Muro di cinta: come obbligare il vicino a pagare

Un proprietario ha citato in giudizio la società vicina per ottenere il suo contributo alla costruzione di un muro di cinta comune. I tribunali di merito avevano respinto la richiesta per mancanza di interesse ad agire, non essendo il muro ancora costruito. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 33192/2023, ha ribaltato la decisione. Ha stabilito che il diritto a costringere il vicino a contribuire alle spese per un muro di cinta, previsto dall’art. 886 c.c., può essere esercitato anche prima dell’inizio dei lavori, poiché si tratta di un’obbligazione di contribuzione e non di mero rimborso. La Corte ha inoltre annullato la decisione che riconosceva una servitù di passaggio sul fondo del ricorrente, per mancanza dei presupposti legali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Muro di cinta: quando il vicino è obbligato a contribuire alle spese?

La costruzione di un muro di cinta per separare due proprietà è una situazione comune, ma spesso fonte di disaccordo, specialmente riguardo alla ripartizione dei costi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali, stabilendo che è possibile obbligare il vicino a contribuire alla spesa anche prima che i lavori siano iniziati. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti del Caso

La vicenda nasce dalla richiesta di un proprietario di accertare il suo diritto a costruire un muro sul confine con la proprietà di una società vicina. Il proprietario chiedeva inoltre che la società fosse condannata a rimborsargli la metà del costo di costruzione. La società si opponeva, sostenendo che non vi fosse un reale interesse ad agire da parte del vicino, dato che non aveva mai negato il suo diritto di costruire. Inoltre, in via riconvenzionale, la società chiedeva di accertare l’esistenza di una servitù di passaggio a suo favore sul fondo del vicino, costituitasi per “destinazione del padre di famiglia”.
Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano dato torto al proprietario sulla questione del muro, ritenendo la sua domanda inammissibile perché basata su una spesa non ancora sostenuta. Avevano invece accolto la domanda della società, riconoscendo la servitù di passaggio.

La Decisione della Corte di Cassazione

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha ribaltato completamente il verdetto dei giudici di merito su entrambi i punti principali. Ha accolto il ricorso del proprietario, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte d’Appello per una nuova valutazione basata sui principi di diritto enunciati.

Le Motivazioni: Il Diritto al Muro di Cinta e i Limiti della Servitù

Le motivazioni della Corte sono di grande interesse pratico e chiariscono due aspetti fondamentali del diritto immobiliare.

Il Diritto alla Contribuzione per il Muro di Cinta è Azionabile Subito

Il punto centrale della decisione riguarda l’interpretazione dell’articolo 886 del codice civile. La Corte ha spiegato che la norma non conferisce un semplice diritto al rimborso di spese già sostenute, ma un vero e proprio diritto a costringere il vicino a contribuire per metà nella spesa di costruzione.
Questo significa che il diritto sorge non dopo aver costruito e pagato, ma nel momento in cui si manifesta la volontà di costruire il muro di cinta. Si tratta di un’obbligazione propter rem, legata alla proprietà stessa, che può essere fatta valere in anticipo per garantire la partecipazione del vicino. Attendere la fine dei lavori per chiedere il rimborso esporrebbe il proprietario al rischio di un’azione possessoria da parte del vicino che contesti l’opera. Pertanto, l’interesse ad agire in giudizio per accertare tale diritto e ottenere una condanna alla contribuzione è concreto e attuale fin da subito.

I Requisiti Inderogabili per la Servitù per Destinazione del Padre di Famiglia

La Corte ha anche demolito la tesi della servitù di passaggio. Per la costituzione di una servitù per “destinazione del padre di famiglia” (art. 1062 c.c.), la legge richiede un presupposto essenziale: che i due fondi, al momento della loro separazione, appartenessero a un unico proprietario.
Nel caso di specie, al momento della divisione, un fondo era di proprietà esclusiva di una persona, mentre l’altro era in comproprietà tra due persone. Questa mancanza di una titolarità unica e identica su entrambi i fondi prima della separazione è un ostacolo insormontabile alla nascita della servitù con questa modalità.
Inoltre, la Corte ha ribadito che la servitù deve manifestarsi attraverso opere visibili e permanenti (art. 1061 c.c.). Un semplice cancello che dà accesso a un cortile sterrato, usato promiscuamente per il parcheggio, non costituisce un’opera con la specifica destinazione di servire un fondo a discapito dell’altro. Manca quel quid pluris, ovvero quel segno inequivocabile di asservimento, necessario per legge.

