Muro perimetrale condominiale: limiti e aperture

La Corte di Cassazione ha confermato l’illegittimità dell’apertura di un varco in un muro perimetrale condominiale realizzata da una condomina per collegare la propria unità a un immobile esterno. La decisione ribadisce che il muro perimetrale condominiale è oggetto di proprietà comune ex art. 1117 c.c. e che tale natura può essere vinta solo dal titolo originario di costituzione del condominio. L’utilizzo del muro per servire un bene estraneo al complesso condominiale eccede i limiti dell’uso lecito della cosa comune previsti dall’art. 1102 c.c., comportando l’obbligo di chiusura del passaggio e ripristino della parete.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Muro perimetrale condominiale: i limiti alle modifiche e alle aperture

L’apertura di un varco in un muro perimetrale condominiale rappresenta una delle questioni più dibattute nelle aule di giustizia. Spesso i proprietari ritengono di poter modificare liberamente le pareti che delimitano la propria unità immobiliare, ma la legge pone vincoli rigorosi a tutela della proprietà collettiva e della destinazione d’uso dei beni comuni.

Il caso: l’apertura verso un immobile estraneo

La vicenda analizzata riguarda una condomina che aveva praticato un’apertura in un muro maestro dell’edificio. Tale varco non serviva a migliorare il godimento dell’appartamento interno al condominio, bensì a creare un collegamento diretto con un immobile confinante, di proprietà del coniuge, del tutto estraneo al complesso condominiale. I vicini hanno impugnato l’opera richiedendo la chiusura del passaggio e il ripristino del muro.

La natura del muro perimetrale condominiale

Secondo l’orientamento consolidato, i muri maestri e perimetrali sono parti necessarie per l’esistenza stessa dell’edificio. L’articolo 1117 del Codice Civile stabilisce una presunzione di proprietà comune per tali elementi. Per superare questa presunzione, non è sufficiente un generico atto d’acquisto individuale, ma occorre esaminare il titolo originario che ha dato vita al condominio (il primo atto di vendita dell’originario unico proprietario).

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso della condomina, confermando la sentenza d’appello. I giudici hanno chiarito che il muro in questione, avendo funzione portante e perimetrale, appartiene pro quota a tutti i condomini. La ricorrente non è stata in grado di esibire un titolo idoneo a dimostrare la proprietà esclusiva della struttura muraria.

I limiti dell’articolo 1102 c.c.

L’uso della cosa comune è disciplinato dall’articolo 1102 c.c., che permette al singolo di apportare modifiche a proprie spese, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso. Tuttavia, creare un accesso a favore di un immobile estraneo al condominio costituisce un’alterazione della destinazione del muro. In questo modo, si impone un peso (una servitù) sul bene comune a vantaggio di un terzo, attività che eccede i poteri del singolo condomino.

Le motivazioni

Le motivazioni della sentenza si fondano sulla mancata prova di un titolo contrario che escludesse la natura condominiale del muro. La Corte ha precisato che l’indicazione nell’atto d’acquisto di un appartamento “composto da strutture portanti” non equivale al trasferimento della proprietà esclusiva delle stesse, ma è solo una descrizione tecnica dell’immobile. Inoltre, l’apertura di un varco verso una proprietà aliena al condominio viola il principio di solidarietà condominiale, poiché asserve una parte comune a un interesse estraneo alla comunità dei proprietari, alterando l’equilibrio dei diritti coesistenti.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dai giudici di legittimità confermano che ogni intervento sul muro perimetrale condominiale deve essere valutato con estrema cautela. Se l’opera mira a collegare il condominio con l’esterno o con proprietà non facenti parte del medesimo complesso, l’intervento è da considerarsi illegittimo. La conseguenza inevitabile è la condanna alla riduzione in pristino, ovvero l’obbligo di murare nuovamente l’apertura a spese del responsabile, ripristinando l’integrità architettonica e strutturale dell’edificio.

