Modifica servitù di passaggio: l'accordo è vincolante

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18004/2024, ha stabilito che un accordo scritto per la modifica servitù di passaggio, completo di planimetria, costituisce un contratto definitivo e vincolante. La parte che ha sottoscritto l’accordo non può rifiutarsi di adempiere, essendo obbligata a realizzare il nuovo percorso a proprie spese. La Corte ha rigettato il ricorso della proprietaria del fondo servente, che sosteneva la natura meramente preliminare e indeterminata dell’accordo, confermando la decisione della Corte d’Appello.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Modifica Servitù di Passaggio: Quando un Semplice Accordo Scritto Diventa Inviolabile

Un accordo firmato tra vicini per spostare un sentiero può sembrare una semplice formalità, ma le sue implicazioni legali sono profonde e vincolanti. La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 18004 del 1° luglio 2024, ha chiarito che un patto scritto per la modifica servitù di passaggio non è una bozza preliminare, ma un vero e proprio contratto con effetti immediati. Questa decisione sottolinea l’importanza della forma scritta e della chiarezza negli accordi che riguardano i diritti reali immobiliari.

I Fatti: Un Accordo per un Nuovo Percorso

La vicenda giudiziaria nasce da una controversia tra i proprietari di due fondi confinanti. Sul terreno di una proprietaria gravava una servitù di passaggio a favore del vicino. Dovendo eseguire dei lavori nel proprio giardino, la proprietaria del fondo servente aveva concordato con il vicino lo spostamento del percorso della servitù.

Questo accordo era stato formalizzato in un documento del 2007, denominato “Progetto adeguato – Planimetria alla quota giardino”, sottoscritto da entrambe le parti. Il documento descriveva con precisione il nuovo tracciato, specificandone larghezza e distanza dall’abitazione. Tuttavia, nonostante l’accordo firmato, la proprietaria si era in seguito rifiutata di realizzare il nuovo percorso.

Il proprietario del fondo dominante si è quindi rivolto al tribunale. Dopo un primo grado di giudizio, la Corte d’Appello ha dato ragione a quest’ultimo, riconoscendo la piena validità dell’accordo del 2007 e condannando la vicina a “riposizionare il percorso” a proprie spese. Contro questa decisione, la proprietaria ha proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte sulla modifica servitù di passaggio

La Corte di Cassazione ha rigettato tutti gli otto motivi di ricorso presentati dalla proprietaria del fondo servente, confermando integralmente la sentenza d’appello. I giudici supremi hanno stabilito che il documento sottoscritto nel 2007 non era un mero accordo preliminare, ma un contratto definitivo e immediatamente efficace per la modifica servitù di passaggio.

L’Accordo Scritto come Contratto Definitivo

Il punto centrale della controversia era la natura giuridica del documento firmato dalle parti. La ricorrente sosteneva che fosse nullo per indeterminatezza dell’oggetto o che, al massimo, avesse un valore meramente preliminare. La Cassazione ha respinto questa tesi, affermando che un accordo che modifica il luogo di esercizio di una servitù è un contratto che incide su diritti reali immobiliari. Come tale, richiede la forma scritta per essere valido (ai sensi dell’art. 1350, n. 4, c.c.), ma una volta sottoscritto, è pienamente vincolante.

