Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 32175 Anno 2025
Civile Ord. Sez. 3 Num. 32175 Anno 2025
Presidente: COGNOME NOME
Relatore: NOME COGNOME
Data pubblicazione: 10/12/2025
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 24289/2022 R.G., proposto da
COGNOME NOME , rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, domiciliata ex lege come da indirizzo pec indicato,
-ricorrente –
contro
COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME COGNOME, domiciliati
NOME , rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO ex lege come da indirizzo pec indicato,
–
contro
ricorrenti –
per la cassazione della sentenza non definitiva n. 5127/2021, pubblicata il 12.7.2021, e di quella definitiva n. 1945/2022, pubblicata il 19.4.2022 della CORTE d’APPELLO di Roma;
udita la relazione svolta nella Camera di consiglio del 7.10.2025 dal AVV_NOTAIO.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Locazione uso diverso
7.10.2025
Con sentenza pubblicata il 29.11.2018 il Tribunale di Viterbo, in parziale accoglimento della domanda svolta da NOME COGNOME relativa a un contratto di locazione per uso commerciale, avente a oggetto un immobile sito in Monterosi, già rilasciato, condannava i locatari al pagamento in favore della prima degli importi di euro 6.120,00 per riduzione dei canoni, euro 2.815,00 per somme non dovute ex art. 19 del contratto ed euro 1.700,00 per restituzione del deposito cauzionale. Il Tribunale, inoltre, dichiarava l’inammissibilità della domanda riconvenzionale , per il risarcimento del danno per la rimessa in pristino del bene, a causa della tardiva costituzione dei resistenti.
NOME COGNOME, premesso che fino al 2.5.2016 aveva detenuto un immobile sito in INDIRIZZO, per adibirlo a centro di estetica, dove aveva dovuto eseguire da subito opere di riparazione straordinaria per euro 18.033,78 e che col tempo si erano verificate reiterate presenze di umidità, muffe e infiltrazioni d’acqua, aveva rappresentato che, trascorso vanamente il termine concesso il 18.3.2015 per la diffida ad adempiere, aveva promosso il procedimento di mediazione e in seguito dinanzi al Tribunale di Viterbo un procedimento ex artt. 696 e 696bis cod. proc. civ. In pendenza di tale procedimento lo stato dell’immobile si aggravava tanto che i Vigili del Fuoco , intervenuti il 7.3.2016, interdicevano l’accesso alla sala adibita a pedicure per tutelare l’incolumità pubblica e privata.
Con ricorso ex art. 447bis cod. proc. civ. la COGNOME conveniva i locatori NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME dinanzi al Tribunale di Viterbo, affinché, previa risoluzione del contratto, accertato il diritto al risarcimento del danno o alla riduzione del canone, fossero condannati al pagamento della somma di euro 22.077,01, nonché di quella di euro 18.033,78 per le riparazioni straordinarie eseguite. Chiedeva altresì il pagamento di euro 16.322,40 a titolo di indennità di avviamento ex art. 34 l. l. 392/1978, oltre la restituzione del deposito cauzionale di euro 2.400,00.
La Corte d’Appello di Roma con sentenza non definitiva del 12.7.2021 accoglieva l’appello incidentale svolto dai locatori in ordine alla dichiarata inammissibilità della domanda riconvenzionale, assumendo che l’art. 155 , quinto comma, cod. proc. civ. non potesse applicarsi ai termini a ritroso, sì che la costituzione avvenuta sabato 26.11.2017 era tempestiva. La Corte d’appello, tuttavia, dichiarava improcedibile la domanda riconvenzionale per la mancata attivazione del procedimento di mediazione.
Con sentenza definitiva del 19.4.2022 la Corte d’appello , previo espletamento delle prove per interrogatorio e testi, decideva: a) in parziale accoglimento dell’appello avanzato dalla COGNOME , accertava l’intervenuto recesso della conduttrice e in euro 2.400 l’ammontare del deposito cauzionale ; b) in parziale accoglimento dell’appello incidentale , accoglieva l’eccezione di compensazione e respingeva la domanda di pagamento azionata dalla conduttrice, revocando le statuizioni di condanna contenute nella sentenza parzialmente riformata. Le spese di lite di entrambi i gradi erano compensate, ponendo a carico di ciascuna parte il 50% delle spese del procedimento di accertamento tecnico preventivo e di C.T.U.
Q uanto alla relazione del C.T.U., rispetto alla quale la COGNOME aveva lamentato, tra le altre, la falsificazione delle osservazioni svolte dal proprio consulente e l’avvenuta acquisizione di documentazione e informazioni in violazione del contraddittorio, osservava la corte che: a) l’ausiliario aveva allegato alla relazione le osservazioni del c.t.p., omettendo di depositare alcuni documenti allegati alle medesime. Tali documenti prodotti dall’appellante erano tuttavia irrilevanti ; b) quelli acquisiti d’ufficio (una DIA e un parere sanitario) erano documenti «pubblici» necessari per lo svolgimento dell’indagine, non essendo l’ausiliario soggetto alle preclusioni poste alle parti, sottoposti al contraddittorio; c) le informazioni presso terzi erano ricomprese nel quesito n. 5; d) le contestazioni nel merito erano infondate e il C.T.U. si era fatto carico delle osservazioni dei consulenti di parte, in parte condividendole nella stesura finale; d) la questione della
pretesa tardività dei documenti prodotti dai resistenti e valutati dal C.T.U. era superata a seguito della sentenza non definitiva.