Posso aprire una porta nel muro condominiale per collegare due appartamenti in palazzi diversi?
No, l’apertura di un varco in un muro comune per servire un immobile estraneo al condominio è illegittima perché altera la destinazione del bene e viola i limiti dell’uso della cosa comune previsti dal codice civile.

Come si supera la presunzione che un muro sia condominiale?
È necessario esibire il titolo d’acquisto originario che ha costituito il condominio, dimostrando che il costruttore o l’unico proprietario iniziale si era riservato espressamente la proprietà esclusiva di quel muro.

Cosa succede se apro un varco abusivo in un muro maestro?
Il condominio o i singoli condomini possono agire in giudizio per ottenere la riduzione in pristino, obbligando il responsabile a chiudere il varco e ricostruire il muro a proprie spese, oltre al risarcimento danni.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32432 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32432 Anno 2023

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6856/2021 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME

-ricorrente contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME

-controricorrenti- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA n. 2249/2020 depositata il 12/08/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/11/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

NOME COGNOME ha proposto ricorso articolato in quattro motivi avverso la sentenza n. 2249/2020 della Corte d’appello di Bologna, depositata il 12 agosto 2020.

Resistono con controricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME.

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, 4 -quater , e 380 bis.1, c.p.c., nel testo applicabile ratione temporis ex art. 35 del d.lgs. n. 149 del 2022.

Le parti hanno depositato memorie.

La Corte d’appello di Bologna ha accolto l’appello avanzato da NOME COGNOME e NOME COGNOME contro la sentenza resa in data 21 maggio 2018 dal Tribunale di Piacenza e, in accoglimento della domanda spiegata dai medesimi signori COGNOME e COGNOME, ha dichiarato illegittimo il passaggio aperto da NOME COGNOME nel muro comune dell’edificio del INDIRIZZO verso il suo appartamento ed a vantaggio del confinante appartamento del marito NOME COGNOME , condannando la COGNOME alla riduzione in pristino. Il Tribunale di Piacenza aveva respinto la domanda ‘stante l’insussistenza della natura condominiale del muro in questione’.
Il primo motivo del ricorso di NOME COGNOME denuncia ‘l’omesso esame di un fatto decisivo in violazione dell’articolo 100 c.p.c. ed in relazione all’art 1117 c.c. con riferimento alla omessa valutazione della proprietà esclusiva del bene attribuito con atto pubblico rispetto all’interesse ad agire di parte appellante e conseguente legittimazione all’ampliamento della apertura già in essere sul muro perimetrale’. Si critica il passaggio della sentenza d’appello secondo cui un ‘muro portante perimetrale’ è parte ‘necessariamente condominiale’. La ricorrente pone a fondamento della sua censura, in quanto titolo
idoneo a derogare alla ‘presunzione’ di condominialità ex art. 1117 c.c., il ‘ Rogito BBC/ COGNOME COGNOME del 01.02.1991 a repertorio Dott. AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO n. 19004′, nel quale si attribuiva ‘lla signora COGNOME NOME NOME NOME le sotto descritte porzioni immobiliari facenti parte di un fabbricato ad uso abitazione denominato RAGIONE_SOCIALE .RAGIONE_SOCIALE e precisamente un appartamento posto al piano terreno, in corso di costruzione, composto da strutture portanti”. Si sostiene che ‘l summenzionato titolo d’acquisto della proprietà datato 1991 attesta come in capo alla Sig. ra COGNOME si sia, eventualmente e successivamente, consolidato l’acquisto dell’appartamento e delle strutture portanti, ben 24 anni prima non solo della data di iscrizione a ruolo della causa in primo grado, ma anche della richiesta di ATP, con tutte le conseguenze in materia di eventuale acquisto per usucapione, già argomentate in atti’.
Il secondo motivo del ricorso di NOME COGNOME deduce ‘omesso esame di un fatto decisivo ex articolo 360 c.p.c. comma 3 e 5 in violazione degli articoli 183 c.p.c. e 345 c.p.c. in relazione all’art. 1117 c.c., 1102 c.c., all’art 100 c.p.c. con riferimento alla omessa valutazione e conseguente omessa pronuncia della inammissibilità dell’atto di appello in relazione al divieto di domande nuove ed eccezioni in relazione alle nuova domanda di accertamento della proprietà del muro de quo e di legittimazione ad causam degli appellanti svolta in via pregiudiziale in sede di appello, anche in relazione o alla richiesta di chiusura dell’apertura asseritamente illegittimamente aperta’. Si sostiene che solo con l’atto di appello sia stato ‘richiesto l’accertamento, in via pregiudiziale -ai fini del conseguente riconoscimento della legittimazione ad causam degli appellanti -della natura condominiale del muro maestro perimetrale di cui è causa’.
Il terzo motivo di ricorso denuncia ‘omesso esame di un fatto decisivo ex art 360 c.p.c. comma 3 per erronea e omessa valutazione dell’art. 1117 c.c. in relazione all’art. 1102 c.c. rispetto al titolo’. La sentenza della Corte di Bologna risulterebbe altresì ‘viziata ove contesta alla ricorrente l’abuso dell’art 1102 c.c. omettendo di valutare sul punto il titolo d’acquisto … da parte della ricorrente, tale circostanza è documentale e comporta l’esclusione di aggravio di servitù’.
4.1. I primi tre motivi di ricorso, da esaminare congiuntamente, sono del tutto infondati per le ragioni di seguito esposte.

