Morosità conduttore: quando è risolto il contratto

Una sentenza del Tribunale di Bergamo ha stabilito la risoluzione di un contratto di locazione commerciale per morosità del conduttore. Il conduttore aveva sospeso il pagamento dei canoni sostenendo di aver effettuato lavori di ristrutturazione necessari. Il Giudice ha ritenuto l’inadempimento grave e ingiustificato, poiché il conduttore non ha fornito prove sufficienti né sulla necessità dei lavori né su un presunto accordo con il locatore. La decisione sottolinea l’importanza dell’onere della prova e il peso delle clausole contrattuali che vietano la sospensione dei pagamenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 luglio 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Morosità del Conduttore: Quando la Ristrutturazione non Giustifica il Mancato Pagamento

La morosità del conduttore in un contratto di locazione commerciale rappresenta una delle problematiche più frequenti e delicate nel diritto immobiliare. Un inquilino che smette di pagare il canone crea un grave pregiudizio per il locatore, ma cosa succede se l’inadempimento è giustificato da presunte spese di ristrutturazione sostenute sull’immobile? Una recente sentenza del Tribunale di Bergamo fa luce su questo punto, chiarendo i confini dell’onere della prova e l’importanza delle clausole contrattuali.

I Fatti di Causa: Un Contratto di Locazione e Canoni Insoluti

Il caso ha origine da un contratto di locazione commerciale stipulato nel marzo 2023. A partire da febbraio 2024, il conduttore interrompeva il pagamento dei canoni mensili. Di conseguenza, il locatore avviava una procedura di intimazione di sfratto per morosità, chiedendo il rilascio dell’immobile e il pagamento dei canoni arretrati.

Il conduttore si opponeva alla richiesta, sostenendo che la sospensione dei pagamenti fosse legittima. A sua difesa, adduceva di aver dovuto sostenere ingenti spese per lavori di ristrutturazione nell’immobile, necessari per renderlo idoneo all’uso pattuito. Affermava inoltre l’esistenza di un accordo verbale con il locatore per una dilazione dei pagamenti, proprio in virtù di tali lavori.

La Difesa del Conduttore e le Prove Insufficienti

Nonostante le affermazioni, il conduttore non è riuscito a convincere il giudice. La documentazione presentata a sostegno della sua tesi, consistente in un elenco di lavorazioni redatto da un’impresa edile e alcune fotografie, è stata ritenuta inidonea a dimostrare i fatti.

In particolare, le prove non chiarivano:
1. La necessità effettiva dei lavori: Non è stato provato che l’immobile fosse inidoneo all’uso pattuito al momento della consegna.
2. L’accordo con il locatore: Non è stata fornita alcuna prova scritta di un consenso del proprietario ai lavori o a una compensazione con i canoni.
3. L’effettivo esborso economico: L’elenco dei lavori non costituiva prova di un pagamento avvenuto.

A indebolire ulteriormente la posizione del conduttore contribuivano due clausole specifiche del contratto di locazione. La prima (clausola solve et repete) stabiliva che il pagamento del canone non potesse essere sospeso o ritardato per nessuna ragione. La seconda conteneva la dichiarazione esplicita del conduttore di aver visitato l’immobile e di averlo trovato in buono stato e idoneo all’uso.

La Decisione del Tribunale sulla Morosità del Conduttore

Il Tribunale, analizzati gli atti, ha accolto integralmente le richieste del locatore. La decisione si fonda sul principio dell’onere della prova nelle obbligazioni contrattuali. Il locatore, infatti, deve solo dimostrare l’esistenza del contratto (la fonte del suo diritto) e allegare l’inadempimento del conduttore. Spetta invece al conduttore, quale debitore, provare di aver adempiuto correttamente o che l’inadempimento è dovuto a una causa a lui non imputabile.

In questo scenario, il conduttore ha fallito nel suo onere probatorio. Le sue giustificazioni sono rimaste mere affermazioni, non supportate da prove concrete e sufficienti.

le motivazioni

Il giudice ha ritenuto l’inadempimento del conduttore grave, ai sensi dell’art. 1455 c.c., poiché protrattosi per diversi mesi e di importo significativo. Questa gravità è sufficiente a giustificare la risoluzione del contratto. La corte ha sottolineato che le deduzioni del conduttore relative a spese di ristrutturazione e a un presunto calo di fatturato non erano state provate in modo adeguato e non potevano quindi legittimare la sospensione unilaterale del pagamento dei canoni.

