Muro di contenimento: quando si applicano le distanze

Una società immobiliare ha citato in giudizio il proprietario di un’attività confinante, contestando la legittimità di un muro di confine. La società sosteneva che si trattasse di un muro di contenimento di un terrapieno artificiale, quindi soggetto alle distanze legali. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito. È stato stabilito che, poiché il dislivello tra i terreni era naturale e non creato artificialmente, il muro fungeva da semplice recinzione e non poteva essere considerato una “costruzione” ai fini dell’applicazione delle norme sulle distanze.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Muro di contenimento: la Cassazione chiarisce quando si applicano le distanze legali

La costruzione di un muro sul confine tra due proprietà è una delle fonti più comuni di controversie legali. La questione centrale riguarda spesso la sua qualificazione giuridica: si tratta di un semplice muro di cinta o di un vero e proprio muro di contenimento? La risposta a questa domanda è cruciale, poiché determina l’obbligo di rispettare le distanze legali previste per le costruzioni. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è tornata sul tema, offrendo un’importante precisazione sulla base di un criterio fondamentale: la natura, naturale o artificiale, del dislivello del terreno.

Il Contesto: La Controversia sul Muro al Confine

Una società immobiliare citava in giudizio il titolare di un’impresa di autolavaggio confinante. Oggetto del contendere era un muro eretto al confine tra le due proprietà. Secondo l’attrice, tale muro era stato realizzato a una distanza illegale dal proprio edificio, in quanto fungeva da sostegno per un piazzale sopraelevato, costruito artificialmente per ospitare l’impianto di autolavaggio. La richiesta era, quindi, quella di condannare il vicino a “regolarizzare le distanze”.

Il Giudizio di Merito: Dislivello Naturale vs Artificiale

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno respinto la domanda della società immobiliare. Attraverso una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU), era emerso un dato di fatto decisivo: il dislivello tra i due fondi era una caratteristica naturale e preesistente del terreno. Il proprietario dell’autolavaggio non aveva artificialmente innalzato il proprio piano di campagna, ma si era limitato a sostituire il terreno naturale con materiali inerti più adatti a sostenere le nuove costruzioni. Di conseguenza, i giudici di merito hanno concluso che il muro, pur contenendo di fatto il terreno, non poteva essere qualificato come una “costruzione” soggetta alle norme sulle distanze, ma come un semplice muro di confine su un dislivello naturale.

La Decisione della Cassazione sul muro di contenimento

La società immobiliare ha proposto ricorso in Cassazione, basandolo su due motivi principali, entrambi respinti dalla Suprema Corte.

Il Primo Motivo: La Definizione nella Pratica Edilizia

La ricorrente sosteneva che il vicino, nella Dichiarazione di Inizio Attività (DIA) presentata al Comune, avesse definito l’opera come “muro di contenimento”, e che tale dichiarazione avesse valore di confessione. La Cassazione ha ritenuto il motivo infondato. Ha chiarito che la definizione tecnica di un’opera in un documento amministrativo non costituisce una confessione su una circostanza di fatto sfavorevole, ma rappresenta una valutazione tecnica e giuridica che non vincola il giudice civile. Ciò che conta è l’accertamento fattuale, e nel caso specifico era stato provato che il dislivello era naturale.

Il Secondo Motivo: La Violazione delle Distanze Legali (art. 873 c.c.)

Con il secondo motivo, la società ha tentato di rimettere in discussione la natura del muro, insistendo sulla sua funzione di contenimento di una massa di materiale artificiale. La Corte ha dichiarato questo motivo in parte inammissibile e in parte infondato. Inammissibile perché chiedeva alla Cassazione una nuova valutazione dei fatti, preclusa in sede di legittimità. Infondato perché ha ribadito un principio consolidato in giurisprudenza.