La Corte d’appello disattendeva la domanda di risoluzione del contratto e rilevava preliminarmente che la conduttrice nel contratto aveva riconosciut o che il bene era in buono stato di manutenzione, adatto all’uso ed esente da difetti, mentre il locatore, che aveva dichiarato la regolarità edilizia e urbanistica, non si era impegnato a far conseguire le necessarie autorizzazioni per lo svolgimento dell’attività della conduttrice, né questa aveva dato prova dell’assoluta inutilizzabilità dell’immobile dove l’attività era stata esercitata. Affermava, ancora, la corte che sulla base della C.T.U. l’immobile non era risultato inidoneo all’uso, le macchie d’umidità non gravi si erano manifestate a distanza di quattro anni e ricorreva una serie di concause imputabili alla conduttrice. Il rapporto era cessato per il recesso esercitato dalla conduttrice il 26.3.2016 ( recte , 26.3.2015), alla quale, pertanto, non spettava l’indennità ex art. 34 l. 392/1978 .
La Corte d’appello rigettava anche l’impugnazione quanto alla percentuale di riduzione del canone e al maggior importo preteso per restituzione, per essere tenuta la COGNOME anche successivamente al 30.11.2015 al pagamento dell’indennità di occupazione , ma accertava che il deposito cauzionale ammontava ad euro 2.400. Tuttavia, non era dovuto alcunché per le pretese riparazioni straordinarie in assenza di prova del consenso scritto da parte della locatrice, nonché del loro carattere necessario e urgente. Ad ogni modo, quanto riconoscibile alla conduttrice era soggetto alla compensazione «impropria» con il credito dei locatori per ripristino del bene (euro 13.240) e per mensilità non pagate (euro 3.173,87), il cui importo complessivo sopravanzava quello spettante alla conduttrice (euro 11.335).
Per la cassazione delle sentenze della Corte di appello ricorre NOME COGNOME , sulla base di nove motivi. Resistono con controricorso NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME.
La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, ai sensi dell’art. 380bis .1. cod. proc. civ.
Il Pubblico Ministero presso la Corte non ha presentato conclusioni scritte.
Entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa.
RAGIONI DELLA DECISIONE
In via preliminare, deve essere rilevato come il ricorso per cassazione notificato dalla ricorrente in data 6.10.2022 risulta essere stato iscritto tempestivamente in data 22.10.2022 come emerge dalla consultazione del desk alla data dell’adunanza camerale.
1.1. Sempre in via preliminare deve essere disattesa l’eccezione di nullità della procura alle liti allegata al ricorso notificato in via telematica, dedotta dai controricorrenti, in quanto priva della sottoscrizione digitale del file relativo e, quindi, priva dell’attestazione di conformità .
La difesa della ricorrente, come si ricava dalla relata di notifica, ha notificato per via telematica il ricorso per cassazione in formato digitale «.pdf.p7m» ed ha allegato ad esso la riproduzione per immagine della procura speciale rilasciata su documento analogico, della quale, ai sensi dell’art. 3 bis, comma quinto, lett. g), l. 53/1994 , lo stesso difensore ne ha attestato la conformità all’originale in base all’art. 22, comma secondo, d.lgs. 82/2005.
Lo stesso difensore della ricorrente ha depositato, in formato cartaceo il 22.10.2022 e in formato elettronico in data 24.10.2022, unitamente alle ricevute di consegna via pec della notificazione in formato eml, quanto prescritto dal combinato disposto degli artt. 3 bis , comma secondo, della l. 53/1994, nel testo vigente anteriormente al d.lgs. 149/2022. Tale disposizione prevedeva che ‘ Quando l’atto da notificarsi non consiste in un documento informatico, l’avvocato provvede ad estrarre copia informatica dell’atto formato su supporto analogico, attestandone la conformità con le modalità previste dall’articolo 16undecies del decreto-legge 18 ottobre 2012, n. 179, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 dicembre 2012,
n. 221’). L’art. 1 6undecies , comma terzo, della già menzionata legge di conversione, inoltre, prevedeva che ‘ Se la copia informatica è destinata alla notifica, l’attestazione di conformità è inserita nella relazione di notificazione’ .
La ricorrente, pertanto, si è uniformata a quanto espresso da questa Corte : ‘ In caso di notifica di un atto giudiziario a mezzo EMAIL, la procura rilasciata su supporto analogico dalla parte al difensore, ai sensi dell’art. 16 undecies del d.l. n. 179 del 2012, deve essere da questi sottoscritta con firma autografa e, successivamente, trasformata in copia informatica di documento analogico, la cui conformità all’originale deve essere attestata dal difensore nella relata di notifica ‘ (v. Cass., sez. I, 2 marzo 2023, n. 6318);
Né è rilevante, come correttamente osservato dalla ricorrente nella memoria illustrativa, la circostanza che la procura alle liti sia anteriore alla data del ricorso, alla luce di quanto statuito dalle Sezioni Unite di questa Corte (sentenza 19 gennaio 2024, n. 2075), secondo cui ‘n tema di ricorso per cassazione, il requisito della specialità della procura, di cui agli artt. 365 e 83, comma 3, c.p.c., non richiede la contestualità del relativo conferimento rispetto alla redazione dell’atto a cui accede, essendo a tal fine necessario soltanto che essa sia congiunta, materialmente o mediante strumenti informatici, al ricorso e che il conferimento non sia antecedente alla pubblicazione del provvedimento da impugnare e non sia successivo alla notificazione del ricorso stesso’.
1.2. Deve essere, altresì, disattesa l’eccezione di violazione del principio di sinteticità e chiarezz a’ , peraltro, formulata dai resistenti con riferimento al numero complessivo di pagine del ricorso.
È stato affermato da questa Corte che ‘non merita accoglimento l’eccezione di inammissibilità del ricorso in Cassazione che, benché prolisso e non aderente ai criteri redazionali raccomandati dal protocollo di intesa con gli avvocati, dalla cui violazione non derivano peraltro sanzioni di carattere processuale, consenta di ricostruire la vicenda fattuale e le
censure volte al provvedimento impugnato, discernendo quelle relative al vizio motivazionale ed alla violazione di legge’ (v. Cass., sez. II, 3 settembre 2021, n. 23873).