4.2. La motivazione in diritto della sentenza impugnata va soltanto corretta, ex art. 384, comma 4, c.p.c., per affermare che i muri maestri o perimetrali, come le facciate di prospetto, di un edificio condominiale, sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell’art. 1117, n. 1, c.c., sempre che non risulti il contrario dal titolo (cfr. Cass. n. 16953 del 2022; n. 19215 del 2016; n. 4430 del 2012; n. 5948 del 1998; n. 1593 del 1973; n. 3133 del 1971).

L’art. 1117 c.c., invero, non contempla parti ‘necessariamente condominiali’, in quanto l’elencazione dei beni in esso contenuta può sempre essere derogata dal titolo, essendo consentito all’autonomia privata di disporre espressamente, al momento stesso della formazione del RAGIONE_SOCIALE, un diverso regolamento delle parti di uso comune (altro significando il regime inderogabile di indivisibilità che l’art. 1119 c.c. contempla per i patti che intendano poi, dopo che il RAGIONE_SOCIALE si sia formato, assoggettare a divisione le cose comuni).
4.3. La sentenza impugnata ha peraltro riformato la decisione di primo grado affermando la natura comune del muro per cui è causa, non avendo NOME COGNOME provato un titolo idoneo a superare la presunzione dell’articolo 1117 c.c.

È noto che l’individuazione delle parti comuni (nella specie, i muri maestri o perimetrali) operata dall’art. 1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del RAGIONE_SOCIALE per effetto del frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali. Tale ‘presunzione’ -che si sostanzia, nelle specie, nell’essere i muri maestri o perimetrali necessari all’uso comune -dispensa il RAGIONE_SOCIALE o i singoli condomini dalla prova del diritto, essendo, piuttosto, onere del singolo condomino che pretenda l’appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell’art. 1117 c.c. di dare prova della sua asserita proprietà individuale, senza che, tuttavia, a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ove non si tratti dell’atto costitutivo del RAGIONE_SOCIALE, ma di alienazione compiuta dall’iniziale unico proprietario che non si era riservato l’esclusiva titolarità del bene. Una volta che, in difetto di titolo derogatorio, sia sorta la comproprietà delle parti comuni dell’edificio indicate nell’art 1117 c.c., per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto di proprietà esclusiva -i quali comprendono “pro quota”, senza bisogno di specifica indicazione, le parti comuni -la situazione condominiale è opponibile ai terzi dalla data dell’eseguita formalità (tra le tante, Cass. n. 3852 del 2020).
Le censure sollevate da NOME COGNOME non si pongono, allora, il problema di individuare, per superare eventualmente la presunzione di condominialità, quel determinato titolo che aveva dato luogo alla formazione del RAGIONE_SOCIALE per effetto del primo frazionamento del complesso in proprietà individuali. I controricorrenti espongono che il RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO Caorso era sorto, in realtà, con l’alienazione in favore di NOME COGNOME dalla RAGIONE_SOCIALE