L’Interpretazione del Giudice di Merito

La Corte ha inoltre ribadito un principio fondamentale: l’interpretazione della volontà delle parti e la qualificazione di un contratto rientrano nel potere discrezionale del giudice di merito (in questo caso, la Corte d’Appello). Tale valutazione non può essere messa in discussione in sede di Cassazione se, come nel caso esaminato, è basata su argomentazioni logiche e giuridicamente corrette. La Corte d’Appello aveva correttamente identificato nell’accordo, comprensivo di planimetria dettagliata, tutti gli elementi necessari per considerarlo un contratto valido e completo.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte Suprema ha fondato la sua decisione su principi consolidati in materia di diritti reali. I giudici hanno spiegato che, ai sensi dell’art. 1068 c.c., lo spostamento del luogo di esercizio di una servitù può avvenire non solo su iniziativa del proprietario del fondo servente (in caso di aggravio), ma anche tramite un accordo consensuale tra le parti. Quando tale accordo viene raggiunto e messo per iscritto, esso diventa la nuova fonte che regola la servitù, sostituendo le disposizioni precedenti. L’accordo del 2007 era, a tutti gli effetti, un contratto modificativo della servitù esistente. La sua natura non era preliminare, poiché non rimandava a un futuro atto per produrre i suoi effetti; al contrario, stabiliva direttamente le nuove modalità di esercizio del passaggio. La pretesa indeterminatezza dell’oggetto è stata smentita dalla presenza di una planimetria dettagliata, con misure e riferimenti precisi, che rendeva il nuovo percorso chiaramente identificabile.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa sentenza offre un importante monito: gli accordi scritti che riguardano i diritti immobiliari hanno un peso decisivo e non possono essere presi alla leggera. La decisione di procedere a una modifica servitù di passaggio attraverso un documento sottoscritto da entrambe le parti crea un vincolo contrattuale immediato e non una semplice promessa. I proprietari devono essere consapevoli che una firma su una planimetria o un progetto può essere sufficiente a modificare permanentemente i loro diritti e doveri. Prima di sottoscrivere qualsiasi accordo, è quindi fondamentale avere piena consapevolezza delle sue conseguenze legali e, se necessario, avvalersi di una consulenza professionale per evitare future controversie.

Un accordo scritto per modificare il percorso di una servitù di passaggio è legalmente vincolante?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che un accordo scritto e sottoscritto da entrambe le parti costituisce un contratto definitivo e immediatamente vincolante che modifica la servitù, non un semplice impegno preliminare.

Cosa succede se una parte, dopo aver firmato l’accordo, si rifiuta di attuarlo?
L’altra parte può rivolgersi a un giudice per ottenere l’esecuzione forzata dell’accordo. Nel caso di specie, la proprietaria del fondo servente è stata condannata dal tribunale a realizzare il nuovo percorso a proprie esclusive cure e spese, come previsto nel patto.

Una planimetria firmata è sufficiente per definire l’oggetto del contratto di modifica della servitù?
Sì, se la planimetria, come nel caso esaminato, è sufficientemente dettagliata e contiene elementi specifici (come misure, distanze e localizzazione del nuovo percorso), è idonea a rendere l’oggetto del contratto determinato o determinabile, garantendone la piena validità.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 18004 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 18004 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/07/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 25677/2019 R.G. proposti da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, dal quale è rappresentata e difesa unitamente all’avvocato COGNOME NOME

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocata COGNOME NOME, che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

Avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di VENEZIA n. 976/2019 depositata il 12/03/2019.

Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 18/06/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Udito il Pubblico Ministero in persona del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, il qual ha concluso per il rigetto del ricorso.

Udito l’AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

1.-NOME COGNOME ha proposto ricorso articolato in otto motivi avverso la sentenza n. 976/2019 della Corte d’appello di Venezia depositata il 12 marzo 2019.

Resiste con controricorso NOME COGNOME.

2. La Corte d’appello di Venezia, accogliendo l’appello proposto da NOME COGNOME contro la sentenza resa in primo grado dal Tribunale di Treviso in data 3 maggio 2017, ha ‘accertato che il 20 febbraio 2007 COGNOME NOME e COGNOME NOME hanno sottoscritto il documento ‹‹Progetto adeguato – Planimetria alla quota giardino – Disegno n° Ipotesi n° 8›› in scala 1:100, attestante l’obbligazione in capo alla sig.ra COGNOME NOME alla determinazione del luogo di esercizio dei diritto di passaggio in una corsia parallela all’edificio di abitazione della stessa COGNOME NOME e distante 12 (dodici) metri nel punto più lontano e 8,5 (otto,cinque) metri nel punto più vicino all’abitazione medesima, passaggio tutto della larghezza di 3,5 (tre,cinque) metri, con accesso dal cancello di ingresso carraio di tale immobile e percorso diritto fino all’entrata carraia appartenente al fondo di COGNOME NOME, con contestuale impegno alla modifica da parte di quest’ultimo del posizionamento del proprio accesso carraio’. La sentenza d’appello ha quindi condannato NOME COGNOME ad adempiere a quanto concordato con NOME COGNOME, e dunque al ‘riposizionamento del percorso per l’esercizio del diritto di passaggio secondo le modalità indicate nel menzionato accordo -progetto 20 febbraio 2007, il tutto a propria esclusiva cura e spese,
salva la realizzazione del cancello carraio a carico di COGNOME NOME.