Successivamente, le Sezioni Unite di questa Corte hanno statuito che ‘Il ricorso per cassazione deve essere redatto in conformità ai principi di chiarezza e sinteticità espositiva, occorrendo che il ricorrente selezioni i profili di fatto e di diritto della vicenda “sub iudice” posti a fondamento delle doglianze proposte, in modo da offrire al giudice di legittimità una concisa rappresentazione dell’intera vicenda giudiziaria e delle questioni giuridiche prospettate e non risolte o risolte in maniera non condivisa, per poi esporre le ragioni delle critiche nell’ambito della tipologia dei vizi elencata dall’art. 360 c.p.c.; tuttavia l’inosservanza di tali doveri può condurre ad una declaratoria di inammissibilità dell’impugnazione soltanto quando si risolva in una esposizione oscura o lacunosa dei fatti di causa o pregiudichi l’intelligibilità delle censure mosse alla sentenza gravata, così violando i requisiti di contenuto-forma stabiliti dai nn. 3 e 4 dell’art. 366 c.p.c. ‘ (v. Cass., Sez. Un., 30 novembre 2021, n. NUMERO_DOCUMENTO).
Nel caso di specie, il ricorso composto da 70 pagine, ma a corredo di nove motivi, la cui sintesi, per vero sovrabbondante, va da pagina 1 a pagina 21 , compendia adeguatamente la parte relativa all’esposizione del fatto , riportando all’interno dello sviluppo dei motivi l’elenco delle questioni giuridiche prospettate e non risolte, o risolte in maniera non condivisa, consentendo, comunque, di individuare con chiarezza le censure rivolte alle sentenze impugnate.
Con il primo motivo è denunciata , ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 4, cod. proc. civ., violazione e/o falsa applicazione degli artt. 447bis , 416 e 155, commi 4 e 5, cod. proc. civ.: ‘ nullità ed erroneità della sentenza n° 5127/21 nella parte in cui è stata ritenuta l’ammissibilità della domanda riconvenzionale e, di conseguenza, delle eccezioni in senso proprio e stretto non rilevabili d’ufficio, delle istanze istruttorie e della produ zione documentale, nonché di quella n° 1945/2022 nella parte in cui è stato
ritenuto tempestivo il deposito documentale operato con la memoria difensiva di prime cure ‘.
La ricorrente lamenta che la Corte d’appello , nel pronunciare la sentenza non definitiva n. 5127/2021, erroneamente avrebbe ritenuto la tempestività della costituzione delle resistenti in primo grado in violazione dell’art. 155, commi quarto e quinto, cod. proc. civ. , applicabile secondo l’indirizzo maggioritario presso la Cassazione anche ai termini a ritroso. Pertanto, fissata l’udienza di discussione per il 7.12.2017, i resistenti si sarebbero dovuti costituire entro il 25.11.2017 e non sabato 26.11.2017. Dalla tardività della costituzione derivava, oltre l’inammissibilità della domanda riconvenzionale per danni ex art. 1590 cod. civ., la non esaminabilità delle eccezioni e delle istanze istruttorie, nonché dei documenti a loro sostegno come affermato nella sentenza definitiva.
2.1. Il ricorso avverso la sentenza non definitiva, a cui dà sostanza il primo motivo, è inammissibile.
La ricorrente rispetto alla sentenza non definitiva riferisce di aver formulato riserva di ricorso per cassazione nel verbale dell’udienza del 18.11.2021 , ai sensi dell’art. 36 1 cod. proc. civ. L’art. 361 , comma primo, cod. proc. civ. prevede che: ‘Contro le sentenze previste dall’articolo 278 e contro quelle che decidono una o alcune delle domande senza definire l’intero giudizio, il ricorso per cassazione può essere differito, qualora la parte soccombente ne faccia riserva, a pena di decadenza, entro il termine per la proposizione del ricorso, e in ogni caso non oltre la prima udienza successiva alla comunicazione della sentenza stessa’.
La ricorrente dichiara , ma non documenta, l’avvenuta riserva di appello avverso la sentenza non definitiva effettuata all’udienza del 18.11.2021, indicata come la prima udienza successiva alla indicata decisione. A nulla rileva il fatto che, come sostenuto nella memoria illustrativa, ‘tale verbale fa parte del fascicolo d’ufficio, la cui acquisizione avviene tramite la produzione in sede di iscrizione a ruolo dell’istanza ex
art. 369 c.p.c. vistata dalla Corte d’Appello di Roma in data 13 ottobre 2022, come risulta dalla nota di deposito in atti ‘ .
Infatti, quando sia denunciato un ‘error in procedendo’, la Corte di cassazione è anche giudice del fatto ed ha il potere di esaminare direttamente gli atti di causa; tuttavia, è necessario che la parte ricorrente indichi gli elementi individuanti e caratterizzanti il “fatto processuale” di cui richiede il riesame e, quindi, che il corrispondente motivo sia ammissibile e contenga, per il principio di autosufficienza del ricorso ex art. 366, comma primo, n. 6, cod. proc. civ., tutte le precisazioni e i riferimenti necessari ad individuare la dedotta violazione processuale (v. Cass. 2 febbraio 2017, n. 2771; 4 marzo 2005, n. 4741; 23 gennaio 2004, n. 1170).
Infatti, al fine del rispetto del principio di specificità, è necessario che il ricorso contenga l’indicazione degli atti processuali e dei documenti sui quali si fonda il motivo e l’illustrazione del contenuto rilevante, provvedendo alla loro individuazione con riferimento alla sequenza dello svolgimento del processo inerente alla documentazione, come pervenuta presso la Corte di cassazione, al fine di renderne possibile l’esame (v. Cass., Sez. Un., 27 dicembre 2019, n. 34469 e ribadito più di recente da Cass., sez. III, 1° luglio 2021, n. 18695; Cass., sez. I, 19 aprile 2022, n. 12481).