RAGIONE_SOCIALE, originaria unica proprietaria indivisa del febbricato, a mezzo rogito AVV_NOTAIO in data 11 dicembre 1990, trascritto il 21 dicembre 1990.

Già in tale prospettiva, non riveste alcun rilievo decisivo ai fini della cassazione dell’impugnata sentenza quanto stabilito nel ‘ Rogito BBC/COGNOME COGNOME del 01.02.1991 a repertorio Dott. AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO n. 19004′, nel quale si attribuiva ‘lla signora COGNOME NOME NOME NOME le sotto descritte porzioni immobiliari facenti parte di un fabbricato ad uso abitazione denominato RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE … e precisamente un appartamento posto al piano terreno, in corso di costruzione, composto da strutture portanti”. Non è per nulla dirimente il riferimento al titolo di acquisto COGNOME, essendo piuttosto da accertare se nel titolo originario di costituzione del RAGIONE_SOCIALE vi fosse una eventuale chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente all’iniziale unica titolare del complesso RAGIONE_SOCIALE la proprietà del muro, di modo che la stessa avrebbe poi potuto validamente disporre del bene in favore dei propri successivi aventi causa. La mancata prova al riguardo resta a carico di chi pretende l’appartenenza esclusiva del bene compreso tra quelli elencati dall’art. 1117 c.c., come si è già detto: in difetto di tale prova, infatti, deve essere affermata l’appartenenza del suddetto bene indistintamente a tutti i condomini (Cass. n. 3852 del 2020; n. 11195 del 2010; n. 5633 del 2002; n. 8152 del 2001; n. 4953 del 2001).
4.4. D’altro canto, e del tutto incidentalmente, pur volendosi intendere l’atto RAGIONE_SOCIALE come atto costitutivo del RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO, esso neppure rivela la portata negoziale per elevarsi a titolo contrario ex art. 1117 c.c., atteso che l’acquisto dell’appartamento ‘composto da strutture portanti” non appare diretta a trasferire all’acquirente la proprietà

esclusiva delle ‘strutture portanti’, quanto piuttosto soltanto espressione del principio accessorium sequitur principale operante per le parti comuni ex art. 1117 (e 1118) c.c., necessarie per la struttura o destinate per la funzione al servizio degli immobili in proprietà solitaria (Cass. n. 4931 del 1993; Cass. n. 22361 del 2011).

4.5. Il riferimento poi ad un ‘eventuale acquisto per usucapione’ è inammissibile, in quanto la questione non è esaminata nella sentenza impugnata e la ricorrente non indica, agli effetti dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., ‘come’ e ‘quando’ avesse utilmente sottoposto al contradittorio una sua domanda o eccezione riconvenzionale di usucapione, né potendosi al riguardo svolgere nuovi accertamenti di fatto nel giudizio di cassazione.

