Motivazione apparente: Cassazione annulla sentenza

Una società conduttrice di un immobile commerciale cita in giudizio il locatore per vizi dell’immobile, chiedendo il risarcimento. La Corte d’Appello liquida un danno di 1.800 Euro senza specificare il criterio di calcolo. La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso, ha ritenuto tale decisione viziata da motivazione apparente, poiché non rende comprensibile il percorso logico-giuridico seguito. La sentenza è stata annullata con rinvio per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Motivazione Apparente e Danno da Inadempimento: La Cassazione Annulla la Sentenza

L’obbligo di motivazione dei provvedimenti giurisdizionali è un pilastro fondamentale del nostro ordinamento. Una sentenza deve essere non solo giusta, ma anche comprensibile nel suo percorso logico-giuridico. Quando ciò non avviene, si può incorrere nel vizio di motivazione apparente, un difetto grave che può portare alla nullità della decisione. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci offre un chiaro esempio in materia di locazioni commerciali e risarcimento del danno.

I Fatti del Caso

Una società, operante nel settore della vendita e assistenza di motoveicoli, stipulava un contratto di locazione per un immobile commerciale. Successivamente, riscontrava diversi vizi e difformità, tra cui infiltrazioni d’acqua e la mancata esecuzione di lavori di adeguamento pattuiti (come la realizzazione di una rampa pedonale e la sistemazione dei bagni), che ostacolavano la piena fruibilità dei locali per l’attività prevista.

La società conduttrice agiva quindi in giudizio contro il locatore, chiedendo il risarcimento dei danni e la riduzione del canone. Il locatore si difendeva e proponeva una domanda riconvenzionale per l’occupazione di aree non comprese nel contratto.

La Decisione della Corte d’Appello e il Problema della Motivazione

Dopo un primo grado di giudizio, la Corte d’Appello di Roma riformava parzialmente la sentenza. Riconosceva la responsabilità del locatore per i danni derivanti dalle infiltrazioni, che avevano ridotto la fruibilità dell’immobile. Procedeva quindi a liquidare il danno in via equitativa, stabilendo un importo di 1.800,00 Euro.

Il punto cruciale, tuttavia, era l’assoluta mancanza di chiarezza su come tale cifra fosse stata determinata. La sentenza non specificava se l’importo fosse da intendersi come una somma una tantum a copertura dell’intero pregiudizio subito durante il rapporto (durato 53 mesi) o se rappresentasse una riduzione del canone su base mensile. Questa ambiguità rendeva impossibile comprendere il ragionamento del giudice.

Il Ricorso in Cassazione per Motivazione Apparente

La società conduttrice ha impugnato la decisione dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando proprio una motivazione apparente. Secondo la ricorrente, la sentenza presentava un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, non esplicitando il percorso logico che aveva portato alla liquidazione di quella specifica somma. Di fatto, limitandosi a indicare una cifra senza spiegare il calcolo, la Corte d’Appello aveva reso una motivazione solo di facciata, incomprensibile e quindi nulla.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha accolto il motivo di ricorso. Gli Ermellini hanno sottolineato che una motivazione è “apparente” quando, pur essendo graficamente esistente, non rende percepibile l’iter logico-giuridico seguito dal giudice per giungere alla decisione. Nel caso specifico, il giudice d’appello aveva liquidato il danno “tenuto conto di quanto ritenuto dal tecnico” e “in via equitativa”, ma senza illustrare in alcun modo come fosse pervenuto alla somma di 1.800,00 Euro.

La Cassazione ha chiarito che proprio la totale carenza di elementi atti a far comprendere la ratio decidendi impediva una ragionevole interpretazione della sentenza, rendendola affetta da illogicità e, sul punto controverso, meramente apparente. Il giudice deve sempre spiegare se l’importo liquidato è da considerarsi complessivo (una tantum) o se è riferito a una singola mensilità del canone. L’assenza di tale specificazione costituisce un vizio insanabile.

Le Conclusioni

In conclusione, la Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa ad un’altra sezione della Corte d’Appello di Roma. Il giudice del rinvio dovrà procedere a una nuova liquidazione del danno, fornendo questa volta una “congrua motivazione” sull’ammontare, sulla sua origine e sulla sua riferibilità (canone mensile o somma onnicomprensiva). Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale: la giustizia non si esaurisce nel dispositivo, ma risiede anche nella chiarezza e trasparenza delle ragioni che lo sorreggono, garantendo alle parti di comprendere la decisione e di esercitare pienamente il proprio diritto di difesa.