La ricorrente, pertanto, avrebbe dovuto non solo riportare il contenuto della riserva di appello formulata nell’udienza del 18.11.2021, ma anche rappresentare adeguatamente come tale udienza costituisse effettivamente la prima dinanzi alla Corte d’appello successiva alla comunicazione della sentenza stessa, al fine di porre questa Corte nella condizione di verificare l’ammissibilità dell’impugnazione svolta in questa sede (v. Cass., sez. II, 29 dicembre 2017, n. 31153; Cass., Sez. Un., 18 marzo 2022, n. 8950).
Parte ricorrente non ha rispettato l’art. 366, comma primo, n. 6, cod. proc. civ. sotto il profilo contenutistico, in quanto avrebbe dovuto riprodurre il contenuto della pretesa riserva di impugnazione, giacché la sentenza di cui trattasi aveva duplice contenuto e solo la declaratoria di tempestività della riconvenzionale e quella conseguente di improcedibilità la
riconducevano all’art. 361 cod. proc. civ., esigendo la riserva, che, pertanto, doveva essere specifica, il che implica la decisività del suo profilo contenutistico ai sensi dell’indicata norma , mentre quanto alle statuizioni sulla specificità dell’appello principale e su una procura di uno degli appellati, la sentenza era soggetta al regime dell’art. 360, terzo comma, cod. proc. civ.
La ricorrente, inoltre, è incorsa nella violazione dell’art. 366, comma primo, n. 6, cod. proc. civ. sotto il profilo della localizzazione del verbale cui fa riferimento, atteso che non dice né di produrlo, né di voler fare riferimento alla sua presenza nel fascicolo d’ufficio, di cui ha chiesto l’acquisizione, secondo il vecchio ultimo comma dell’art. 369 cod. proc. civ. (v. Cass., Sez. Un., 3 novembre 2011, n. 22726).
Quanto alla doglianza riferita alla sentenza definitiva, anche se ammissibile a prescindere da quanto narrato a proposito del verbale, la ricorrente non ha lamentato che i fatti non potessero essere esaminati come eccezione e, quindi, difetta di interesse a impugnare.
3. Con il secondo motivo viene denunciata ‘ nullità ed erroneità della sentenza n° 1945/22 nella parte in cui è stato ritenuto che i fatti allegati a sostegno della domanda riconvenzionale potessero essere valutati come eccezione di compensazione, per violazione e/o falsa applicazione dei principi, anche di elaborazione giurisprudenziale, in materia di compensazione propria e impropria e, in particolare, degli artt. 1243 e 1246 c.c. (art. 360, n° 3, c.p.c.). violazione e/o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. (art. 360, n° 4, c.p.c.) ‘ .
La ricorrente si duole che la Corte d’appello con la sentenza definitiva n. 1945/2022 abbia ritenuto che, sebbene non esaminabile la domanda proposta dai resistenti, lo fossero, invece, i fatti allegati alla stregua di una eccezione nell’ambito della c.d. compensazione «impropria».
La C orte d’appello erroneamente avrebbe fatto ricorso alla compensazione «impropria», perché, pur vertendosi a proposito di obbligazioni derivanti da un unico rapporto, esse erano autonome
(l’obbligazione del locatore di riduzione del canone per la presenza di vizi non è legata da sinallagmaticità con quella carico del conduttore di restituzione del bene). In secondo luogo, il credito risarcitorio non poteva essere soggetto a compensazione legale, perché incerto, illiquido e inesigibile, né giudiziale in quanto incerto e di non facile e pronta liquidazione. Inoltre, poiché il credito opposto non si prestava alla compensazione «impropria» , la Corte d’appello per aver esaminato una eccezione tardiva sarebbe incorsa anche nella violazione dell’art. 112 cod. proc. civ.
3.1. La ricorrente ha svolto due censure.
Con la prima si duole per il ricorso alla compensazione «impropria» da parte della Corte d’appello , assumendo che l’obbligo di restituzione dei canoni per effetto della chiesta riduzione non sarebbe in rapporto di sinallagmaticità con la pretesa risarcitoria dei locatori.
Con la seconda doglianza, invece, si contesta la sussistenza dei requisiti sia della compensazione legale, non essendo il credito opposto in compensazione certo, liquido ed esigibile, sia di quella giudiziale in assenza della pronta e facile liquidazione del medesimo credito esposto dai locatori.
3.2. La prima doglianza è infondata alla luce del consolidato orientamento, in base al quale : ‘ in tema di estinzione delle obbligazioni, si è in presenza di compensazione cd. impropria se la reciproca relazione di debito-credito nasce da un unico rapporto, in cui l’accertamento contabile del saldo finale delle contrapposte partite può essere compiuto dal giudice d’ufficio, diversamente da quanto accade nel caso di compensazione cd. propria che, per operare, postula l’autonomia dei rapporti e l’eccezione di parte ‘ (v. Cass., sez I, 18 ottobre 2021, n. 28568; Cass., sez. 6-II, 15 dicembre 2020, n. 28469; Cass., sez. I, 23 marzo 2017, n. 7474. Più di recente, v. Cass., sez. I, 17 novembre 2022, n. 33872; Cass., sez. II, 13 marzo 2024, n. 6700).
L’istituto della compensazione presuppone l’autonomia dei rapporti cui si riferiscono i crediti contrapposti delle parti, mentre ricorre la
compensazione «impropria» quando i rispettivi crediti e debiti traggano origine da un unico rapporto anche se complesso. In tal caso la valutazione delle reciproche pretese comporta non già l’operatività del meccanismo compensativo, ma un accertamento contabile di dare e avere; accertamento che può sempre avere luogo e al quale il giudice deve procedere, come già detto, d’ufficio.