Il Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO generale NOME AVV_NOTAIO, ha depositato memoria, concludendo per il rigetto del ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.Il primo motivo del ricorso di NOME COGNOME censura la violazione degli artt. 1321, 1325 e 1418, comma 2, c.c., asserendo che il documento ‹‹Progetto adeguato – Planimetria alla quota giardino Disegno n° NUMERO_DOCUMENTO n° NUMERO_DOCUMENTO›› del 20 febbraio 2007 non era un ‘accordo’ circa l’esercizio della servitù di passaggio, in quanto privo dell’oggetto contrattuale.

Il secondo motivo del ricorso di NOME COGNOME censura la violazione degli artt. 1346 e 1418, comma 2, c.c., asserendo che il documento ‹‹Progetto adeguato – Planimetria alla quota giardino – Disegno n° Ipotesi n° 8›› del 20 febbraio 2007 era carente della determinatezza o determinabilità dell’oggetto contrattuale.

Il terzo motivo del ricorso di NOME COGNOME censura la violazione degli artt. 1351 e 2932 c.c., asserendo che il documento ‹‹Progetto adeguato – Planimetria alla quota giardino – Disegno n° Ipotesi n° 8›› del 20 febbraio 2007 aveva carattere meramente preliminare dell’accordo.

Il quarto motivo del ricorso di NOME COGNOME censura la falsa applicazione degli artt. 1058, 1321 e 1325 c.c., asserendo che il documento ‹‹Progetto adeguato – Planimetria alla quota giardino Disegno n° NUMERO_DOCUMENTO n° 8›› doveva essere qualificato alla luce degli artt. 1346 e 1481, comma 2, c.c., giacché nullo per in determinatezza e indeterminabilità dell’oggetto contrattuale.

Il quinto motivo del ricorso di NOME COGNOME censura la falsa applicazione degli artt. 1058, 1321 e 1325 c.c., asserendo che il

documento ‹‹Progetto adeguato – Planimetria alla quota giardino NUMERO_DOCUMENTO›› doveva essere qualificato alla luce degli artt.

1351 e 2932 c.c., giacché il documento ‹‹Progetto adeguato Planimetria alla quota giardino – Disegno n° NUMERO_DOCUMENTO n° 8›› aveva carattere meramente preliminare dell’accordo.

Il sesto motivo di ricorso lamenta la nullità della sentenza in relazione all’art. 132, n. 4, c.p.c., poggiando la motivazione su argomentazioni incompatibili, incomprensibili e perplesse quanto al primo motivo di appello, per il riferimento all’aggravamento della servitù.

Il settimo motivo di ricorso lamenta la nullità della sentenza in relazione all’art. 132, n. 4, c.p.c., per la carenza o l’apparenza della motivazione quanto al primo motivo di appello, circa il riposizionamento del percorso di esercizio della servitù di passaggio.

L’ottavo motivo di ricorso denuncia l’omessa applicazione dell’art. 1065 c.c., per il mancato contemperamento tra il bisogno del fondo dominante e il minor aggravio del fondo servente.

Gli otto motivi di ricorso possono essere esaminati congiuntamente, per la connessione delle censure sollevate e la ripetitività dei contenuti delle stesse.

La sentenza impugnata contiene le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione, e non è perciò affatto ‘apparente’, né ‘perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, né fondata su ‘affermazioni inconciliabili”, consentendo un «effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice» (cfr. Cass. Sezioni Unite n. 8053 del 2014; n. 22232 del 2016; n. 2767 del 2023).

La servitù di passaggio oggetto di lite fu costituita tra i danti causa delle attuali parti in contesa con contratto del 2 febbraio 1924, in favore del fondo ora di proprietà COGNOME ed a carico del fondo ora di proprietà COGNOME.