La motivazione evidenzia come le prove documentali fornite dal resistente fossero generiche e insufficienti a dimostrare la fondatezza delle sue eccezioni. Le fotografie senza data e un elenco di lavori non sono bastate a provare né la necessità degli interventi né un accordo con la parte locatrice. Inoltre, la prova orale richiesta è stata giudicata irrilevante, in quanto un accordo modificativo dei termini di pagamento del contratto avrebbe richiesto una forma scritta. Il contratto stesso, con le sue clausole chiare, blindava la posizione del locatore, rendendo ingiustificabile la condotta del conduttore.

le conclusioni

La sentenza ribadisce un principio fondamentale: il conduttore non può farsi giustizia da sé sospendendo il pagamento del canone. Qualsiasi problematica relativa all’immobile o eventuali accordi modificativi del contratto devono essere gestiti attraverso comunicazioni formali e, preferibilmente, accordi scritti.

Le implicazioni pratiche sono chiare:

1. Per i conduttori: È essenziale documentare ogni spesa sostenuta per l’immobile e ottenere sempre un’autorizzazione scritta dal locatore prima di effettuare lavori, soprattutto se si intende compensarli con i canoni.
2. Per i locatori: L’inserimento di clausole specifiche, come la clausola solve et repete e la dichiarazione di buono stato dell’immobile, offre una tutela rafforzata contro possibili inadempimenti.

In definitiva, la morosità del conduttore, se non supportata da prove inoppugnabili che giustifichino l’inadempimento, porta inesorabilmente alla risoluzione del contratto e alla condanna al pagamento di tutti gli arretrati e delle spese legali.

Un conduttore può sospendere il pagamento del canone se deve fare lavori di ristrutturazione?
No. Secondo questa sentenza, il conduttore non può sospendere unilateralmente il pagamento del canone. Per giustificare la sospensione, dovrebbe dimostrare con prove concrete che i lavori erano indispensabili per l’uso pattuito dell’immobile, che erano stati concordati con il locatore e di aver effettivamente sostenuto i costi. La presenza di una clausola contrattuale che vieta la sospensione del pagamento rafforza ulteriormente tale divieto.

In una causa per morosità, chi deve provare cosa?
Il locatore (creditore) ha l’onere di provare solo l’esistenza del contratto di locazione e di affermare che il conduttore non ha pagato. Spetta invece al conduttore (debitore) dimostrare di aver regolarmente pagato i canoni oppure di avere una valida ragione legale che giustifichi il mancato pagamento.

L’inadempimento del conduttore porta sempre alla risoluzione del contratto?
Non automaticamente. Il giudice deve valutare se l’inadempimento è ‘di non scarsa importanza’ (grave), tenendo conto dell’interesse dell’altra parte. In questo caso, il mancato pagamento di diversi canoni consecutivi è stato considerato un inadempimento sufficientemente grave da giustificare la risoluzione del contratto.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI BERGAMO N. 917 2025 – N. R.G. 00006019 2024 DEPOSITO MINUTA 04 07 2025 PUBBLICAZIONE 04 07 2025

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IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Bergamo, Sezione Terza Civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice Onorario Dott.ssa NOME COGNOME ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 6019/2024 R.G., avente ad oggetto: risoluzione del contratto, promossa

(C.F. NOME e NOME COGNOME C.F.

rappresentata e difesa dagli Avvocati COGNOME

RICORRENTE

nei confronti di

(C.F.

)

rappresentato e difeso dall’Avvocato NOME

COGNOME

CONVENUTO

All’udienza del 13/06/2025, tenutasi secondo le modalità di cui all’art. 127 ter c.p.c., la causa è stata spedita a sentenza mediante lettura del dispositivo in udienza sulle seguenti

CONCLUSIONI

Di parte ricorrente: come in atti e note scritte

Di parte resistente: come in atti e note scritte

MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

Va premesso che, con atto di intimazione di sfratto per morosità, rubricato al n. R.G. 5286/2024,

conveniva in giudizio

, al fine di ottenere la convalida di sfratto per il mancato

C.F.

pagamento dei canoni di locazione e, per l’effetto condannare quest’ultimo al rilascio dell’immobile, con richiesta di ingiunzione di pagamento per l’importo di euro 6250,00 a titolo dei canoni il cui pagamento si deduceva omesso.