Quando una motivazione di una sentenza è considerata ‘apparente’?
Una motivazione è ‘apparente’ quando, pur essendo formalmente presente, è talmente illogica, contraddittoria o generica da non permettere di ricostruire il percorso logico-giuridico seguito dal giudice per arrivare alla sua decisione, risultando di fatto equiparabile a una motivazione inesistente.

Cosa succede se la Corte di Cassazione accoglie un ricorso per motivazione apparente?
La Corte di Cassazione annulla (cassa) la sentenza impugnata e rinvia il caso a un’altra sezione dello stesso giudice di grado inferiore (in questo caso, la Corte d’Appello), che dovrà emettere una nuova decisione correggendo il vizio di motivazione e fornendo un ragionamento chiaro e completo.

Perché, nel caso specifico, la liquidazione del danno di 1.800 Euro è stata ritenuta viziata?
Perché la Corte d’Appello non ha spiegato in alcun modo come ha calcolato tale importo, e soprattutto non ha chiarito se fosse da intendersi come un risarcimento totale una tantum per l’intero rapporto contrattuale (durato 53 mesi) oppure come una riduzione da applicare a ogni singolo canone mensile. Questa omissione ha reso la decisione incomprensibile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 10814 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 10814 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 24/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3026/2022 R.G. proposto da

RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dall ‘ avv. NOME COGNOME, dall ‘ avv. NOME COGNOME e dall ‘ avv. NOME COGNOME con domicilî digitali EMAIL e avvEMAIL

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dall ‘ avv. NOME COGNOME con domicilio digitale EMAIL

– controricorrente e ricorrente incidentale- avverso sentenza della Corte d ‘ appello di Roma n. 4871/2021 del 2/7/2021; udita la relazione svolta nella camera di consiglio dell ‘ 11/3/2025 dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

letta le memorie delle parti;

RILEVATO CHE

-con ricorso ex artt. 447bis e 414 c.p.c. del 18/3/2011, la RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE (oggi RAGIONE_SOCIALE) conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Roma, la RAGIONE_SOCIALE affermava di avere sottoscritto, in qualità di conduttrice, in data 18/3/2009 e con decorrenza dall ‘ 1/5/2009, un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile da adibire a punto vendita e assistenza di motoveicoli e che il canone annuo di locazione era stato convenuto in Euro 216.000,00 (oltre a IVA), con riduzione a Euro 156.000,00 per il primo anno, a Euro 180.000,00 per il secondo anno e ad Euro 204.000,00 per il terzo anno. Nel corso del rapporto, erano emersi vari vizi e difformità dell ‘ immobile ostativi all ‘ esercizio dell ‘ attività commerciale prevista, ai quali si era altresì aggiunta la mancata esecuzione da parte della locatrice RAGIONE_SOCIALE di numerosi interventi di adeguamento, pattuiti in contratto, finalizzati a rendere l ‘ immobile conforme all ‘ uso convenuto (adeguamento dei bagni, realizzazione della rampa pedonale di accesso, ecc.);
-in conclusione, domandava il risarcimento dei danni e la riduzione del canone conseguenti ai vizi e alle difformità sopra indicate, la condanna del locatore all ‘ esecuzione degli interventi necessari alla loro eliminazione, nonché il risarcimento degli ulteriori danni conseguenti alla mancata consegna da parte del locatore della documentazione necessaria per la richiesta delle autorizzazioni amministrative e alla realizzazione di talune opere esterne sul fabbricato;

-costituitasi in giudizio, la RAGIONE_SOCIALE resisteva alle domande attrici e chiedeva, in via riconvenzionale, la condanna della conduttrice al risarcimento dei danni correlati all ‘ occupazione temporanea di talune aree e locali confinanti, non ricompresi nel contratto;

-nelle more del processo, con missiva del 29/3/2013, la COGNOME comunicava il proprio recesso anticipato dal contratto e il rilascio dell ‘ immobile alla data del 30/9/2013;