Le Motivazioni

La Corte ha spiegato che la distinzione fondamentale risiede nell’origine del dislivello tra i fondi. Un muro di cinta, anche se assolve a una funzione di contenimento, non è soggetto alle distanze legali quando il dislivello che fronteggia è di origine naturale. In questa ipotesi, il muro serve principalmente a delimitare la proprietà. La situazione cambia radicalmente quando il dislivello è stato creato artificialmente dall’uomo, ad esempio tramite un terrapieno. Solo in questo secondo caso, il muro, oltre a delimitare il confine, assume la funzione essenziale di sostenere una costruzione artificiale e, pertanto, deve essere esso stesso considerato una costruzione ai sensi dell’articolo 873 del Codice Civile, con il conseguente obbligo di rispettare le distanze legali.
Poiché nel caso esaminato i giudici di merito avevano accertato, con pronunce conformi, che l’andamento altimetrico del terreno non era stato modificato dall’intervento edilizio, la conclusione non poteva che essere il rigetto del ricorso.

Le Conclusioni

Questa ordinanza rafforza un principio di grande importanza pratica per i proprietari di immobili. La qualificazione di un muro di confine come costruzione soggetta a distanze non dipende dal semplice fatto che esso contenga della terra, ma dalla causa del dislivello. Se il dislivello è una conformazione naturale del suolo, il muro è considerato di cinta e non deve rispettare le distanze. Se, invece, un proprietario modifica artificialmente la quota del proprio terreno creando un dislivello prima inesistente, il muro necessario a sostenerlo diventa a tutti gli effetti una costruzione e deve rispettare le normative vigenti in materia di distanze tra edifici.

Un muro che separa due terreni con un dislivello naturale deve rispettare le distanze legali?
No. Secondo la Corte, un muro di cinta costruito su un dislivello naturale preesistente non è considerato una “costruzione” ai fini delle distanze legali, anche se di fatto svolge una funzione di contenimento.

La definizione di un’opera data in una pratica edilizia è vincolante per il giudice in una causa civile?
No. La Corte ha stabilito che la definizione tecnica di un’opera in un documento amministrativo (come definire un muro “di contenimento” in una DIA) non costituisce una confessione e non vincola il giudice, il quale deve basare la sua decisione sull’effettivo stato dei luoghi e sulle prove raccolte.

Quando un muro di confine diventa una costruzione soggetta a distanze?
Un muro di confine viene equiparato a una costruzione, e quindi deve rispettare le distanze, solo quando il dislivello tra i due fondi è stato creato artificialmente dall’opera dell’uomo. In tale ipotesi, il muro assolve anche alla funzione di sostegno e contenimento del terrapieno artificiale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 33110 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 33110 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 31178/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME -domicilio digitale alla PEC: EMAIL–

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME domicilio digitale alla PEC: EMAIL–

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO BRESCIA n. 295/2020 depositata il 04/03/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Come emerge dalla sentenza della Corte d’Appello di Brescia soggetta a ricorso per cassazione, RAGIONE_SOCIALE aveva convenuto in

giudizio avanti al Tribunale di Brescia AVV_NOTAIO, titolare dell’omonima impresa di autolavaggio, lamentando che questi aveva realizzato sul proprio fondo un piazzale sopraelevato, con costruzione di un impianto di autolavaggio e relativa strada di accesso, e un muro alto circa m.1,20-1,50, delimitante il confine tra le proprietà, siti a distanza illegale rispetto all’edificio preesistente – una stalla – sulla proprietà dell’RAGIONE_SOCIALE. RAGIONE_SOCIALE aveva chiesto la condanna della controparte ‘a regolarizzare le distanze’ tra le proprietà.
Costituitosi il contraddittorio, il Tribunale di Brescia, disposta una consulenza tecnica d’ufficio, aveva respinto la domanda dell’RAGIONE_SOCIALE, ritenendo che il muro realizzato da NOME COGNOME tra i fondi fosse da considerare muro di confine, essendo stato accertato che l’andamento altimetrico del piano di campagna sul quale sorgeva il piazzale di autolavaggio non era stato modificato.