Si costituiva l’intimato e si opponeva alla richiesta convalida di sfratto per morosità, contestando la sussistenza della stessa sulla scorta di una legittima causa di sospensione dell’obbligazione di pagamento dei canoni di locazione, deducendo il parziale pagamento di quanto dovuto e chiedendo in via subordinata un termine di 12 mesi per il rilascio dell’immobile locato.

All’udienza di convalida del 01/10/2024 la parte intimante dichiarava che, all’esito del parziale pagamento di euro 3500,00, persisteva la morosità ed insisteva nell’accoglimento delle domande svolte; parte intimata deduceva che la morosità non era comunque imputabile al conduttore, essendo intercorso un accordo risalente al mese di febbraio 2024 con il quale le parti avevano concordato che tale debito sarebbe stato saldato entro il mese di dicembre 2024, che in ogni caso il aveva impiegato molte risorse effettuando lavori nei locali locati, proponendo di corrispondere ulteriori euro 3000,00 per rientrare dalla morosità.
Con ordinanza del 22/10/2024, stante l’opposizione di parte intimata, veniva mutato il rito in locatizio, con assegnazione di termini per il deposito di memorie integrative ex art. 426 c.p.c. e veniva disposto il rilascio dell’immobile prevedendone l’esecuzione alla data del 28/02/2025.

La domanda di parte intimante è fondata nei termini che seguono.

Risulta che tra le parti è intercorso, in data 09/03/2023 con registrazione al 16/03/2023, un contratto di locazione ad uso commerciale, avente ad oggetto un immobile sito in Pontirolo Nuovo (BG) INDIRIZZO (cfr. doc. 1 di parte ricorrente).