4.6. Ritenuta la natura condominiale del muro oggetto di lite, è conseguente il riconoscimento della illegittimità dell’apertura in essa praticata per realizzare un collegamento, come accertato in fatto, con un immobile estraneo al RAGIONE_SOCIALE COGNOME (nella specie, di proprietà COGNOME). La decisione della Corte di Bologna è conforme all’orientamento giurisprudenziale consolidato, secondo cui la cosa comune, ai sensi dell’art. 1102 c.c., può essere utilizzata dal condomino anche in modo particolare e diverso dal suo normale uso se ciò non alteri l’equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri e non determini pregiudizievoli invadenze dell’ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari. E’ giusto ricordare che, mentre ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, nel rispetto della sua destinazione, per ricavarne maggiore vantaggio nel godimento di un’unità immobiliare già strutturalmente e funzionalmente collegata al bene comune, ove si crei un accesso nel muro comune in favore di immobile non collegato ex art. 1117 c.c. alla comproprietà del primo si eccede dai limiti
segnati dall’art. 1102 c.c. potendo discendere, nel concorso degli altri requisiti di legge, l’usucapione di una servitù a carico della proprietà condominiale (cfr. Cass. n. 5060 del 2020). L’accertamento del superamento dei limiti imposti dall’art. 1102 c.c. al condomino, che si assuma abbia alterato, nell’uso della cosa comune, la destinazione della stessa, ricollegandosi all’entità e alla qualità dell’incidenza del nuovo uso, è comunque riservato al giudice di merito e, come tale, non è censurabile in sede di legittimità.
4.7. E’ infine infondata pure la questione sulla novità della domanda di accertamento della proprietà del muro, in quanto la pretesa azionata da un condomino in base al disposto dell’art. 1102 c.c., ed avente quale fine il ripristino dello “status quo ante” di una cosa comune illegittimamente alterata da altro condomino, ha natura reale, in quanto si fonda inevitabilmente sull’accertamento dei limiti del diritto di comproprietà su un bene, e rientra nel novero delle azioni relative ai diritti autodeterminati, individuati sulla base del bene che ne forma l’oggetto, nel senso che la relativa “causa petendi” s’identifica con lo stesso diritto di comproprietà sul bene comune, la cui verifica è compresa nel principio generale dettato da tale norma e perciò deve guidare l’indagine giudiziale sulla verifica delle condizioni di liceità del mutamento d’uso, anche agli effetti degli artt. 183 e 345 c.p.c. (cfr. Cass. n. 2002 del 2020).
5. Il quarto motivo del ricorso di NOME COGNOME lamenta l’omessa valutazione di un punto decisivo della controversia, nonché la violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., per avere la sentenza d’appello compensato le spese del doppio grado di giudizio senza alcuna motivazione, ‘non potendo certo ritenersi soddisfatto tale obbligo con la non meglio precisata indicazione di giusti motivi che non potevano essere ricavati dall’esito complessivo della lite, che vede soccombente parte appellante, in entrambi i gradi di giudizio, in
merito alla liquidazione del danno subito che non risulta essere stato né provato né documentato’.

5.1. Questo motivo è inammissibile, in quanto NOME COGNOME è risultata in parte soccombente rispetto alle domande di NOME COGNOME e NOME COGNOME (in particolare, sulla domanda di riduzione in pristino), sicché questi ultimi, in forza dell’art. 91 c.p.c., comunque non possono essere condannati, neppure per una minima quota, al pagamento delle spese processuali (Cass. Sezioni Unite, nn. 27172, n. 32061 e n. 32906 del 2022); né, in ipotesi di accoglimento soltanto di alcune delle domande cumulate dall’attore e di compensazione delle spese disposta dal giudice di merito, il convenuto può invocare il sindacato di legittimità sulla determinazione proporzionale delle quote in cui le spese processuali debbono ripartirsi o compensarsi tra le parti, ai sensi dell’art. 92, comma 2, c.p.c. (Cass. n. 2149 del 2014).
6. Il ricorso di NOME COGNOME va perciò rigettato, regolandosi secondo soccombenza in favore dei controricorrenti le spese del giudizio di cassazione nell’importo liquidato in dispositivo a carico della ricorrente.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi € 3.000,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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