Le Conclusioni

Questa ordinanza della Cassazione offre due importanti insegnamenti:
1. Chi intende costruire un muro di cinta sul confine può agire in giudizio per obbligare il vicino a contribuire alla metà delle spese prima di avviare i lavori, senza dover anticipare l’intera somma.
2. La costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia è soggetta a requisiti molto stringenti, tra cui l’originaria appartenenza di entrambi i fondi a un unico proprietario, che devono essere provati rigorosamente.

Posso obbligare il mio vicino a pagare la sua metà per la costruzione di un muro di cinta prima di iniziare i lavori?
Sì. La Corte di Cassazione ha chiarito che l’art. 886 del codice civile conferisce il diritto di ‘costringere’ il vicino a ‘contribuire’ alla spesa, non un semplice diritto al ‘rimborso’. Questo diritto può essere esercitato in via giudiziaria anche prima dell’effettiva costruzione del muro.

Cosa serve per creare una servitù di passaggio per ‘destinazione del padre di famiglia’?
Secondo la sentenza, sono necessari due requisiti fondamentali: 1) I due fondi (quello servente e quello dominante) dovevano appartenere allo stesso e unico proprietario prima della loro divisione. 2) Devono esistere opere visibili e permanenti che manifestino in modo inequivocabile il rapporto di servizio di un fondo a favore dell’altro.

Un cancello e un cortile usati per il parcheggio sono sufficienti a dimostrare l’esistenza di una servitù di passaggio?
No. La Corte ha stabilito che un cancello che consente l’accesso a un cortile sterrato, anche se usato per parcheggiare, non costituisce di per sé un’opera visibile e permanente specificamente destinata all’esercizio di una servitù a favore di un fondo e a carico dell’altro. Manca la prova di una destinazione specifica e inequivocabile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 33192 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 33192 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16089/2019 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, elett.te domiciliato in Rivarolo Canavese INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE, che lo rappresenta e difende per procura a margine del ricorso,

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), che la rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) per procura in calce al controricorso,

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di TORINO n.2111/2018 depositata il 17.12.2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24.11.2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 20.11.2012 NOME NOME, proprietario del fabbricato residenziale sito in Vercelli, INDIRIZZO, con annesso cortile (mappale 125 del catasto urbano), acquistato da COGNOME NOME e COGNOME NOME con atto del AVV_NOTAIO del 19.9.1990, rep. n. 328, conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Vercelli la RAGIONE_SOCIALE, proprietaria del fabbricato già adibito a magazzino con annesso cortile confinante (mappale 126 del catasto urbano), acquistato da COGNOME NOME, dopo che con sentenza passata in giudicato del Tribunale di Vercelli sezione stralcio n. 115 del 12.9.2002 (poi confermata dalla sentenza della Corte d’Appello di Torino n. 1886/2004 e dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 26735/2008) era stato determinato il confine tra le due proprietà.
Il COGNOME chiedeva, per quanto ancora rileva, di accertare il suo diritto ad erigere un muro di cinta in mattoni pieni o con le caratteristiche costruttive individuande da un CTU, insistente in pari misura sulle porzioni di cortile confinanti delle due proprietà dei mappali 125 e 126, e di condannare la RAGIONE_SOCIALE al rimborso in suo favore della metà del costo del muro costruendo.

Si costituiva in primo grado la RAGIONE_SOCIALE, che chiedeva di dichiarare l’inammissibilità delle domande del NOME relative al muro sul confine per difetto di interesse ad agire, in quanto non aveva

mai contestato tale diritto, né si era opposta all’erezione del muro di cinta secondo una delle modalità indicate dalla controparte, salvo riservarsi la facoltà di cedere l’area di sedime del muro di cinta al COGNOME per evitare il contributo alle spese di costruzione a norma dell’art. 888 cod. civ..