Il contratto prevedeva un canone annuo di euro 15.000,00, da corrispondersi in rate mensili posticipate di euro 1250,00, entro il giorno 10 del mese successivo, a mezzo bonifico bancario. Al punto 6) del contratto di locazione veniva previsto che ‘ il pagamento del canone non potrà essere sospeso né ritardato da pretese od eccezione di parte conduttrice di qualunque specie e natura. Il conduttore non potrà in alcun modo far valere alcuna azione o eccezione se non dopo eseguito il pagamento delle rate scadute. Unica prova dell’avvenuto pagamento sarà costituita dalla ricevuta. Il mancato puntuale pagamento, in tutto o in parte e per qualunque causa, anche di una sola rata del canone, costituisce parte conduttrice in mora con la conseguente risoluzione di diritto del contratto, a danno e spese di parte conduttrice stessa ‘ (cfr. doc. 1 di parte ricorrente). Con pec del 17/06/2024, parte intimante sollecitava il pagamento dei canoni di locazione, rimasti insoluti dal mese di febbraio del 2024 (cfr. doc. 2 di parte intimante).
In seguito al mutamento di rito, con memoria integrativa del 24/01/2025, parte intimante deduceva la persistente morosità nel pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore; in particolare contestava che l’inadempimento nell’obbligazione di pagamento dei canoni di locazione potesse qualificarsi come inadempimento non colpevole ovvero non imputabile al conduttore ai sensi del disposto di cui all’art. 6, comma 5, D.L. 102/2013; contestava la dedotta circostanza delle ‘ spese per la ristrutturazione dei locali ‘ che in ogni caso non legittimerebbe la sospensione del pagamento dei canoni e rispetto alle quali comunque non risultava provato l’esborso; parimenti deduceva che la locatrice non aveva mai manifestato un proprio consenso al pagamento dilazionato entro l’anno tanto che in data 19/10/2023 aveva conferito mandato ai suoi procuratori per l’instaurazione della procedura di intimazione di sfratto per morosità; infine, precisava che l’ammontare della morosità ammontava a questo punto ad euro 10500,00 a titolo di canoni di locazione. Allegava alla memoria verbale di mediazione n. 2496/2024 di primo incontro negativo del 12/12/2024 ove era dato atto che ‘ le parti, dopo ampia discussione, non raggiungono alcun accordo ‘ (cfr. doc. 3 di parte ricorrente).
Anche parte resistente depositava la memoria integrativa in data 03/02/2025, con la quale chiedeva di accertare e dichiarare l’insussistenza di alcuna morosità colpevole e di una legittima causa di sospensione della prestazione, quindi, accertato e dichiarato l’avvenuto pagamento di una parte di morosità contestata con impegno di pagamento di quella residuale, accertata e dichiarata l’insussistenza di un inadempimento grave, tale da legittimare la risoluzione del contratto di locazione, chiedeva di respingere le domande di parte ricorrente; in subordine domandava di ridurre il credito della locatrice eventualmente ritenuto tuttora sussistente. Parte resistente, con tale memoria, contestava dal punto di vista giuridico di aver fatto richiamo alla norma di cui al D.L. 102/2013, deducendo di avere, invece, richiamato la circostanza della non imputabilità della morosità in capo al conduttore e della non gravità dell’inadempimento nel pagamento dei canoni di locazione; sosteneva di avere sospeso il pagamento dei canoni di locazione previsti dal contratto avendo dovuto sostenere ingenti spese di ristrutturazione dell’immobile locato, come da documenti allegati ed evidenziava come tutte queste circostanze fossero note alla parte locatrice, la quale aveva, per tali motivi, consentito una dilazione con differimento dei pagamenti.
Le prove orali richieste da parte resistente non sono state ammesse poiché i capitoli dedotti risultano generici ed irrilevanti ai fini del decidere. Questo perché l’indicazione di un unico teste, da escutersi con riferimento alla circostanza di un accordo per la rateizzazione degli importi dovuti a titolo di canone di locazione – in assenza di un patto scritto modificativo dei termini del contratto di locazione – non può considerarsi prova idonea e sufficiente, tale da integrare motivo giustificatore della morosità. Tale prova risulta inoltre non rilevante, dal momento che la morosità, che non viene contestata dal resistente, in ogni caso, è rimasta tale anche nel giudizio di opposizione, a seguito del mutamento del rito, non essendo stati allegati ulteriori pagamenti dei canoni di locazione.
E’ da premettersi, quanto al riparto dell’onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimento e di risoluzione, che incombeva al creditore dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute ed allegare il fatto dell’altrui inadempimento, mentre incombeva alla parte conduttrice di allegare e dimostrare gli eventuali fatti impeditivi modificativi od estintivi, come statuito dalla giurisprudenza di legittimità: ‘ in tema di prova dell’inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l’adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione delle circostanze dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento ‘ (Cass. n. 15659/2011; Cass. 3373/2010; Cass. 9351/2007).
Le prove documentali assunte nel corso del giudizio hanno consentito di accertare l’esistenza di un titolo, fonte di obbligazioni, quale il contratto di locazione stipulato dalle parti in data 09/03/2023 unitamente alla deduzione dell’inadempimento del conduttore nel pagamento delle rate mensili, a far tempo dal mese di febbraio 2024, salvo qualche successivo parziale pagamento, fatto non contestato dal resistente.

Di contro il resistente non ha idoneamente ottemperato al proprio onere probatorio, tenuto conto che avrebbe dovuto dimostrare che i lavori eseguiti nell’immobile risultavano necessari per l’utilizzo dello stesso ed in ogni caso concordati con parte locatrice oltre che provare il proprio calo di fatturato, genericamente dedotto.

Parte resistente ha dedotto, da una parte, la non imputabilità a sé medesima dell’inadempimento in ragione di spese sostenute nei locali dell’immobile locato, in particolare evidenziando ‘ l’insussistenza di alcuna morosità che possa definirsi grave e colposamente imputabile al conduttore ‘ (cfr. note scritte dell’11/06/2025) dall’altra ha fatto riferimento alla documentazione prodotta in atti (cfr. doc. 2 e doc. 3 di parte resistente) relativa a spese onerose e necessarie di ristrutturazione dell’immobile, oltre a sanzioni elevati dall’Ispettorato del Lavoro (cfr. doc. 4).
La documentazione prodotta dal resistente non risulta idonea e sufficiente a dimostrare la fondatezza della tesi sostenuta, di non imputabilità della morosità al conduttore.