In questa cornice, con riferimento al contratto di locazione, il ricorso alla compensazione «impropria» è stato ammesso con riferimento al credito per morosità del conduttore e alla richiesta inversa di restituzione del deposito cauzionale, ancorché non fosse configurabile un rapporto di sinallagmaticità nei sensi esposti dalla ricorrente (v. Cass., sez. III, 15 giugno 2016, n. 12302; in senso conforme Cass., sez. III, 3 agosto 2004, n. 14808, che ha escluso la possibilità di far luogo alla compensazione «impropria» per aver il convenuto fatto espressa riserva di far valere il proprio controcredito, nascente da un rapporto di locazione, in separata sede, sicché non era consentito al giudice tenerne conto).
3.3. Tali statuizioni non sono in contraddizione con quanto affermato da Cass., Sez. Un., 16 novembre 1999, n. 775, la quale ha sostenuto l’applicabilità della compensazione anche in presenza di crediti derivanti da un’unica fonte negoziale, ‘poiché l’art. 1246 cod. civ. si limita a prevedere che la compensazione si verifica quali che siano i titoli da cui nascano i contrapposti crediti e debiti senza espressamente restringerne l’applicabilità all’ipotesi di pluralità di rapporti, non può in assoluto escludersi che detto istituto operi anche fra obbligazioni scaturenti da un’unica fonte negoziale ‘ . Viceversa, hanno proseguito le Sezioni Unite, ‘t ale esclusione è giustificata allorquando le obbligazioni derivanti da un unico negozio siano tra loro legate da un vincolo di corrispettività che ne escluda l’autonomia, perché se in siffatta ipotesi si ammettesse la reciproca elisione delle obbligazioni in conseguenza della compensazione, si verrebbe ad incidere sull’efficacia stessa del negozio, paralizzandone gli effetti. Qualora, invece, le obbligazioni, ancorché aventi causa in un unico rapporto negoziale, non
siano in posizione sinallagmatica ma presentino caratteri di autonomia, non v’è ragione per sottrarre la fattispecie alla disciplina dell’art. 1246 cod. civ. che, riguardando l’istituto della compensazione in sé, è norma di carattere generale e come tale applicabile anche alla compensazione contemplata dall’art. 56 della legge fallimentare ‘ .
Non ricorre, come già detto, alcun contrasto tra gli indicati principi di diritto e quanto espresso, a suo tempo dalle Sezioni Unite. Come già detto, ai fini della compensazione è necessario che ‘le persone obbligate l’una verso l’altra’ ex art. 1241 cod. civ. vantino titoli giuridici autonomi . Per contro, deve escludersi la compensabilità dei debiti originati da uno stesso titolo , quali sono per l’appunto i rapporti con prestazioni corrispettive , accomunati dalla unica fonte (il contratto), il quale impone che le distinte obbligazioni siano adempiute.
Nella specie, la pretesa risarcitoria ex art. 1590 cod. civ. reclamata dai locatori è autonoma da quella contrapposta della conduttrice di riduzione del canone ex art. 1578 cod. civ. Inserendosi le pretese incrociate nel tronco comune dei rispettivi obblighi derivanti dal contratto di locazione, senza incidere sull’efficacia stessa del negozio tale paralizzarne gli effetti, esse ben si prestavano alla regolazione del dare e avere proprio della compensazione «impropria».
3.4. Anche la seconda doglianza è infondata.
In presenza di compensazione «impropria», nella quale la reciproca relazione di debito-credito nasce da un unico rapporto, l’accertamento contabile del saldo finale delle contrapposte partite può essere compiuto dal giudice d’ufficio, diversamente da quanto accade nel caso di compensazione «propria», rimanendo estranea ogni problematica legata alla natura del credito cui sono subordinate sia la compensazione legale, sia quella giudiziale. A ciò si aggiunga che il credito risarcitorio per effetto della disposta C.T.U., rispetto alla quale non consta alcuna contestazione da parte della ricorrente a proposito del quesito formulato, è stato specificato, fermi i rilievi di cui agli ulteriori motivi.
Con il terzo motivo è denunciata ‘ in via subordinata, rispetto al motivo n° 2 nullità ed erroneità della sentenza n° 5127/21 nella parte in cui è stata ritenuto che, stante la pronuncia di improcedibilità della domanda riconvenzionale per mancato svolgimento della procedura di mediazione, essa potesse essere nuovamente proposta in separata sede, per violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2909 c.c., in virtù del giudicato formatosi sull’eccezione di compensazione impropria (art. 360, n° 3, c.p.c.)’ .
Assume la ricorrente, subordinatamente rispetto al secondo motivo, che se la compensazione «impropria» esclude l’assoggettamento dei crediti incrociati ai limiti e divieti propri della compensazione, allora tutti i diritti originati dal medesimo rapporto soggiacciono al giudicato, così da impedire successive domande in separata sede.
4.1. Il motivo è inammissibile in ragione della ritenuta inammissibilità del ricorso contro la sentenza non definitiva.
In disparte quanto enunciato a chiusura del motivo, dove la ricorrente rispetto all’invocato assoggettamento al giudicato per effetto della compensazione «impropria» dubita della «tenuta» di quanto affermato nella sentenza non definitiva per effetto di quanto statuito nella seconda pronuncia, il motivo concerne la sentenza non definitiva e, dunque, risente della inammissibilità del ricorso contro di essa.
Con il quarto motivo è denunciata ‘ nullità ed erroneità della sentenza n° 1945/2022 nella parte in cui ha rigettato l’eccezione di rito di inammissibilità, per tardività, del deposito documentale operato il 15 gennaio 2018, per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 447-bis, 416 e 153 c.p.c. (art. 360, n° 4, c.p.c.) ‘.
La ricorrente si duole, quanto alla sentenza definitiva, per aver la Corte d’appello rigettato il terzo motivo d’appello, con cui aveva impugnato la decisione del Tribunale di rigetto dell’eccezione di tardività della documentazione prodotta il 15.1.2018. La Corte d’appello al riguardo ha sostenuto che non sarebbero stati neppure indicati i documenti contestati e
che la questione della tempestività della costituzione era stata definita con la sentenza non definitiva.