RAGIONE_SOCIALE osservava poi, che il NOME non le aveva mai precisato il costo dell’erigendo muro di cinta, in tal modo impedendole di esercitare la facoltà dell’art. 888 cod. civ., per cui non poteva essere considerata inadempiente e subire una condanna generica.

In via riconvenzionale per quanto ancora rileva la RAGIONE_SOCIALE chiedeva:

di accertare se il dispositivo di movimentazione del proprio neocostruito cancello carrabile su INDIRIZZO, che si trovava a fianco del preesistente cancello carrabile che immetteva nel cortile di proprietà esclusiva del NOME, ostacolasse la realizzazione del muro comune, disponendone in caso affermativo lo spostamento;

di accertare l’esistenza di una servitù di passaggio pedonale e carrabile a carico della proprietà del NOME ed a favore della sua confinante proprietà, che sarebbe sorta ex art. 1062 cod. civ. per destinazione del padre di famiglia.

La sentenza n. 618/2016 del Tribunale di Vercelli del 6.12.2016, per quanto ancora rileva, così disponeva:

dichiarava inammissibili per difetto di interesse ad agire le domande del COGNOME relative all’edificazione del muro di cinta ed al rimborso della metà delle spese che per essa sarebbero state in futuro sostenute;

dichiarava tenute entrambe le parti a spostare entro le rispettive proprietà le scatole di derivazione elettrica dei rispettivi cancelli carrabili che si aprivano su INDIRIZZO;

accoglieva la riconvenzionale della RAGIONE_SOCIALE di accertamento della costituzione per destinazione del padre di famiglia della servitù di passaggio pedonale e carrabile sull’immobile riportato a foglio 19, mappale 332, sub. 11 -12 con annesso cortile di proprietà del NOME a favore del fondo della RAGIONE_SOCIALE riportato a foglio 19, mappale 332, sub. 15 -20;

condannava il COGNOME alle spese processuali e di CTU.

Impugnata la sentenza di primo grado dal NOME, contrastato dalla RAGIONE_SOCIALE, la Corte d’Appello di Torino con la sentenza n. 2111/2018 del 30.11/1.12.2018 rigettava l’appello, confermando integralmente la sentenza di primo grado, e condannava il COGNOME al pagamento delle spese processuali di secondo grado.

Avverso tale sentenza, non notificata, ha proposto ricorso alla Suprema Corte, notificato alla RAGIONE_SOCIALE il 9/14.5.2019, NOME, con quattro motivi, e resiste la RAGIONE_SOCIALE con controricorso notificato il 21.6.2019.

Il solo NOME ha depositato memoria ex art. 381 bis.1 c.p.c..

La causa é stata trattenuta in decisione nell’adunanza camerale del 24.11.2023.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Col primo motivo il ricorrente lamenta, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli articoli 886 ed 888 cod. civ..

Lamenta il ricorrente che la Corte d’Appello di Torino, confermando la sentenza di primo grado, abbia negato l’interesse del COGNOME ad agire per fare accertare il suo diritto ad erigere il muro di cinta, insistente in pari misura sui fondi delle parti, secondo una determinata tipologia, sostenendo che il mero non gradimento manifestato dalla RAGIONE_SOCIALE ad alcune delle soluzioni costruttive proposte dal COGNOME ed ai costi relativi, non valeva ad integrare

quell’attualità del pregiudizio che era richiesta per poter affermare la sussistenza dell’interesse all’azione.