-con la sentenza n. 2197/2014, il Tribunale di Roma – dato atto dell ‘ intervenuto scioglimento del rapporto in corso di giudizio e del rilascio dell ‘ immobile per effetto del recesso, dichiarava cessata la materia del contendere con riferimento alle domande di riduzione del canone e di esecuzione dei lavori di adeguamento dell ‘ immobile locato e rigettava le domande risarcitorie della COGNOME, mentre accoglieva la domanda riconvenzionale, condannando la conduttrice al pagamento, in favore della locatrice, della somma Euro 47.599,00, a titolo di indennità di occupazione delle aree non ricomprese nel contratto di locazione;
-la RAGIONE_SOCIALE proponeva impugnazione, definita dalla Corte d ‘ appello di Roma con la sentenza n. 4871/2021 del 2/7/2021, che, in parziale riforma della decisione di primo grado, dopo aver dato atto che le infiltrazioni riscontrate nei locali erano state accertate dal C.T.U. come conseguenti a difetti di impermeabilizzazione dell ‘ immobile e che le stesse erano state tali da incidere sulla fruibilità dell ‘ immobile stesso nella misura del 10%-15%, condannava Montegrappa al risarcimento del danno in favore della conduttrice per il diminuito utilizzo dell ‘ immobile locato nella correlata misura di Euro 1.800,00, somma a cui doveva aggiungersi il risarcimento dei danni derivati dall ‘ allagamento dei locali; condannava RAGIONE_SOCIALE al rimborso delle spese sostenute dalla conduttrice per i lavori posti contrattualmente a carico della locatrice e da quest ‘ ultima non eseguiti;
-per quanto qui rileva la Corte territoriale così motivava la propria decisione: «… Cosicché essendo l’ attività di officina esercitata nella parte dei locali C/6, la mancanza della categoria in C/2 o C/1 non avrebbe impedito l ‘ esercizio di detta attività. Né, poi, è stato provato, ma neppure dedotto che via stato un impedimento all ‘ effettivo godimento dei locali, stante l ‘ irrilevanza in tal senso del capitolo di prova articolato (capitolo 11) e tenuto conto che è stato anche asserito che l ‘ adeguamento dei bagni era necessario per ottenere le autorizzazioni degli enti per l ‘ apertura dell ‘ officina. Quanto al danno subito per il mancato adeguamento dei bagni, lo stesso deve ritenersi insussistente alla stregua di tutte le argomentazioni sopra esplicitate. Quanto
alle infiltrazioni riscontrate nei locali, anch ‘ esse indicate tra i vizi e i difetti che dovevano determinare una riduzione del canone, il ctu nominato in primo grado in sede di procedimento di accertamento tecnico preventivo ha accertato … che ‘ Le infiltrazioni non dipendono da ‘ vizi strutturali ‘ (nel senso specifico delle parole) ma da carenze, puntuali, di impermeabilizzazione .. La quantificazione e l ‘ incidenza sulla fruibilità dello stesso … può essere indicata, solo in via equitativa, in funzione della perdita di immagine che deriva al locale (al piano semi interrato) utilizzato come esposizione e vendita di motocicli. Al momento di tutti i sopralluoghi sono stati notati alcuni esiti di segni di infiltrazione, di entità non rilevante, la cui incidenza sulla fruibilità non può essere stimata maggiore del 10/15% … ‘ . Orbene, posto che anche ciò è riconducibile a un inadempimento, ovvero a mantenere la cosa locata in buono stato di manutenzione, e dunque a una pretesa risarcitoria, questa ben può essere quantificata, tenuto conto di quanto ritenuto dal tecnico sul punto circa l ‘ incidenza sulla fruibilità, in via equitativa e pari ad euro 1800,00.»;
-la COGNOME formulava istanza di correzione di errore materiale ex art. 287 c.p.c., consistente -secondo la società -nell ‘ avere il giudice omesso di effettuare l ‘ operazione di moltiplicazione dell ‘ importo di Euro 1.800, da intendersi mensili, per le 53 mensilità di durata del rapporto;

-con ordinanza del 25/1/2022, la Corte d ‘ appello respingeva l ‘ istanza per difetto dei presupposti di un errore materiale (rilevando che «la somma di € 1.800,00 mensili – così come si legge nella sentenza gravata – è stata quantificata in via equitativa e che le allegazioni della parte non costituiscono errori materiali, per cui non sono emendabili con la procedura di correzione dell ‘ errore materiale»);

-avverso la predetta sentenza la RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso per cassazione, fondato su quattro motivi;

-la RAGIONE_SOCIALE resisteva con controricorso, contenente ricorso incidentale, basato su un unico motivo; la COGNOME notificava controricorso;

-le parti hanno depositato memorie ex art. 380bis .1 c.p.c.;

CONSIDERATO CHE

-col primo motivo, la RAGIONE_SOCIALE deduceva «Motivazione omessa e/o meramente apparente. Nullità della sentenza ai sensi dell ‘ art. 360, co. 1, n. 4, c.p.c. per violazione degli artt. 132, co. 2, n. 4, c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.»;