La ricorrente rileva che la Corte d’appello avrebbe dovuto verificare se, essendo i documenti in questione di formazione successiva al momento della costituzione (25.11.2016), ne fosse consentita la produzione previa rimessione in termini. Fermo restando che nel giudizio di appello non vi era onere di indicare analiticamente quali fossero i documenti in contestazione, essi erano: 1. fattura COGNOME 22.5.2017; 2. fattura COGNOME. COGNOME 22.11.2017; 3. n. 2 fatture idraulico 7.10.17, 5.11.17; 4. fattura pittura locali interni 19.6.2017; 5. fattura impianto elettrico 10.7.2017; 6. fattura piastrelle del 14.4.2017; 7. fattura porte, sanitari e luci 17.6.2017. Trattandosi di documentazione prodotta molti mesi dopo la scadenza del termine per la costituzione, erroneamente la corte avrebbe fatto riferimento alla tempestività della costituzione per ritenere ammissibile la documentazione. Rispetto a tale documentazione, invece, si sarebbe dovuta verificare la possibile rimessione in termini, che nella specie non ricorreva, poiché: (i) la fattura di acquisto delle piastrelle del 14/4/2017 era di formazione antecedente sia all’udienza del 10/5/2017 (quando la causa, trattenuta a riserva, veniva rinviata al 28/6/2017), sia a quella del 6/7/2017 (a cui la causa era stata rinviata d’ufficio) , sia a quella del 11/10/2017; (ii) gli altri documenti, eccetto quelli contrassegnati con il numero 2 e la seconda fattura dell’idraulico di cui al doc. n° 3, erano di formazione ante cedente all’udienza dell’11/10/2017 .
5.1. Il motivo è inammissibile per manifesta violazione dell’art. 366, comma primo, n 6, cod. proc. civ. quanto alla prima ratio decidendi , quella basata sul difetto di specificità quanto all’indicazione dei documenti.
La ricorrente sostiene che non aveva l’onere di indicare i documenti depositati il 15 gennaio 2018, ma si astiene dal riprodurre il contenuto del motivo di appello. Poiché la corte di merito ha nella sostanza accusato il motivo di carenza di specificità, parte ricorrent e aveva l’onere di riproduzione, mentre si è limitata a indicare la pagina 49 e la pagina 119
dell’atto di appello, che ha prodotto, così delegando la Corte ad individuare che cosa ivi potrebbe evidenziare la specificità. In ogni caso, l’assunto che non vi fosse l’onere di indicare i documenti, cioè di individuarli, è errato: al ricorso in appello ex art. 434 primo comma c.p.c. si applica il n. 5 dell’art. 414 c.p.c.
Consolidatasi la ratio decidendi di cui si è detto, rimane assorbita la censura contro l’altra, quella basata sulla erronea attribuzione di rilevanza alla tardività della costituzione, per il fatto che si trattava di documenti, peraltro solo alcuni si dice, successivi.
Con il quinto motivo viene denunciata ‘nullità ed erroneità della sentenza n° 1945/22 nella parte in cui è stata rigettata l’eccezione di nullità della ctu della dr.ssa COGNOME, per essersi pronunciata su quesiti non posti dal tribunale (art. 360, n° 4, c.p.c)’.
La COGNOME ha fatto presente che in primo grado aveva tempestivamente eccepito la nullità della C.T.U., per aver l’ausiliario risposto a quesiti non assegnati dal giudice con riferimento all’esistenza di autorizzazione all’esecuzione dei lavori , ovvero sui lavori di ripristino asseritamente a carico del conduttore, che solo nella relazione del 17.5.2018 l’ausiliario aveva definito come vizi presenti al momento del rilascio nel tentativo di farli rientrare nel quesito.
La ricorrente rileva come il Tribunale non avesse chiesto al C.T.U. di accertare lo stato dell’immobile al momento del rilascio e di quantificare i danni. Il C.T.U., a fronte delle osservazioni svolte, aveva riqualificato i deterioramenti dell’immobile come vizi al momento del rilascio al fine di farli rientrare nel quesito n. 7. La sentenza definitiva resa dalla Corte d’appello per aver disatteso l’impugnazione s volta al riguardo, pertanto, è in contrasto con il principio di diritto enunciato da Cass., Sez. Un., 3086/2022, secondo cui non spetta al C.T.U. pronunciarsi su quesiti non assegnati, così da sostituirsi alla parte gravata dall’onere della prova.
6.1. Il motivo è inammissibile.
Parte ricorrente adduce che con la pagina 38 dell’atto di appello si era lamentata la nullità della c.t.u. sotto lo specifico profilo che indica. Ora, la sentenza di appello, nel riferire le censure svolte avverso la c.t.u. non indica quella oggi prospettata. La ricorrente avrebbe allora dovuto dedurre la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. per omesso esame della censura. Invece, non lo ha fatto e l’ultima proposizione dell’illustrazione del motivo è articolata in modo tale da non consentire nemmeno di rivalutare il motivo alla stregua di Cass., Sez. Un., n. 17931 del 2013. Tra l’altro si omette di dire se in sede di precisazione delle conclusioni il motivo venne mantenuto, o no.
Con il sesto motivo è denunciat a ‘ nullità ed erroneità della sentenza n° 1945/22 nella parte in cui la corte di merito ha fatto proprie le valutazione contenute nella C.T.U. dell’AVV_NOTAIO COGNOME, senza motivare sia sulle ragioni in forza delle quali la su detta C.T.U. dovesse essere preferita a quella dell’AVV_NOTAIO COGNOME, sia sul perché dovessero essere disattesi i rilievi svolti nelle osservazioni ex art. 195 cpc del ct di parte attrice AVV_NOTAIO NOME COGNOME, per violazione e/o falsa applicazione degli artt. e 132, n° 4, c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. (art. 360, n° 4, c.p.c.) ‘ .