Si duole, inoltre, il COGNOME, che l’impugnata sentenza abbia ritenuto inammissibile la richiesta condanna della RAGIONE_SOCIALE alla contribuzione alla metà delle spese di costruzione del muro, in quanto basata su un fatto (la costruzione del muro di cinta ed il pagamento della spesa relativa) non ancora verificatosi. Sostiene il ricorrente che l’art. 886 cod. civ., per la sua formulazione letterale consenta di far valere il diritto alla contribuzione per la metà alle spese di costruzione del muro di cinta anche prima della sua costruzione, come confermato dalla lettura dell’art. 888 cod. civ., che permette al vicino di esimersi dal contribuire nelle spese di costruzione del muro di cinta, o divisorio, cedendo, senza diritto a compenso, la metà del terreno su cui il muro di separazione deve essere costruito.
Da ultimo, sul punto, il ricorrente rileva che, seguendo l’errata interpretazione della Corte d’Appello di Torino, si finiva per attribuire al vicino un diritto di veto sine die in ordine alla costruzione del muro di cinta, posto che il COGNOME, nel caso in cui si fosse attivato per realizzarlo, come suo diritto, in pari misura, sui fondi confinanti delle parti, avrebbe corso il rischio di esporsi all’avversa azione possessoria.

Il primo motivo é fondato e merita accoglimento.

La Corte d’Appello di Torino ha ritenuto inammissibili per difetto di interesse ad agire le domande di accertamento del diritto del NOME ad agire per fare accertare il suo diritto ad erigere il muro di cinta, insistente in pari misura sui fondi delle parti, secondo una determinata tipologia, e la connessa e conseguenziale domanda di condanna della RAGIONE_SOCIALE al rimborso della metà delle spese di costruzione del muro di cinta perché ancora non sostenute dal NOME.

L’impugnata sentenza ha richiamato a supporto del ritenuto difetto di interesse ad agire la sentenza della Corte di Cassazione sezione lavoro n.18511 del 26.7.2017, relativa all’inammissibilità di azioni autonome di mero accertamento di fatti giuridicamente rilevanti avulsi dalla lesione di un connesso diritto.

La Corte d’Appello, però, non ha colto il nesso funzionale tra la prima domanda di mero accertamento, che era volta a stabilire se le modalità costruttive proposte fossero compatibili con la previsione dell’art. 886 cod. civ. e con la normativa locale sull’altezza dei muri di cinta e se attribuissero quindi, al COGNOME, il diritto alla contribuzione del vicino alla metà delle spese di costruzione del muro (vedi sul fatto che tale ultimo diritto competa solo quando il muro di cinta nell’abitato rispetti l’altezza prevista dal regolamento locale, o dall’accordo delle parti, o in mancanza quella residuale di tre metri Cass. n. 6174/2015), e la seconda domanda di condanna alla contribuzione per metà e non al rimborso delle spese di costruzione del muro, nesso che dimostrava come l’accertamento del fatto fosse connesso alla lesione di un diritto e non fine a sé stesso.
La Corte d’Appello, inoltre, ha adottato una nozione dell’ambito applicativo dell’art. 886 cod. civ., che contrasta col dettato normativo e con la pur povera giurisprudenza della Suprema Corte che si é occupata dell’argomento.

L’art. 886 cod. civ., infatti, stabilisce che ‘ ciascuno può costringere il vicino a contribuire per metà nella spesa di costruzione dei muri di cinta che separano le rispettive case, i cortili e i giardini posti negli abitati. L’altezza di essi, se non é diversamente determinata dai regolamenti locali o dalla convenzione, deve essere di tre metri ‘.

L’obbligazione della contribuzione alla metà delle spese di costruzione del muro di cinta tra fondi urbani é un’obbligazione propter rem, connessa alla proprietà del vicino, ed il diritto alla

contribuzione (e non al rimborso) nella misura della metà alle spese di costruzione del muro presuppone che si accerti la sussistenza di tutti i presupposti dell’art. 886 cod. civ..

La disciplina dell’art. 886 cod. civ., che prevede come regola generale quella della ripartizione a metà delle spese di costruzione del muro di cinta tra fondi urbani tra i due proprietari confinanti, é poi completata dalle previsioni degli articoli 887 ed 888 cod. civ..

L’art. 887 cod. civ., nel caso speciale di fondi a dislivello, stabilisce che le spese di costruzione e di conservazione del muro dalle fondamenta all’altezza del proprio suolo debba gravare solo sul proprietario del fondo superiore, mentre per la residua altezza del muro di confine resta ferma la regola della ripartizione delle spese di costruzione e conservazione per metà ciascuno tra i confinanti.