-ad avviso della ricorrente, «La sentenza impugnata è incorsa in un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, per avere determinato il danno subito dal conduttore per vizi dell ‘immobile nella misura di € 1.800,00 mensili, salvo omettere di liquidarne il complessivo ammontare rapportandolo all ‘ intera durata del rapporto (protrattosi per n. 53 mensilità).»; la COGNOME afferma che, «nel liquidare il risarcimento complessivamente spettante alla conduttrice per la ridotta fruibilità dell ‘ immobile, la Corte ha omesso di rapportare la ridetta somma (€ 1.800,00 mensile) all ‘ intera durata del rapporto nel corso della quale tale ridotta fruibilità e il correlato danno si sono prolungati (dal 1.5.2009 al 30.9.2013 = 53 mensilità1 ), con la conseguenza che il risarcimento del danno subito dalla conduttrice è stato liquidato con riferimento a (e fatto coincidere con quello di) una sola mensilità.»;
-secondo la ricorrente, così facendo, la Corte d ‘ appello ha reso una motivazione, intrinsecamente contraddittoria, in irriducibile contrasto col dispositivo; inoltre, non risulta esplicitato il percorso logico-giuridico in base al quale il giudice d ‘ appello è pervenuto alla liquidazione del danno, sicché la sentenza è sorretta da una motivazione meramente apparente, oltre che incomprensibile; peraltro, con l ‘ ordinanza di rigetto dell ‘ istanza di correzione di errore materiale, la stessa Corte d ‘ appello di Roma ha riconosciuto che la riconosciuta somma di Euro 1.800 era da intendere su base mensile;
-si osserva, innanzitutto, che non assume alcun rilievo il contenuto dell ‘ ordinanza del 25/1/2022 con cui la Corte d ‘ appello ha respinto l ‘ istanza di correzione di errore materiale, la quale «è inutilizzabile ai fini dell ‘ integrazione o dell ‘ interpretazione del provvedimento che ne è oggetto,

posto che è solo l ‘ ordinanza di accoglimento a divenire parte integrante del provvedimento corretto.» (Cass. Sez. 6-3, 17/11/2020, n. 26047, Rv. 659921-01);

-ciononostante, la censura è fondata;

-difatti, come si evince dal testo della pronuncia impugnata, il giudice d ‘ appello ha parzialmente accolto la domanda risarcitoria della COGNOME e, «tenuto conto di quanto ritenuto dal tecnico sul punto circa l ‘ incidenza sulla fruibilità», ha liquidato in via equitativa l ‘ importo di Euro 1.800,00, senza illustrare in alcun modo il percorso logico-argomentativo che ha condotto alla determinazione di tale somma e senza nemmeno spiegare se il predetto importo era da considerare una tantum oppure in relazione a ciascuna mensilità di canone (ed è proprio questa la questione su cui le parti dibattono);
-proprio la totale carenza di elementi atti a far comprendere la ratio decidendi impedisce di fornire una ragionevole interpretazione della sentenza, affetta da illogicità e, sul punto controverso, meramente apparente;

-in accoglimento del motivo, dunque, la sentenza va cassata con rinvio ad altra Sezione della Corte d ‘ appello di Roma, in diversa composizione, affinché sia data una congrua motivazione sull ‘ ammontare del danno, sulla sua origine, sulla sua riferibilità al canone mensile oppure ad una somma onnicomprensiva;

-giova precisare che l ‘ accoglimento della denuncia di nullità della sentenza per la lacuna motivazionale non consente di mantenere inalterato l ‘ importo di Euro 1800 (da considerare come parametro mensile, come vorrebbe la ricorrente), ma incide anche su di esso, nel senso che, dovendo rendere una motivazione percepibile sulla liquidazione del pregiudizio, il giudice di rinvio dovrà articolarla attraverso un integrale nuovo esercizio del potere di liquidazione del pregiudizio, sicché la disposta cassazione incide anche sul detto importo;
-del resto, l’illustrazione del motivo di ricorso principale accolto non contiene, attesa la sua natura di censura di mancanza di motivazione, elementi per ritenere che la censura della COGNOME sia stata volta a mantenere ferma la somma di Euro 1.800 e a criticare solo l’estensione a ciascuna mensilità del rapporto, non senza doversi rilevare che, se fosse stato altrimenti e il motivo di ricorso incidentale non si fosse dovuto considerare assorbito e fosse stato da esaminare, esso, contestando proprio la predetta quantificazione, avrebbe dovuto accogliersi: la censura svolta con il motivo in questione sarebbe stata, infatti, accoglibile sempre ai sensi dell’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c., presentandone l’illustrazione la sostanza ;
-restano dunque assorbiti il secondo ed il terzo del ricorso principale e il ricorso incidentale;

-si rimette al giudice del rinvio, in relazione al complessivo esito della lite, la regolazione delle spese, anche del presente giudizio di legittimità;

p. q. m.

la Corte accoglie il primo motivo del ricorso principale;

dichiara assorbiti gli altri motivi del ricorso principale e il ricorso incidentale cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra Sezione della Corte d ‘ appello di Roma, comunque in diversa composizione, anche per le spese

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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