E’ accertato in fatto dai giudici del merito che poiché NOME COGNOME doveva effettuare dei lavori nel proprio giardino, concordò con NOME COGNOME lo spostamento del luogo di esercizio della servitù, sottoscrivendo il documento ‹‹Progetto adeguato – Planimetria alla quota giardino – Disegno n° Ipotesi n° 8›› del 20 febbraio 2007, che assume il rilievo di accordo modificativo del luogo di esercizio della servitù, accordo al quale NOME COGNOME non ha però poi prestato osservanza.
5. Le censure presentano evidenti profili di inammissibilità e si rivelano comunque infondate, risolvendosi il ricorso in una critica generica della sentenza impugnata. Vengono ipotizzati errori ed insufficienze nella motivazione della Corte di Venezia circa la ricostruzione delle vicende storiche e la valutazione delle emergenze istruttorie che esulano anche dal parametro del vigente art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., il quale suppone, per contro, un vizio specifico, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia).
La Corte di Venezia ha accertato in fatto che vi fosse prova di un trasferimento della servitù concordato per iscritto tra le parti interessate. La ricorrente propugna, piuttosto, un diverso apprezzamento della portata precettiva della convenzione contenuta nel documento ‹‹Progetto adeguato – Planimetria alla quota giardino Disegno NUMERO_DOCUMENTO›› del 20 febbraio 2007, escludendone l’effetto vincolante pattizio. I motivi neppure contengono, agli effetti dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., l’illustrazi one del contenuto rilevante di tale documento negoziale, ovvero delle clausole individuative dell’effettiva volontà delle parti, al fine di consentire in questa sede la
verifica dell’erronea qualificazione dell’accordo e della falsa applicazione della disciplina normativa, limitandosi la ricorrente a contrapporre la propria interpretazione di detta convenzione a quella accolta nella sentenza impugnata.

La decisione dei giudici d’appello è, peraltro, conforme all’orientamento di questa Corte, qui da ribadire, secondo cui, ai sensi dell’art. 1068 c.c., è consentito lo spostamento delle opere necessarie all’esercizio della servitù non per iniziativa unilaterale del proprietario del fondo servente, il quale, piuttosto, ove l’originario esercizio di quel diritto sia divenuto più gravoso, o impedisca di eseguire lavori, riparazioni o miglioramenti, può offrire al proprietario del fondo dominante un luogo altrettanto comodo per l’esercizio del suo diritto. Ove tale offerta non sia accettata, il trasferimento dell’esercizio della servitù in luogo diverso da quello originario può essere chiesto e conseguito dal proprietario del fondo servente per decisione del giudice. Viceversa, ove l’offerta sia accettata, essa deve essere consacrata in una convenzione scritta fra le parti interessate, ex art. 1350, n. 4, c.c., implicando il mutamento del luogo di esercizio variazioni nel contenuto della servitù medesima (Cass. n. 14821 del 2018; 2697 del 1991; Cass. n. 405 del 1978; Cass. n. 1031 del 1965).
Spetta al giudice del merito accertare che l’accordo per la modifica del tracciato di servitù di passaggio costituita per contratto, concluso per iscritto ai sensi dell’art. 1350, n. 4 c.c., specifichi tutti gli elementi della stessa servitù, sia in ordine alla individuazione dei due fondi, il servente ed il dominante, sia in ordine alla fissazione dell’oggetto della servitù medesima (arg. da Cass. n. 18137 del 2023; n. 2754 del 2001).

Anche l’apprezzamento sulla qualificazione del contratto, considerato come accordo di trasferimento della servitù in luogo diverso, e non

già quale mero impegno preliminare al trasferimento, rientra nel potere discrezionale dei giudici di merito, in quanto involge l’indagine sulla individuazione della concreta volontà dei contraenti, e non è pertanto censurabile in sede di legittimità per violazione o falsa applicazione di norme di diritto, ove fondato, come nel caso in esame, su esatte argomentazioni logico -giuridiche (Cass. n. 395 del 1965).

Verificatosi, come nella specie, il trasferimento della servitù in luogo diverso, l’estensione della stessa e le modalità del suo esercizio devono essere desunte dal titolo, da interpretarsi secondo i criteri di cui agli artt. 1362 e ss. c.c.; tuttavia, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1063, 1064 e 1065 c.c., ove la convenzione modificativa manchi di sufficienti indicazioni, divengono operanti i criteri di legge, in forza dei quali il diritto comprende quanto necessario per farne uso e deve essere esercitato in modo da consentire di soddisfare il bisogno del fondo dominante, con il minor aggravio per il fondo servente (Cass. n. 7564 del 2017).
Il ricorso va perciò rigettato. La ricorrente va condannata a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione, regolate secondo soccombenza, nell’importo liquidato in dispositivo.

Sussistono le condizioni per dare atto -ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare le spese sostenute nel giudizio di cassazione dal controricorrente, che

liquida in complessivi € 4.500 ,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2 Sezione civile

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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