La ricorrente si duole che la Corte d’appello, con riferimento alle ragioni in base alle quali al cospetto della relazione di C.T.U. svolta nel procedimento di accertamento tecnico da ll’AVV_NOTAIO COGNOME e di quella depositata nel giudizio di merito redatta dall’AVV_NOTAIO COGNOME, abbia dato prevalenza a quest’ultima . Inoltre, riguardo alla mancata risposta da parte della C.T.U. alle osservazioni del proprio consulente di parte, la corte avrebbe omesso del tutto la motivazione o non sarebbe andata oltre il limite dell’ apparenza.
La relazione dell’AVV_NOTAIO COGNOME aveva concluso per l’inidoneità dell’immobile per l’uso contrattual e per la presenza di infiltrazioni, muffe, efflorescenze e umidità causate dall’ assenza di coibentazione, escludendo che tale condizione fosse imputabile all’uso degli split da parte della conduttrice. Per contro, l’AVV_NOTAIO COGNOME aveva concluso per l’idoneità de i
locali, osservando che le problematiche riscontrate nel corso del tempo erano dovute, per un verso, all’epoca di edificazione del bene e non alla carenza di manutenzione del locatore , per l’altro, al comportamento della conduttrice. Ancora, le due relazioni divergevano quanto ai lavori eseguiti dalla conduttrice e, segnatamente, riguardo all’impianto elettrico .
Quanto alla mancata risposta da parte del C.T.U. alle articolate osservazioni del c.t.p., la motivazione, oltre che apparente, sarebbe contraddittoria, là dove si è affermato che il C.T.U. avesse risposto alle osservazioni e le avesse in parte condivise, mentre l’AVV_NOTAIO COGNOME aveva escluso che la conduttrice dovesse sostenere oneri legati al cambio di destinazione d’uso , avendo effettuato la computazione delle opere da eseguirsi al momento del rilascio sulla base del prezziario della Regione Lazio 2012.
7.1. Il motivo è fondato per quanto di ragione.
È stato sostenuto da questa Corte che il giudice del merito esaurisce l’obbligo della motivazione con l’indicazione delle fonti del suo convincimento, e non deve necessariamente soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte, che, sebbene non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili, senza che possa configurarsi vizio di motivazione, in quanto le critiche di parte, che tendono al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive (v., Cass., sez. III, 18308/2024, cit.; Cass., sez. I, 16 novembre 2022, n. 33742; sez. I, 4 novembre 2021, n. 31591; Cass., sez. III, 5 maggio 2020, n. 8460; sez. V, 21 novembre 2019, n. 30364; sez. 6-III, 14 febbraio 2019, n. 4352; Cass., sez. V, 12 ottobre 2018, n. 25526; Cass., sez. I, 21 novembre 2016, n. 23637; Cass., sez. III, 2 febbraio 2015, n. 1815).
Tuttavia, qualora le censure all’elaborato dell’ausiliario si rivelino non solo puntuali e specifiche, ma evidenzino anche la totale assenza di giustificazioni delle conclusioni dell’elaborato, la sentenza che ometta di
motivare la propria adesione acritica alle già menzionate conclusioni risulta affetta da nullità (v., Cass., sez. I, 6 giugno 2024, n. 15804; sez. lav., 12 aprile 2024, n. 9925; sez. I, 20 novembre 2023, n. 32069; sez. I, 20 marzo 2013, n. 7041).
7.2. La ricorrente deduce correttamente il paradigma del l’art. 132 n. 4 -come si dirà di seguito – solo nella prima parte a pagina 36, quando evoca la motivazione di cui alla seconda e alla terza proposizione della pagina 4 della sentenza, là dove la corte capitolina ha espresso il suo pensiero sul rapporto fra c.t.u. e c.t.p., nei termini seguenti: ‘ le contestazioni sollevate nel gravame alla relazione del ctu attengono al merito e non alla ritualità della consulenza, posto che l’appellante censura valutazioni del ctu, presunte omissioni o non adeguate risposte alle osservazioni del ctp. Al riguardo tutte le censure vanno disattese, posto che la relazione del ctu risulta convincente, basata su indagine approfondita, correttamente eseguita e immune da vizi logico-giuridici, non risultando contraddetta da diversi elementi di valutazione acquisiti agli atti. Inoltre, il ctu ha mostrato di rispondere puntualmente alle osservazioni dei tecnici di parte (in certa misura peraltro anche condividendole nella stesura definitiva, v. pag. 35)’ . Per il resto la lunga esposizione fatta dalla ricorrente non è riconducibile al paradigma evocato, perché basata su elementi aliunde e ciò di contro a quanto hanno affermato le Sezioni Unite nelle note sentenze nn. 8053 e 8054 del 2014.
La violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4 è correttamente dedotta ed è fondata quanto al rilievo svolto a pagina 37 del ricorso in quanto giustamente vi si sostiene l ‘ inidoneità delle due indicate proposizioni della pagina 4 a svolgere la funzione di un’effettiva motivazione .
Nella prima proposizione integra inesistente motivazione in iure l’affermazione che le contestazioni svolte nel gravame alla c.t.u. attengono al ‘merito’ della stessa e non alla ritualità di essa, ‘posto che l’appellante censura valutazioni del C.T.U. presunte omissioni o non adeguate risposte alle osservazioni del c.t.p.’ .
La Corte d’appello ha ignora to il broccardo iudex peritus peritorum , là dove ha usato il sostantivo ‘merito’ senza spiegare a che cosa si riferisca e peraltro suggerendo l’impressione di voler vestire ed abnormemente i panni di un giudice di legittimità. Altrettanto non spiegato è il perché non sarebbero censurabili in appello le ‘valutazioni del c.t.u.’. Inoltre, del tutto apodittica è la terza proposizione della pagina 4 nella sua interezza, là dove è riportato senza spiegarlo l’aggettivo ‘convincente’ .
