del 15.01.2025, la RAGIONE_SOCIALE notificava alla formale diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c.

Quindi, a causa del persistente inadempimento della convenuta, decideva di instaurare il presente giudizio al fine di ottenere la risoluzione del contratto.

Con comparsa di costituzione depositata in data 26.05.2025 si costituiva la la quale, cointestando le deduzioni della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, chiedeva il rigetto delle domande avanzate con l’atto di citazione e chiedeva lo scioglimento del contratto per mutuo recesso, con compensazione delle spese di lite.

Deduceva che nell’atto notarile di permuta di servitù del 19.6.2019 era chiaramente specificato che tale servitù era sottoposta a condizione sospensiva poi concordemente risolta tra le parti in data 09/11/2020 con atto AVV_NOTAIO ma, all’art. n. 2, a proposito di tale condizione sospensiva, si dichiarava che ‘ nelle more dell’avveramento della predetta condizione, le parti acconsentono provvisoriamente l’esercizio delle servitù di cui all’art. 1 sin da quando la piscina sarà funzionante “.
Precisava, infatti, che mai furono consegnate alla le chiavi per poter aprire il cancello esistente all’inizio della rampa carrabile, in quanto l ‘efficacia della servitù era prevista solo una volta che la piscina fosse divenuta funzionante.

Deduceva, pertanto, che il diritto di servitù non risultava ancora costituito e, non essendo legato ad una data per la realizzazione della piscina nello scavo esistente dentro proprietà , risultava difficile e pretestuoso richiedere una risoluzione come se vi fosse stata un inadempimento della .

La causa veniva istruita in via documentale.

In esito all’udienza del 10.03.2026, sostituita dal deposito di note scritte di udienza, la causa, viste le note conclusive autorizzate, veniva decisa ex art. 281 sexies c.p.c.

Il contratto del 19.6.2019, in Notar , rep.19103 racc.10190 sottoscritto tra le parti del presente giudizio va dichiarato risolto per mutuo dissenso.

Va rilevato, infatti, che parte convenuta, nella comparsa di costituzione, ha dichiarato di non opporsi allo scioglimento consensuale del vincolo negoziale, con compensazione delle spese di lite.

Nonostante parte RAGIONE_SOCIALE abbia originariamente insistito nell’atto di citazione (verbale udienza del 30.9.2025), successivamente non ha depositato note conclusive e neanche note scritte di udienza.

Il tenore dell ‘atto di citazione, dal quale si evince comunque la volontà di addivenire allo scioglimento del vincolo senza formulare domande risarcitorie, in una alla predetta condotta processuale, consente di ritenere oggetto di rinuncia le domande di parte RAGIONE_SOCIALE volte ad accertare l’inadempimento della convenuta; ciò fermo lo scioglimento del vincolo negoziale.

Superfluo, quindi, aggiungere che, comunque, nella scrittura del 2019 non vi era alcun impegno della convenuta a realizzare la piscina ivi citata , pacificamente non esistente all’epoca della sottoscrizione del contratto e non esistente oggi, e che, in atti, non vi è prova dell’esecuzione di parte RAGIONE_SOCIALE delle opere idriche di collegamento espressamente poste a carico del (proprietario) del fondo dominante.

Tenuto conto della rispettiva condotta processuale, sussistono i presupposti per compensare le spese di lite integralmente.

PQM

Il Tribunale, sentite le parti, definitivamente pronunciando, così provvede:

-dichiara lo scioglimento per mutuo dissenso dell’atto del 19.6.2019, in Notar , rep.19103 racc.10190 intercorso tra le parti del presente giudizio;

-compensa integralmente le spese di lite tra le parti.

Palermo, 16 marzo 2026.

Il AVV_NOTAIO COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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