L’art. 888 cod. civ., riferibile invece a tutti i muri di cinta tra fondi urbani, prevede che il vicino possa esimersi dal contribuire nelle spese di costruzione del muro di cinta, o divisorio, cedendo, senza diritto al compenso, la metà del terreno su cui il muro di separazione dev’essere costruito, e stabilisce che in tale ipotesi il muro sia di proprietà solo di colui che l’ha costruito, salva la facoltà del vicino di renderlo comune a norma dell’art. 874 cod. civ. senza però l’obbligo di pagare la metà del valore del suolo usata per la costruzione.
L’art. 886 cod. civ. attribuisce, al proprietario confinante di fondo urbano privo di termini, il diritto di pretendere la contribuzione del vicino alla metà delle spese di costruzione del muro di cinta, e non il semplice diritto al rimborso della metà di quanto già speso allo scopo, ponendosi nei fondi urbani non una mera esigenza di delimitazione delle proprietà individuali, ma anche di tutela della sicurezza degli abitanti, che legittima un’eccezionale, anche se contenuta, limitazione del diritto di proprietà.
Ciò si desume dai seguenti concorrenti elementi:

l’uso nell’art. 886 cod. civ. dell’espressione ‘ contribuire per metà nella spesa di costruzione ‘, senza riferimenti al rimborso per spese già sostenute;

la circostanza che si tratti di un’obbligazione automaticamente connessa alla proprietà del fondo urbano vicino al verificarsi delle condizioni dell’art. 886 cod. civ., ossia di un’obbligazione propter rem e non di un’obbligazione derivante dalla già avvenuta effettuazione della spesa di costruzione da parte del vicino che abbia edificato il muro di cinta sul confine occupando porzioni uguali delle due proprietà confinanti e rispettando le altezze prescritte, o concordate dai vicini;

il fatto che il collegato art. 888 cod. civ. preveda la facoltà, alternativa alla contribuzione alla metà delle spese, dell’abbandono liberatorio dell’area di sedime del muro di cinta ancora da edificare.

A questi principi l’impugnata sentenza non si é conformata e va quindi cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Torino in diversa composizione.

Col secondo motivo il ricorrente lamenta, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 2909 cod. civ., nonché degli articoli 112 e 189 c.p.c..

Lamenta il ricorrente che la Corte d’Appello di Torino abbia ritenuto infondata l’eccezione da lui sollevata di giudicato circa l’inesistenza di servitù tra i fondi confinanti delle parti, basata sulla sentenza del Tribunale di Vercelli sezione stralcio n. 115 del 12.9.2002, (poi confermata dalla sentenza della Corte d’Appello di Torino n. 1886/2004 e dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 26735/2008), sostenendo che il NOME, che in quel giudizio era stato convenuto da COGNOME NOME, dante causa della RAGIONE_SOCIALE, che aveva chiesto l’accertamento del confine tra i fondi ritenendo che il cortile fosse di sua esclusiva proprietà fino ad una distanza di m 3.80 dal suo fabbricato, abbia implicitamente rinunciato, non riproponendola nelle conclusioni, l’originaria domanda di
accertamento dell’assenza di qualsivoglia diritto di COGNOME NOME sulla residua porzione di cortile e sul portone di accesso.

Il secondo motivo é inammissibile, in quanto il ragionamento sul punto compiuto dalla Corte d’Appello é plausibile, ed il ricorrente, che non ha dedotto specifici vizi di motivazione, né ha invocato l’omessa considerazione di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti ex art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., vorrebbe ottenere dalla Suprema Corte, che non é giudice del fatto, una diversa valutazione delle risultanze istruttorie (in particolare della CTU che aveva riconosciuto che COGNOME NOME era dotato di un altro passaggio carrabile ben più agevole) alla luce del collegamento esistente tra motivazione e dispositivo della sentenza e del principio per cui il giudicato copre il dedotto ed il deducibile.
Col terzo motivo il ricorrente lamenta, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli articoli 1061 comma 2° e 1062 cod. civ., nonché in relazione all’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., l’omessa ed insufficiente motivazione sull’elemento costitutivo della necessaria apparenza giuridica della servitù di passaggio pedonale e carrabile, ritenuta costituita dalla Corte d’Appello di Torino per destinazione del padre di famiglia.