Tale motivazione non esplicita in alcun modo il percorso argomentativo alla base della prevalenza assegnata alla C.T.U. in questione, poiché, a fronte di pur riconosciuti rilievi in ordine alle conclusioni dell’elaborato dell’ausiliario del giudice, non assolve al compito di esternare un ragionamento che, partendo da determinate premesse, pervenga con un certo procedimento enunciativo, logico e consequenziale, a spiegare il risultato cui si perviene sulla res decidendi , ossia non indica affatto, se non in modo assertorio, per quale ragione si sia inteso dare prevalenza alle conclusioni della C.T.U.
La sentenza impugnata dev’essere, dunque, cassata e la corte di rinvio dovrà rendere una motivazione effettiva e dando sostanza agli aggettivi usati ed anche alla pretesa ‘risposta puntuale’ alle osservazioni dei tecnici di parte.
L’accoglimento del sesto motivo determina l’assorbimento dei restanti motivi, posto che rispetto alle censure ivi svolte, che afferiscono al merito della controversia, appare pregiudiziale la diversa e più chiara esplicitazione della decisione in ordine al dibattito tecnico.
Con il settimo motivo si denuncia ‘nullità, erroneità ed ingiustizia della sentenza impugnata nella parte in cui ha rigettato le domande di risoluzione del contratto per inadempimento e di pagamento dell’indennità di avviamento commerciale’ per: a) ‘ violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1575, 1576, 1578, 1579, 1580, 1581 c.c. violazione e/o falsa applicazione dell’art. 221 del t.u. delle leggi sanitarie n. 1265/1934 e degli artt. 41-ter, legge 1150/42 e 24-26 dpr n. 380/2001, nonché degli art. 1453
e ss c.c. e del principio di diritto per cui la mancanza del certificato di agibilità di cui è stata garantita l’esistenza costituisce grave inadempimento al contratto di locazione (art. 360, n° 3, c.p.c.)”; b) ‘t ravisamento della prova ed omessa valutazione di un fatto decisivo e discusso tra le parti per la decisione della controversia rappresentato dall’inibizione all’uso di una stanza dell’immobile da parte dei VV.FF., giusta provvedimento del 7 marzo 2016 (art. 360, n° 5, c.p.c.) ‘.
Con l’ottavo motivo viene denunciata ‘nullità ed erroneità della sentenza n° 1945/2022, nella parte in cui ha rigettato la domanda di risarcimento del danno per la presenza dei vizi (non conformità dell’impianto elettrico e mancato ammortamento dello stess o, della ritinteggiatura dell’immobile e della pavimentazione)’ per: a) ‘violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1578 e ss. e 2697 c.c. (art. 360, n° 3, c.p.c.). Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362, 1363 1364, 1367 e 1368 c.c. (art. 36 0, n° 3, c.p.c.)’; b) ‘travisamento della prova ed omessa valutazione di un fatto decisivo e discusso tra le parti per la decisione della controversia, rappresentato dal consenso scritto della locatrice Sig.ra NOME COGNOME (art. 360, n° 5, c.p.c.)’.
Con il nono motivo è denunciata ‘nullità ed erroneità della sentenza n° 1945/2022 nella parte in cui, in accoglimento dell’eccezione di compensazione, è stato dichiarato estinto il credito della conduttrice accertato in primo grado e confermato in appello, con le somme riconosciute in favore dei locatori dal giudice d’appello sulla base della C.T.U. COGNOME‘ per: a) ‘violazione e/o falsa applicazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato ex artt. 99 e 112 cod. proc. civ.’; b) ‘v iolazione e/o falsa applicazione degli artt. 1590 c.c. (art. 360, n° 3, c.p.c), del principio del danno effettivo e di quello che vieta che il risarcimento si trasformi in un arricchimento per il locatore, nonché del principio di diritto per cui la CTU non può supplire alle carenze probatorie della parte’; c) ‘travisamento della prova ed omessa valutazione di un fatto decisivo e discusso tra le parti per la decisione della controversia, rappresentato dalla
integrale ristrutturazione dell’immobile locato (art. 360, n° 5, c.p.c.)’; d) ‘nullità ed erroneità della sentenza n. 1945/2022 per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 99 e 112 cod. proc. civ. (art. 360, n. 4, cod. proc. civ.)’; e) ‘violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1592, comma 2, cod. civ. (art. 360, n. 3, cod. civ.)’.
Conclusivamente è dichiarato inammissibile il ricorso contro la sentenza n. 5127 del 2021 con conseguente inammissibilità del primo e del terzo motivo. È dichiarato infondato il secondo motivo. Sono dichiarati inammissibili il quarto ed il quinto, è accolto il sesto nei sensi di cui in motivazione, sono dichiarati assorbiti i restanti motivi. La sentenza n. 1945 del 2022 è cassata in relazione al motivo accolto.
La corte di rinvio provvederà a rendere un’effettiva motivazione al posto di quella qui censurata come inesistente ed apparente, dando sostanza percepibile ad eventuali aggettivi usati ed anche alla pretesa ‘risposta puntuale’ alle osservazioni dei tecnici di parte.
Il giudice di rinvio regolerà anche le spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte dichiara inammissibile il ricorso contro la sentenza n. 5127 del 2021 e conseguentemente inammissibili il primo ed il terzo motivo; accoglie per quanto di ragione il sesto motivo di ricorso contro la sentenza n. 1945 del 2022; rigetta il secondo e dichiara inammissibili il quarto e il quinto; dichiara assorbiti i restanti; cassa la sentenza n. 1945 del 2022 in relazione e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra Sezione della Corte d’Appello di Roma , comunque in diversa composizione.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Terza sezione civile della Corte Suprema di Cassazione in data 7 ottobre 2025.
Il Presidente
AVV_NOTAIO NOME COGNOME