La Corte d’Appello di Brescia, adita dall’RAGIONE_SOCIALE, aveva confermato la sentenza di primo grado sottolineando, in particolare, che la CTU esperita, non adeguatamente contrastata dalle considerazioni tecniche del CTP dell’appellante, aveva evidenziato che il piano del fondo di proprietà COGNOME era in effetti naturalmente più alto del fondo confinante nel fronte corrispondente al capannone di proprietà dell’RAGIONE_SOCIALE, verso il quale il terreno scendeva con una scarpatella grossomodo parallela al fronte del capannone stesso; a seguito dell’intervento di realizzazione del piazzale, della strada e dell’autolavaggio i livelli del terreno di proprietà di NOME COGNOME non erano stati artificialmente modificati e non vi erano state quindi alterazioni delle quote del fondo; <> NOME COGNOME <> con materiali inerti. La Corte aveva rilevato altresì che la società appellante non aveva dato prova alcuna
dell’asserita posizione originaria dei fondi all’incirca alla stessa quota, disattendendo il disposto dell’art.2697 c.c.

Propone ricorso per cassazione RAGIONE_SOCIALE, affidato a due motivi.

Vi è controricorso di NOME COGNOME.

Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il controricorrente NOME COGNOME ha contestato la ritualità della procura rilasciata al difensore dalla controparte, perché a firma di COGNOME NOME: il controricorrente sottolinea che nei precedenti gradi di giudizio la sottoscrizione della procura risultava riferibile al legale rappresentante di RAGIONE_SOCIALE, identificato quale ‘COGNOME NOME‘ e non a ‘COGNOME NOME‘.

Il rilievo è all’evidenza infondato: il codice fiscale del legale rappresentante della società ricorrente, sottoscrittore delle procure rilasciate al difensore nei diversi gradi di merito e di legittimità del giudizio è infatti lo stesso e ciò dimostra che si tratta dello stesso soggetto.

In ogni caso, sia per la collocazione della procura, in calce al ricorso, sia per il suo contenuto, che indica come controparte <> e definisce l’oggetto del giudizio come <>, non vi è motivo di dubitare che ‘COGNOME NOME‘, che ha rilasciato la procura speciale per il giudizio di cassazione sia lo stesso ‘COGNOME NOME‘ che aveva rilasciato procura per i giudizi di merito, come l’identità del codice fiscale, del resto, conferma -cfr., sul punto, Cass. SU n.36057/2022-.
Con un primo motivo di ricorso RAGIONE_SOCIALE lamenta una <<Erronea qualificazione giuridica della dichiarazione

contenuta nella DIA proposta dal resistente. Violazione e/o falsa applicazione degli art.22-23 TU Edilizia (d. lgs. n.300/2001).

NOME COGNOME aveva definito nella Dichiarazione d'Inizio Attività presentata al Comune di Piancamuno il muro di cui si discute come muro di contenimento. Secondo il CTU (e i Giudici di merito) la definizione utilizzata dal privato nella DIA avrebbe valenza solo amministrativa ma, secondo la ricorrente, questa affermazione non sarebbe accettabile; ne conseguirebbe che la funzione di contenimento dichiarata nella DIA, oltre ad avere effetto verso l'amministrazione e verso i terzi, <>.
Il motivo è infondato.

La ricorrente sembrerebbe voler attribuire alla dichiarazione contenuta nella DIA una natura confessoria: ciò evidentemente non può essere perché la definizione del muro di cui si discute come di cinta o di contenimento, definizione che si inserisce nell’iter amministrativo legittimante l’intervento edile, non costituisce il riconoscimento di una circostanza di fatto -valorizzabile in senso sfavorevole al dichiarante- ma implica valutazioni di carattere tecnico e giuridico sulle caratteristiche costruttive e funzionali del manufatto che non hanno effetto vincolante nemmeno per la PA. La dichiarazione contenuta nella DIA avrebbe potuto al più offrire, se adeguatamente supportata da altri elementi istruttori, argomenti di prova sulle caratteristiche dell’intervento edificatorio posto in essere ma non era certo determinante di per sé e non è stata in concreto valorizzata nel senso indicato dai Giudici di merito, che hanno ritenuto invece decisiva la circostanza che tra i fondi vi era certamente un dislivello naturale da sempre, non modificato artificialmente dall’intervento posto in essere dal controricorrente.
Non appare perciò ipotizzabile nell’attività valutativa dei Giudici di merito alcuna violazione delle norme di legge richiamate: la doglianza