Lamenta il ricorrente che l’impugnata sentenza abbia accolto la domanda della RAGIONE_SOCIALE di accertamento della costituzione della servitù di passaggio pedonale e carrabile con l’argomentazione che, realizzatosi il mutamento della compagine proprietaria e la divisione tra i fondi, la circostanza del permanere della medesima situazione di fatto (quanto all’accesso del proprietario del mappale 126 dal cancello posto sul mappale 125) avrebbe determinato, ipso facto, l’insorgere dell’invocata servitù per destinazione del padre di famiglia, e che abbia contrastato il lamentato difetto di apparenza della servitù di passaggio carrabile e pedonale, sulla base della sola presenza del cancello carrabile posto tra il mappale
INDIRIZZO e la INDIRIZZO e dell’uso del cortile come parcheggio risultante dalle foto anche risalenti prodotte e dalle testimonianze acquisite.

Deduce il ricorrente che allorché egli ha acquistato la proprietà del mappale 125 (preteso fondo servente) da COGNOME NOME e COGNOME NOME con l’atto del AVV_NOTAIO dell’8.10.1990, rep. n. 328, il proprietario del mappale 126 (preteso fondo dominante poi pervenuto alla RAGIONE_SOCIALE) in base all’atto del AVV_NOTAIO dell’8.10.1990, rep. n. 327, era il solo COGNOME NOME, per cui non sussisteva il presupposto, richiesto dall’art. 1062 cod. civ., della proprietà unica del fondo dominante e di quello servente nel momento in cui gli stessi erano stati frazionati.
Aggiunge poi il ricorrente, che allorché tale frazionamento era avvenuto, esisteva solo un cancello che da INDIRIZZO consentiva di accedere ad un cortile sterrato utilizzato a parcheggio, comprendente sia lo spazio del cortile di proprietà di COGNOME NOME, antistante il fabbricato adibito a magazzino in seguito venduto alla RAGIONE_SOCIALE, sia lo spazio del cortile di sua proprietà, antistante il fabbricato che era stato in comproprietà tra COGNOME NOME e COGNOME NOME, ma mancava qualsiasi opera permanente e visibile, che evidenziasse l’esistenza di un asservimento della porzione di cortile da lui acquistata a favore della porzione di cortile, che in seguito la RAGIONE_SOCIALE avrebbe acquistato da COGNOME NOME.
Il terzo motivo é fondato, e merita accoglimento per due ordini di ragioni. La sentenza impugnata non ha dato corretta interpretazione all’art. 1062 cod. civ. sotto il profilo della necessaria appartenenza ad un unico proprietario, o agli stessi comproprietari, che devono avere posseduto il fondo prima della sua divisione lasciando le due porzioni, una volta divise, in uno stato tale da essere indicativo dell’asservimento. La stessa sentenza non ha poi dato corretta applicazione all’art. 1061 cod. civ., sotto il profilo
della necessaria esistenza, al momento della divisione dell’originario unico fondo, di opere visibili e permanenti che denotino l’asservimento della porzione indicata come fondo servente a quella indicata come dominante.