Esaminando il documento allegato (doc. 3 di parte resistente) è possibile notare come lo stesso consti soltanto di un’elencazione di lavorazioni con prezzo a fianco, preceduti dall’intestazione ‘ RAGIONE_SOCIALE con sede Pontirolo Nuovo INDIRIZZO (BG) ‘. Non è dato quindi comprendere, in mancanza di altre allegazioni di ulteriori prove, se e quali lavori fossero stati effettivamente necessari all’uso dell’immobile e concordati con la locatrice e quali siano stati, vista altresì l’intestazione, gli esborsi effettivi. Nulla a proposito di tali circostanze è stato allegato dalla parte. Le fotografie, in assenza di datazione e del precedente stato dell’immobile, non consentono di integrare la prova richiesta. Inoltre nel contratto viene espressamente indicato che ‘ il conduttore dichiara di aver visitato i locali oggetto della presente locazione e di averli trovati idonei all’uso pattuito ed in buono stato di manutenzione, così come visti e piaciuti. L’unità immobiliare è in regola con le norme edilizie e urbanistiche, avendo ottenuto concessione di edificazione e licenza di agibilità ‘ (articolo 9 del contratto di locazione).
Alla luce delle superiori considerazioni, consegue che le deduzioni di parte resistente, con riguardo alle spese sostenute per necessità, nonché con riferimento al solo dedotto calo di fatturato, non consentono di ritenere provate le proprie asserzioni riguardo alla non imputabilità dell’inadempimento.

Deve, conseguentemente, ritenersi accertato l’inadempimento da parte del resistente all’obbligazione di pagamento del canone di locazione; tale inadempimento può, inoltre, ritenersi di non scarsa importanza ai sensi dell’art. 1455 c.c., poiché risalente al febbraio 2024 e perdurante nel tempo.

Va pertanto dichiarata la risoluzione del contratto, tale dovendosi intendere la domanda di parte ricorrente che, con le proprie note scritte del 12/06/2025, ha richiamato le conclusioni formulate nell’atto di intimazione, per inadempimento del conduttore.

Deve essere del pari confermata anche l’ordinanza provvisoria di rilascio, resa in data 22/10/2024.

Può essere accolta, infine, anche la domanda di condanna del conduttore al pagamento dei canoni di locazione rimasti insoluti a far tempo dal mese di febbraio 2024 alla data della sentenza, dedotti gli eventuali acconti, oltre agli interessi legali dalla data di notifica dell’intimazione di sfratto (08/08/2024) al saldo effettivo.

Il locatore ha, altresì, diritto ad ottenere la condanna del conduttore al pagamento dei canoni ancora a scadere sino all’effettivo rilascio dell’immobile (Cass. n. 6015/2018).

Non può, invece, essere accolta la domanda di condanna per responsabilità aggravata ai sensi dell’art. 96 c.p.c., in mancanza dei presupposti in fatto e in diritto di mala fede o colpa grave nella difesa del resistente.

Alla soccombenza di parte resistente segue la condanna al rimborso delle spese di lite, a favore di parte ricorrente, come liquidate in dispositivo secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014 aggiornati al D.M. 147/2022.

P.Q.M.

Il Tribunale di Bergamo, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, eccezione e istanza disattesa, così provvede:

1. Accerta e dichiara la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti in data 09/03/2023 per inadempimento del resistente e per i motivi di cui in sentenza.

2. Conferma l’ordinanza provvisoria di rilascio dell’immobile emessa in data 22/10/2024.

3. Condanna parte resistente al pagamento, a favore del ricorrente, dell’importo di euro 6250,00 a titolo di canoni di locazione scaduti alla data del mese di luglio 2024, oltre ai canoni successivi insoluti dal mese di agosto 2024 e sino all’effettivo rilascio dell’immobile, oltre interessi di legge dalla data della domanda (08/08/2024) al saldo effettivo.

4. Condanna parte convenuta al rimborso, a favore del ricorrente, delle spese di lite, che liquida in euro 264,00 per anticipazioni ed euro 3397,00 per compenso professionale, oltre al 15% rimb. forf. spese generali, oltre IVA e CPA di legge .

5. Motivazione entro quindici giorni ai sensi dell’art. 429 comma 1 c.p.c.

Così deciso in Bergamo in data 13/06/2025

Il G.On. Dott.ssa NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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