della ricorrente mira nella sostanza a provocare una rivalutazione, preclusa in sede di legittimità -tanto più in presenza di due sentenze di merito, di primo e di secondo grado, conformi, con conseguente operatività del disposto dell’art.348 ter u.c. c.p.c. applicabile ratione temporis -, degli elementi istruttori acquisiti in senso favorevole ad RAGIONE_SOCIALE; ciò è in evidente contrasto, infatti, con l’insegnamento di questa Corte secondo il quale <> -così Cass. n.32505/2023; cfr. anche, tra le altre, Cass. n.10927/2024; Cass. n.20553/2021-.
Con il secondo motivo di critica RAGIONE_SOCIALE lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art.873 c.c.

Il muro realizzato sarebbe, secondo la ricorrente, da definire come di contenimento, perché serviva per contenere da eventuali crolli e stabilizzare una massa di materiale che costituiva la base di appoggio del piazzale artificiale da realizzarsi intorno agli impianti di autolavaggio, che erano supportati da una base di cemento del tutto artificiale.

Il motivo è in parte inammissibile, in parte infondato.

Non è propriamente la violazione dell’art.873 c.c. che la ricorrente lamenta ma la valutazione dello stato dei luoghi operata dai Giudici di

merito con il supporto della consulenza tecnica d’ufficio, in base alla quale si è accertato, con pronunce concordi in primo e in secondo grado, che non vi è stata modifica del livello altimetrico del fondo di proprietà di NOME COGNOME in rapporto al fondo di proprietà dell’RAGIONE_SOCIALE e che, nonostante la sostituzione di terreno naturale con inerti necessari per poter costruire l’autolavaggio, il muro di cui si discute contribuisce a contenere un dislivello naturale, da sempre esistente tra i fondi di proprietà delle parti.
La diversa prospettazione della natura del muro come di contenimento di un innalzamento artificiale si dovrebbe derivare infatti dalle sole affermazioni della ricorrente, che richiama genericamente documenti prodotti in primo grado senza allegarli né illustrarli nel motivo di ricorso, con violazione del disposto dell’art.366 n.6 c.p.c., e che offre un’interpretazione degli elementi istruttori contraria -inammissibilmente, per le stesse considerazioni svolte sopra a sostegno del rigetto del primo motivo di ricorso- a quella dei Giudici di merito, secondo cui la necessità di livellare tutta l’area attorno all’autolavaggio -per il quale non è contestato che sia a distanza legale dalla stalla- avrebbe comportato logicamente la necessità di un riempimento artificiale verso il confine con la sua proprietà.
Il motivo è altresì infondato, perché non tiene conto dell’insegnamento di questa Corte di legittimità, più volte ribadito, secondo cui in tema di muri di cinta, solo qualora l’andamento altimetrico di due fondi limitrofi sia stato artificialmente modificato, così da creare tra essi un dislivello che prima non esisteva, il muro di cinta viene ad assolvere, oltre alla funzione sua propria di delimitazione tra le proprietà, anche quella di sostegno e contenimento del terrapieno creato dall’opera dell’uomo; conseguentemente, in tale ipotesi, esso va equiparato ad una costruzione in senso tecnico-giuridico agli effetti delle distanze legali ed è assoggettato al rispetto delle distanze stesse -così, di recente, Cass.
n.16975/2023; cfr. anche Cass. n.14710/2019-. Ne consegue che, in ipotesi di dislivello naturale, il muro di cinta non diventa di contenimento quando, anche tenuto conto degli eventuali interventi edili posti in essere dai proprietari confinanti, l’andamento altimetrico dei fondi rimanga comunque invariato.

In conclusione, il ricorso deve essere respinto.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

Sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

PQM

La Corte rigetta il ricorso.

RAGIONE_SOCIALE al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e le liquida in complessivi € 4.000,00 per compensi, oltre alle spese forfetarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00 ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, il 18 giugno 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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