Sotto il primo profilo i mappali 126 e 125 e le porzioni dei rispettivi cortili tra loro confinanti, già appartenuti in comproprietà per ½ ciascuno a COGNOME NOME, morto il 7.11.1967, e COGNOME NOME, morta il 6.2.1985, sono pervenuti per successione ai figli COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, ed a seguito dell’atto divisionale del AVV_NOTAIO dell’8.10.1990, rep. n. 326, COGNOME NOME é uscita dalla comunione ereditaria, per cui i mappali 125 e 126 sono rimasti in comproprietà indivisa per ½ ciascuno a COGNOME NOME e COGNOME NOME, continuando però a costituire un unico fondo. Tale unico fondo comprendeva un ampio cortile destinato a parcheggio ed accessibile dall’unico cancello allora esistente su INDIRIZZO. Sempre in data 8.10.1990 con l’atto del AVV_NOTAIO, rep. n. 327, COGNOME NOME e COGNOME NOME hanno attribuito a COGNOME NOME, futuro dante causa della RAGIONE_SOCIALE, la proprietà esclusiva del mappale 125, comprendente un fabbricato adibito a magazzino ed una porzione del cortile limitrofa, ed a COGNOME NOME e COGNOME NOME la comproprietà per ½ ciascuno del mappale 126, comprendente un altro fabbricato ed una porzione del cortile limitrofa, successivamente venduto a COGNOME NOME con l’atto del AVV_NOTAIO dell’8.10.1990, rep. n. 328.
Ne deriva che la divisione del fondo composto dai mappali 125 e 126, originariamente di proprietà di COGNOME NOME e COGNOME NOME, é avvenuta per la prima volta l’8.10.1990 con l’atto del AVV_NOTAIO, rep. n. 327, in quanto il mappale 125 é stato attribuito in proprietà esclusiva a COGNOME NOME, ed il mappale 126 é stato attribuito in comproprietà per ½ ciascuno a COGNOME NOME e COGNOME NOME, sicché quando COGNOME NOME ha acquistato il

mappale 126 (preteso fondo servente) dai fratelli COGNOME NOME e COGNOME NOME, comproprietari per ½ ciascuno, il mappale 125 (preteso fondo dominante) era di proprietà esclusiva di COGNOME NOME e già non vi era più coincidenza nella titolarità dei due fondi.

La Corte d’Appello nella sua motivazione si é limitata a rilevare che in origine vi era stata una proprietà comune dei mappali 125 e 126, ma non si é avveduta che, al momento determinante della divisione dell’unico fondo costituito da detti mappali, una porzione é stata attribuita in proprietà esclusiva a COGNOME NOME (il mappale 126) e l’altra in comproprietà per ½ ciascuno a COGNOME NOME e COGNOME NOME (il mappale 125), e non si é avveduta che quando COGNOME NOME ha acquistato da questi ultimi due la particella 125 (preteso fondo servente), essi non erano comproprietari anche della particella 126 (preteso fondo dominante), sicché non vi era più un unico proprietario che potesse asservire una porzione all’altra lasciando immutata una condizione di fatto di asservimento.
Ciò ha comportato la violazione dell’orientamento consolidato della Suprema Corte, secondo il quale la costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia non ha luogo quando la separazione dei due fondi sia operata da chi é proprietario esclusivo di uno di essi e solo comproprietario dell’altro, mancando in tal caso il requisito dell’appartenenza di entrambi i fondi al medesimo proprietario richiesto dall’art. 1062 cod. civ. (vedi in tal senso Cass. n. 2853/2016; Cass. n. 282/1997; Cass. n. 196/1995; Cass. n.5145/1982; Cass. n. 1348/1972).
Sotto il secondo profilo, la Corte d’Appello ha considerato come opera permanente e visibile, indicativa dell’asservimento del mappale 125 di NOME al mappale 126 della RAGIONE_SOCIALE (preteso fondo dominante), la presenza dell’unico cancello in origine esistente su INDIRIZZO, che consentiva di

accedere al mappale 125, non separato fisicamente dal mappale 126, dalla INDIRIZZO, e di immettersi quindi in un cortile sterrato adibito a parcheggio, che aveva sul lato destro per chi entrava il fabbricato acquistato dal COGNOME, e sul lato sinistro il fabbricato destinato a magazzino poi acquistato dalla RAGIONE_SOCIALE. La Corte d’Appello ha poi valorizzato le prove testimoniali e le fotografie che avevano confermato che quel cortile era impiegato sia per il parcheggio di mezzi diretti all’abitazione poi acquistata dal NOME, sia di mezzi diretti al magazzino.
L’impugnata sentenza, però, così facendo, non ha considerato, che le opere permanenti e visibili richieste dall’art. 1061 cod. civ. per la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, devono essere ed apparire stabilmente destinate ad esercitare la servitù che si vuole costituire a carico della porzione dell’originario unico fondo individuata a seguito di divisione come fondo servente (nella specie il mappale 125 del NOME) ed a favore della porzione dell’originario unico fondo individuata a seguito di divisione come fondo dominante (nella specie il mappale 126 della RAGIONE_SOCIALE).
L’unico cancello all’epoca posto su INDIRIZZO, che semplicemente consentiva di accedere al mappale 125 dalla strada comunale e di raggiungere il cortile sterrato, costituito da entrambi i mappali e destinato a parcheggio, potendo essere impiegato anche solo dal proprietario del mappale 125, non era indicativo di una destinazione del mappale 125 al passaggio carrabile e pedonale a favore del mappale 126.

Per ritenere provata tale destinazione sarebbe stata necessaria la presenza di ulteriori opere permanenti e visibili che dimostrassero l’esistenza, già prima della divisione, di un percorso specifico carrabile e pedonale che consentisse l’esercizio del passaggio carrabile e pedonale fino al fabbricato adibito a magazzino, posto sulla sinistra entrando dal cancello sul mappale

126, mentre é pacifico che che esistesse solo, dopo l’ingresso dall’unico cancello allora esistente su INDIRIZZO, un cortile sterrato adibito a parcheggio dei mezzi.

Tali ultime opere permanenti e visibili non potevano neppure essere sostituite dal parcheggio, peraltro confuso, nel cortile sterrato, di mezzi diretti all’abitazione, o al magazzino, non solo perchè dalla loro visione i terzi non erano in grado di comprendere a quale mappale tra il 125 ed il 126 i mezzi ed i loro conducenti fossero diretti, ma anche perché per giurisprudenza consolidata della Suprema Corte i veicoli in sosta o transitanti non possono essere equiparati, per la precarietà del fenomeno, alle opere permanenti e visibili atte al perfezionamento della costituzione della servitù per usucapione, o per destinazione del padre di famiglia (vedi Cass. 17.3.2014 n. 6180; Cass. 7.3.2013 n. 5760; Cass. 28.4.2004 n. 8137; Cass. n. 13238/2010).
Va aggiunto che, ai fini della costituzione della servitù di passaggio pedonale o carrabile per destinazione del padre di famiglia, non basta l’esistenza di una strada, o di un un percorso astrattamente idonei all’esercizio della servitù, essendo essenziale che essi mostrino di essere stati realizzati al preciso scopo di dare accesso al fondo preteso dominante attraverso quello preteso servente, e quindi di un quid pluris che dimostri la loro specifica destinazione all’esercizio della servitù (vedi Cass. ord. 6.11.2023 n.30772; Cass. ord. 17.3.2017 n.7004; Cass. n. 1675/2015; Cass. n. 24856/2014; Cass. n. 13238/2010; Cass. n. 3389/2009; Cass. n. 15447/2007; Cass. n.7817/2006).
Col quarto motivo il ricorrente lamenta, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli articoli 841 e 1067 cod. civ..

Si duole il ricorrente che la Corte d’Appello di Torino, confermando la costituzione per destinazione del padre di famiglia della servitù di passaggio pedonale e carrabile, abbia disatteso il

criterio del contemperamento degli opposti interessi, ossia l’interesse alla sicurezza e riservatezza del proprietario del fondo servente e gli interessi del proprietario del fondo dominante, non tenendo conto che il fondo dominante era già dotato di altro cancello carrabile posto al nINDIRIZZO di INDIRIZZO.

Il quarto motivo deve ritenersi assorbito in ragione dell’accoglimento del terzo motivo.

A seguito dell’annullamento con rinvio alla Corte d’Appello di Torino in diversa composizione per l’accoglimento del primo e del terzo motivo, si provvederà in quella sede anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, sezione seconda civile, accoglie il primo ed il terzo motivo, assorbito il quarto, e dichiarato inammissibile il secondo, cassa l’impugnata sentenza in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d’Appello di Torino in diversa composizione, che provvederà anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 24.11.2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.